[윤재호 칼럼]경매 대중화 시대라고 하지만 여전히 경매에 대한 어려움과 두려움을 호소하는 사람들도 많다. 그래서 법원 경매는 여전히 자금이 넉넉하거나 경매 투자경험이 많은 사람들만 할 수 있다고 생각한다. 하지만 초보자들도 조금만 공부하고 관심을 가진다면 소액 투자로 수익도 가능하다. 실수요자를 위한 내 집 마련 부동산 경매에 대해 알아보자.
지난 9·13 대책 이후 경매시장의 투자열기도 서서히 식으면서 올 들어 낮은 낙찰가율과 입찰 경쟁률을 보이고 있다. 경매 정보업체인 굿옥션(www.goodauction.com)에 따르면 서울의 아파트의 낙찰가율은 지난 2018년 100%를 넘어섰으나 2019년 3월 낙찰가율은 91%로 9% 뚝 떨어졌다. 평균 응찰자수도 5.4명으로 줄어들면서 값 싸게 낙찰되는 아파트 등 주택 경매 건수가 꾸준히 늘고 있는 추세다.
매달 전국적으로 2500여건의 아파트와 1800여건의 다세대·연립주택, 그리고 1000여건의 단독·다가구주택이 경매 입찰장에 등장한다. 이들 입찰물건들 중 소액투자가 가능한 전용면적 60㎡(18평)이하 규모의 아파트 및 연립·다세대 물건만도 1000~2000건에 달한다.
요즘처럼 부동산 경기 변동이 심할 때는 경매장을 통해 입찰되어지는 물량도 증가한다. 따라서 소액 투자처를 찾고 있는 초보자도 기본적인 경매 투자에 대한 지식을 습득하고 물건현장 방문 및 법원 경매장 간접체험을 통해 실전감각을 충분히 익힌다면 부동산 경매를 통해 짭짤한 수익을 챙길 수 있다.
환금성 뛰어난 주택 노려라
소액으로 부동산 경매에 뛰어들어 성공하느냐, 아니면 실패하느냐의 척도는 단연코 환금성이다. 소액투자자는 거액투자자에 비해 상대적으로 자금력의 열세를 끌어안고 시작하는 경우가 많으며 바로 이러한 자금력의 열세를 약간의 대출을 통한 레버리지 효과를 기대하며 시작하는 경우가 많기 때문이다.
모 제약회사 영업사원으로 근무하는 이 모 씨는 경매 전문가로 통한다. 경매를 통해 내 집 마련은 물론 월세가 꾸준히 나오는 상가를 통해 임대수익을 얻고 있기 때문에 주변에서 경매전문가로 통한다. 이 씨는 외환위기 시점에 경매 투자자를 만나 법원 경매에 관심을 가지게 되었고, 그 이후로 현재까지 경매를 통해 짭짤한 시세차익을 챙기고 있다.
이 씨의 투자전략의 핵심은 ‘수익성’이 조금 떨어지더라도 임대수요가 풍부해 ‘환금성’이 뛰어난 역세권 소형아파트나 연립 및 다세대주택을 낙찰 받아 시세보다 조금 싼 가격에 바로 되파는 것이었다. 부족한 자금은 약간의 금융권 대출을 활용했는데 대출 이자와 제반 세금을 충분히 커버하고도 항상 적지 않은 수익을 챙길 수 있었다.
지역 호재를 알아내 투자하라
부동산 경매뿐만 아니라 모든 재테크의 기본은 ‘투자정보’에 민감해야 한다는 것이다. 더욱이 소액의 자금을 갖고 투자에 나서는 만큼 정부정책의 변화나 개발에 관련된 사소한 소문에도 언제나 귀를 열어두고 있어야 한다. 남들이 다 아는 정보 다시 말해 공시되고 공개된 정보는 이미 정보로서 그 실효성을 상실한 불필요한 단순 데이터에 불과하다.
주변에서 들려오는 뉴타운·재개발, 공공시설 입주나 도로개설 등과 관련된 각종 지역 내 개발호재나 소문들을 결코 가볍게 흘려서는 안 된다. 투자정보는 아직 정보로서의 가치가 충분한 것이기에 잘만 이용한다면 소액투자자의 수익을 극대화 시켜줄 수 있을 것이다.
파주에서 일반음식업을 운영하고 있는 공 모 씨의 경우 잘 아는 법무사로부터 우연찮게 들은 지역 개발호재에 관한 소문을 결코 가볍게 흘리지 않아 소액투자로도 알토란같은 재미를 보게 되었다. 등기 업무를 하는 법무사로부터 소문을 입수한 공 씨는 당장 혹시나 하는 마음에 해당지역에 소재한 개업 공인중개사무소 여러 곳을 샅샅이 방문하였다.
마침내 투자에 확신을 갖게 된 공 씨는 다음날 해당 법원의 경매물건을 다룬 경매 정보지를 구매하여 이를 꼼꼼히 뒤져본 결과 감정가가 낮게 책정되었고 1회 유찰되어 시세보다 훨씬 저렴한 다세대주택을 찾을 수 있었다. 그리고 열흘 뒤 기준가 보다 약간 높은 가격에 입찰하여 차순위자와 불과 50만원 차이로 최고가매수인으로 결정되는 쾌거를 맛볼 수 있었다.
공 씨가 낙찰 받은 가액은 9800만 원으로 개업 공인중개사무소에 적정시세를 알아본 결과 1억2000만원에 달했으며 그마저 지역 내 뉴타운 지정이라는 호재성 소문에 매물도 귀한 상태였다. 공 씨는 택시기사로부터 들은 소문을 ‘정보’로 이용하였고 도시재생 사업지 내 투자라는 ‘트렌드’에 적극 동참해 시세차익을 거둘 수 있게 되었다.
세입자 ‘권리분석’에 치중하라
부동산 경매에 있어서 어느 과정 하나 소홀히 여길 수 있는 것은 없다. 경매 각 과정에서의 분석 실패나 계산 착오는 낙찰자에게 금전적 손실은 물론 정신적 손실을 주게 된다. 특히 사전적 활동인 권리분석의 실패는 그 손실의 효과가 바로 나타난다는 점에서 자칫 입찰자에게 회복할 수 없을 정도의 치명적 손실을 줄 수도 있어 더욱 주의를 요구한다.
경매물건은 그 속성상 채권채무관계 즉 법률관계에 기인한 다양한 문제점들을 안고 있다. 따라서 꼼꼼한 권리분석은 경매대상 부동산의 법률적 사고를 미연에 방지하는 매우 중요한 경매의 한 과정이다. 권리분석을 소홀히 하여 발생하는 손실은 경매과정의 그 어느 분야보다 치명적이다. 더욱이 소액투자자의 경우 잘못된 권리분석 한방에 투자원금마저 모두 날릴 수 있으니 더욱 주의해야 할 것이다.
주부 윤 모 씨는 5달 전 낙찰 받은 경매물건 때문에 금전적 손실은 물론 정신적으로도 몹시 피폐해졌다. 약간의 차익이라도 벌어볼 요량으로 적금통장을 깬 5000만원으로 시작한 경매에서 당일 입찰장의 과열된 분위기에 휩쓸려 권리분석도 제대로 하지 못한 채 1회 유찰되어 재경매에 오른 소형아파트 1채를 덜컥 낙찰 받고 말았다.
낙찰 받은 아파트는 분명 시세보다 저렴한 가격이었고 세입자도 없는 것 같았다. 그런데 부동산 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 게 화근이었다. 솔직히 그보다는 권리분석을 제대로 할 줄 몰랐던 것이다. 부동산 등기부등본의 ‘갑구(소유권관련 법적사항 기재)’에 예고등기가 올라와 있던 물건이었는데도 ‘모르면 용감하다’라는 말이 딱 들어맞았던 셈이다.
예고등기가 기재된 물건은 소위 ‘경매선수’로 불리는 전문가들도 꺼린다. 예고등기는 ‘소유권에 관한 분쟁으로 소송 중에 있다’는 것을 의미하며 낙찰자가 최종 인수한 이후에라도 소유권이 다시 변동될 가능성이 매우 크기 때문이다. 결국 윤 씨는 주위사람들의 충고에 따라 총 낙찰금액의 10%에 해당하는 보증금을 포기하고 부동산 경매를 완전히 접기로 했다.
‘세입자조사’ 역시 ‘권리분석’ 만큼 중요하다. 입찰에 참여하기 전에 반드시 해당 물건을 찾아 세입자조사를 하고 설령 대항력 없는 세입자일지라도 직접 만나 명도저항 여부와 이사계획을 확인해야 한다. 집주인의 잘못으로 전세보증금을 몽땅 날릴 위기에 처한 세입자나 극빈층 또는 몸이 불편한 생활보호대상자가 세입자로 거주하고 있는 경우라면 낙찰 후 명도를 감안해 입찰에 신중을 기해야 할 것이다.
그러나 소유자가 채무자가 직접 거주하거나 세입자가 있어도 전세금의 3분의 2이상 배당을 받는 경우, 소액임차인으로 배당요건에 따라 일정액을 우선변제 받는 경우, 친인척이 무상으로 거주하거나 무상임차인의 경우에는 통상 큰 저항 없이 이사하기 때문에 집을 넘겨받는 데에는 별 걱정할 필요는 없다. |
