1. 부동산 시세 사이클 분석
우선 차트를 함께 보실까요? 그래프 흐름을 주시해 주시기 바랍니다.
어떻습니까? 상승폭과 하락폭이 아주 급하게 형성이 되어 있지요?
상승할 때는 높은 산에 급경사를 오르듯이 가파르게 상승하고 하락할 때는 낭떠러지처럼
급하게 추락하는 모습입니다.
이러한 흐름이 10년 단위로 엇비슷하 일정한 패턴을 보이며 마치 쌍둥이처럼 폭등락을
반복하고 있습니다.
우리가 흔히 생각하는 정상적인 상승과 하락이 없고 그렇다고 폭등한 후에 소폭 하락하는
모습도 보이지 않습니다.
오직 대폭등과 대폭락만이 반복적으로 이어지고 있을 뿐이네요.
보통 폭등과 폭락은 3~5년간 일정한 패턴을 이루면서 7~10년 시세 사이클을
형성하고 있음이 그래프 상에서 증명되고 있습니다.
차이가 있다면 하락보다는 상승이 약 두 배 정도 더 높다는 것인데 그렇기 때문에
장기적으로 본다면 집값이 우상향 하고 있음을 이 그래프를 통하여 확실히 인지할 수
있습니다.
2005년 초기까지 집값이 하락하다가 2005년 중순부터 2007년 말까지 파상적인 집값
폭등이 이어지고 있습니다. 이때 노무현 정부가 수십차례 부동산 규제 정책을 펼쳤지만
버블7을 중심으로 수도권 모든 곳들이 적게는 50% 많게는 3배까지 집값이 대폭등합니다.
2008년에 갑자기 그래프가 꺾이게 되는데 이는 미국발 금융위기 서브프라이즈 모기지론이
발발했기 때문입니다.
주식은 2000선에서 순식간에 900선까지 50%이상 추락하였지만 부동산은 중대형평형을
중심으로 하락하다가 2009년에 빠르게 다시 반등을 하게 됩니다.
그 이유는 미국발 금융위기가 생각보다 빨리 수습이 되었기 때문인데 보시는 바와같이
전고점인10년전 최고가 시세가 2007년과 2009년 쌍봉에 집중된 것을 알 수 있습니다.
2010년부터 2013년에 금융위기도 아닌데 집값이 30%~50%까지 폭망하게 되는데 그 이유는
2006년~2009년 지나치게 폭등한 후유증이라고 볼 수 있습니다.
즉 상승장에 상승폭이 크면 하락장에 하락폭이 크다는 것이 부동산이나 주식이나 공통된
현상임을 알 수 있습니다.
2014년부터 2018년 5년 동안이 현재차트 구간인데 바로 이 차트 구간이 중요합니다.
보시는 바와 같이 부분적으로 정체구간을 보이다가 다시 상승하는 이른바 계단식 폭등이 무려
5년까지 이어지게 됩니다.
재미있는 것은 2019년 9.13대책 이후로 집값이 폭등한 5년을 마감하고 처음으로 3달째
하락하면서 하락구간이 가장 깁니다. 만일 5개월 이상 하락 그래프가 형성이 된다면 앞에서
언급한 3~4년 대세하락의 구렁텅이로 빠져들 가능성이 크다는 점입니다.
여기까지는 팩트입니다.
그렇다면 이를 근거로 향후 10년간 부동산 흐름을 예측해 보겠습니다.
2019년이후 부동산 흐름을 앞의 데이터와 통계, 확률을 근거로 유추해 보면
2019년에서 2022년까지 폭락구간이며 4년이 지난 2023년을 기점으로 2026년까지
역 4년간 대세상승이 이어질 것으로 예상합니다.
여기서 알 수 있는 아주 중요한 사항은 2006년~2009년 상승장과 2014년~2018년 상승장이
상승기간과 상승폭이 비슷하고, 2010년~2013년 하락장과 2019년~2022년 예상 하락장 모습이
닮음꼴을 형성하거나 그럴 확률이 높다는 것입니다.
3. 정부의 부동산 정책-규제강화, 규제완화, 부양책
사이클에서 보시는 바와 같이 집값이 상승하면 정부의 부동산 규제정책이 릴레이식으로
펼쳐지며 집값이 하락하면 정부의 부동산 규제정책이 점진적으로 완화되는 것을 알 수
있습니다.
정부의 부동산 정책은 크게 3가지로 나뉘는데 첫째는 규제강화이며 둘째는 규제완화이고
셋째는 부양책입니다.
집값이 폭등하면 당연히 규제를 반복해서 내 놓고 집값이 폭락하면 규제를 완화하는데 더
많이 추락하게 되면 부양책을 써서 정부가 주택을 매수하면 혜택을 주게 됩니다.
2006년에서 2007년 노무현 정부 때 집값을 잡기 위해 수십 차례의 부동산 규제를
단행하였으며 2010년이후 2013년까지 집값이 끝없이 추락하자 이명박 정부가 부동산 규제
완화를 내 놓았고 급기야 2013년 박근혜 정부는 빚내서라도 집을 사라는 부양책을 내 놓습니다.
마찬가지로 2005년이후 집값이 폭등하자 박근헤 정부가 2006년 8.31 규제정책을 처음으로
내 놓았고 그래도 집값이 계속 오르자 문재인 정부가 2017년 8.02 규제정책과 2018년
9.13규제정책을 릴레이식으로 펼치면서 집값을 잡겠다는 의지를 보여줍니다.
여기서 알아야 할 점은 집값 상승이 4년정도 이어질 때 2년정도 상승하면 규제정책이 나오고
정책이 나온 후로도 2년이상 계속 오른다는 점이며 집값 하락이 4년 정도 이어지는데
하락장에도 1~2년이후에 부동산 완화정책이 나온 후에도 2년간 줄 곧 하락한다는 점입니다.
즉 상승장에 정부규제가 처음 나온 시기에는 겁먹지 말고 부동산 투자나 보유를 적극적으로
해도 된다는 점이며 최초 정책이 나온 이후 2년 정도되면 상투장이 될 가능성이 크므로
집을 팔아야 할 타이밍이라는 점입니다.
마찬가지로 정부완화가 처음 나온 시기에는 집을 사서는 안 되며 1~2년 추가 하락이 이어질
가능성이 크니까 관망하다가 저점에 매수하도록 해야 한다는 점입니다.
지금 정부의 부동산 정책은 투기지역, 투기과열지역, 조정지역 등의 설정과 청약규제,
대출규제, 세금강화, 비과세 조건 강화 등이 지속되고 있지만 하락장에는 그것들이 상당부분
사라진다는 것도 꼭 기억해야 합니다.
부동산에서 중요한 것은 대중심리인데 대중심리를 이끄는 것이 바로 정부의 정책이라서
정부의 정책이 가장 중요합니다.
그래프에서 보는 바와 같이 정부정책은 처음 내 놓았을 때는 먹히지 않으니까 실패한 것처럼
보일지 몰라도 릴레이식으로 펼져기기 때문에 결국은 정책이 시장을 이기게 됩니다.
정부정책은 부동산 상승을 하락으로 꺾이게 하고 하락을 상승으로 반전시키는 결정적인
매개체 역할을 하므로 정부정책이 나온지 2년이 흘렀다면 그에 맞서 싸우면 안 됩니다.
4. 부동산 시세- 현재시세, 거품가, 초급매
집값은 크게 세 가지로 구분이 됩니다.
KB나 네이버, 닥터아파트 부동산 시세에 나와 있는 현재시세와 상승장에 현재시세보다 20% 이내로
높게 형성이 되는 거품가 그리고 하락장에 현재시세보다 20% 낮게 형성이 되는
초급매 세 가지입니다.
2007년이나 2018년처럼 가격이 오를 때는 매물은 적고 사려는 사람이 많다 보니까 6억
시세인 아파트가 거품가격으로 8억에 나와 있으며 실재로 그 가격에 거래가 됩니다.
2005년이나 2013년처럼 가격이 내릴 때에는 매물은 많고 사려는 사람이 적다 보니까
6억시세인 아파트가 5억이나 심지어 4억에 매물이 나와도 거래가 되지 않는 경우도 흔합니다.
지금 차트에서 보여지는 그래프 사이클과 거품가 및 초급매만 잘 활용하여도 얼마나 큰
수익을 낼 수 있는지를 알 수 있습니다.
초급매에 잡아서 거품가에 팔면 대박이지만 반대로 거품가에 사서 초급매에 팔면
폭망하겠지요?
5. 수도권 아파트 투자가치 분석-고가아파트, 저가아파트,비아파트
수도권 고가아파트와 수도권 저가아파트, 그리고 수도권 나홀로 아파트나 아파트가 아닌
비아파트 즉 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택 등에 따라 등락폭이 다릅니다.
지금까지는 서울 강남권, 한강권, 도심권 및 기타 랜드마크와 경기도 1.2기 신도시
위성도시 평균이상의 아파트 즉 고가 아파트의 흐름을 살펴보았습니다.
그렇다면 서울 평균가격보다 낮은 곳과 경기도 대부분을 차지하는 저가 아파트의 부동산
흐름은 어떨까요?
빨간 차트가 고가 아파트이며 연두색 차트가 저가 아파트인데 그래프를 비교해 보니까
어떻습니까?
저가아파트가 고가아파트에 비하여 폭등과 폭락의 폭이 절반 정도로 완만하지요?
다음은 파란색 그래프인 비아파트 즉 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택의 시세 흐름입니다.
저가아파트와 비교해보면 등락폭이 절반정도이며 고가아파트와 비교하면 4분의 1정도로 아주
완만합니다. 세대수가 적은 나홀로 아파트나 수도권 외곽의 아파트도 여기에 해당합니다.
세가지 그래프 중에서 어느 것이 투자성이 제일 높고 어느 것이 제일 낮습니까?
하락장에 매도만 하지 않는다면 당연히 고가아파트가 수익이 제일 높고 다음으로
저가 아파트가 수익이 높으며 비아파트나 나홀로 아파트나 수도권 외곽 아파트는
시세차익이 아주 낮다는 것을 알 수 있습니다.
돈이 없다고 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택, 나홀로 아파트, 수도권 외곽아파트를
잡으면 안 되겠지요?
지금까지 설명한 내용은 여러분들께서 부동산의 금과옥조로 삼아야 할 아주 중요한
사항입니다.
결론
부동산 시세 사이클에서 얻을 수 있는 결론은 다음과 같습니다.
첫째, 부동산은 3~5년간 상승과 하락을 하며 7~10년간 시세 사이클을 형성하고 있다는
점입니다.
상승과 하락 사이클을 잘 활용하면 누구나 성공투자를 할 수 있습니다.
둘째, 부동산은 폭등과 폭락이 규칙적으로 반복된다는 점입니다.
폭락장에 아파트를 사서 폭등장에 팔면 두 배 이상의 수익을 거두는 곳들이 아주 많습니다.
셋째, 정부의 부동산 정책은 부동산 흐름에 따라 바뀔 수 있으며 규제와 완화가 반복된다는
점입니다.
정부규제이전이나 규제정책이후 1~2년간은 투자해도 되며 정부규제 완화 후 1~2년 후가
바닥장으로 투자할 타이밍입니다. 정부의 부동산 정책에 맞서 싸우면 안 된다는 점입니다.
넷째, 부동산 시세는 현재시세만이 아니라 거품값과 초급매가 존재한다는 것입니다.
상승장에 현재시세보다 훨씬 높은 거품값에 집을 팔고 하락장에 현재시세보다 훨씬 낮은
초급매로 집을 사면 최고의 투자수익을 얻을 수 있습니다.
다섯째, 수도권 고가아파트-저가아파트-비아파트 순으로 시세차익이 발생합니다.
하락장에 많이 빠지더라도 상승장에 많이 오르는 고가아파트를 바닥에 잡기 위해서 노력하면
높은 투자수익을 얻을 수 있습니다.
부동산 투자로 성공을 하는 것은 결코 어렵지 않습니다.
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