- 지방 주도주가 바뀌고 있다 -
[이주호칼럼]1980년대만 하더라도 전국 집값이 동시다발적으로 올랐으나 2000년대에 들어와서 지역별로 집값이 움직이더니 2000~2010년대에 강남3구(강남구·서초구·송파구), 버블세븐지역(강남구·서초구·송파구·양천구 목동·분당·평촌·용인), 마·용·성(마포구·용산구·성동구), 노·도·강(노원구·도봉구·강북구), 금·관·구(금천구·관악구·구로구) 지방에서는 대·대·광(대구·대전·광주), 부·울·경(부산·울산·경남)이라는 부동산 신조어가 탄생했다.
2000년대 이후 서울 집값은 서울안에서 동시다발적으로 오르는게 아니라 먼저 선도주 강남3구가 오르면 이어서 마·용·성이 오르고 또 그다음엔 노·도·강, 금·관·구가 순차적으로 오르는 현상을 보였다.
주식시장에서 블루칩, 옐로우칩, 레드칩 각각 움직임을 달리 하듯이 이제는 부동산시장도 지역별로 점점 더 세분화하여 움직임을 달리 하곤 한다.
세상이 복잡다단하게 움직이다보니 부동산시장도 복잡다단하게 움직이나 보다.
2010년대 전국 지역별 집값 상승 흐름을 보면 2013년 하반기부터 강남권재건축, 강남3구가 전국 집값을 주도하니 지방에서는 세종시, 대구 수성구 범어동이 가세했고 이어 광주 남구 봉선동, 대전 서구 둔산동 집값이 그뒤를 따랐다.
대구 수성구, 대전 서구, 광주 남구 봉선동 집값이 같이 움직이니 대·대·광이라는 지방 부동산 신조어가 탄생했나 보다.
지난 몇년간 흐름을 보면 이들 대·대·광은 강남권재건축과 집값 상승 흐름을 같이 했다. 최근 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제라는 악재가 불거져 강남권재건축 집값이 흔들릴 조짐을 보이니 이 강남권재건축과 흐름을 같이한 지방 대·대·광도 집값이 흔들릴 조짐을 보이고 있다.
일례로 광주 남구 봉선동 집값은 작년에 5억 올랐던게 올해 4억이나 빠졌으니 이미 대세하락한거와 다름이 없지 않은가
대구 수성구 집값은 2014년부터 대세상승했고 울산 집값은 그즈음부터 대세하락했으니 극과 극을 달리는 대구 수성구와 울산 집값이다.
울산 최고의 학군을 자랑하는 남구 신정동 모 아파트는 얼마전에 신고가를 갱신하는 등 집값 상승의 신호탄을 쏘았다.
울산 집값 '131週 하락' 멈추고 2주째 반등하고 있다.
울산에 이어 부산, 경남 집값도 하락률이 줄어더니 부·울·경은 함께 동고동락하는 지역인가 보다.
대구 수성구 집값도 올 가을부터는 달서구에 집값 주도권을 넘겨 준 듯 하다.
수성구 집값이 올라갈때 꿈쩍도 않던 달서구 집값이 올 가을에 들어와서 매매값, 전세값이 동시에 상승곡선을 그리더니 요즈음은 하루가 다르게 집값이 올라간다는 소식이 들려온다.
2014년부터 얼마전까지 대구 수성구 집값이 폭등했으니 이제 매수에 부담감을 느낀 나머지 저가격대, 저평가된 달서구로 눈을 돌리는데 달서구는 인근 서대구 KTX역이 올 4월에 착공에 들어가 2021년에 개통이 되니 교통 호재로 집값이 오름직도 하다.
서울 금·관·구, 노·도·강이 신안산선, 동북선 경전철 착공으로 집값이 오르는데 대구 달서구도 서대구 KTX역 착공 교통 호재로 집값이 오르는건 당연한 부동산 경제 논리가 아닌가
대전 서구 둔산동 집값은 대구 수성구, 광주 남구 봉선동 집값보다 늦게 오른 측면이 있어 아직까지는 집값 상승 여진이 있는 듯 하나 결국은 대구 수성구, 광주 남구 봉선동 집값과 함께 하락 흐름을 보일 것으로 전망한다.
아무튼 대·대·광은 2014년 대구 수성구 집값 상승을 시발점으로 하여 오늘날까지 지방 집값을 주도했다.
반면 대·대·광 집값이 오를동안 경상권 부·울·경 집값은 마냥 내리기만 했다.
그러나 세상 이치가 돌고돌고, 부동산 이치가 돌고도는지 올해 대·대·광 중 광주 집값이 폭락하고 부·울·경 중 울산 집값은 조선, 자동차 경기 회복으로 얼마전부터 상승세에 진입했다.
2008년도에 미국발 금융쇼크가 터지자 2001년도부터 오르던 강남권 집값이 폭락했다. 그러나 이때부터 울산·창원·거제·부산·구미·칠곡 경상권 산업도시 집값이 슬금슬금 오르기 시작하더니 2014년 전후로 까지 전국 집값 상승을 주도했다.
작금에도 강남권재건축이 흔들릴 조짐을 보이니 이들 경상권 부·울·경 집값이 꿈틀대는건 10여년전과 우연의 일치라고 하기에는 너무나 닮은 꼴이다.
그러고 보면 역사가 반복되듯이 부동산 역사도 반복되는가 보다.
집값은 죽는 듯 하다가 살아나고 또 살아나는 듯 하다가 죽기도 한다.
강남 집값도 영원히 상승하는게 아니고 상승했다가 하락하고, 하락했다가 상승하는 사이클을 반복하곤 한다.
대·대·광 집값은 그동안 너무 폭등하여 이제 몇년간 조정에 들어갈 듯 하고 부·울·경 집값은 그동안 충분한 조정을 거쳤으니 이제 울산의 조선, 자동차 경기 회복으로 상승곡선에 진입하는 듯 하다.
부산도 해운대구가 지역 주택경기 침체를 이유로 국토교통부에 부동산 조정대상지역 해제를 공식적으로 요청했는데 해제가 되면 부산 집값 상승의 신호탄이 될 것으로 보인다.
부산에는 현재 해운대구와 함께 수영구, 동래구가 조정대상지역으로 지정되어 있다.
대·대·광 중 광주 남구 봉선동 집값이 폭락하는건 대·대·광 집값 하락 신호로 보이고 부·울·경 중 울산 집값이 상승곡선에 진입하는건 부·울·경 집값 상승의 신호탄이 아닌가 한다.
마지막 불꽃이 가장 화려하고, 동트기 전이 가장 어둡다고 하는데 대·대·광, 부·울·경 집값을 두고 하는 말이 아닌지 모르겠다.
몇년뒤에는 또 대·대·광과 부·울·경 집값의 주도권이 바뀌는 현상이 나타날 것으로 보인다.
대·대·광, 부·울·경이라는 부동산 신조어가 집가진 사람들의 마음을 울리고 웃기곤 한다.
지방 집값, 여러가지를 놓고 볼때 대·대·광에서 부·울·경 시대로 넘어가는 것을 부인할 수는 없다. |
