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등록날짜 [ 2020년01월10일 17시25분 ]

 




[이주호 칼럼]2007년과 2009년에 쌍고점을 찍은 강남권 집값이 2010~2013년에 주택공급 부족현상을 겪자 2013년 하반기부터 강남권재건축을 필두로 하여 오늘날까지 강남권 집값이 폭등하고 있다.


참으로 기나긴 생명력을 지닌 강남권 집값이다.


강남권 집값이 5년이 아닌 6년째 오르자 항간에서는 폭탄돌리기란 얘기까지 나돌고 있다.


마지막 불꽃이 가장 화려하다고 하는데 경제위기던 어떠한 악재가 터지면 강남권 집값은 언제 얼굴이 바뀔지 모른다.


그동안 강남권 집값만 오른 것 같지만 사실 비강남권 집값도 무섭게 올랐다.


문재인 정부 출범 이후 실거래가가 50% 이상 오른 곳은 강남구를 빼고는 모두 강북으로 조사됐다.


강남구가 2017년 상반기 대비 53.3% 뛰어 상승률로도 1위다. 종로구가 51.9% 상승하여 2위, 광진구가 51.3%, 용산구, 서대문구도 각각 50.8%, 50.0% 뛰며 상승률이 50% 이상이다.


특히 올해 집값 상승률은 강북 등 비강남권이 강남보다 높다.


이는 집값 상승 주도권이 강남권에서 비강남권으로 넘어갔다는 얘기이다.


서울 외곽지 금관구와 노도강도 신안산선, 동북선 경전철 착공 호재로 2년전부터 집값이 상승하기 시작하여 오늘날까지 폭등하고 있다.


강남권, 비강남권, 외곽지 집값이 오르는 시차만 있을뿐 결국에는 서울 전역 집값이 오르고 있다.


필자가 보건데 강남권 집값 상승은 거의 목에 찬 듯 하며 가장 늦게 집값이 오르기 시작한 서울 외곽지 금관구와 노도강은 아직 상승 여력이 있는 듯 하다.


서울 강남권 집값이 오를때 경기도 강남권이라고 할 수 있는 신분당선 라인 판교, 분당, 용인 수지, 수원 광교신도시 집값도 따라 오른 측면이 있지만 그외 경기도 일산신도시, 동탄2신도시, 용인 기흥, 수원, 안양, 의정부 등은 그동안 집값 상승에서 소외되었는데 이번 일산신도시 조정대상지역 해제를 계기로 이제 이들 소외된 지역의 집값도 오르고 있다.


올 가을부터 경기도 아파트는 가격이 오르는 등 확연히 다른 양상을 보이고 있다.


앞으로 경기도 집값 상승은 강남, 여의도로 통하는 수도권광역고속철도 GTX 라인이 큰 역할을 할 것이다.


GTX 라인은 기존 수도권 부동산시장을 재편할 것으로 보인다.


먼저 2023년 개통 예정인 GTX-A 라인 위로는 이번 조정대상지역에서 해제된 일산신도시가 있고 아래엔 분당신도시, 성남 중원ㆍ수정구, 용인 수지ㆍ기흥구, 동탄2신도시가 있다.


앞으로 GTX-A 라인 경기도 집값은 저평가 일산신도시와 동탄2신도시 투톱이 이끌어 갈 것으로 보인다.


기존 도시철도 신분당선과 착공에 들어간 신안산선 라인이 이들 지역의 집값 상승에 결정적인 역할을 했다면 향후 경기도 집값 상승은 신교통수단인 이 수도권광역고속철도 GTX가 큰 역할을 할 것이다.


GTX-A 라인 저평가 집값은 올해 가을부터 오름세가 시작되어 GTX-A 라인 개통 시점인 2023년까지 대세상승할 가능성이 크다.


GTX-B 라인 시발점인 인천 송도신도시의 아파트 경쟁률이 치열하고, 조정대상지역에서 해제된 남양주시(다산동ㆍ별내동 제외)도 거래량ㆍ시세 동반상승하면서 부동산시장에 훈풍이 불고 있다. 


GTX-C 라인 시발점인 수원에서는 영통구와 권선ㆍ팔달구의 구도심 재개발 열기가 뜨겁고 그외 C노선의 대표적 수혜지역으로 양주시 덕정동, 의정부시, 군포시 금정동 등을 들 수 있다.


최근 경기도 주간 매매 수급 지수 흐름을 보면 경기 아파트 수급지수는 지난주에 100을 넘겼는데 100을 넘기면 공급보다 수요가 많다는 의미이다.


경기도 아파트값은 지난 8월 마지막주 반등한 이후, 16주 연속 오르고 있다.


서울 집값 상승세가 경기도로 확산되고 있는데 이달 들어 경기도 부동산 시장 분위기가 완전히 달라졌다.


지난주 전국 상승률 상위 10개 지역 중 7곳이 경기도에 몰려있다.


경기도 집값은 서울과 가까운 과천이 불을 질렀다. 과천이 연일 신고가를 쏟아내고 있다.


지난주 전국에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳이 과천이고 그 뒤를 경기도내에서는 수원 영통, 용인 수지, 성남 수정, 수원 권선, 하남, 성남 분당이 따랐다.


일산신도시 조정대상지역 해제로 거래가 활기를 띄는 것은 경기도 집값 상승에 시사하는바가 크다.


조정대상지역 해제 발표 후 일산신도시 모 아파트가 5~8천만원 뛰었다는 소식이 들려온다.


입주 물량은 집값 상승에 있어서 큰 비중을 차지하는데 2019년 상반기까지는 경기도 입주 물량이 많은 편이나 2019년 하반기부터는 정상 수준이 된다.


경기도 입주 물량,  GTX-A 라인 2023년 개통 예정, 일산신도시 조정대상지역 해제, 경기도 주간 매매 수급 지수 등 여러 요인을 놓고 볼때 경기도 집값은 이제 대세상승 초기이다.


수도권 부동산시장의 큰 물결은 강남에서 비강남권으로, 비강남권에서 경기도로 넘어가고 있다.


지금 서울ㆍ경기도 부동산시장은 서울은 난리이고 경기도는 더 난리이다.


바야흐로 경기도 시대가 열렸다.

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