[김인만 칼럼] 작년 9.13대책 발표 이후 부동산시장 분위기가 꺾이면서 집값하락에 대한 우려가 커지면서 봄 이사철이라는 물이 무색할 정도이다. 봄 이사철 수요의 움직임이 향후 집값 향방에 중요한 요소인데 3월 분위기라고 별반 다를 것이 없는지라 빠른 시일 내 반등은 기대를 하기는 어려울 것 같다.
아파트는 심리라고 하는데 현장의 최전선에 있는 중개사들의 집값 전망마저 갈수록 어두워지고 있다. KB국민은행에 따르면 지난달 서울 매매가격 전망지수는 74.7을 기록하였다.
서울 주택시장이 펄펄 끓었던 작년 9월 133까지 치솟았다가 9.13대책이후 100아래로 떨어진 뒤 5개월 연속 하락이다. 참고로 매매가격전망지수는 현장 부동산 중개업소의 향후 3개월 이내 집값 전망을 수치화한 통계로 100 이상이면 상승, 미만이면 하락의견이 많다는 의미다.
서울 매수우위지수 역시 4년만에 최저인 42.9를 기록해 주택시장 침체는 부인할 수 없는 사실이다. 하지만 이런 하락뉴스를 보고 현장에 갔던 분들은 기대만큼 집값이 떨어지지 않았다면서 발걸음을 돌리고 있다.
2017-2018년 많이 오르기도 했고 송파, 강동의 대규모 입주물량 영향이 있는 강남 고가 아파트의 가격은 빠지긴 하였지만 상승폭에 비하면 여전히 높은 수준이다.
강남 외 지역의 경우 약세는 맞지만 수요자들이 기대하는 수준의 하락이 되지는 않고 있다.
작년 서울집값이 6.2%나 급등했지만 하락폭은 0.1% 내외로 낮은 수준이어서 체감도가 떨어진다. 규제폭탄으로 급한 매물들은 상당부분 소화가 되었고 임대사업자 등록을 한 집주인들도 많으며 아직은 기다려보자는 심리가 강해서 매물이 기대보다는 쏟아져 나오지는 않고 있다.
반면 매수자 입장에서는 단기간 급등에 비해 하락은 더디다 보니 체감은 떨어지고 거품이 여전하다는 생각을 가지고 있어서 아직은 기다려보자는 심리가 강하다.
당연히 거래량은 급감하고 있다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 1590건으로 관련 조사를 시작한 2006년 이후 가장 낮은 2월 거래량을 기록하였다. 나올만한 규제가 다 나온 상황에서 무엇보다 원천봉쇄수준인 대출규제는 구매심리뿐만 아니라 구매능력까지 바닥수준으로 떨어뜨리고 있다.
중위소득가구가 현재소득과 자산상태에서 무리하지 않고 구입 가능한 아파트를 보여주는 지표인 HOI(Housing Opportunity Index)는 작년 4분기 기준 12.9를 기 록하여 2009년 3분기 이후 가장 낮은 수준이다.
또 중간 정도의 소득을 가진 가구가 대출을 받아 중간 수준의 주택을 살 때 현재 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액부담능력을 나타내는 HAI(Housing Affordability Index)도 글로벌 금융위기시절인2009년 12월 수준인 40.6까지 떨어졌다. 서울도 이런데 지방은 말이 필요 없을 것 같다.
그런데도 정부는 규제의 고삐를 더 죄고 있다. 7일 국토교통부 업무추진계획에 따르면 재개발사업 임대주택 의무비율을 기존 15%에서 20%까지 높이고 건설회사 등 정비사업자가 조합에 자금대여를 금지하는 조치가 취해질 것이라고 한다.
부동산은 참 어렵다. 물가상승 정도 안정적인 흐름을 유지해주면 참 좋겠는데 오를 때는 너무 오르고 한번 꺾이면 지나칠 정도로 거래가 줄어들면서 경제에 악 영향을 미치고 여러 사회문제를 일으킨다.
다행히 정치인이 아닌 30년 현장실무 출신인 최정호 국토교통부 전 차관이 국토교통부 장관후보자로 지명이 되었다. 투기수요는 억제하면서 거래는 정상화시킬 수 있는 깊이 있는 고민과 정책을 펼쳐주었으면 좋겠다.
