[윤정웅 칼럼]요즘 부동산재테크의 종목선택이 여간 어려운 게 아니다. 투자가 잘 풀려 갈 때는 별로 상담이 없지만, 어느 쪽에 투자가 막히게 되면 어찌해야 하느냐는 질문이 늘어난다. 상담내용은 팔아야 하느냐? 또 팔게 되면 얼마에 팔아야 되느냐? 팔고 사게 되면 어떤 부동산을 사야 하느냐? 는 질문들이다.
가장 많은 질문은 주택매매다. 임대사업자등록을 해버린 사람들은 그저 세월을 기다리는 수밖에 다른 길이 없기에 질문이나 상담도 거의 없는 편이다. 본의 아니게 제 때 이사를 하지 못해 2주택이나 3주택이 된 사람도 있고, 가정사정이 변해 부득이 여러 채 중 한 채를 팔아야 할 사람들의 갈 길이 마뜩찮다.
한결같은 걱정은 집을 내놔도 안 팔린다는 것이다. 수도권과 지방은 아예 보러 오는 사람도 없지만, 서울도 어쩌다 물어보고 가버리면 다시는 오지 않는다고 한다. 가격을 내려주고 싶어도 흥정 자체가 안 되니까 6개월 동안 단, 한 사람도 집을 구경한 일이 없다고 한다.
살고 있는 집 대출 받아 따로 집 사서 전세 준 사람도 많고, 집집마다 대출 받아 월세 놓은 사람들도 의외로 많은 실정이다. 가장 다급한 사람은 집을 팔아야 새로 분양받은 아파트로 이사할 사람들이다. 안 팔리면 살던 집은 그냥 전세 놓고, 새 아파트로 가겠다고 하지만, 필자는 반대의견을 제시한다.
그런 연유로 본의 아니게 2주택이나 3주택 된 사람들이 많기 때문이다. 2채가 되건 3채가 되건 총 금액에서 대출이나 전세를 빼면 한 채 값밖에 안 되는 사람들은 1주택으로 살아야 맞는데 괜히 빚만 짊어지고 2주택이나 3주택이 되었다고 볼 것이다. 예로부터 이르기를 집이 열채면 빚은 천 냥이라고 하지 않았던가.
빚을 안고라도 집을 사서 집값 오르는 재미에 한 번 저지르고, 두 번 저질러서 돈을 번 사람도 있지만, 가끔 나오는 부동산대책에 딱 걸리면 그때는 손해를 보는 수밖에 없다. 지금이 바로 그럴 때다. 그럭저럭 1년은 버텨왔으나 이제 더 버틸 수 없어 한 채를 팔거나 다른 부동산이라도 팔아야 하는데 어찌해야 할까?
상가를 가지고 있는 사람은 손해가 더 크다. 2년 전에 10억 주고 분양받은 마포 어느 상가는 월세 250만 원씩을 받다가 6개월 전부터 비어 있다. 팔려고 아무리 애를 써도 물어오는 사람이 없고, 값도 절반으로 내려 5억에 내놨으나, 중개업소 사장님은 ‘참, 묘하다’는 말 뿐 다른 말이 없다.
요즘 정말 조심할 것은 상가 투자다. 상가임대차 보호법상 임대인은 임차인이 권리금을 받고 상가를 명도 할 수 있도록 협조할 의무가 생겼다. 상가세입자들은 장사가 잘 돼도 권리금, 못돼도 권리금을 받고 나가겠다고 버티는 세상이 되었으니 어찌 상가 믿고 투자할 수 있겠는가?
상가 새로 분양하거나, 장사 안 된 상가들은 권리금 받고 나가려고 일부러 가짜 임차인을 들여 몇 개월 장사를 하는 척 하다가 상가가 매매되면 나가겠다고 보증금 빼달라는 사기꾼들도 있다. 약한 자여! 그대이름은 장사 안 된 상가가진 사람들일 수 있으니 조심하시라.
큰 오피스텔을 가진 사람들은 간혹 팔렸다는 말을 하더라. 아파트 보다 값이 싸고 교통이 좋아 5년 가지고 있다 판 사람도 있고, 10년 가지고 있다 판 사람도 봤다. 그러나 작은 오피스텔은 그저 40-50만 원짜리 월세로 유지하는 처지에 있고, 전국의 분양형 호텔은 모두 망해버렸다.
토지시장은 그런대로 괜찮다. 작년까지만 해도 1-2억을 가진 사람들이 전세안고 아파트를 사놨으나 부동산대책으로 주택 갭투자가 막을 내리자 1-2억이나, 2-3억을 가진 소액투자자들이 토지시장으로 몰리는 바람에 평택. 용인. 수원. 화성 쪽에는 작은 땅이 없어서 못 파는 시대가 돼버렸다.
무슨 투자이건 한쪽이 잘 되면 한쪽은 안 되는 법이다. 그럴 때 잘 되는 쪽을 골라 투자하는 사람이 투자자요, ‘꾼’이다. 건축가가 설계를 하더라도 기본 구상은 자신이 한다. 투자도 마찬가지다. 전문가로부터 조언이나 추천은 받더라도 자기 책임으로 직접 투자해야 재미가 난다.
옛날 어느 선비가 서울로 과거를 보러가다가 서울 입구여관에서 잠을 자게 되었는데 꿈을 3번이나 꾸었다. 첫 번째 꿈은 그가 벽에 배추를 심는 것이고, 두 번째 꿈은 비가 오는데 두건을 쓰고 또 우산을 쓰고 있는 꿈이고, 세 번째 꿈은 어느 예쁜 여인과 등을 맞대고 잠을 자는 꿈이었다.
하도 괴이하여 점쟁이에게 물었더니 벽 위에 배추를 심는 일은 헛된 일을 하는 것이고, 두건을 쓰고 우산을 쓰는 일은 헛수고를 하는 일이며, 여인과 등을 졌으니 그것도 헛된 일이라고 하면서 과거를 포기하라고 하여 그 선비는 과거를 포기하고 귀향을 하고자 짐을 싸기 시작했다.
그때 여관주인이 위 사실을 듣고, 깜짝 놀라면서 벽 위에 배추를 심었으니 높은 성적으로 급제한다는 뜻이고, 두건을 쓰고 우산을 썼으니 철저하게 준비를 했다는 것이고, 몸만 돌리면 예쁜 여인을 품에 안을 수 있으니 쉽게 뜻을 이룰 수 있는 꿈으로서 아주 좋은 꿈이라고 응시를 적극 권했다.
정말 선비는 여관주인 말대로 과거에 응시하여 최고점으로 급제하고 높은 벼슬을 얻었다. 옆 사람들은 투자에 대해 언제나 소극적이고 방해를 많이 한다. 그러나 그걸 이겨내고 자신의 의지에 따라 투자하는 사람이 성공한다. 요즘 투자는 토지투자가 좋다. 꼭 5년이나 10년의 장기투자를 권한다.
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