[윤정웅 칼럼]요즘 부동산시장의 화두는 ‘용산은 집값이 2억 내렸고, 강남은 3억이 내렸으며, 전세보증금도 뚝뚝 떨어지고 있다.‘는 말 뿐이다. 집을 여러 채 가지고 모두 전세를 놓고 있는 사람들은 망했다고 깊은 한숨을 몰아쉰다.
집을 사야 할 사람들은 어떤가? ‘작년 초에 5억이 올랐으니 2-3억이 내렸다면 앞으로 2-3억은 더 떨어져야 한다.’면서 느긋한 표정을 짓고 있다. 앞으로 더 떨어질지, 안 떨어질지는 세월만이 알고 있으리라.
강남. 용산 등 서울 몇 곳은 값이 오르기라도 했으니 다행이지만, 서울이나 수도권 대부분 지역은 올라보지도 못하고 다시 내리고 있으니 그런 곳에 사는 주민들은 속이 타들어갈 지경이다. 한 수 더 떠서 조정대상지역 지정까지,
부동산은 팔아야 할 때 팔지를 못하면 속이 뒤집히게 된다. 그리고 모든 가계 계산이 뒤틀리게 된다. 그런 와중에 괜찮을 것이라는 말은 없고, 정부에서는 ‘집값이 오를 기미가 보이면 또 다른 대책을 내놓겠다.’ ‘집을 살 사람들은 아직 사는 시기가 아니다.’라고 하니 집 못 파는 사람들은 환장할 지경이다.
특히 은퇴세대들의 불평이 크다. 은퇴 이후 30년 인생을 핫 에이지(Hot Age)라고 하지만, 핫 에이지가 아니라 고생 에이지다. 은퇴자금으로 전세 안고 집 사거나, 대출 안고 집 사서 세를 놓았지만, 전세도 내렸고, 들어올 사람도 없으니까,
경험상 부동산시장이 침체기를 만나 역전세난이 일어나고, 집이 안 팔려 경매위기에 몰리는 기간은 대개 1-2년이 걸리는데 이 기간을 잘 참아 내는 일은 본인의 몫이다. 위기를 이겨내려면 여유자금이 있어야 하므로 문제는 돈줄이다.
그리고 부동산투자는 반드시 대책에 순응하며 따라가야 한다. 역지사지(易地思之)로 해야 할 때도 있지만, 그건 경제원리에 따라 불경기와 호경기를 판단하여 침체될 때 사고, 값이 오를 때 팔라는 뜻이다.
요즘처럼 부동산대책이 가로놓여 값이 내리면서 팔리지도 않고, 사는 사람도 없을 땐 대책을 따라가면서 기회를 보는 게 상책이다. 시골에서는 홍수를 만난 소와 말이 물에 떠내려가는 일이 종종 있다. 말은 소보다 헤엄을 훨씬 잘 한다. 그러나 결국 말은 죽고 소는 산다.
이러한 비유를 사자성어로 우생마사(牛生馬死)라 하는데 헤엄을 잘 하는 말은 왜 죽고, 헤엄을 못하는 소는 왜 살까? 말은 물살을 거슬러 올라가고, 소는 물살을 따라 내려가기 때문이다. 마찬가지로 부동산투자도 대책을 거슬러 올라가다는 큰 손해를 볼 수 있다.
당신도 세상을 살아가는 요령으로 우생마사를 잊지 마시라. 부동산대책은 막 바로 시행하는 게 아니라 2-3개월 전에 미리 준비기간을 준다. 그럴 때 팔던지, 명의를 돌려놓던지, 전세를 월세로 돌리던지 해야 한다. 따라서 작년에도 다주택자들은 3월말까지 집을 팔라고 했음을 기억하시리라.
팔지 못한 사람들은 임대사업등록을 했고, 그나마 아무것도 하지 않은 사람들은 지금 집을 팔지 못하거나, 전세금을 내주지 못해 애를 태우고 있는 것이다. 이 정부에서 시행하고 있는 부동산대책은 세금인상과 대출억제와 물량공급이라는 탱크 3대가 10개 정도 되는 박격포부대를 데리고 진군하고 있다.
따라서 지금까지 과거에 내놨던 다른 정부의 대책과는 위력이 다르다. 지난달까지 신규분양시장으로 손님이 몰렸으나 이젠 돈줄이 짧아 신규분양시장도 인원이 줄고 있다. 이럴 때 필자가 간곡히 추천하는 투자는 땅 투자다. 땅은 수도권 개발지로서 항구가 있는 평택을 추천하고 있다.
개발이 이미 마무리 단계에 있는 평택고덕신도시. 삼성전자. 엘지전자. 미군부대는 10년 전에 개발을 시작했다. 그때 그런 지역의 논밭 1평은 얼마였는지 아시는가? 30-50만 원이었다. 지금은 집지을 수 있는 땅은 평당 500만 원. 점포주택을 지을 수 있는 땅은 평당 1,000만 원으로서 10-20배로 불었다.
지금은 돈도 없고, 땅은 안 해봐서 모르겠다고 하지만. 당신도 언젠가는 필자를 찾아 올 것이다. 빠르면 빠를수록 좋다. 투자금은 적어도 좋고, 많으면 더 좋다. 특히 50-60세대를 G세대 또는 Green세대라고 하는데 땅 투자에 맛 들이는 분들은 대개 G세대가 많다. 당신은 똑똑하다. 그리고 땅은 집보다 똑똑하다.
투자할 곳은 안중역 부근. 평택항 1산업단지. 2산업단지. 차이나타운. 바다매립 신도시. 실크로도. 항구 케이블카 선착지와 하차지. 평택호 관광단지. 미군부대부근 소비도시 등 개발호재와 가까운 곳의 땅이며, 직접 개발되면 황금어장이요, 부근이 개발되면 남의 집 잔치에 술에 취해 노래를 부를 수 있다.
돈이 있어도 마음의 결정이 없으면 허사다. 며칠 전에도 어느 부부가 계약서까지 써놓고 집에 가서 계약금 넣기로 했는데 마누라가 마음이 변해 이럴까, 저럴까 망설이다가 다른 사람에게 뺏겨 버렸다. 그게 받을 복이라는 것인데 그릇이 작아 담을 수 없는 걸 어떡하겠는가?
민원서류 중 본인이 신청할 수 없는 게 있다. 바로 사망신고다. 부동산투자에서는 그걸 대신해주는 사람이 있다. 바로 부동산전문가와 공인중개사다. 좋은 전문가와 중개사는 사무실 분위기가 다르고 직원 교양부터가 다르다. 그리고 뱀을 주면서 고기라 하지 않는다.
좋은 전문가와 중개사를 찾아 당신의 불혹(不惑-40대)과 지천명(知天命-50대)과 이순(耳順-60대)의 재산증식을 부탁해보자. 세계 역사상 최대 업적의 64%는 60대와 70대에 이루어진다. 당신은 늙은 것이 아니라 육신과 정신에 옻칠을 하고 있는 것이다. 사람과 가구는 옻칠을 거듭할수록 빛이 나는 법이다. 앞으로는 당신의 땅이 집보다 똑똑할 것이다.
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