서울 재건축, ‘35층 층고제한’ 풀리나
4·7서울시장 보선 ‘부동산 심판론’ 거세…무주택자 42.8% 박영선 지지, 1주택자 57.0% 오세훈 선호
‘35’는 서울 재건축조합 주민들에게 지난 10년여간 천형(天刑)과도 같았던 숫자다. 여기서 ‘35’는 층고(층수)를 말한다. 전임 박원순 서울시장은 서울시 조례로 주거지역 아파트의 최고 층고를 35층으로 제한했다. 층고를 더 높여 아파트단지를 재건축하려던 재건축조합이나 재개발조합의 주민들은 애가 탔다. 대표적인 예가 강남구 대치동 은마아파트단지다.
층고(層高)는 재건축에서 매우 중요한 요소다. 가구를 늘릴 수 있어 사업의 채산성을 높일 수 있고, 조망권을 확보하며, 건폐율을 낮춰 넓은 녹지를 가질 수 있을 뿐아니라 랜드마크(land mark: 어떤 지역을 대표하거나 다른 지역과 구별되는 지형이나 시설물)의 효과까지 있어 재산 가치를 높여준다.그러니 은마아파트처럼 적절한 조건이 조성될 때까지 10년 넘게 기다리겠다는 조합이 수두룩하다. 특히 강남·서초지역에 많다.
●박영선·오세훈 후보 모두 35층 규제완화 약속…朴 “재건축, 공공주도 고집 안해”
그런데 ’박원순 마법’이 풀리고 있다. 이번 4·7 서울시장 보궐선거에서 더불어민주당 박영선 후보와 범야권 국민의힘 오세훈 후보 모두 35층 층고 제한을 풀겠다고 밝혔다. 서울의 신규아파트 공급을 위해선 층고를 높여야 한다는 데 모두 공감한다. 단, 두 후보간 방식은 다르다. 박영선 후보는 층고 규제를 푸는 데에는 동의하면서도 정부가 추진하는 공공이 개입하는 재건축·재개발 방식에 가깝다.
박영선 후보는 3월28일 여권의 험지로 분류되는 서울 강남을 찾아 이 지역 재건축 재개발 추진 등 부동산 정책의 전환을 예고하며 유권자 표심(票心) 잡기에 주력했다. 박 후보는 이날 서울 서초구 고속버스터미널을 찾아 “서초구를 관통하는 경부고속도로를 지하화하겠다”면서 “5만평은 생태공원으로 만들고 5만평은 평당 1000만원의 반값 아파트를 분양할 것”이라고 했다. 박 후보는 “한남대교 입구에서 양재까지 6㎞를 지하화하면 10만평 이상의 땅이 나온다”면서 이처럼 밝혔다. 그러면서 “재건축·재개발 추진이 느렸던 곳을 한곳 한곳 직접 찾아가 챙겨보겠다”면서 “분양원가를 공개하고 공공과 민간이 함께하는 참여형 모델을 만들겠다”고 했다.박 후보는 “서울의 재건축·재개발도 이제 전환이 필요하다”며 “그동안 35층이라는 획일적인 층고 제한으로 막혔던 재개발·재건축을 활성화함으로써 아름다운 서울의 스카이라인을 시민들께 돌려드리겠다”고 약속했다.
박 후보는 이날 언론 인터뷰에서도 “30년 이상 된 공공임대주택 단지는 바로 개발을 시작할 수 있다”며 “조율이 필요한 민간 땅이 아니기 때문”이라고 했다. 또 “여기서 얻을 수 있는 주택 수만 7만6000호”라며 “이것을 먼저 시작하면 주택값이 어느 정도 안정될 것이라고 본다”고 했다. 아울러 “개발 형태도 반드시 공공주도 형태를 고집하지는 않을 생각”이라고 했다.지난 4년간 현 정부의 규제 일변도 부동산정책에 거부감을 느끼는 강남권 주민들에게 예민한 재건축·재개발 이슈를 전면에 내세워 지지를 호소한 것이다. 박 후보는 “국민의힘 오세훈 후보처럼 일주일 만에 재개발·재건축을 다 허가해주면 서울은 다시 투기의 장소가 될 것”이라며 “공공민간 참여형 재개발을 추진하면서 서울이 다시 투기판이 되지 않도록 ‘부동산감독청’을 만들겠다”고도 했다.
오세훈 후보는 재건축·재개발을 민간에 맡길 것이라고 했다. 오 후보는 서울시가 조례로 국가법령에서 정하는 용적률 규제보다 30%에서 100%까지 용적률을 낮게 적용하는 것은 불합리하다며 정비할 것이라고 밝혔다. 박·오 후보 모두 층고를 어느 선까지 허용하겠다는 구체적인 가이드라인을 밝히진 않았으나 35층 규제를 완화하겠다는 것만은 분명하다. 이 때문에 최근 서울의 재건축 아파트단지를 중심으로 가격이 다시 상승하고 있다.
●집값 폭등의 도화선이 된 ‘35층 층고제한’'
35층 층고제한'은 깊은 함의(含意)를 품고 있다. 문재인 정부에서 집값이 폭등한 원인을 거슬러 올라가면 바로 이 '35층 층고제한'에 닿는다. 박원순 전 시장은 재건축·재개발을 비롯해 주거지역에 아파트를 지을 때에는 층고를 일률적으로 35층이 넘지 않도록 규제했다. 그 여파는 엄청났다. 강남 3구를 중심으로 재건축·재개발을 억제하는 결과를 낳았다.
높게는 50층 안팎으로 층고를 올려 가구 수를 늘림으로써 재건축 사업의 채산성을 높이려던 조합들의 계획은 무산됐다.재건축 조합원 주민들이 원하는 것은 경제적 이익 뿐만 아니었다. 층고를 올림으로써 건폐율을 낮출 수 있고, 이는 녹지를 보다 넓게 확보할 수 있다. 초고층 스카이라인은 랜드마크 역할을 함으로써 자산 가치도 배가된다. 이같은 효과를 노렸던 재건축·재개발 조합들은 차라리 사업을 중단한다는 결정을 했다.
정부도 박원순 정책에 맞장구를 치며 서울 강남·서초 등 특정지역 재건축과 관련한 수요를 투기로 보고 재건축 초과이익환수제를 강력히 시행했다. 신규 아파트가 급감하자 강남 신규 아파트 값은 폭등했고 그 여파는 서울 전역, 나아가 수도권과 지방 광역시로 파급됐다. 결국 35층 층고제한이 지금의 집값 폭등의 도화선이 됐다.
●층고는 시장에 맡기는 게 바람직…건설업계에선 50~70층
누가 서울시장이 되느냐에 따라 층고 규제완화의 정도가 달라질 것 같다. 박영선 후보의 경우에는 보수적으로, 오세훈 후보는 좀 더 과감히 완화 쪽으로 갈 것으로 예상된다. 층고를 완화했다고 해서 아파트 층수를 무턱대고 올리는 것은 필요하지도 현명하지도 않다. 시장의 수요도 살펴야 한다. 조망권을 선호하는 사람이 있는 반면, 지기(地氣)를 쏘여야 한다며 저층을 좋아하는 사람도 있다.
기술적으로 100층 이상을 짓는 것은 어렵지 않으나 경제적 실익도 따져봐야 한다.빌딩의 층고에도 한계이익 체감이라는 게 있다. 공간효용 체감도 발생한다. 한 개 층을 더 올리는 데 따라 골조, 공조, 엘리베이터, 배전, 상하수도 시설의 추가비용이 더 든다면 층고는 거기서 멈춰야 한다. 경제적으로도 마찬가지다. 따라서 층고 규제는 일률적으로 몇 층으로 정할 게 아니라 시장에 맡기는 것이 바람직하다. 건설업계에서는 50~70층 선에서 수렴하지 않을까 예상한다.
2011년 3월 50층·200m 이상 건물을 초고층 건축물로 규정하고 30층마다 한 층을 비워두는 등 갖가지 안전 규정을 둔 '초고층 및 지하 연계 복합건축물 재난관리에 대한 특별법'이 제정됐다. 이후 49층 건물이 양산됐다. 그 사이 획일적 스카이라인이 형성됐다. 지난 10여 년간 층고 족쇄에 갇혔던 재건축·재개발이 활성화되면 서울의 스카이라인도 역동적으로 변모할 것 같다.
부동산 안정시킬 후보…오세훈 39.4% vs 박영선 21.3%
서울시민은 서울의 부동산시장을 안정시킬 인물로 오세훈 국민의힘 서울시장 후보를 박영선 더불어민주당 후보보다 선호하는 것으로 나타났다. 무주택자는 박 후보를, 유주택자는 오 후보를 각각 지지했다. 서울시의 주요 현안으로는 ‘부동산 시장 안정’이 우선순위로 꼽혔다.
●‘부동산 심판론’ 거세지나
3월28일 한국경제신문이 여론조사기관 ‘입소스’에 의뢰해 26일부터 이틀간 진행한 서울 보궐선거 여론조사 결과에 따르면, ‘서울시 부동산시장 안정에서 가장 성과를 낼 것 같은 후보는 누구인가’라는 질문에 오세훈 후보라고 답한 응답자는 39.4%였다.
박영선 후보는 21.3%로 두 후보 간 격차는 18.1%포인트였다.오 후보는 50대를 제외하고 전(全) 연령대에서 부동산 시장을 안정시킬 후보로 꼽혔다. 60세 이상 52.6%는 오 후보를 부동산 시장 안정에서 성과를 낼 인물로 봤다. 박 후보라고 답한 60세 이상 응답자는 20.4%였다. 20대에서는 오 후보와 박 후보가 각각 32.6%와 9.3%를 기록했다.
30대에서는 오 후보 35.3%, 박 후보 16.0%로 나타났다.박 후보의 지지도가 높은 50대는 부동산 정책에서도 오 후보(35.6%)보다 박 후보(36.2%)에게 힘을 실었다. 40대의 경우 박 후보의 지지율이 더 높았지만, 부동산 부문에서는 오 후보(35.0%)를 박 후보(26.2%)보다 선호했다.
주택 소유 여부에 따라 박 후보와 오 후보의 지지도가 갈렸다. 서울 무주택자의 42.8%는 박 후보를 지지했다. 오 후보에 대한 무주택자의 지지율은 40.2%였다.
오 후보는 1주택자 및 2주택 이상 유주택자 사이에서 지지도가 높았다. 1주택자 가운데 오 후보를 지지하는 비율은 57.0%였다. 박 후보(29.2%)와는 27.8%포인트 차이가 났다. 2주택 이상에서는 오 후보와 박 후보의 지지율은 각각 49.8%와 39.1%로 집계됐다.
서울시장 보궐선거를 앞두고 서울시민이 가장 관심이 있는 문제 역시 ‘부동산 시장 안정(37.6%)’으로 나타났다. 이어 민생경기 활성화(26.1%), 코로나 방역(18.6%), 지역 균형발전(5.9%), 복지 정책 강화(4.9%) 순이었다. 다만 서울시의 부동산 시장을 안정시킬 후보를 묻는 조사에서 ‘없음’이라고 답한 응답자가 31.3%나 돼 눈길을 끌었다. 서울시민의 3명 중 1명은 두 후보 모두 부동산 시장을 안정시킬 수 없다고 평가한 것이다. 입소스 관계자는 “해당 질문의 응답률이 두 후보의 가상 대결 지지율보다 10%포인트 낮은 수치를 기록했다”며 “이는 새로운 시장이 현재의 부동산 불안을 해결할 수 있을 것이란 서울시민의 기대가 낮은 것으로 해석된다”고 설명했다.
“일주일 안에 규제 푼다”…오세훈 공약, 실현 가능성은?
민간 재건축·규제완화 통한 공급 확대…이행 유무도 지켜봐야
“취임하면 일주일 안에 재개발·재건축 규제를 풀겠다.”오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 3월8일 한 언론 인터뷰에서 밝힌 내용이다. ‘민간 재건축 규제 완화’를 필두로 연일 부동산 공약을 내세우며 표심 잡기에 열을 올리고 있는 오 후보. 그가 당선된다면 과연 이 약속을 지킬 수 있을까.
●여의도·압구정, 재건축 시동걸까
오세훈 후보측은 부동산공약으로 △5년 내 36만 가구 공급(재개발·재건축 18만 5000가구 포함)△강남 재건축 활성화 △주거지역 용적률 상향 조정 △상생주택(장기전세 시프트) △모아주택제도(소형재건축) 등을 내놨다.먼저 민간 재개발·재건축 규제 완화를 통해 서울에 18만5000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 전체 36만 가구 공급(5년 이내) 계획의 절반 정도를 정비사업으로 충당하겠다는 것이다.
특히 용적률과 층수 제한 완화 등 규제완화에 초점을 맞추고 있다. 오 후보의 공약으로 가장 속도를 낼 것으로 예상되는 곳은 여의도, 압구정동 재건축 사업이다. 여의도와 압구정동은 1970년대에 아파트지구로 지정됐다. 새로 재건축을 하려면 지구단위계획을 세워야 하는데 그 작업이 몇년째 지연되고 있다.지구단위계획은 재개발·재건축 등 도심정비사업시 각 구역의 건축물 용도·용적률·건폐율·높이 등을 정한 도시관리계획이다. 자치구가 지구단위계획을 만들어 신청하면 시가 도시계획위원회(도계위)를 열어 심의한 뒤 시장이 최종 결정·고시한다.
지구단위계획 확정 고시가 나야 정비사업을 추진할 수 있다. 여의도와 압구정 단지 조합들은 “수년째 재건축 사업을 준비해왔지만, 서울시가 지구단위계획을 도계위 심의에 올리지 않아 사업이 지연돼 왔다”고 보고 있다. 조합들이 “박원순 전 서울시장이 의도적으로 승인해주지 않는다”며 반발한 것도 이 때문이다.사실상 최종 권한은 서울시장에게 있는 것으로, 후임 시장의 의지에 따라 사업 가능 여부가 결정된다는 게 전문가들 시각이다. 오 후보가 “취임하면 일주일 안에 재건축·재개발 규제를 풀겠다”고 한 말에 조합들이 기대감을 감추지 않는 것도 이 때문이다.다만 재건축 규제 완화로 인한 집값 상승 압력을 더할 수 있다는 우려가 남는다.
이미 주요 재건축 단지는 집값 상승을 견인하고 있다. 압구정 신현대12차 전용면적 182㎡짜리 아파트는 지난 1월 57억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 재건축 단지 밀집 지역인 목동에서도 목동 신시가지2단지 전용 97㎡가 지난 2월 20억4000만원에 거래되며 직전(지난해 12월 18억5250만원)보다 2억원 가량 올랐다.
●여당이 다수인 서울시의회, 협조 관건
여의도나 압구정 아파트 단지, 잠실5·은마아파트 등이 서울시장 의지에 따라 재건축 가능여부가 결정된다면 이는 당선 후 실현 가능성이 있다. 반면 오세훈식 용적률 규제완화 등의 공약은 국가 법령인 국토계획법, 법정 용적률보다 30~50%포인트 낮게 돼 있는 서울시 조례 등을 바꿔야 한다. △한강변관리기본계획 △도심부 높이 기준 △중점경관 관리계획 △가로구역별 건축물 최고높이 제한지역 폐지 등도 조례를 개정해야 가능하다.하지만 서울시 조례 개정은 쉽지 않은 게 현실이다.
절차도 복잡하지만, 서울시의회 의원 110명 중 야당의원이 8명에 불과하기 때문이다. 90%이상이 여당측 의원인 상황이라 오세훈식 규제 완화에 반대할 가능성이 적지 않다. 다만 오 후보측은 자신감이 넘친다. 오세훈캠프의 한 관계자는 “공약을 달성하기 위해서는 조례 개정 이외에도 다양한 방법들이 있다”고 말했다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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