‘오세훈표 재건축’ 실현될까…정부·시의회와 충돌 불가피
부동산공약 실현 '주목'…지구단위계획 수립 가능…용적률 상향은 市의회 동의 필요
오세훈 서울시장이 취임 첫날 민간 재건축 규제를 풀겠다는 공약을 실천하겠다는 의지를 분명히 했다. 오 시장은 4월8일 서울시청사에 처음 출근해 기자들과 만난 자리에서 “(공약대로) 1주일 안에 재건축 규제를 정말 확 풀 수 있겠느냐”는 질문에 두 주먹을 불끈 쥐며 “의지!”라고 답했다. 현실적으로 1주일 안에 규제를 다 완화하기는 어렵지만, 최대한 속도를 내겠다는 뜻을 밝힌 것으로 풀이된다.
오 시장이 부동산정책 실패 때문에 현 정부에 등을 돌린 20·30대의 전폭적 지지를 얻어 당선된 만큼 과감한 규제 풀기에 나설 것이란 관측이다. 대치동 은마, 잠실주공5단지, 여의도 시범아파트 등 재건축사업이 사실상 멈춰 있는 단지의 인허가가 속도를 낼 것으로 전망된다. 1971년 준공된 여의도 시범아파트는 지구단위계획격인 ‘여의도 마스터플랜’에 발목이 잡혀 사업이 중단된 상태다. 오 시장이 정비계획만 승인해주면 사업이 추진될 수 있다. 오 시장이 나서면 설계안이 서울시 도시계획위원회 문턱을 넘지 못한 잠실주공5단지와 50층 재건축을 원하는 은마도 추진 동력을 얻을 수 있다.
오세훈 '재건축 규제 완화' 공약…홍남기 "부동산정책 불변"…안전진단 완화는 국토부 권한
민간 재건축시장 전체에 큰 파급 효과를 가져올 35층 층수 규제(35층룰)와 용적률 규제 완화에는 시간이 걸릴 가능성이 높다. 서울시 조례 등을 수정해야 해 여당 소속으로 채워진 시의회의 동의와 의결을 받아야 하기 때문이다. 재건축 안전진단 기준을 완화하기 위해서는 정부와의 협력도 필수다.
‘민간 정비사업 규제 혁파’를 기치로 내건 오세훈 서울시장이 취임했으나 부동산공약을 실현하는 데에는 상당한 난관이 예상된다. 서울시정(市政)에 큰 영향력을 행사하는 시의회를 비롯해 25개 자치구가 대부분 여당 인사들로 채워져 있기 때문이다. 재건축 시장에 큰 파급 효과를 일으킬 수 있는 35층룰(층수 규제) 폐지, 용적률 규제 완화 등에 시간이 걸릴 수밖에 없다는 얘기다. 재건축 안전진단 기준 완화, 공시가격 인상에 따른 보유세 경감 등도 정부 협조 없이는 제대로 진행하기 어렵다.
●서울시의회부터 찾은 오세훈
오세훈 시장이 공약한 서울 공급물량은 5년간 총 36만 가구다. 현재 임기는 1년3개월 정도이지만 연임을 가정한 물량이다. 이 가운데 절반이 넘는 18만5000가구를 재개발·재건축·뉴타운사업 정상화를 통해 실현하겠다고 했다. 이를 위해 35층룰(rule) 폐지, 용적률 상향, 여의도·압구정 등 주요 아파트지구의 지구단위계획 수립 등에 나설 것으로 예상된다.
이 중 지구단위계획 수립을 제외하면 단기간에 가시적 성과를 내기가 만만치 않다. 시의회 동의를 얻거나 의결을 거쳐야 하는 사항이어서다. 서울시의회 의원 109명 가운데 여당인 더불어민주당 출신은 101명에 달한다.
35층룰 폐지는 시장의 의지로 관철될 가능성이 높다. 하지만 법에서 시의회 의견을 듣도록 규정하고 있다. 이 과정에서 시행 시기가 수개월 이상 지연될 가능성이 있다. 35층룰은 공동주택 등 주거용 건물 층수를 35층 이상 못 짓도록 한 규제로 서울시 주택·도시 정책을 결정하는 근간인 ‘2030 서울플랜’에 규정돼 있다.오 시장은 연말에 나올 ‘2040 서울플랜’에서 이 내용을 삭제하거나 ‘50층룰’이 반영되도록 할 것으로 예상된다.
서울시의회 한 의원은 “의회에서 보완 검토나 철회 요구를 할 수 있다”며 “시장이 반드시 이 요구를 받아들여야 하는 것은 아니지만 상당한 압박과 부담으로 작용할 수밖에 없다”고 말했다. 오 시장이 이날 취임 후 첫 공식 일정으로 시의회 방문을 택한 것도 이런 상황을 반영한 결정이라는 분석이 나온다.조례개정 사항인 용적률 규제완화는 시의회 동의 없이는 진행하기 어렵다. 서울시는 현재 주거지 용적률을 법 기준보다 30~100%가량 낮게 운영하고 있다. 2종 일반주거지역의 경우 용적률은 최대 200%로 국토계획법상 상한 용적률(250%)보다 50%포인트 낮다. 다만 용도지역 상향을 통해 용적률을 높여주는 효과를 낼 수는 있다. 용도지역 상향은 시장의 고유권한이다.
●정부와의 협력 어느 정도 가능할까
재건축 안전진단 완화 등 정비사업 진입장벽을 낮추는 것도 서울시장 혼자서 할 수 없다. 재건축의 첫 관문인 안전진단은 사실상 국토교통부 권한이다. 시장은 1차 승인 권한만 있을 뿐 최종 판정은 국토부 산하 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원이 내린다. 안전진단 기준을 법으로 정하는 것도 국토부다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시장의 권한으로 재건축초과이익환수제, 담보인정비율(LTV)과 같은 대출규정 등 부동산 규제의 핵심을 건드리는 데는 한계가 있다”고 말했다. 다만 정부로서도 서울시의 협조가 아쉽기는 마찬가지다.
2020년 ‘5·6대책’에서 도입한 공공재개발을 비롯해 2021년 ‘2·4대책’의 공공 직접시행 정비사업 등 대부분 공급대책이 서울시의 협조 없이는 추진이 쉽지 않다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 8일 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 “주택공급은 행정 절차상 중앙정부나 광역지방자치단체, 기초지자체가 단독으로 할 수 있는 것이 아니다”며 오 시장에게 사실상의 견제구를 날린 것도 이 때문이다.
당·정(黨政)은 4월 안에 신규 택지를 발표하는 등 주택공급 대책을 차질없이 추진하겠다는 입장이다. 이날 사퇴의 뜻을 밝힌 김태년 민주당 당대표 직무대행은 “투기를 막고 주택시장을 안정화시키겠다는 약속을 반드시 지키겠다”며 “2·4 공급대책도 차질이 없도록 할 것”이라고 했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울시와 정부가 잘 협력하면 다행이지만 그렇지 못할 경우 정책 혼선으로 부동산시장의 혼란이 커질 수 있다”고 우려를 나타냈다.
1주택자 재산세 감면 가능성…민간 재건축은 산 넘어 산
오세훈 서울시장이 10년 만에 시정(市政)에 복귀하면서 부동산정책에 어떤 변화가 생길지 관심이 집중되고 있다. ‘집값 안정을 위한 주택 공급 확대’라는 대전제는 정부와 일치하지만 오 시장은 민간 부문의 공급에 무게를 더 둘 전망이다. 오 시장은 선거 과정에서 민간 재건축·재개발 활성화로 18만5000가구를 공급하겠다고 공약했다. LH(한국토지주택공사)등 공공기관 주도로 아파트를 짓겠다는 정부의 ‘2·4 공급대책’과 정면으로 배치된다. 이를 의식한 듯 홍남기 경제부총리는 8일 오전 열린 부동산시장점검 관계장관회의에서 “주택 공급은 지자체 단독으로 할 수 없으며, (정부와) 상호 협력이 뒷받침돼야 한다”고 언급했다.
주택 공급 외에도 민생(民生)과 직결한 정책 변화가 예상된다. 올해 서울 아파트 공시가격이 급등한 상황에서 무소득 1가구 1주택자에 대한 재산세 경감, 소상공인·자영업자에게 최대 1년간 1억원까지 무보증·무담보·무이자·무서류로 대출(4無 대출) 보증을 지원하겠다는 공약이 실현될지도 관심사다.
●재산세 감면 가능할까
오 시장은 선거운동 때 재산세 특례세율 적용범위를 기존 ‘공시가 6억원 이하’에서 ‘9억원 이하’로 넓히는 방안과 무소득 1주택자의 재산세 감면을 약속했다. 모두 지방세법이나 서울시 조례 개정이 필요한 사안으로 여당이 절대다수를 차지하는 국회나 시의회의 동의가 필수적이다. 오 시장은 “민주당은 선거 앞에선 적응이 굉장히 빠른 정당”이라며 “지속적으로 촉구하면 2022년 대선을 앞두고 충분히 바뀔 수 있다”고 자신감을 내비쳤다.
2021년 공시가격 급등으로 들끓는 민심 때문에 재산세 감면은 실현 가능성이 크다는 분석도 나온다. 재산세는 최초 징수액의 50%는 서울시, 50%는 개별 구(區) 몫으로 나뉘는데 ‘강남 3구’ 등 재정이 넉넉한 지역에서 선제적으로 감면 조치를 취할 수 있다는 전망이 나온다. 실제로 서초구가 2020년 9억원 이하 주택 보유자의 재산세 감면을 추진했지만, 서울시가 소송을 제기하면서 중단된 상태다. 서초구 관계자는 “서울시의 소송이 취하되면 다시 재산세 감면 조치를 추진할 것”이라고 밝혔다. 한 부동산 전문가는 “만약 서초구에서 재산세 감면이 실제 이뤄지면 서울 전역에서 같은 민원이 폭주할 것이고, 여당 소속 구청장이나 시의원들도 마냥 반대할 수는 없을 것”이라고 했다.
●재건축 아파트 주민들은 ‘반색’
서울 주요 재건축 단지에선 오 시장의 당선을 반기고 있다. 박원순 전 시장 시절 수립된 ‘한강변 35층 제한’ 등의 규제가 대폭 수정될 가능성에 대한 기대감이 반영된 것이다. 강남구 대치동 은마아파트 주민 이모(50)씨는 “서울시 요구대로 개발 계획을 계속 수정해도 매번 퇴짜를 맞았는데, 이젠 좀 달라지지 않겠느냐”고 말했다. 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지는 서울시가 개발 계획 심의 자체를 미룬 탓에 지난 10년간 사업에 거의 진척이 없었다. 비(非)강남권에선 안전진단을 추진 중인 양천구 목동신시가지와 노원구 상계주공아파트가 수혜 단지로 거론된다.
하지만 재건축초과이익환수제 등 법적 규제를 푸는 것은 서울시장의 재량 밖이라는 한계를 지적하는 의견도 많다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “35층 규제 완화는 실현 가능성이 크지만, 법적규제가 많아 재건축·재개발이 전면적으로 활성화하기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
●'4無 대출', 실현 가능성 낮아
오 시장이 공약으로 내건 무보증·무담보·무이자·무서류 등 이른바 ‘4무(無) 대출’은 금융계에서 “수십조 원의 재원이 필요해 현실성이 낮다”는 반응이 나온다. 4무 대출은 코로나 사태로 매출액이 30% 이상 하락한 소상공인·자영업자에게는 최대 1년간 1억원까지 보증이나 담보, 이자, 서류 없이 대출을 해주겠다는 것이다. 서울신용보증재단이 이자와 수수료를 부담하는 방식이다. 작년 코로나 사태 때 서울시에 자영업자 생존자금을 신청한 숫자(54만명)가 다시 4무 대출을 신청한다고 가정하면, 최소 54조원의 재원이 필요할 전망이다.
은행권에서 가장 현실성이 떨어진다고 보는 것은 ‘무서류’ 부분이다. 서울신용보증재단이 소상공인에 대한 아무런 정보 없이 보증을 해주는 것은 불가능하기 때문이다.
‘오세훈 효과'에 강남이 들썩인다…송파구, 집값 상승률 1위
압구정 재건축 역대 최고가…홍남기 "일부지역 불안 조짐"
‘강남3구(강남·서초·송파구)’ 집값이 반등 조짐을 보이고 있다. 오세훈 서울시장의 규제 완화 기대로 매수세가 붙으면서 서초구와 송파구가 상승폭을 키웠다. 4월8일 한국부동산원이 발표한 ‘4월 첫째주 주간 아파트가격 동향’에 따르면 이번주(5일 조사 기준) 서울 25개 자치구 중 아파트값이 가장 많이 오른 지역은 송파구였다.
송파구는 전주(前週) 대비 0.10% 상승한 것으로 나타났다. 지난주(0.09%) 대비 상승폭이 0.01%포인트 확대됐다. 서초구도 지난주 0.07%에서 0.08%로 상승폭이 커졌다. 강남구(0.08%)는 전주와 동일한 상승률을 유지해 서울 전체 평균 상승률(0.05%)을 웃돌았다. 부동산원은 “송파구는 방이동 재건축과 문정동·신천동 역세권 단지 위주로, 강남구는 압구정동과 개포동 재건축 단지 위주로 많이 올랐다”고 설명했다.
오세훈 서울시장의 규제완화에 대한 기대감이 반영된 것으로 보인다. 오 시장은 선거과정에서 35층 층수 제한을 비롯해 민간 재건축과 관련한 각종 규제를 풀어주겠다는 공약을 내세웠다.
실제로 최근 서울 재건축 단지에선 신고가 행렬이 이어지고 있다. 강남구 압구정동 ‘현대7차’ 전용면적 245㎡는 시장 선거 직전인 지난 5일 80억원에 손바뀜해 압구정 역대 최고가를 경신했다. 송파구 잠실동 ‘우성’ 전용 80㎡는 6일 18억1000만원에 신고가를 썼다.업계에선 강남 재건축 단지를 중심으로 상승세가 계속될 것이란 전망이 나온다. 당장 가시적인 규제 완화 등 성과가 없더라도 과거 민간 재건축에 우호적이었던 오 시장이 다시 취임한 것만으로도 주택시장이 들썩일 것이란 관측이다. 한 부동산 전문가는 “과거 고(故) 박원순 서울시장이 용산·여의도 통개발을 언급했던 것만으로도 해당 지역 시세가 수억원 급등했다”며 “인허가권을 가진 서울시장이 주택시장에 미치는 영향은 엄청 크다”고 했다. 그동안 사업 진행이 미뤄져온 강남 재건축 단지를 중심으로 가격 상승세가 가파를 것이라고 전문가들은 입을 모으고 있다.
정부도 긴장하는 분위기다. 홍남기 경제부총리는 이날 열린 ‘제19차 부동산시장 점검 관계장관회의’에서 “보궐선거 과정에서 제시된 공약 등의 영향으로 압구정 재건축 등 일부 지역을 중심으로 시장불안 조짐이 보이고 있어 각별히 경계하고 있다”고 밝혔다. 이어 “시장 안정과 투기수요 억제 등 부동산정책의 큰 틀을 흔들림 없이 유지할 것”이라고 덧붙였다.
오세훈, '1인가구'부터 챙긴다…시장 직속 TF조직 신설 계획
오세훈 서울시장이 선거 과정에서 1호 공약으로 내건 ‘1인가구 보호특별대책본부 설치’ 작업이 취임하자마자 빠르게 시행될 전망이다. ‘서울시의회의 조례 개정 절차 없이 구성할 수 있는 시장 직속 태스크포스(TF)를 통해 단기간에 서울시 130만 1인가구에 대한 전방위 지원책을 내놓겠다’는 게 오 시장 측 복안이다.4월8일 정치권과 서울시에 따르면 시는 실·국·본부별로 흩어져 있는 1인가구 관련 정책을 한데 모아 시행하는 ‘매트릭스 조직’을 시장 직속 TF 형태로 설치하는 방안을 마련 중이다.
서울시 조직을 개편하고 기능을 변경하기 위해선 시(市) 조례를 개정해야 하는데, 여당인 민주당 소속 의원이 다수인 시의회가 호응해 줄지 불투명한 상황이기 때문이다. 오 시장 선거캠프에 참여한 한 관계자는 “TF 형태로 매트릭스 조직을 만들면 조례 개정을 거치지 않아도 되기 때문에 공약을 빠르게 실현할 수 있을 것”이라고 말했다. 다만 오 시장의 ‘1호 결재’ 정책이 이 정책이 될지는 정해지지 않았다.오 시장이 추진하려는 1인가구 정책에는 2030세대와 고령층 1인가구들이 겪는 이른바 ‘5대 불안’(안전·질병·빈곤·외로움·주거)을 해소하기 위한 전방위 지원책이 담겨 있다.
20~30대 청년에겐 대학 근처에 ‘셰어하우스’를 공급하고, 20~40대 여성을 위해서는 경비원과 전담 경찰을 지원한다. 60대 이상 노인에겐 스마트손목시계를 지급해 만성질환을 모니터링하고, 보건소 등을 활용한 주치의제도를 도입하는 방안도 추진할 방침이다. 오 시장이 이처럼 1인가구 정책을 중시하는 것은 서울시 1인가구 비중이 33.9%(2019년말 기준)에 달할 정도로 높기 때문이다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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