| 다주택자들이 세금 적게 내고 집 파는 방법을 알기 위해 애를 쓰는 세상이다. 서울의 다주택자들은 집을 살 때부터 세금 적게 내는 법을 알고 샀을 것이나, 지난 3년 동안 워낙 대책이 여러 번 바뀌고, 기워 입고 빨아 입는 대책이 되다보니 이제 세금 적게 내는 방법은 당신도 모르고 필자도 모른다.
내년부터 양도소득세 장기보유특별공제율이 현행보다 절반수준으로 줄어든다는 소식에 기가 죽어서 그런 사항을 알아보려고 해당기관에 전화를 해보지만, 하루 종일 수화기는 먹통이다. 실제거주를 안 했을 경우 세금비율이 80%내지 40%라고 하는데 이 또한 맞는지 알 수가 없다.
토지거래허가구역으로 묶인 강남 삼성동. 대치동 부근의 다주택자들은 이제 집을 팔수도 없고, 세금을 더 낼 수도 없다. 20억 또는 30억짜리 집은 절반의 대출이 있거나, 약70%의 전세보증금이 들어 있기에 실제 내 돈은 가을에 저절로 떨어진 밤송이나 다름없다. 저절로 떨어진 밤송이 속에는 먹을 게 한쪽밖에 없거든, 두 쪽은 이미 없어져 버린 대출이나 전세보증금인 셈이다.
토지중개전문카페인 ‘21세기부동산힐링캠프’정보에 의하면 8월 들어 주택거래는 거의 없다시피 하고, 투자자들은 개발지나 개발예정지 토지시장으로 발길을 옮기고 있다는 귀띔이다. 투자는 돈 있는 사람이 하는 건데 대책이 나올 때마다 돈줄을 돌라매는 대책이 되고 보니, 이제 주택투자는 무서워 토지 등 다른 방향을 향해 가고 있다는 것이다.
대책은 늘 나오고, 물어볼 곳은 없고 다주택자들도 애가 탈일이지만, 앞으로 집을 사야 할 사람들도 갈팡질팡 목표를 정하기가 어렵다. 여기저기 주택 공급내용을 들으면 집값이 더 오르지 않을 것 같지만, 새로 분양하는 아파트는 거의 임대이고, 그나마 된다는 보장이 없으니 모두가 남의 집 제사일 뿐이다.
헌 집이라도 지금 사면 좋겠지만, 한 번 오른 집값은 고개를 숙이지 않은 채, 매도자 우위시장을 형성하고 있으니 젊은 층에게는 임대아파트 주고, 나이든 사람들에겐 헌 아파트 주면 알 될는지? 문제는 돈인데 제발 집값 때문에 서민들 허리 휘게 하지 말고, 내 집 마련으로 몇 십 년 고생하게 하지 말자.
서울의 평균 아파트 매매가격이 10억 원을 돌파했다는 조사결과가 나왔다. 당신도 오래 살기만 하면 지금 10억짜리가 20억으로 올라갈 때가 올 것이다. 강남은 이미 20억을 넘었기 때문에 7-8년 단위로 값이 배(倍)로 오르는 일은 시간문제다. 세월은 사람을 늙게 하지만 돈은 액수를 불려놓고 간다.
서울 강남구와 서초구는 헌 아파트가 재건축으로 인해 탈바꿈하면서 다시 청춘을 찾는 모양새가 되어 그렇지 않아도 비싼 동네가 더 비싼 동네가 되었다. 당신도 나이가 많거든 재건축 될 수 있는지 알아보시라. 그러나 자고이래로 그런 일이 없었기 때문에 그냥 웃고 말 일이다.
서울도 영등포구나 중구 등 16개 자치구는 평균 매매가가 아직 10억을 넘지 못했다. 그러나 그게 재건축이 되면 또 10억을 넘겠지. 값이 자꾸 오르는 이유는 매도인이 늘 최고가로 내놔도 더 주고라도 사는 사람이 있기 때문이다. 앞으로 돈 있는 사람은 새 집으로 가고, 돈 없는 사람은 헌집으로 가자.
새집이라면 새로 짓는 집인데 전국 공공택지에서 연말까지 짓는 집이 51개 단지에서 4만4천 가구쯤 된다고 한다. 그러나 그 집중에 당신 집이 없으니 문제다. 필자는 늘 100만 가구를 지으면 해결이 될 것이라고 외쳐보지만, 집을 지을 땅이 없으니 외쳐 봐도 허공의 메아리일 뿐이다.
충청. 호남. 경상도에 짓는 집은 미분양만 늘어가게 된다. 일자리 없고 학교 없는 지방의 주택은 숫자에 불과하다. 서울이나 수도권에서도 분양을 받을 때 조정대상지역에서는 3년에서 10년까지 전매제한이 붙을 수 있으므로 주의해야 한다. 공공택지에서는 4년의 전매제한이 붙는다.
지금 국민들의 여론은 극명하게 갈려 있다. 집이 있는 사람들은 공공주택도 필요 없고, 재개발 재건축은 되려면 되고 말라면 말고, 내 동네 유휴지에 집을 짓거나 그린벨트를 해제하고 집을 짓는 일은 절대로 반대다. 나야 집이 있기 때문에 내 이웃에 새 집 들어오는 일이 반갑지 않다는 것이다.
그러나 집이 없거나 곧 집이 필요한 실수요자들은 집이 좋건 나쁘건, 공공이건 민간이건, 서울 어디든지 싸게만 지어 달라는 것이고, 5억 이상 전세보증금을 내는 세입자들 또한 빨리 추가공급을 하라고 외치는 것이다. 더 이상 집을 지으면 안 된다는 비율이 약 50%이고, 많이 지을수록 좋다는 쪽이 40%쯤 된다.
더 짓자, 짓지 말자. 당신은 어느 쪽이신가? 물론, 정부가 판단할 일이다. 정부가 잘 판단해서 적재적소에 잘 지으면 성공하는 정부가 될 것이고, 지난 2-3년처럼 아무데고 못질만 하는 엉터리목수가 되면 우리세대뿐 아니라 후세대들이 집 때문에 고생을 할 것이다.
헌집을 이미 팔았거나 지금 팔고 새 집으로 이사할 사람들은 5억에 팔고 10억에 사야한다. 부족한 5억은 대출을 받는 게 일상이 돼버렸다. 5억 빚을 지고 새 집으로 바꾼다? 삶의 질은 주택에 있는 것이 아니고, 마음이 편해야 한다. 마음 편한 헌집에서 걱정 없이 살자.
한국부동산신문 윤정웅 객원기자
21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796
부동산힐링캠프중개사무소 대표 http://cafe.daum.net/6816627
노다지 부동산 카레 대표 https://cafe.naver.com/3668
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