- 수도권 중대형아파트 시대 도래하나 -
[이주호 칼럼]8,12 부동산대책에서 분양가상한제 등 규제가 발표되자 강남권재건축이 가장 큰 타격을 입었다. 2013년부터 시작된 강남권재건축의 폭등은 이제 막을 내린게 아닌가 한다.
작금의 서울 부동산시장은 강남권재건축이 꺾이니 신축 아파트가 반사이익을 얻어 상승곡선을 그리고 있고, 그외 강남권재건축보다 집값이 덜 오른 서울외곽지역 그리고 GTX-A B C 노선·신안산선·동북선 경전철·서울 지하철8호선 연장라인·서울 지하철4호선 연장라인 등 교통호재지역, 수도권이 상대적으로 유리한 고지에 놓여있다. 앞으로 이들 지역이 전국 부동산시장을 주도할 것으로 보인다.
평형별에 있어서는 그동안 소형아파트가 꾸준히 상승했기 때문에 이제는 중대형아파트로 옮겨갈 것으로 보이고 비록 정부의 부동산 규제가 있었지만 아직 저금리 체재라 오피스텔 등 수익형부동산에 수요가 몰릴 것으로 예상된다.
참고로 올해 1순위 청약 경쟁률 '수도권·중대형'에서 가장 치열했다는 아래 기사가 나왔다.
"3일 부동산 리서치업체 리얼투데이가 올해 1월부터 지난달 27일까지 청약 접수를 받은 단지들의 면적 별 1순위 경쟁률을 분석한 결과, 중소형 면적보다 중대형 면적에서 1순위 경쟁률이 높았다.
중대형 면적에 대한 청약 문턱은 수도권에서 더 높았던 것으로 나타났다. 같은 기간 수도권에서는 전용 85㎡ 초과 타입이 5293가구 공급됐으며 여기에 1순위 통장 22만766개가 몰려 41.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 지방은 수도권과 비슷한 5329가구가 공급됐지만 1순위 통장은 14만5117개 접수돼 평균 27.2대 1의 경쟁률을 보였다.
부동산시장 관계자는 "최근 몇 년 동안 지속된 수도권 내 중소형 아파트의 인기가 이제는 중대형으로 옮겨간 것으로 보인다"며 "중소형과 중대형의 분양가 차이가 적어지고 건설사들이 중대형 판촉을 위해 차별화된 상품 설계 등을 도입하면서 소득 수준 높아진 수요자들이 중대형 아파트를 선택하고 있는 것으로 분석된다" 설명했다" (2019.09.03 모 신문기사 일부 발췌)
이미 부동산 시장은 수도권·중대형으로 무게 중심이 이동하고 있다. 여기서 1980~1990년대 부동산시장을 되돌아 보면, 1980년대 중반부터 저금리·저유가·저원화가치 시대가 불어닥쳐 1985년 하반기부터는 주식시장이, 1987년 하반기부터는 부동산시장이 대세상승하기 시작했는데 집값이 폭등하자 정부는 급기야 1989년 8·10 부동산대책을 내놓았다.
부동산대책 발표이후 집값이 꺾이는 듯 하다가 다시 그해 하반기부터는 중대형아파트가 꿈틀대기 시작하여 1991년 상반기까지 중대형아파트가 폭등했다.
필자의 소견으로는 1989년 하반기 중대형아파트가 대세상승하기 시작하는 시점이 현 시점과 유사해 보인다. 1989년 하반기부터 중대형아파트 전성시대를 맞아 중대형아파트는 1991년 상반기까지 햇수로 3년동안 폭등했다.
집을 파는 시기는 본인이 판단해야 겠지만 1989년 8·10 부동산대책을 발표하면서 정부에서 절대로 집값이 올라갈 수 없다고 하여 집을 판 사람이 많았는데 정부의 바램과는 달리 집값 폭등은 1991년 상반기까지 이어져 그때 집을 판 사람들은 정부에게 탓을 돌리며 원성을 높혔다.
앞으로 서울 부동산시장 전망은 강남권재건축보다는 서울 외곽지역, 교통호재지역, 수도권이 주도하는 시장으로 전망된다. 8.12 부동산대책이 있었지만 작금의 부동산 열기로 볼때 부동산시장은 쉽사리 죽지않을 것으로 보인다.
그간 집값 폭등의 진원지인 강남권재건축은 분양가상한제 등으로 꺾인 듯 하지만 부동산시장 전반에 대한 열기는 좀처럼 식지 않는다. 서울외곽지역이고 GTX-A·신안산선·동북선 경전철·서울 지하철8호선 연장라인·서울 지하철4호선 연장라인은 2021년~2024년 전후로 개통 예정이라 이들 교통호재지역은 도시철도 개통이라는 확실한 호재를 가지고 있기 때문에 지역별 부동산경기와 상관없이 꾸준히 집값이 상승할 것으로 전망된다.
GTX-A 노선은 2024년, 신안산선은 2024년, 동북선 경전철은 2024년 말~2025년 상반기, 8호선 연장선은 2022년 12월, 4호선 연장선은 2021년 5월께 완공될 예정이다
교통호재지역은 꾸준히 집값 상승이 예상되는게 과거 분당선 개통으로 성수, 왕십리 집값이 폭등했고 신분당선 개통으로 판교, 용인 수지, 수원 광교신도시 등 집값 폭등이 그러한 것을 잘 말해주고 있다.
지나간 몇년동안 소형아파트보다 중대형아파트의 상승폭이 적은데 서울 그리고 수도권 분당, 판교, 용인 수지, 동탄2신도시, 광교신도시 중대형아파트는 지금부터 2021년까지 재평가받을 것으로 보인다.
부동산시장은 살아움직이는 생명체와 같다. 또한 부동산시장은 동시다발적으로 움직이는 듯 하지만 부동산시장은 지역별, 상품별, 평형별로 개별성을 가지고 독자적으로 움직이고 있다.
세상이 복잡다단하게 움직이기 때문에 부동산시장도 복잡다단하게 움직이는가 보다. 이제는 부동산시장을 한묶음으로 묶어 생각하는 부동산 원론보다는 지역별, 평형별, 상품별 부동산 각론으로 들어가 시장을 분석해 봐야 한다.
작금의 부동산시장 무게 중심은 서울 외곽지역. 교통호재지역, 수도권, 중대형아파트, 수익형부동산이다. 수도권 부동산시장이 살아있는한 지방 부동산시장의 회복은 아직 때가 아닌 것 같다. 지방 부동산시장의 회복은 시간이 더 걸릴 듯 하다.
부동산 투자에 있어서 부동산시장의 지역별, 평형별, 상품별 흐름은 그 무엇보다 중요하다. 이러한 투자의 맥을 찾기 위해서는 아주 정교한, 세밀한 부동산시장의 흐름 분석이 필요하다.
필자의 전망은 2021년까지는 서울 외곽지역, 교통호재지역, 수도권, 중대형아파트, 수익형부동산 위주의 부동산시장이다.
강남권재건축은 4년 정도의 조정을 보인뒤 2023년쯤에나 회복될 것으로 전망한다. |
