<이슈포커스>
영등포 등 역세권·불광동 등 저층 주거지 고밀개발 ‘시동’
금천·은평 등 서울 공공개발 21곳 선정…2.4대책 1차 후보지 발표, 어떻게 개발되나
2·4 주택공급 대책의 핵심인 서울 도심 공공주택 복합개발사업의 첫 선도사업 후보지가 3월31일 공개됐다. 1차 후보지에서만 경기 성남의 판교신도시 수준인 약 2만5000가구의 새 아파트가 공급된다.국토교통부는 도심 공공주택 복합개발사업 1차 선도사업 후보지로 서울 금천구와 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개 구 21곳을 선정했다고 31일 밝혔다. 이 사업은 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀(高密)개발하는 사업이다. 국토부는 2월부터 지자체와 주민 등으로부터 총 341곳의 후보지를 접수했다. 이 가운데 지자체가 제안한 후보지 중 서울 금천·도봉·영등포·은평 등 4개 구가 접수한 후보지 109곳 중에서 기존 정비사업 구역 등을 빼고 62곳을 추려 검토한 결과 21곳을 최종 선정했다.
사업 유형별로는 저층주거지가 10곳으로 가장 많고 역세권은 9곳, 준공업지역은 2곳이다. 이들 지역에 법정 상한의 최대 140%(최고 700%)까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화해 준다. 대신 전체 주택 물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부 주택 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급해야 한다.
국토부는 지자체 등과 협의를 통해 7월까지 세부 사업계획안을 수립한 후 토지 등 소유자 동의(10%)와 예정지구 지정을 추진한다. 예정지구로 지정된 이후 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상 등의 동의를 받아야 실제 사업이 추진된다.
국토부는 이들 사업 후보지의 투기방지 대책도 내놨다. 예정지구로 지정할 때 지구 지정 1년 전부터 지구가 확정될 때까지 해당 지구와 인근 지역의 부동산 거래를 정밀분석해 투기성 거래가 포착되면 국세청·경찰 등에 넘기는 내용이다. 윤성원 국토부 제1차관은 “후보지의 최근 1년간 부동산 거래량과 가격추이를 조사한 결과 특이동향은 없는 것으로 확인됐다”며 “후보지 발표 이후 이상(異常)거래가 포착되거나 시장 과열 시 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 적극 검토할 예정”이라고 말했다. 이들 후보지가 최종 사업지로 확정될지는 더 지켜봐야 한다는 분위기다. 주민 3분의 2 동의율 달성부터가 쉽지 않다는 지적이다. LH 직원들의 신도시 땅 투기 의혹 여파로 공공이 주도하는 사업방식에 대한 지역 주민의 불신과 거부감이 강해졌기 때문이다.
특별건축구역으로 지정 규제완화…용적률 300% 상향 등 규제 풀어
정부가 2·4 공급대책에서 예고했던 도심 공공주택 복합개발 사업의 1차 후보지가 31일 베일을 벗었다. 영등포역 인근 역세권과 도봉구 창동 준공업지역, 은평구 불광동 저층 주거지역 등 서울의 21곳이 1차로 사업 검토 대상에 올랐지만, LH 직원들의 땅 투기 의혹을 계기로 공공 주도 개발사업에 대한 반감이 극에 달한 상황이라 후보지들에서 제대로 사업이 추진될지는 장담하기 어렵다는 지적이 나온다.
●영등포역·쌍문역 등 역세권 9곳 고층단지로 탈바꿈…연신내역 인근은 종상향 등 대상
이번에 발표된 역세권 후보지 9곳 중 가장 규모가 큰 곳은 영등포역 인근 부지로, 면적이 9만5000㎡에 달한다. 현재 2종 일반주거지역인데 3종이나 준주거지역으로 종상향하고, 현재 156% 수준인 용적률을 400∼500%까지 끌어올려 2050가구 규모의 대단지 아파트와 고층 업무·상업시설을 짓는다는 계획이다.그동안 고도 제한에 묶여 층수를 높이지 못했던 가산디지털단지역 주변도 고층 아파트와 상업·문화시설이 어우러진 복합시설로 재탄생할 예정이다. 용적률을 현재 116%에서 400∼500%까지 올려 주거공간을 충분히 공급하고, 이를 통한 개발이익으로 지역 내 도서관, 노인 여가복지시설 등을 확충하게 된다.은평구 불광동 연신내역 인근 지역도 종상향과 용적률 인상을 통해 주거산업복합거점으로 개발할 예정이다. 이곳은 지하철 3·6호선 환승역에 인접한 저층 상가·주택지역임에도, 주변의 은평뉴타운 등 각종 정비사업이 진행되는 동안 민간 차원의 개발이 추진되지 못하면서 노후도가 83.3%에 달한다.
●창동 준공업지역, 불광동 저층 주거지도 고밀개발 대상 포함
이번에 공공주택 복합개발사업 후보지로 선정된 도봉구 창동의 준공업지역은 과거 대표적인 섬유산업 밀집지였다. 1980년대 대형 공장들은 수도권 다른 지역이나 지방으로 이전하면서 주택들이 들어섰지만, 이미 노후화가 상당 부분 진행됐다. 국토부는 이 지역의 경우 용도지역은 바꾸지 않고, 현재 173%인 용적률만 300% 안팎으로 올려 고밀 개발에 나설 계획이다.저층 주거지 유형에 포함된 은평구 옛 증산4구역은 1차 선정지 중 가장 넓은 면적(16만6022㎡)으로 복합개발을 통해 4139가구가 공급될 것으로 추산된다.
●투기방지 등 향후 대책도 제시
정부는 이번에 선정된 지역에 법정 상한의 최대 140%(최고 700%)까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화해 줄 방침이다. 다만 전체 주택 물량의 70∼80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부 주택과 공공임대도 일정 비율 포함해야 하는 등 제약도 있다. 국토부는 서울시와 협의를 거쳐 현재 3분의 2(66.7%) 이상으로 설정된 노후도 기준을 낮춰 20년 이상 된 건축물이 60% 이상인 경우에도 정비사업을 할 수 있도록 추진하기로 했다.국토부는 이번에 1차 후보지 발표에 이어 4월과 5월에는 각각 서울 2·3차 지자체 제안 후보지를 발표하고, 6월엔 경기도와 인천, 지방 5대 광역시 후보지를 공개한다. 후보지들은 지자체 등과 협의를 거쳐 7월까지 세부사업계획안을 수립한 뒤 예정지구 지정을 추진할 계획이다.국토부는 후보지의 투기방지 대책도 함께 제시했다. 우선 지구 지정 1년 전부터 지구가 확정될 때까지 해당 지구와 인근 지역의 부동산 거래를 정밀 분석하기로 했다.
역세권 개발 후보지인 서울 은평구 불광동 연신내 인근 모습. 이 지역엔 불광동 내 저층주거사업지 등도 포함돼 있다.
첫발 뗀 도심 복합개발, 주민 동의가 성패 좌우
LH 사태 등으로 정부 신뢰도 추락…정부·공기관 주도 개발 난항 예고
정부가 3월31일 후보지를 발표한 도심 공공주택 복합개발 사업은 2·4 공급대책의 핵심이자, 선봉 역할을 맡고 있다. 신규 택지 공급을 제외하면 2·4 대책 중 가장 많은 물량을 담당하고 있고, 최소 5년 정도 소요되는 신규 택지개발보다 주택 공급 속도도 훨씬 단축할 수 있다. 다만 한국토지주택공사(LH) 직원의 신도시 투기 의혹 등으로 정부 부동산 대책에 대한 신뢰도가 추락한 상황이라, 토지 소유주나 주민 동의를 끌어내는 게 관건이다.
국토부는 이날 후보지를 발표하면서 사업이 성공적으로 이뤄졌을 경우 토지주가 일반 개발사업보다 얼마의 추가 이익을 얻을 수 있는지 시뮬레이션한 결과를 제시했다. 이 결과에 따르면 2021년 안에 지구지정이 되는 사업장에는 민간 재개발보다 최고 30%포인트 높은 수익률이 나온다. 현재 평균 용적률이 142%인데 후보지들이 민간 재개발을 할 경우 용적률이 269%로 올라가지만, 이번 사업을 통해서는 최대 380%까지 상승할 수 있다는 것이다.국토부는 규제 완화로 증가한 용적률에 따라 기부채납하는 비율은 15%로 제한했기 때문에 사업을 통해 공급되는 주택 수는 1.4배 증가하는 효과가 있다고 설명했다. 주택 수가 늘어나면 그만큼 조합원의 부담이 줄어들어 수익률이 높아질 수 있다. 하지만 정부가 제시한 수익률이 현실이 될 수 있을지 장담하긴 어렵다는 지적도 있다. 주택 수가 늘어나긴 하지만 20∼30%는 일반 분양이 아닌 공공자가주택과 공공임대로 공급해야 한다.
더구나 이번 사업이 역세권·준공업지역·저층 주거지에서 LH 등 공공기관이 부지를 확보해 사업을 추진하는 방식이라는 점도 걸림돌이다. LH 사장 출신인 변창흠 국토부 장관이 취임 이후 가장 먼저 내놓은 ‘변창흠표 주택공급 대책’이지만, 최근 땅 투기 사태로 정부나 공공기관 주도 방식에 대한 반발이 극에 달한 상황이다. 변 장관이 사표 제출 이후 시한부 장관으로 입지가 좁아진 가운데 공공주택 복합개발사업의 근거법인 공공주택특별법 개정안의 국회 통과도 장담할 수 없게 된 만큼 해당 지구의 주민들이 얼마나 사업 동의에 나설지가 미지수다.
이 사업은 토지주 10%의 동의로 지구 지정을 요청하고, 예정지구로 지정된 뒤 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 사업이 추진될 수 있다. 심교언 건국대 교수(부동산학과)는 “도심에 최고 용적률을 700%까지 준다고 했지만 사업지 주변에선 일조권이나 주차난 등 민원이 만만치 않을 것이고, 임대주택을 많이 넣는 것에 대한 인근 주민들의 반발도 있을 것”이라며 “3기 신도시 지역이 토지주들의 반발로 보상이 늦어지고 있는 것처럼 이번 사업도 그런 상황이 발생할 수 있다”고 우려했다.
'도심 공공개발' 신길 주민들 "주민동의도 없는 공공주택 복합개발 안된다"
“주민에게 동의도 구하지 않은 정부의 일방적 발표를 따라야 하나요.”(신길뉴타운 2구역 주민) 4월1일 서울 영등포구 신길동에서 만난 신길뉴타운 2구역 재개발 추진위원회 대표는 ‘2·4 부동산대책’의 핵심인 도심공공주택 복합사업 후보지로 선정됐다는 발표가 나온 뒤 “도심 공공주택 복합개발은 절대 안 된다”는 주민들의 전화를 응대하느라 바빴다. 추진위 대표는 “주민들의 의사를 한 번도 물어보지 않고 2구역을 공공주도 재개발 대책에 포함시켰다”며 “재산권이 침해될 수 있는 소지가 있어 주민들의 반발이 심하다”고 말했다.
정부가 지난 3월31일 서울 금천구 가산디지털단지역, 영등포구 영등포역 일대를 비롯한 도심공공주택 복합사업 후보지 21곳을 발표했다. 용적률 상향 등 인센티브를 제공하기로 했지만 해당지역 주민들의 불만은 커지고 있다. ‘2·4 대책’ 이후 사업 예정구역에서 취득한 다세대주택 등은 입주권이 나오지 않고 현금청산이 되는 데다 LH(한국토지주택공사) 직원의 부동산 투기 의혹 사건으로 공공이 주도하는 재개발 사업에 대한 신뢰가 떨어졌기 때문이다.
●"민간 재개발 추진 중인데 날벼락"…일부 주민들 "재산권 침해" 반발
영등포구에서는 신길뉴타운 2·4·15구역 등 뉴타운 해제지역이 후보지에 대거 포함됐다. 하지만 최근 부동산 경기가 좋아지면서 이들 구역은 다시 민간 재개발을 추진 중이다. 이 가운데 2구역은 2020년 사전검토요청 동의서를 걷은 뒤 영등포구청에 제출하고 주민들로부터 추진위 설립을 위한 동의서를 받고 있다. 인근 15구역도 구청에 사전검토요청 동의서를 제출하는 등 재개발 절차를 밟고 있다.
정부가 발표한 도심공공주택 복합사업에는 구체적인 개발 계획이 나와 있지 않다. 신길뉴타운 해제지역에서 주민 동의를 받을 수 있을지 의문이라는 지적도 나온다. 도심공공주택 복합사업은 소유주 동의 10%를 받아야 예정지구로 지정되고, 지정 1년 안에 토지주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다. 기간 내 동의율을 채우지 못하면 자동 취소된다.일부 주민은 “재산권이 침해되고 있다”며 강한 불만을 나타내고 있다. ‘2·4 대책’ 발표 이후 개발지역의 토지나 다세대주택을 사면 현금청산 대상이 되면서 재개발 지역의 시세가 떨어지고 거래가 얼어붙고 있어서다. 신길동 Y공인 관계자는 “2·4 대책 이후 전용면적 3.3㎡ 기준으로 3000만원까지 오르던 매물이 팔리지 않고 있다”며 “현금청산을 두려워해 투자자들도 발길을 끊었다”고 말했다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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