| 나는 그 자리에 그대로 서있는데 세월은 혼자서 잘도 간다. 백구과극(白駒過隙)이라 했던가. 흰 망아지가 문틈으로 스쳐 지나가듯 2020년은 또 역사 속으로 사라졌다. 나라사정으로 봤을 때 지난 1년 내내 정부는 집값과 숨바꼭질을 하고 있고, 전 국민은 코로나19와 씨름판을 벌리고 있다.
집값이 떨어지면 본전이거나 재산이 축날 뿐이지만, 코로나에게 지면 생명을 잃게 된다. 코로나는 나 하나의 잘못이나 부주의로 이웃에게 돌이킬 수 없는 피해를 입힐 수 있다. 관리청의 지시사항이나 협조사항을 잘 따라 백신이라는 구원병이 올 때까지 꼭 이겨내서 승리의 깃발을 꽂자.
2021년도 주택시장은 값이 오를까, 내릴까? 모든 전문가들에게 다 물어봐도 99%가 오른다는 대답이고, 공인중개사들에게 물어봐도 모두들 값이 오른다는 대답이다. 그 대표적 이유로는 풍부한 유동성이 쉽게 그칠 리 없고, 저금리 기조도 앞으로 상당기간 지속될 것이기 때문이라 한다.
또 전월세도 보증금 인상과 매물부족 현상은 2020년도와 마찬가지로 고공행진을 할 것이라고 한다. 당신은 어찌 생각하시는가? 앞으로 아파트 값은 강보합이거나 계속 오를까? 전월세보증금도 계속 오르고 매물도 품귀현상이 일어날까?
그러나 전문가 중에서도 대학교직에 몸을 담고, 현장거래를 업으로 삼고 있는 필자는 아파트 값 상승과 전월세보증금 상승 및 매물품귀 전망에 ‘그렇지 않다’는 의견을 제시하고 있다. 즉, 다른 전문가들과는 반대로 앞으로 집값은 내려가고, 전월세도 순차적으로 풀린다는 전망을 내놓는다. 그 이유는 다음과 같다.
첫 번째 이유로 주식시장 활황이다.
서울의 집값은 2년 동안 올랐고, 지방의 집값은 6개월 동안 올랐다. 요즘은 주식시장이 널뛰기를 하고 있다. 예전 같으면 주택시장으로 갈 여유자금들이 이미 주식시장으로 발길을 돌렸고, 그 돈들은 상당기간 주식시장을 맴돌 것이다. 어린이가 ‘주린이’로 변했다. 주식시장이 크게 열리면 주택시장은 움츠려 들기 마련이다.
두 번째 이유로 투자수요가 없어졌다.
주택시장의 수요는 실수요와 투자수요로 나뉘게 되는데 양도세. 종부세. 취득세 등 주택취득이나 보유에 따른 세금과 비용이 워낙 커져서 투자수요는 발붙일 곳이 없게 됐다. 실수요자만 움직이는 시장은 값에 변동이 없게 된다. 따라서 앞으로 주택시장은 자고나면 몇 억이 올랐다는 말은 들을 수 없을 것이다.
세 번째 이유로 코로나19의 창궐이다.
살기 좋은 세상은 내가 건강하고 호주머니에 돈이 있어야 한다. 코로나 팬데믹이 시작된 지 1년이 되었다. 가게 문을 닫는 소상공인, 자영업자, 그 범위에서 입에 풀칠을 하던 많은 종업원들은 죽을 지경이다. 우선 내 배가 고파 죽겠는데 집이 무슨 필요가 있겠는가? 아파트보다 밥을 달라고 외칠 때가 오고 있다.
네 번째 이유로 이미 가불해 버린 아파트시장이다.
가불해 버린 아파트시장이란 5년 또는 10년에 걸쳐 아파트를 사야할 2030세대가 지난 2-3년 동안 미리 아파트를 사버렸다는 것이다. ‘사 놓으면 오른다.’는 현실에 부모의 도움을 받아 미리 사버렸기에 앞으로 5-10년 동안 실수요자는 줄어들 수밖에 없다. 팽창하는 심리게임에 모두 같은 버스를 탄 것이다.
다섯 번째 이유로 유동성을 무한정 풀기는 어렵다.
어느 나라든지 돈 풀기를 좋아하는 나라는 없다. 그게 빚이니까, 돈을 계속 푼다는 것은 달리는 자동차에서 바퀴를 빼먹는 일이나 같다. 자동차가 기울 때까지 바퀴를 빼먹지 않는다는 것이다. 유동성 스톱은 오늘 그만 둘지, 내일 그만 둘지 모르는 일이다. 나 혼자만이 노상 달밤일거라고 우기는 일은 옳지 않다고 볼 것이다.
여섯 번째 이유로 저금리 기조 곧 끝난다.
요즘 주택투자는 갭투자의 전세금을 안고 하거나, 전세보증금 마련은 의례히 대출로 감당한다. 어찌하던 대부분 남의 돈이다. 지금은 비가 와서 강물이 넘칠지라도 곧 둑 아래로 물은 내려가게 된다. 주먹만 한 집 한 채 대출금 이자 내고 나면 남는 게 없을 수 있으니 미리 준비하고 대비하자.
일곱 번째 이유로 매물 곧 나온다.
지금 다주택자들도 어렵게 버티고 있음이 사실이 게다. 나라 세금 올려놓은 공로자이지만, 임대사업자 제도도 없어져 버렸고, 팔아봤자 세금으로 다 나간다. 작고 못난 것부터 팔 수 밖에 없다. 신규분양으로 공급을 채우려면 시일이 너무 많이 걸린다. 다주택자의 기존매물이 빨리 나와야 시장이 안정 될 것이다.
여덟 번째 이유로 피곤해 지쳤다.
집을 살 능력이 있는 사람은 많이 샀고, 아직도 갈 길이 먼 실수요자는 집에 지쳐 오른 값에 사려고 하지 않는다. 피곤한 사람은 계속 서울을 빠져 나오고 있다. 다주택자나 집 없는 실수요자나 버티긴 마찬가지다. 부동산대책은 많으나 내가 의지할 대책이 없기는 국민 모두가 마찬가지다.
위 여덟 가지 외에 앞으로 집값이 내릴 여건은 많이 있다. 그러나 집값이 너무 많이 내려도 문제가 생긴다. 지금은 공급차원에서 여기저기 신규분양이 많아지고 있다. 2010년경 공급폭동이 재현될 수도 있다. 천천히 조금씩 내리면서 주택시장이 안정되기를 희망해 보자.
한국부동산신문 윤정웅 객원기자 및 칼럼니스트
글쓴이 : 윤 정 웅
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