- 경기도 집값은 대세상승 초입 단계 -
[이주호 칼럼] 실물경제도 좋지 않고, 증권시장도 좋지 않은데 유독 집값만 지역별로 순환하면서 오르고 있다.
2013년 하반기부터 오르기 시작한 강남권재건축 등 강남권 집값은 경기 정점인 2017년 9월에 꼭지점을 찍어야 하는데 의외로 올 8.12 부동산대책 이전까지 폭등했다. 아마 경제위기란 큰 악재가 없었기 때문에 지속적으로 상승한게 아닌가 한다.
강남권재건축 등 강남권 집값은 경기가 하강 곡선을 그리면 꺾이게 마련인데 경기와 상관없이 2018~2019년도에도 올랐으니 참으로 기나긴 생명력을 지닌 강남권재건축이다.
과거 집값 상승 사이클을 보면 경기와 강남권 집값 상승은 움직임을 같이 하곤 했다.
일례로 2005~2007년 대중국 조선.철강호경기때 경기와 비례하여 버블세븐지역 집값이 폭등했다.
그러나 2008년 미국발 금융쇼크땐 경기, 주가, 집값 모두 폭락했다.
2008년 말에 이명박 정부의 경기 부양책으로 경기, 주가, 집값이 다시 살아났으나 경기 전망에 대한 불투명으로 경기, 주가, 집값은 결국 2010~2011년에 꺾이고 말았다.
사실 반도체경기는 2017년 하반기에 정점을 찍고 하강 추세인데 강남권재건축 등은 올 8.12 부동산대책 이전까지 폭등해 이번 집값 상승 사이클에선 다른 양상을 보였다.
2017년 9월에 강남권재건축이 꺾일 조짐을 보이자 그해 하반기엔 서울 후발주자인 서울외곽 노·도·강(노원구·도봉구·강북구), 금·관·구 (금천구·관악구·구로구)등 집값이 꿈틀대기 시작해 오늘날에 이르고 있다.
강남권재건축과 노·도·강, 금·관·구는 2018~2019년에 동반상승한 측면이 있다. 그러고 보면 집값 상승은 수학 공식처럼 움직이지 않은가 보다.
노·도·강과 금·관·구는 동북선 경전철 그리고 신안산선이 2024년도에 개통 예정이라 그때까지 교통 호재를 안고 상승할 가능성이 크다.
노·도·강과 금·관·구가 강남권인 강남3구(강남구·서초구·송파구), 마·용·성·광(마포구·용산구·성동구·광진구)을 제외한 비강남권 집값을 이끌어 갈 가능성이 크다.
정부에서 분양가상한제, 다주택자 규제를 내놓자 비로소 강남권재건축이 고개를 숙이기 시작했고 이변이 없는 이상은 강남권재건축은 한 5년 정도 조정에 들어갈 것으로 보인다.
강남권재건축이 꺾이니 이번에는 신축 아파트, 중대형 아파트가 고개를 들기 시작했다. 개인적으로 이번 강남권 중대형 아파트 대세는 2021년까지 이어질 것으로 보인다.
부동산시장에선 지역 모든 불씨가 다 사라져야 부동산경기가 완전히 꺾인다고 보는데 한쪽 강남권재건축을 누르니 다른 한쪽 신축 아파트, 중대형 아파트가 부풀어 올라 작금의 부동산 열기는 보통 힘이 아니다. 그야말로 달리는 열차에 브레이크는 없다이다.
2013년 하반기부터 오늘날까지 서울 전역의 집값이 올랐으나 유독 경기도는 집값 상승에서 소외됐었다.
소외된 이 경기도 집값이 최근 꿈틀댈 조짐을 보이고 있다.
경기도 집값이 상승 할 수 밖에 없는 여러 요인을 열거해 보겠다.
첫번째로 경기도 전세값 35개월만에 최대폭 올라, 8월 둘째주에 오름세로 전환한 후 상승폭이 점점 커지고 있다.
9월 셋째주 경기도 전세 가격은 0.08%나 상승했다. 2016년 10월 셋째주(0.09%) 이후 무려 2년11개월 만에 전셋값이 가장 많이 뛰었다.
이는 전세값이 매매값을 밀어 올리는 집값 상승의 신호탄이 아닌가 한다.
두번째로 동탄2신도시 그리고 용인, 수원 등 신도시는 서울 집값이 한창 오른 2017~2019년에는 입주 물량 부담으로 집값이 오르지 않았으나 내년부터는 입주 물량이 현격하게 줄어들어 수요공급의 원칙상 이들 신도시 집값은 오르게 되어 있다.
3기 신도시인 고양 창릉 신도시 발표 그리고 삼송신도시 입주 물량 부담으로 일산신도시 역시 집값이 타격을 받고 있으나 내년 상반기 이후에는 인근 신도시 입주 물량 경감으로 집값이 살아날 것으로 보인다.
세번째로 GTX-A 노선 신도시인 동탄2신도시, 용인 신도시, 일산 신도시 등이 입주 물량 부담으로 비록 지금은 집값이 휘청거리고 있지만 GTX-A가 2024년도에 개통이 되면 동탄2신도시에서 서울 삼성역까지 20분이 걸리는 등 교통 혁명이 일어나 이들 신도시 집값은 올라갈 수 밖에 없다. 부동산 투자에 있어서 강남으로 통하는 길은 황금 노선이다.
네번째로 수도권 1기 대표 신도시인 분당 신도시 집값이 최근 심상치 않은 조짐을 보이고 있다. 분당신도시는 지난주 0.13%에서 0.28%로 집값 상승폭이 2배 이상 커졌다. 수도권 신도시 대장주격인 분당신도시 집값 상승은 동탄2, 용인, 수원 신도시 집값 상승을 견인할 수 있다.
다섯번째로 얼마전 GTX-B 노선 예비타당성 통과로 GTX-B 노선 출발점인 인천 송도신도시 모 건설사 시공 30평대 아파트 분양 경쟁률이 1000대 1을 넘기는 최고 경쟁률을 기록했다. 이는 GTX 노선 집값 상승의 신호탄이 아닌가 한다.
분양가상한제로 강남권재건축이 고개를 숙이고 지방에서는 그동안 집값이 폭등한 광주시 남구 봉선동 집값이 폭락했다는 소식이 들려온다.
다 같은 대한민국 땅인데 강남권, 비강남권, 수도권 집값이 따로 움직이고 지방 또한 부·울·경(부산·울산·경남), 대·대·광(대구·대전·광주) 집값이 따로 움직이고 있으니 참으로 복잡다단하게 움직이는 지역별 부동산경기다.
지방 집값 전망에 대해서는 추후 따로 올리겠다.
작금부터 경기도 집값이 오르면 GTX-A 노선 개통 시점인 2024년쯤까지 지속적으로 오를 것으로 보인다.
집값 대폭락 시기는 2028년쯤에나 예상해 본다. 강남권재건축은 조정에 들어가 2023년 하반기쯤 다시 대세상승할 것으로 예상한다.
강남권재건축이 조정을 할 동안 경기도 집값은 꾸준히 갭 메우기를 할 것이다.
작금의 지역별 부동산경기를 실물경제와 비교하여 분석하면 답이 없다. 부동산경기는 오직 지역별 부동산 순환을 놓고 봐야 납득이 간다.
필자가 부동산시장 흐름을 분석해 본 바에 의하면 집값 상승에 있어서 강남권 집값이 어깨라면, 서울외곽은 허리, 경기도는 무릎이다.
참으로 끈질긴 대한민국 집값 상승이다. 경기도 집값 상승은 이제 때를 만났다.
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