- 지방 시대 열리나, 지방도 지방 나름 -
[이주호 칼럼]요즈음 지방 부동산시장이 살아나고 있다.
그러나 지방이라고 다 같은 지방이 아니고 지방도 지방 나름이다.
지방 부동산시장은 크게 대·대·광(대구·대전·광주)과 부·울·경·구(부산·울산·경남·구미)로 나누는데 이들은 각자 집값 상승 움직임을 달리하고 있다.
지난 몇년동안 지방 부동산시장 집값 상승 흐름을 살펴보면 대·대·광 중에서 대구가 가장 선도적으로 움직였다.
서울 강남권 집값이 2013년 하반기부터 대세상승했는데 대구 수성구는 2014년부터 집값이 오른걸로 기억된다.
요약하자면 대구 수성구는 서울 강남권과 집값 상승 흐름을 같이 했다.
대·대·광 중 대구 수성구가 선도적으로 움직였고 그 다음엔 광주 남구 봉선동이, 또 그 다음엔 대전 서구 둔산동 집값이 상승했다.
지방 부동산시장에서 지난 몇년동안 대구·광주·대전 집값만 상승하였지 부산 그리고 지방 산업도시 울산·경남·구미 집값은 침체를 면치 못했다.
부동산시장을 움직이는 3가지 요소는 지역별, 평형별, 상품별인데 지난 몇년동안 지방 부동산시장은 지역별로 움직였다고 봐야한다.
대·대·광 중 광주 남구 봉선동 모 아파트는 5억원 올랐던게 올해 들어와서 4억원이나 폭락하는 등 대세 하락의 신호를 보이고 있다.
광주는 2019~2020년에 입주 물량이 크게 늘어 집값 상승에 발목을 잡고 있으나 분양 시장은 여전히 활황을 누리고 있다.
한국감정원에 따르면 대전 주택매매가격은 지난달까지 4.3% 상승해 전국에서 가장 많이 올랐다.
이번에 대전 서구·유성구가 투기과열지구 지정 우려가 있었지만 용케 피해나가 남모르게 웃음을 짓고 있다.
그러나 최근 투자자들이 이탈 조짐을 보이고 있다는 소식이 들려오는 등 부정적인 측면도 있다.
대구 수성구의 경우 2017년 8월 투기과열지구 지정 이후 지난달까지 2년 간(2017년 8월~2019년 8월) 아파트 값이 35% 상승한 것으로 나타나 과열 양상을 보이고 있다.
그러나 2014년부터 집값이 급등한 대구 수성구는 부동산 규제, 부동산시장의 반응에 따라 언제 얼굴이 바뀔지 모른다.
서울 강남 집값처럼 오랜기간동안 집값이 폭등한 대구 수성구 집값은 서울 강남권 집값이 분양가상한제로 흔들릴 경우 흐름을 같이 할 수도 있다고 보여진다.
산이 높으면 골이 깊어질 수도 있고 골이 깊으면 산이 높아질 수도 있는게 세상 살이, 부동산 살이가 아닌가
다 같은 지방이지만 지난 수년동안 대·대·광 집값은 폭등했으나 부·울·경·구 집값은 침체의 늪을 벗어나지 못했다.
그러나 세상살이, 인생살이가 영원히 침체될 수 없듯이 이 부·울·경·구 집값이 최근 희망의 빛을 보이기 시작했다.
부·울·경·구 중 울산 집값이 가장 먼저 살아나고 있다.
2016년 이후 3년동안 폭락한 울산 집값은 최근 조선업 경기가 살아나니 집값도 올 9월부터 남구, 중구 중심으로 살아나고 있다.
울산 부동산경기를 전망해 보면 먼저 울산 경제의 주를 이루는 조선 경기가 살아나고, 2018~2019년 3년동안 입주 물량이 넘쳤으나 2020~2022년까지 입주 물량이 크게 줄어드는게 호재다.
울산 집값은 그동안 떨어질대로 떨어져서 오를 일만 남았는 것 같다.
조선업 경기가 살아날 기미를 보이자 경남 창원 성산구 집값이 올 10월부터 살아나고 있고 창원 뿐 아니라 인근 거제 집값도 함께 상승세로 돌아섰다.
입주 물량을 보면 2021년부터 창원에 들어설 새 아파트는 거의 '제로'인 상태인게 호재다.
경북도 서울 거주자의 지방 아파트 매매 건수가 올 7월부터 크게 늘었다. 경북 구미 집값은 광주형 일자리로 바닥 찍고 상승 중이라는 소식이 들려온다.
2017년 말에 정점을 찍고 폭락한 부산 집값이 최근 부산 해운대구·수영구·동래구 조정대상지역 해제로 해운대구·수영구에 나와있던 경매 물건이 모두 낙찰되는 사태가 발생하는 등 부동산시장 열기가 뜨겁다.
그동안 침체되었던 부산 부동산시장에서 이번에 발표된 해운대구·수영구·동래구 조정대상지역 해제는 단비와 같은 효과가 되어주고 있다.
부산 아파트 입주 물량을 살펴보면 2017년부터 2020년까지는 공급 과잉 상태이며 2021년에는 조금 감소, 2022년에는 크게 감소한다.
집값 상승에 있어서 아무리 큰 호재가 나오더라도 입주 물량이 쏟아지면 집값이 상승할 수가 없는데 입주 물량 체크는 아파트 투자에 있어 상당히 중요한 부분을 차지한다.
지난 지방 부동산경기를 되돌아보면 2007년에 정점을 찍은 버블세븐지역(강남구·서초구·송파구·양천구 목동·분당·평촌·용인) 집값이 2008년 미국발 금융쇼크로 폭락하자 그때부터 그동안 잠잠했던 부산 집값이 살아나기 시작하여 경남 창원, 경북 구미 집값도 상승세에 동참했다.
이 전례가 이번 부·울·경·구 부동산시장에도 나타날지 그건 지켜볼 일이다.
다 같은 지방이라도 대·대·광과 부·울·경·구는 집값 상승 흐름을 달리한다.
대·대·광 집값은 지난 수년동안 폭등한 상태고 부·울·경·구 집값 상승은 이제 시작 단계다.
대·대·광 지고 부·울·경·구 시대가 열릴지 그건 두고봐야 할 일이다.
세상이 복잡다단하게 움직이니 지방 부동산시장도 복잡다단하게 움직이는가 보다
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