[장인석 칼럼] 보물찾기 같이 하실래요?
부동산 경기가 소강상태에 빠졌음에도 불구하고 집장사들이 분양하는 서울 도심의 신축 빌라 분양가는 계속 오르고 있다. 마포나 영등포, 신촌 일대의 신축 빌라 분양가는 2,3년 전만 해도 2억 5,000만 원 내외였으나 요즘은 3억 원에 육박하고 있다. 인기 지역인 용산이나 강남 등의 투 룸 빌라 분양가는 4억 원을 넘어서고 있다.
서울 도심의 신축 빌라는 소액으로 부동산 투자를 하려는 사람들에게 꽤 매력적인 투자 대상이다. 매매가와 전세가의 차이가 적은 점을 이용하는 갭 투자로 최근 몇 년 간 꽤 짭짤한 재미를 본 사람들이 많았던 게 사실이었다.
하지만 신축 빌라 분양가가 오르면서 갭 투자도 돈 있는 사람들의 전유물이 되고 있다. 과거에는 5,000만 원 이하로 투자가 가능했지만 요즘엔 1억 원이 있어도 갭 투자하기 힘든 실정이 됐기 때문이다.
신축 빌라 분양가가 오르는 이유는 수요에 비해 공급이 절대적으로 부족하기 때문이다. 한마디로 말해 집 지을 땅을 구하기 힘들기 때문이다. 집장사들이 요즘 한결같이 하는 얘기는 바로 ‘땅 구하기가 하늘의 별 따기 만큼 어렵다’는 것이다. 오래된 건물을 헐고 신축빌라를 지어 분양해서 먹고 사는 집장사들에게는 집 지을 땅이 재료인데, 그 재료를 구하기 힘들어 ‘개점휴업’ 상태인 업자들이 대부분이다.
단독이나 다가구주택, 근린생활시설 중 오래된 주택을 소유했던 사람들은 몇 년 전까지만 해도 업자에게 팔곤 했으나 요즘은 가지고 있으면 가격이 오르는 데다 본인이 직접 새 주택을 지으려고 해서 매물이 점차 줄어들고 있다. 10년 간 신축빌라를 지어 분양해온 업자 K씨는 6개월 동안 땅을 찾아 돌아다녔지만 아직도 구하지 못했다고 울상이다.
주차장법 시행규칙이 개정되어 주차구획 최소기준이 확대됨에 따라 집장사들의 수익이 줄어들게 된 점도 신축빌라 공급이 급감하는 원인이 되고 있다. 과거에는 소형차의 주차구획이 너비 2.3m 길이 5m였으나 2019년 3월1일부터 건축허가를 받는 주택부터는 너비 2.5m 길이 5.1m로 늘어나게 되었다.
이에 따라 주차 시 문콕이 방지되고 주차공간이 넓어지는 좋은 점은 있지만 업자 입장에서는 똑같은 면적이라도 투 룸이 2채 정도 줄어들게 되어 수익 면에서 큰 손실을 입게 되었다.
가령 법정 주차대수를 6대로 맞출 수 있으면 투 룸을 12채까지 지을 수 있다. 전용면적 60㎡ 이하 주택은 1세대 당 0.5대이기 때문이다. 그러나 바뀐 주차구획 기준에 의하면 법정 주차대수 6대는 5대로 줄어들 수밖에 없다. 이렇게 되면 1대 당 2채를 지을 수 없게 된다.
서울 도심의 투 룸 분양가격은 3억 원 내외이며, 용산이나 강남 같은 곳은 4억 원이 넘는다. 따라서 6억 원에서 9억 원까지 수입이 줄어들게 되는 것이다.
부동산 경기가 침체돼 있다고 해서, 또는 갭 투자의 금액이 많아졌다고 해서 투자를 보류하거나 포기하는 사람들은 평생 돈 벌기 힘든 사람들이다. 부동산 부자는 침체기 때 탄생하고, 위기는 곧 기회라 하지 않았는가. 오히려 그간 눈독 들였던 ‘좋은 물건’을 좀 더 싸게 살 수 있는 기회가 될 수도 있기 때문이다.
도심의 땅값이 점점 오른 요즈음에는 땅을 싸게 사는 것만이 돈을 벌 수 있는 거의 유일한 방법이다. 좋은 땅을 싸게 사서 부가가치를 높이면 일반적인 수익보다 훨씬 더 큰 이익을 볼 수 있기 때문이다.
그럼 어떤 땅이 좋은 땅일까. ‘싼 땅이 좋은 땅’이다. 싼 게 비지떡인데 어떻게 싼 땅이 좋은 땅일까. 싼 데에는 이유가 있다. 그 이유는 물리적 하자일 수도 있고, 법률적 하자일 수도 있다. 그럼 그 하자를 해결하면 그 싼 땅은 비싼 땅이 된다. 따라서 싼 땅이지만 문제를 해결할 수 있는 땅을 구하면 땅을 구입하면서부터 상당한 이익을 창출할 수 있다. 좋은 땅은 비쌀 뿐만 아니라 있다고 해도 가격이 너무 비싸다. 구입 원가가 비싸기 때문에 어지간한 부가가치를 창출하지 않는 한 이윤이 너무 박하다.
땅을 구하러 중개업소에 가면 무조건 ‘싼 땅’을 찾아라. 그러면 공인중개사가 대하는 태도가 달라질 것이다. 당신을 고수로 알고 대접하게 된다. 그러나 ‘좋은 땅’을 구한다고 하면 속으로 ‘흥’하면서 대충 대할 것이다.
당신을 하수로 취급하게 되고, 좋은 땅은 비싸거나 없거나 하기 때문에 ‘헛장사’를 할 거라 생각하게 된다.
‘싼 땅’을 찾고 싶은데 문제를 해결할 능력이 없다고 포기할 필요는 없다. 당신 주위에 그런 문제를 해결할 수 있는 전문가는 분명히 있다. 그들에게 정당한 대가를 주면 문제를 해결할 수 있는 방법을 알려준다.
필자는 이런 ‘싼 땅’을 찾아다니며 문제를 해결해 부가가치를 올리는 일을 하고 있다. 땅을 구입하는 과정은 시간이 많이 걸리고 힘들지만 부가가치가 워낙 높기 때문에 성취감은 크고 재미가 있다. 원가가 싼 땅으로 신축 빌라를 지어 분양하면 분양가도 다른 물건에 비해 쌀 수밖에 없다.
갭 투자라고 다 같은 갭 투자는 아니다. 좋은 물건을 싸게 사는 것이 갭 투자의 핵심이다. 같은 지역이라도 분양가가 3,000만~5,000만 원 차이 나는 것은 이 때문이다. 서울 도심에서 멀어질수록 갭투자의 위험성은 커진다.
보물찾기를 하기 가장 좋은 곳은 땅값이 비싼 지역인데 허름한 건물들이 몰려 있는 지역이다. 이런 지역은 머지않아 개발이 가능하다. 땅값 비싼 곳에 오래된 건물들이 있다면 이건 부동산 최유효이용법칙에 위반되기 때문이다.
그러나 재개발이나 재건축으로 이미 지정된 곳은 먹을 게 별로 없다. 따라서 아직 지정되지 않았지만 머잖아 지정될 곳이 확실한 지역을 찾아내는 것이 핵심이다.
개발 압력을 거세게 받는 지역의 신축 빌라야말로 보물찾기의 관건이다. 지금부터라도 보물을 찾으러 발 벗고 나서야 할 때다. |
