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등록날짜 [ 2020년01월02일 12시20분 ]
 




 -민법 제245-

 

[윤정웅 칼럼]20년간 소유의 의사로 평온공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다부동산의 소유자로 등기한 자가 10년 간 소유의 의사로 평온공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

 

사례)

 

평소 근면 성실하고 마음씨가 착한 은 어려서 부모를 여의고 40년 전 압구정동에서 머슴살이를 하며 홀로 살았다.

 

너무나 부지런하고 일을 잘 했었기 때문에 당시 압구정동에서 제일 부자였던 은 늘 의 근면성을 칭찬하며 오래토록 자기 집에서 머슴살이를 하도록 배려해 주었다.

 

그러던 어느 날 은 을 불러 수년 동안 머슴노릇을 잘 해줘 고맙다고 하면서 그동안의 머슴 새경(요즘으로 따지면 일한 보수)으로 밭 스무 마지기를 떼어 주었다.

 

갑은 고맙다는 인사를 수백 번하고 머슴살이를 청산한 후 지금까지 오직 그 밭을 터전으로 열심히 농사일에만 전념해 왔다.

 

-등기 안하고 25년 경작-

 

세월은 25년이 흘렀다오늘도 갑은 빌딩 숲으로 변해가는 압구정동 끝에서 밭 스무 마지기에 혼신의 힘을 다하여 농사일에 전념하고 있다을은 벌써 10년 전에 사망했고그 후손들은 어디에 살고 있는지도 모른다.

 

초등학교도 다니지 못했던 갑은 그저 25년 동안 자신이 경작하면서 소유하고 있으므로 자기의 유일한 노후재산으로만 여기고 등기도 하지 않은 채 지켜오고 있었는데 허허이게 웬일인가.

 

갑자기 을의 장남이라는 이 갑에게 찾아와 경작하고 있는 밭 스무 마지기는 자신의 선친 을의 땅이니 그 동안 임차료는 못 주더라도 그 땅에서 손을 떼고 돌려 달라하였다돌려주지 않으면 법적으로 대응하겠다고 엄포를 놓으면서~

 

요즘은 시골에도 개발 바람이 불어 이런 일이 수시로 일어나고 있음을 볼 수 있다싸구려 땅이 수억 원짜리가 돼 갑자기 알부자가 되는 사람도 있어 그런 땅을 찾아다니는 사람도 있다고 한다.

 

갑은 어찌해야 할까갑은 식음을 전폐하고 누워 있다병은 깡패들을 보내 날마다 협박까지 하고갑은 법적으로 위 땅을 병에게 빼앗기게 될까아니면 완전하게 소유권을 취득하게 될까?

 

-시효완성으로 소유권 취득-

 

결론부터 말씀드리면 갑은 25년 전 을로부터 위 땅을 증여받아 자기 땅으로 알고 경작해 왔으며 또 관리해 왔으므로 위 밭 스무 마지기의 소유권을 취득하게 된다.

 

시효완성으로 위 땅의 소유권을 취득하게 되는 것이다시효란 일정한 상태가 계속되면 그 사실 상태를 존중해 주는 제도로서 권리 위에 잠자는 자까지 보호할 수 없다는 민법상의 규정에 따른 것이다.

 

부동산 취득시효는 점유취득시효와 등기부취득시효가 있다점유취득시효는 소유의 의사로 20년 간 평온 ․ 공연하게 점유하게 됨으로써 그 부동산을 취득하게 되는 것이고등기부 취득시효는 10년간 등기상 명의인으로 돼 있고점유하고 있음으로서 그 소유권을 취득하게 되는 것이다.

 

소멸시효는 일정기간 자기의 권리를 행사하지 않으면 권리가 소멸하는 제도이고취득시효는 일정한 기간 어떤 사실상의 점유상태가 지속된 경우 권리취득의 효과가 부여되는 제도라 할 수 있다.

 

따라서 갑은 을의 후손들을 상대로 점유취득시효완성에 의한 소유권이전등기 소송을 제기해 밭 스무 마지기의 소유권이전등기를 확보할 수 있다혹시 병은 을 몰래 위 땅을 팔아 치울 수 있으므로 갑은 일단 위 땅에 처분금지 가처분을 해 놓고 소송을 제기하는 게 옳다.

 

-추가해서 예를 들어 본다.-

 

시골에 선산이나 전․ 답이 있었는데 도시로 이사 오는 바람에 가 보지를 못했거나

설사 아는 사람에게 관리를 맡겼다 하더라도 이를 다른 사람이 20년 동안 경작을 하고 있거나관리를 하고 있다면 점유취득시효에 걸리는 수가 허다하다.

 

그런 땅은 대개 몇 대 위 선친들의 명의로 돼 있음이 보통이기 때문에 후손을 상대로 소송을 하려면 복잡하고 그 후손들을 찾을 수 없어 특별조치법에 의해 등기를 이전하는 수도 있다.

 

매년 도지(연세나 월세)를 받고 있으면 몰라도 그곳 사람들은 우리 땅임을 다 알고 있다는 식으로 믿고 넘어가다는 점유취득시효로 땅을 잃는 수가 있고특별조치법도 원인무효가 되지 않는 이상 땅을 찾기 어려울 수도 있음을 참고하시기 바란다.

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