리모델링으로 부가가치 높이기
효창공원역 더블역세권에 허름한 3층짜리 구옥이 하나 나왔다. 대지가 27평에 방 2개짜리 투룸 세 개를 9억 5,000만 원에 부르니 사려는 사람이 선뜻 나서지 않았다. 전세가 4억 원도 들어 있지 않아서 실투자금이 6억 원 가까이 되었고, 대지도 크지 않아 활용가치가 크지 않다고 판단한 것이었다. 게다가 매물이 있는 지역에 아파트 공사가 한창이어서 매우 어수선했다.
하지만 필자는 이 물건을 상당히 좋게 봤다. 아파트 공사가 마무리되면 오히려 주변이 정비가 될 것이고, 효창공원역에서 아파트 단지 옆으로 길이 새로 나게 되어 이 집까지 도보로 3분 거리가 될 것을 알게 됐다.
게다가 전망이 좋고 초등학교가 바로 앞에 있어서 거주하기 매우 좋은 집이란 판단이 들었다.
필자는 이 집을 돈을 좀 들여 리모델링을 해서 게스트하우스나 쉐어하우스로 세를 주면 수익률이 10%가 넘을 것으로 계산했다. 원룸은 방마다 화장실과 부엌을 만들어야 해서 게스트하우스에 비해 공간 사용이 제한적이며 또한 전세를 선호하는 세상이어서 월세전환율이 낮아 수익률이 떨어진다.
하지만 게스트하우스나 쉐어하우스는 거실과 화장실을 공동으로 사용할 수 있어서 공간 활용도가 높다. 요즘 젊은 사람들은 원룸보다는 거실과 부엌을 공유하는 쉐어하우스를 선호하는 경향이 높다.
효창공원역 인근은 외국인을 대상으로 하는 게스트하우스로 적격이다. 한 정거장 거리인 공덕역까지 공항철도가 오는 데다 외국인들이 선호하는 이태원과 홍대입구가 효창공원역에서 직통으로 갈 수 있기 때문이다. 게다가 이 집은 전망이 좋고 동네가 깨끗해 외국인들에게 어필할 수 있다.
카페 회원들에게 쪽지와 메일로 이 물건에 대한 안내를 했다. 관심을 가진 분 몇몇이 물건에 대해 문의했지만 정작 와서 현장을 본 사람은 한 명뿐이었다. 하지만 이 한 명도 나와 같은 그림을 그리지 못했다. 안타까웠다. 보물을 보물이라 말해도 보물인지 모르는 사람들이 야속했다. 안목이 없는 건지, 필자를 믿지 못하는 건지 알 수가 없었다. 안목을 키우려면 시간이 너무 많이 걸린다. 차라리 남을 믿을 수 있는 안목을 갖는 게 더 빠르다.
하지만 보물 주인은 어딘가에 따로 있었다. 투자처를 찾고 있다며 필자를 만나러 온 지인에게 이 물건을 보여주었더니 관심을 보였다. 리모델링 비용 1억 5,000만 원을 포함해 11억 원에 사도록 했다. 리모델링은 필자가 잘 아는 전문업자에게 맡겨 제대로 수리하도록 했다. 이 손님은 아직 직장에 다니는 데다 자금이 넉넉하지 않아 일단 전세를 놓아 잔금을 맞추기로 했다. 전세 6억 원을 제외하니 실제 투자금은 5.5억 원 정도에 불과했다.
은퇴한 후 본인이 직접 게스트하우스를 운영하게 되면 한 달 매출액은 가동율을 60%로 잡더라도 972만 원이다(방 1개당 9만 원×6×30일×가동율 60%). 1년 매출액은 1억 1,164만 원이다. 세금과 경비를 제외하고 순수익으로 900만 원 정도를 벌 수 있다. 그렇게 되면 투자수익률은 9.7%나 된다. 대행업자에게 맡겨도 연 4% 이상의 수익은 올릴 수 있다.
이 매물의 현재 가치는 13억 원 정도 되나 해가 지날수록 가격은 더욱 상승할 것으로 예상된다. 더블역세권에서 도보 거리, 전망 좋은 위치, 3층짜리 허름한 다가구주택, 개발 지역으로 지가 상승 가능 등이 이 물건이 투자 포인트다. 앞으로 이런 물건을 만나면 놓치지 말아야 할 것이다.
돈을 많이 들여서 리모델링을 해야만 부가가치가 높아지는 것은 아니다. 용문동에 자리잡은 도시산장은 TV에도 자주 나오는 프라이빗 키친으로 이제 용산의 명소가 됐다. 도시산장은 60년 된 구옥을 큰돈 들이지 않고 리모델링하여 개조했다. 그 전에는 다 쓰러져가는 단독주택으로 대지 25평으로 작은데다 대로변 뒤 이면골목에 숨어 있어 아무도 거들떠보지 않는 매물이어서 팔려고 내놓은 지 꽤 오랫동안 임자를 만날 수 없었다.
하지만 도시산장 주인장은 허름한 구옥 속에 감쳐진 그림을 볼 수 있었다. 그는 이 구옥을 아주 싸게(현재의 값에 비하면) 매입해 유명 설계사에 의뢰해 외부는 한옥의 모습을 유지하면서 내부를 현대식으로 개조했다. 도시산장은 자신의 땅값을 올렸을 뿐 아니라 이 동네의 땅값도 견인한 주역이 됐다.
도시산장 옆에 위치한 카페도 리모델링으로 부가가치를 올린 케이스다. 46평짜리 구옥을 매입한 땅 주인은 큰돈 들이지 않고 이 땅을 활용할 방안을 강구했다. 이 지역은 꾸준히 땅값이 상승하는 지역이라 오래 보유할수록 이득이겠지만 구옥만으로는 전세나 월세 활용도가 낮아 투자금이 너무 많이 잠기게 된다.
이 구옥은 4차선 도로에 연접해 있어 카페나 음식점으로 활용할 수 있었다.
한 카페업자가 이 구옥을 임차해 빈티지 스타일로 카페를 꾸몄다. 큰돈 들이지 않았어도 분위기 있는 카페로 입소문이 나서 찾아오는 손님들이 차츰 늘어나고 있다. 땅값도 함께 상승한 것은 말할 것도 없다. 오래된 구옥을 투자해 보유하는 슬기로운 방법이다. |
