[윤정웅 칼럼]매년 2-4월이 되면 공시지가나 공시가격의 움직임에 대해 부동산 가진 사람들은 귀가 쫑긋해진다. 이게 인플레나 화폐가치가 있기 때문에 안 올라도 문제고, 세금을 매기는 잣대가 되어 너무 많이 올라도 문제가 된다.
그런데 공시지가나 공시가격이라는 게 말은 서로 비슷비슷해도 뜻은 달라 형제간인지, 사촌간인지 분간하기 어렵다. 공시지가, 표준지공시지가, 개별공시지가, 기준지가, 공시가격, 공시가는 어떻게 다를까? 같은 것 같지만 다르고, 다른 것 같지만 같은 것도 있다.
1. 공시지가
국토교통부장관이 조사 평가하여 공시한 단위면적(㎥)당 가격이다. 전국적으로 약 45만 필지에 해당되며, 양도세. 상속세. 증여세. 토지초과이득세. 개발부담금. 택지초과소유부담금 등 토지관련 세금의 과세 기준이 된다. 1989년 7월부터 시행됐으며 건축물을 제외한 순수한 땅값만을 의미하나 농경지는 포함되지 않는다.
2. 표준지 공시지가
국토교통부장관이 공시지가를 매길 때, 전국의 모든 땅에 대해 단위면적당 가격을 매긴다는 건 사실상 불가능하므로, 지역별로 표준지를 정하여 매년 1월1일 기준으로 가격을 매기는 데 이를 표준지 공시지가라 한다. 그 지역을 대표해서 뽑힌 인물로 생각하시라. 높은 값으로 정해진 땅은 당연히 값이 비싼 땅이다.
3. 개별공시지가
표준지 공시지가가 정해지면 나머지 2,600만 필지에 대해서는 지방자치단체의 장이 표준지 공시지가를 기준으로 단위면적당 가격을 정하게 되는데 이를 개벌공시지가라 한다. 지역의 특성과 개별토지의 특성을 고려하여 정하게 되므로 비싼 땅은 높은 값으로, 값이 싼 땅은 낮은 값으로 정해지게 된다.
개별공시지가는 증여세, 상속세, 국세, 취득세, 지방세, 기타 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 쓰인다. 공시지가가 오르면 땅값도 오르지만, 덩달아 세금도 오르기 때문에 오른다고 마냥 좋아할 일은 아니다. 토지소유자는 공시된 지가에 이의가 있을 때는 공시일로부터 60일 이내에 이의를 신청할 수 있다.
4. 기준시가
토지와 그 위에 지어진 건물까지 합친 전체 재산에 대한 감정가액을 말한다. 기준시가는 공동주택, 단독주택, 토지 등 세 가지로 구분되며 정부가 일정시점을 기준으로 고시하는 가격이고, 통상 시세의 50-70%가 반영된다. 따라서 1억짜리 집이라면 기준시가는 6천만 원 이쪽저쪽일 것이다.
5. 주택공시가격
정부가 정기적으로 조사하여 발표하는 집값이다. 종부세 등 부동산과세의 기준이 된다. 주택 등 건물가격은 주택공시가격이라 하고, 땅값은 공시지가라 한다. 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’의 규정에 따라 조사. 산정. 검증. 의견청취. 심의 등의 절차를 거쳐 결정. 공시한다.
주택공시가격도 실제 거래되는 가격의 50-70%수준으로 낮은 경우가 대부분이지만, 최근 정부에서는 80-90%를 상회하는 가격을 공시하고 있어 소유자들의 반발이 만만치 않다. 주택공시가격이 높으면 아무래도 서민들의 부담이 늘어나게 된다.
집이 없는 사람들이야 하기 쉬운 말로 집 있는 사람들에 대해 ‘몇 억짜리 집 가지고 있으면서 세금 몇 백만 원, 또는 1-2천만 원 내는 게 뭐가 아깝냐?’고 하겠지만, 나이 들어 집 한두 채 가지고 있는 사람들에게는 연중행사로 내는 돈이 부담스럽지 않을 리 없다.
서울은 작년에 주택 값이 많이 올라 금년 종부세도 높아졌다. 집값은 다시 내리고 있다 하지만, 사야 할 사람들의 입장에서는 작년 오르기 전 값에서 더 내려야 한다니 정말 그렇게 될지 그건 아무도 모를 일이다. 집을 팔건 안 팔건 그건 차후 문제이고, 집 가진 죄로 세금 내는 애국자는 돼야 하기 않겠는가? |
