"12억에 팔린 서울 서초 아파트, 공시가는 15억…오류 속출“
같은 아파트 같은 면적이어도 상승률 13~29%로 제각각…임대가 분양단지보다 비싸기도
2021년 전국 아파트 등 공동주택 공시가격 상승률이 평균 19.08%에 달해 2007년(22.7%) 이후 14년 만에 역대 최고치를 기록하자 반발이 거세다. 주민 불만이 커지자 지방자치단체가 직접 검증에 나섰다. 이 결과 서울 서초구에선 실거래가보다 공시가격이 높은 사례가 다수 발견됐다. 제주도에선 공동주택 7가구 중 1가구의 공시가격이 잘못됐다는 조사 결과가 나왔다.
●“무더기 공시가격 오류 발견”
원희룡 제주지사와 조은희 서초구청장은 5일 서울 영등포구 국민의힘 중앙당사에서 공동 기자회견을 열고 “자체적으로 공시가격검증센터 및 검증단을 통해 공동주택 공시가를 분석한 결과 각종 오류가 발견됐다”고 밝혔다.
서울 서초구에선 실거래가보다 공시가격이 높게 책정된 사례가 많았다. 2020년 서초구에서 이뤄진 공동주택 매매거래(특수거래 제외) 4284건을 전수조사한 결과, 실거래가 대비 공시가격 현실화율이 100%를 넘는 경우가 136가구로 전체 거래의 약 3%를 차지하는 것으로 집계됐다. 현실화율 90% 이상은 208가구(4.8%)다. 정부는 공시가격 현실화 로드맵에 따라 2030년까지 공동주택 공시가격 현실화율을 90%까지 높이겠다는 계획이다. 올해 전국 평균 현실화율은 지난해에 비해 1.2%포인트 상승한 70.2%다. 서초동 A아파트 전용면적 80㎡는 12억6000만원에 손바뀜했으나 올해 공시가는 15억3800만원으로 책정돼 현실화율이 122.1%에 달하는 것으로 나타났다. 방배동 D아파트 전용 261㎡는 실거래가(10억7300만원) 대비 공시가(13억6000만원) 현실화율이 126.8%를 기록했다.
같은 아파트 내 같은 면적의 주택형인데도 공시가격 상승률이 달라 종합부동산세 부과 여부가 엇갈린 사례도 있었다. 서초구 반포동 ‘반포훼밀리’ 101동 전용 84㎡의 올해 공시가격은 지난해 대비 13.96% 오른 8억800만원으로 책정됐다. 반면 같은 단지 102동 전용 84㎡ 공시가는 지난해 대비 29.59% 오른 9억6700만원으로 산정돼 종부세 부과 기준인 9억원을 넘겼다. 임대아파트 공시가가 인근 분양아파트 공시가를 넘어선 경우도 있다. 서초구 우면동 ‘LH 5단지’ 임대아파트 전용 84㎡는 올해 공시가격이 지난해 대비 무려 53.9% 상승해 10억1600만원을 기록했다. 인근 ‘서초힐스’ 전용 84㎡ 공시가는 26.9% 상승해 9억8200만원이다.
원 지사도 이날 기자회견에서 제주도 같은 단지에서 한 개 동만 공시가격이 상승하거나 같은 동 내 특정 라인만 공시가격이 올라간 사례가 다수 발견됐다고 했다. 같은 단지 다른 동의 공시가격 상승률 차이가 최대 30%포인트에 달하는 곳도 있었다. 원 지사는 “동별 배치와 가구별 특성 등에 따라 공시가격이 달라질 수는 있지만 전년 대비 변동률이 제각각인 것은 의문”이라고 강조했다.
펜션 등 숙박시설을 공동주택으로 조사한 경우도 있다. 제주공시가격검증센터 조사 결과 총 11개 공동주택은 주택이 아니라 숙박시설로 사용되고 있는 것으로 나타났다.
●“서민주택 피해 커”
이들은 빌라 등 서민주택일수록 공시가격 급등의 피해가 크다고 주장했다. 서초구에 따르면 관내 평균 공시가격 상승률(13.53%)을 3배 이상 웃도는 주택 총 3101가구 중 대부분이 다세대 및 연립주택으로 조사됐다. 조 구청장은 “서민 주택 공시가격이 급등하면 복지 혜택 탈락 등 파장이 크다”며 “공시가 인상 상한선을 설정하는 등 속도 조절이 필요하다”고 지적했다. 올해 서초구 기초연금 대상자 1426명 중 105명(7.3%)이 수급 자격이 중지될 것으로 예상된다. 원 지사도 “아파트보다는 빌라, 고가 대형보다는 저가 소형 주택의 공시가격이 더 많이 올랐다”고 비판했다. 원 지사와 조 구청장은 정부에 부동산 가격 공시에 대한 결정권을 각 지자체에 넘기고, 시범 지구로 제주도와 서초구를 지정할 것을 요구했다.
국토교통부는 이날 보도자료를 내고 “공시가격은 전년 말 기준 시세를 토대로 산정하며, 주택형 등 특성이 다른 주택을 같은 것처럼 비교하는 것은 타당하지 않다”고 밝혔다. 국토부 관계자는 “서초구 일부 단지의 특정 실거래가격을 전제로 현실화율이 90%를 넘는다고 하는 것은 적절하지 않다”며 “적정 시세를 기준으로 하면 공시가격의 현실화율은 70~80%대 수준”이라고 했다.
손태락 한국부동산원장 "공시가격은 과세의 근거…산정업무 전문성 높이겠다"
‘주간시세 통계 개편, 빠르면 7월부터 새 통계 발표할 수도“…직원 700명 1~3차 교육·시험
손태락 신임 한국부동산원장(사진)이 공시가격 조사와 부동산 가격통계의 정확성을 높이는 데 집중하겠다고 밝혔다. 공시가격 급등과 정확성 논란으로 커지고 있는 국민의 불만을 잠재우기 위해 최선을 다하겠다고 말했다.손 원장은 4월6일 “공시가격이 과세의 중요한 근거가 되는 만큼 조사의 정밀성을 높이는 것을 가장 중요한 과제로 생각하고 있다”고 밝혔다. 이어 “공시 업무에 종사하는 직원 700여 명은 건국대와 협력해 만든 1~3차의 교육 과정을 마치고 반드시 시험을 통과하도록 했다”며 “공시 업무의 전문성을 높이기 위해 부단히 노력 중”이라고 강조했다.
한국부동산원(옛 한국감정원)은 주택 및 토지 공시가격을 조사하고 부동산 조사·통계 업무 등을 주로 수행하는 국토교통부 산하 공공기관이다. 주택청약 접수 및 청약시장 관리, 임대차분쟁조정위원회, 리츠 감독·지원, 정비사업 공사비 검증, 부동산연구원 등 업무도 맡고 있다. 1969년 한국감정원이란 이름으로 설립된 이후 부동산 전반의 영역에 걸친 관리업무를 맡게 되며 지난해 12월 현재 명칭으로 이름을 바꿨다.주간 아파트가격 동향 및 월간 주택가격 동향 등 부동산 통계 개선작업도 서두르는 중이다.
그동안 부동산원은 민간아파트 가격 통계와의 차이가 커 정확성이 떨어진다는 비판을 들어왔다. 2020년 12월 통계청으로부터 부동산 통계 품질을 개선하라는 권고를 받기도 했다. 손 원장은 “주간통계 표본수를 기존의 3배, 월간은 2배 가까이 늘려 최대한 현장 가격을 반영할 수 있도록 개선 중”이라며 “이르면 오는 7월부터 확대된 표본을 적용한 새로운 통계를 발표할 것”이라고 말했다.
손 원장과 부동산원의 인연은 그가 국토부 주택도시실장(2014~2015)으로 있을 때부터 시작됐다. 옛 한국감정원 시절 감정평가 업무를 민간에 넘기고 감정원의 기능을 공공 중심으로 재편하는 구조개선 작업을 진두지휘했다. 그는 “국토부에서 제도적으로 변화시킨 부동산원의 역할을 이렇게 직접 원장으로서 수행하게 돼 감회가 남다르다”며 “임기 3년 동안 국민 생활과 밀접하게 관련 돼 있는 부동산원 업무의 전문성을 높이고 부동산 빅데이터 구축 등 새로운 영역 확보에도 나설 것”이라고 했다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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