목동 11단지 재건축 어렵다…'적정성 검토' 최종 탈락
9단지 이어 잇따라 고배…신시가지 전체 재건축 ‘빨간불’…규제 완화없이 어려워
서울 양천구 목동11단지가 재건축 안전진단의 최종 관문을 넘지 못했다. 2020년 9월 9단지에 이어 11단지까지 탈락하면서 목동 신시가지 아파트 재건축에 빨간불이 켜졌다. 3월30일 관련 업계에 따르면 목동11단지는 공공기관이 시행하는 2차 정밀안전진단(적정성 검토)에서 C등급을 맞아 탈락했다. 1988년 준공된 이 단지는 19개동, 1595가구로 이뤄졌다.재건축 안전진단은 ‘예비안전진단→정밀안전진단→적정성 검토’ 순으로 진행된다. 민간 용역업체가 수행하는 정밀안전진단에서 조건부 통과(D등급)가 나오면 한국건설기술연구원 등 공공기관의 적정성 검토를 받아야 한다. 목동11단지는 2020년 6월 정밀안전진단에서 D등급(51.87점)을 받아 조건부 통과됐다.
안전진단에서 최종 탈락한 서울 양천구 목동11단지.
9단지에 이어 11단지까지 고배를 마시면서 다른 목동 단지들의 통과 가능성도 낮아졌다는 분석이다. 목동 신시가지는 1980년 중·후반 입주한 14개 단지, 약 2만6600가구로 구성돼 있다. 이 가운데 안전진단을 최종 통과한 곳은 6단지 한 곳뿐이다. 6단지는 안전진단을 강화한 2020년 ‘6·17대책’ 발표 직전에 통과에 성공했다. 1·2·3·4·5·7·10·13·14단지 등 9개 단지는 적정성 검토 결과를 기다리고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “목동 주민들의 큰 기대를 받았던 11단지가 안전진단 통과에 실패하면서 실망이 클 것”이라며 “규제 완화가 없는 한 다른 단지의 재건축도 기약하기 힘들어졌다”고 말했다.
더 높아진 안전진단 문턱…"규제 안풀면 목동 재건축 어렵다" 첫 관문서 잇단 좌절
잇단 정밀안전진단 통과 소식으로 순항하는 듯했던 서울 양천구 목동 재건축 사업에 급제동이 걸렸다. 2020년 9월 목동9단지에 이어 목동11단지까지 공공기관이 시행하는 적정성 검토에서 C등급을 받아 최종 탈락했기 때문이다. 부동산 전문가들은 “목동 신시가지 아파트는 모두1985년 중·후반에 지어져 비슷한 안전도 평가가 나올 것”이라며 “다른 단지들이 안전진단을 통과하기도 쉽지 않을 것”이라고 입을 모았다.
●목동9단지 이어 11단지도 탈락
1988년 준공된 목동11단지는 총19동, 1595가구 규모의 대단지다. 서울지하철 2호선 양천구청역과 가까워 목동 신시가지 아파트 중에서도 입지가 좋다는 평가를 받고 있다. 이 단지는 2020년 6월 정밀안전진단에서 D등급(51.87점)을 받아 조건부 통과했다. 하지만 목동11단지가 안전진단에 최종 탈락하면서 총14개 단지, 약 2만6600가구로 구성된 목동 신시가지 재건축사업이 제대로 진행되기 힘들 것이라는 관측이 나온다.현재 목동1·2·3·4·5·7·10·13·14단지가 공공기관의 적정성 검토를 받고 있다. 이 가운데 속도가 가장 빠른 5단지는 국토안전관리원에 최종 보고서를 제출한 뒤 결과를 기다리고 있다. 목동 A공인 관계자는 “3월24일 목동12단지가 정밀안전진단에서 목동 신시가지 아파트 역대 최저점인 49.15점(D등급)을 받아 통과하는 등 연이은 호재로 주민들의 기대가 컸다”며 “하지만 11단지의 탈락으로 고조된 분위기가 가라앉을 것”이라고 말했다.
목동 신시가지 아파트 중 8단지를 제외한 모든 단지가 정밀안전진단 문턱을 넘어선 상태다. 하지만 적정성 검토까지 최종 통과한 단지는 목동6단지 단 한 곳이다. 안전진단의 형평성을 지적하는 목소리도 나오고 있다. 양천구청 관계자는 “안전진단 통과가 까다로워진 것을 모르고 비슷한 시기에 지어진 목동6단지는 통과했는데 9단지, 11단지는 왜 탈락했는지 의문을 제기하는 주민이 적지 않다”고 말했다. 양천구청 측은 목동11단지 안전진단을 시행한 한국건설기술연구원에 탈락 이유를 설명해달라고 공식 요청할 방침인 것으로 알려졌다.주민들의 강한 반발도 예상된다. 안전진단 통과 실패에 따른 실망 매물이 쏟아지면 집값이 하락세로 돌아설 수 있기 때문이다. 목동9단지가 최종 탈락한 이후 일부 목동신시가지 아파트에는 ‘비가 오면 천장 샌다’ ‘죽기 전에 신축지어 멀쩡한 집 살고 싶다’ 등이 적힌 붉은색 대형 현수막이 걸리기도 했다.
●규제 완화 없이는 재건축 힘들어
목동11단지의 안전진단 탈락으로 재건축 안전진단 마지막 문턱인 공공기관 적정성 검토를 추진 중인 다른 지역 단지들의 위기감도 커지고 있다. 재건축 ‘대어’ 송파구 올림픽선수기자촌아파트를 비롯해 송파구 풍납미성, 강동구 삼익그린2차, 양천구 신월시영 등 최근 정밀안전진단을 통과한 아파트들이 적정성 검토 통과를 장담하기 어려운 상황이 됐기 때문이다.2020년 안전진단 현장조사를 의무화하는 등 규제를 강화한 ‘6·17부동산 대책’ 이후 적정성 검토 통과가 크게 어려워졌다는 게 부동산전문가들의 설명이다.
적정성 검토에선 민간 업체가 진행하는 정밀안전진단과 비교할 수 없이 철저한 검사가 이뤄지고 있다. 6·17대책 발표 이후 적정성 검토를 최종 통과한 서울의 아파트는 도봉구 ‘삼환도봉’(660가구) 한 곳에 불과하다. 국토안전관리원 관계자는 “기존에는 필요할 때만 현장조사를 하고 그 기간도 반나절 정도에 그쳤다”며 “하지만 6·17대책 이후 규모가 작은 단지는 1~2일, 큰 단지는 2~3일씩 진행되는 경우도 많다”고 설명했다.사업 첫 단추인 안전진단부터 제동이 걸리면서 ‘4·7서울시장 보궐선거’로 들뜬 민간 재건축 시장이 차갑게 식을 수 있다는 전망도 나온다. 여야 후보들이 재건축 규제완화를 강조하면서 목동·압구정·여의도 등 민간 재건축에 대한 기대가 커졌다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 목동7단지 전용면적 53㎡는 4월1일 15억원에 신고가를 경신했다. 지난 2월 14억6000만원에 거래된 주택형이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “서울 재건축 시장의 기대가 컸지만 안전진단을 통과하지 못하면 조합 설립, 시공사 선정 등 다음 단계를 밟을 수 없다”며 “정부가 규제를 풀기 전엔 재건축이 사실상 막힌 상태”라고 말했다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
|
