[윤정웅 칼럼]오늘 거울 앞에 서서 자기를 향해 웃어 보자. 그 미소가 자연스럽고, 아름다우면 당신은 잘 살고 있는 것이다. 그러나 요즘 자연스럽게 웃는 사람이 별로 없으리라. 날씨는 덥고, 경제는 좋지 않고, 일본을 비롯한 미국. 중국. 러시아 등 국제관계도 순조롭지 않기 때문이다.
여름 부동산시장은 어떤가? 막힌 하수도처럼 흐르다 말다를 반복하고 있음이 사실이다. 서울의 분양시장과 강남의 기존주택시장을 빼놓고, 주택. 토지. 상가 등 대부분의 부동산시장은 이미 숨을 죽였다. 어느 때 같으면 부동산시장 살리자는 말이 나왔을 텐데 오히려 민간택지분양가상한제를 내놓겠다고 엄포를 놓고 있다.
수도권과 지방의 미분양시장은 이미 마이너스시세로 돌아섰다. 2-3년 전 당첨되어 좋았고, 분양받아 좋았다고 했었으나, 이제 입주가 2-3개월 남고 보니 살던 집이 팔리지 않거나, 전세보증금이 내려가 값을 맞출 수 없고, 대출이 줄어 총 입주금에서 1억 정도가 부족해 입주를 포기해야 한다는 말들이 자자하다.
화성. 평택. 용인. 파주. 김포. 인천 쪽 입주현장은 걱정스러운 눈치가 역력하다. 지방은 미분양뿐만 아니라 입주 후 미분양까지 넘쳐 아파트가 원수가 돼버렸다. 새 아파트 분양받아 웃돈이 붙었으면 좋으련만 손해를 보게 생겼으니 어찌해야 할까? 부동산복도 지지리 없는 편이다.
전용 84㎡를 4억 정도에 분양받으면서 계약금 4천만 원과 발코니 확장비 1천만 원을 지불했는데 입주를 못하게 되면 지불한 5천만 원을 포기하거나, 이를 포기하고 다른 사람에게 팔아야 한다. 건설사에서는 포기는 안 된다 하고, 본전에서 5천만 원이 빠진 분양권을 사줄 사람도 없다.
새 아파트입주를 앞둔 수분양자(분양받은 사람)로서 잔금을 맞추지 못해 입주가 불가능한 분들 잘 기억하시라. 입주 때가 되면 건설사들은 인정사정 보지 않고 입주 독촉을 하고 독촉장을 보낸다. 계약금을 포기하겠으니 다른 사람에게 분양을 하라고 해도 재분양절차가 까다롭고 경비가 많이 들기 때문에 들어주지 않는다.
가장 쉬운 방법은 해당 아파트단지 주위 중개업소를 통해 다른 사람에게 분양권으로 파는 게 좋지만, 이미 지불한 계약금을 받기가 어렵다. 결국 그 돈을 포기하는 수밖에 다른 길이 없다. 시중 경기가 괜찮을 때는 그런 마이너스 분양권을 사러 다니는 사람도 있었으나 요즘은 그런 사람들도 없다.
이런 처지에 놓이게 되면 먼저 건설사를 찾아가 의논을 해야 한다. 내가 입주할 수 없게 되었으니 재 분양을 해달라고 사정을 해야 하고, 그에 따른 손해만은 자신이 책임지겠다고 해야 한다. 건설사에 따라 간혹 금전 반환조건 없이 포기를 받아주는 곳도 있음이 사실이니까,
그러나 이런 일에는 어느 건설사나 반가워하지 않는다. 빨리 서두르지 않으면 대출을 받은 중도금 이자. 잔금 연체이자 등 부담이 더 커지게 되고, 중도금 대출은 입주가 끝나면 개인채무가 되어 신용불량이 될 수 있다. 이런 채무의 누적으로 인해 빚쟁이가 되면 재판까지 가게 된다.
부동산시장은 일반 상품시장과는 달리 폐쇄성이 짙고, 정보가 공개되지 않아 지금처럼 기존주택시장이 막히게 되면 돈이 흐르지 않게 된다. 결국 돈이 흐르지 않으면 토지시장이 되건, 상가시장이 되건 거래는 멈춰버리고, 간혹 하나씩 팔려나가더라도 가격이 공개되지 않아 불경기를 더 실감나게 한다.
지금이 딱 그런 시기다. 전국의 모든 주택시장이 멈춰버렸기에 빨리 팔아야 할 사람들은 애가 타게 된다. 부동산투자자들에게는 지금처럼 좋은 시기가 없다고 봐야 한다. 서울 강남 4개구와 마포. 용산, 부산 해운대를 빼놓고, 나머지 지역은 절대적인 매수자 우위시장이다.
매미는 여름에 노래를 한다. 투자자도 이런 시기에 노래를 해야 한다. 어디에 투자를 할 것인가? 그건 자신의 복이다. 미분양시장, 기존주택시장, 토지시장, 상가시장 등 갈 곳은 많고, 매물도 다양하다. 부동산투자를 하다보면 이런 좋은 시기를 만나는 것도 쉬운 일이 아니다.
부동산투자는 목표설정이 중요하다. 돈 있다고 아무렇게나 걸리는 대로 사는 사람은 소망만 있을 뿐이고, 목표가 없는 사람이다. 10억 또는 20억, 목표를 정했으면 긴 세월에 대한 목표도 설정해야 한다. 그러다가 어느 날 매도자 우위시장일 때 수확을 하고 매미처럼 노래를 해야 한다.
부동산투자는 손해를 볼 때도 허다하다. 그럴 때 포기하고 주저앉지 마시라. 상처 입은 조개가 진주를 만든다. 아닌 것은 얼른 포기하고 다음 목표를 빨리 따라가야 한다. 내수침체로 모든 자동차들이 세일을 하고, 건설노동자들이 거리로 나오고 있다. 금년 여름 매는 울지 않고 있다. 부동산은 이럴 때가 투자기회다.
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