‘10년 암흑기’ 끝난다…오세훈 서울시장 시대, 재건축 투자전략
성수·여의도·합정 등 '한강프로젝트' 기대…‘재건축 대장' 압구정도 정비사업 본격화 가능성
10년의 ‘암흑기’를 거친 서울 아파트 정비시장에 볕이 들고 있다. 민간 재건축·재개발에 우호적인 오세훈 서울시장이 4월8일 취임하면서부터다. 개발 기대로 압구정동에서 초대형 주택형 매매가격이 3.3㎡당 1억원을 찍고 있다. 여의도의 준공 50년이 넘은 노후 아파트도 신고가를 새로 쓰고 있다. 먼저 성동구 성수전략정비구역 등 옛 ‘한강르네상스 프로젝트’의 대상이었던 한강변의 노후 주거지가 직접적 혜택을 볼 것으로 전문가들은 예상했다.
서울 강남구 압구정3구역(현대1~7, 10·13·14차·대림빌라트)이 추진한 49층 높이의 재건축 조감도.
●“한강변 아파트 주목해야”
‘민간 재건축의 활성화’를 기치로 내건 오 시장의 복귀로 주목받는 곳은 한강변 아파트와 저층 주거지다. 2006~2011년 서울시장을 지냈던 오 시장이 당시 완성하지 못했던 ‘한강르네상스 프로젝트’를 다시 가동할 가능성이 높아서다.이 프로젝트는 한강변을 답답하게 막고 있는 오래된 아파트를 허물고 초고층 슬림형 아파트를 지어 도시 경관을 바꾸는 것이다. 성수전략정비구역을 비롯해 여의도 압구정 합정 이촌 등 한강변 일대 재건축 땅의 25% 이상을 기부채납(공공기여)할 경우 ‘최고 50층’ 건립을 허용했다. 하지만 박원순 전 서울시장이 취임 후 주거용 건물 층수를 35층으로 제한하는 ‘35층 룰’을 도입하면서 대부분 추진 동력을 잃었다.
35층 규제 폐지와 용적률 규제 완화를 최우선 공약으로 내건 오 시장이 당선되면서 분위기는 다시 반전됐다. 대표적인 수혜 예상 단지는 성수전략정비구역이다. 한강변을 끼고 있는 성수1, 2가 내 총 53만399㎡ 규모로 총 4개 지구, 8247가구가 계획돼 있다. 이미 50층으로 정비계획이 수립돼 있어 오 시장이 강변북로 지하화 문제를 해결해주면 사업이 추진될 수 있다.
‘재건축의 대장’으로 꼽히는 압구정 일대 정비사업도 본격화될 가능성이 커졌다. 총 6개 구역으로 구성된 압구정 재건축은 조합원 2년 의무거주 규제를 피하기 위해 최근 앞다퉈 조합 설립이 이뤄졌다. 여기에다 오 시장이 후보 시절 민간 정비사업 규제 완화 필요성과 함께 압구정을 거론하자 투자 수요가 몰리고 있다. 압구정 현대7차 전용 245㎡(공급면적 80평)는 지난 5일 80억원에 거래되며 일대 신고가를 새로 썼다. 초대형 주택형에서 3.3㎡당 ‘1억원’ 시대를 열었다.
●잠실주공5, 여의도시범 등도 정상화 기대…과도한 낙관은 금물
대치동 은마, 송파구 잠실주공 5단지, 여의도 시범 등 인기 재건축 단지들도 전망이 밝다. 서울시가 그동안 “부동산 시장 불안을 가져올 수 있다”는 이유로 인허가권을 통해 속도 조절을 해오던 곳들이다. 오 시장은 후보 시절 이들 단지를 거론하며 인허가 절차를 정상화하겠다고 밝혔다.
기대가 가장 큰 곳은 여의도 시범아파트다. 준공 50년을 넘긴 이 아파트(1971년 입주)는 2017년 5월 안전진단을 통과했지만 시에서 정비계획변경 요청을 받아주지 않아 사업이 멈춰 있다. 사업 추진이 가능해진다는 기대로 이 아파트 전용 156㎡는 지난달 말 한 달 전보다 2억원 오른 29억8000만원에 팔리며 신고가를 새로 썼다.재건축의 첫 번째 관문인 안전진단을 통과하지 못한 초기 재건축 시장도 들썩이고 있다. 양천구 목동 신시가지와 노원구 상계동 주공아파트가 대표적이다.
하지만 지나친 장밋빛 기대를 경계하는 목소리도 있다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “재건축초과이익환수제가 있는 한, 아무리 수익성이 좋아져도 상당 부분을 세금으로 내야 한다”고 했다. 전문가들은 재개발 신규 진입도 주의해야 한다고 조언했다. 정부가 공공주도 개발에 드라이브를 거는 상황에서 오 시장이 민간활성화를 추진하면 시장이 양분될 가능성이 높기 때문이다.
●규제 완화 장애물: 용적률 높이려면 조례개정 필수…의회 협조 '난관'
4.7 재보궐선거 때 민간 재건축 규제 완화를 강조한 오세훈 서울시장이 8일 취임한 뒤 서울 재건축 아파트값이 들썩이고 있다. 주택 시장 과열 조짐에 오 시장은 규제 완화를 신중하게 추진하겠다는 입장을 보이고 있다.18일 한국부동산원 주간 아파트가격동향에 따르면 4월 둘째주(12일 조사 기준) 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.07% 올라 한 주 전(0.05%)보다 상승폭이 확대된 것으로 나타났다.
서울 아파트값은 지난 2월 첫째주(0.10%) 이후 상승폭이 계속 감소했다. 그러다가 오 시장 취임 직후 10주 만에 다시 상승폭이 커진 것이다. 재건축 아파트가 밀집한 노원구(0.17%) 송파구(0.12%) 강남·서초구(0.10%) 등이 많이 올랐다. 오 시장은 선거 과정에서 “취임 1주일 안에 재건축 규제 완화에 시동을 걸겠다”고 공언한 바 있다.
오 시장은 최근 연일 신중한 행보를 보이고 있다. 그는 4월11일 국민의힘과의 정책협의회에서 “재건축·재개발 규제 완화가 서울 집값을 끌어올리지 않도록 신속하지만 신중하게 업무를 추진하겠다”고 말했다. 13일 한 방송 인터뷰에선 “요즘 일부 지역에서 거래가 과열되는 양상이 나타나고 있다”며 “사실 ‘1주일 내 시동을 걸겠다’는 말은 의지의 표현이고 도시계획위원회 개최나 시의회 조례가 개정되려면 두세 달 걸린다”고 했다. 재건축 단지를 시작으로 서울 전체 주택 시장이 과열되면 받게 될 역풍을 우려해 완급 조절에 나선 것으로 분석된다.
실제로 규제 완화를 위해선 넘어야 할 관문이 적지 않다. 오 시장 공약 중 하나는 서울 내 제2종과 제3종 일반주거지역의 용적률을 각각 250%, 300%로 높이는 것이다. 이렇게 하려면 조례를 개정해야 한다. 하지만 서울시의회 전체 109석 중 더불어민주당이 101석으로 많아 시의회의 협조를 얻기가 쉽지 않을 전망이다.재건축 안전진단 기준을 마련하는 것도 국토교통부 소관이어서 서울시가 영향력을 행사하기 어렵다. ‘2030 서울플랜’에 명시된 35층 층수 규제를 폐지하는 것은 오 시장 의지에 따라 가능하다. 하지만 15일 시 도시계획국 업무보고에선 해당 안건에 대한 논의가 포함되지 않은 것으로 알려졌다.
훈풍부는 강남 재건축, 방배동 재건축입주권 '웃돈 3억 더'…매물 없어 못팔아
서리풀터널 효과에 정보사 부지 개발 탄력…바이오·금융 기업 중심 '오피스 타운' 조성 계획
서울 강남의 전통 부촌(富村)으로 꼽히는 서초구 방배동 일대 재건축 사업이 속도를 내고 있다. 이 지역 대표 재건축 단지인 방배5구역은 최근 철거를 마치고 오는 7월 착공을 앞두고 있다. 방배경남아파트를 재건축한 ‘방배 그랑자이’(758가구)도 7월 입주가 시작될 예정이다. 노후 주택이 밀집해 있는 방배동은 그동안 강남 중심부보다 저평가돼왔다. 하지만 재건축 사업이 본격 추진되면서 재조명받고 있다. 강남 중심부와 바로 통하는 서리풀터널이 2019년 4월 개통된 데다 장기간 표류하던 옛 국군정보사령부 부지 개발도 가시화하고 있다. 집값이 탄력을 받으면서 현재 ‘대장 아파트’로 손꼽히는 ‘서리풀 e편한세상’ 몸값(전용 84㎡ 기준)은 올 들어 1억원 넘게 뛰었다.
●방배5 등 입주권 가격 올라
방배동 재건축 사업지 중 가장 속도가 빠른 곳은 방배5구역(방배동 946의 8)이다. 2023년 현대건설의 ‘디에이치 방배’로 탈바꿈하는 이 구역에는 일반분양 물량 1686가구 등 총 3080가구가 건립될 예정이다. 방배5구역에선 준공 후 전용 84㎡에 들어갈 수 있는 조합원 입주권 가격이 18억~20억원에 형성돼 있다. 올초보다 프리미엄(웃돈)이 2억~3억원가량 붙었다. 오는 11월로 예정된 방배5구역 일반분양 가격은 3.3㎡당 4200만~4300만원에 달할 것으로 예상된다. 방배동 A공인 관계자는 “실거주하려는 조합원이 상당수여서 매물이 많지는 않다”며 “인근 아파트 시세보다 여전히 싸 매물이 나올 때마다 빠르게 거래가 이뤄진다”고 전했다.
2018년 관리처분계획 인가를 받아 이주가 이뤄지고 있는 방배13구역(방배동 541의 2) 역시 전용 84㎡ 입주권 가격이 18억원을 웃돌고 있다. 단지는 총 2296가구 규모다. 단지명은 ‘방배 포레스트 자이’로 정해졌다. 방배5·13구역보다 규모가 작은 방배6·14구역도 관리처분 인가를 얻어 재건축 사업이 막바지 단계다. 방배삼익아파트와 서초중앙하이츠는 관리처분 인가를 기다리고 있다.
방배동은 옛 정보사 부지를 지하로 관통하는 서리풀터널 개통으로 서울 지하철 2호선 강남역을 비롯한 강남 중심부로 이동하기 쉬워졌다. 종전에는 방배5구역 앞 7호선 내방역에서 직선거리로 1.4㎞ 떨어진 2호선 서초역까지 차로 우회해 25분가량 걸렸다. 하지만 터널이 완공된 뒤 이동 시간이 7분 남짓으로 단축됐다. 송승현 도시와경제 대표는 “터널 개통으로 교통 여건이 개선되면서 방배동이 명실상부한 ‘강남 생활권’으로 편입된 것”이라고 분석했다.
●정보사 부지 개발 본격화
재건축 사업이 활기를 띠면서 이 지역 아파트값도 상승세를 타고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 ‘방배서리풀 e편한세상’(496가구) 전용 84㎡는 지난달 23억원에 손바뀜해 신고가를 갈아치웠다. 올 1월 실거래가(21억7000만원)보다 1억3000만원 올랐다. 방배5구역 바로 맞은편 ‘방배 롯데캐슬 아르떼’(744가구) 전용 84㎡의 지난달 실거래가도 21억6000만원이었다. 작년 말 매매가(20억9000만원)보다 7000만원 뛰었다. 방배3구역에 들어선 ‘방배 아트자이’ 전용 84㎡는 최근 석 달 새 실거래가가 21억원에서 22억8000만원으로 10% 가까이 올랐다. 방배동 B공인 관계자는 “가격이 더 오를 것이란 기대 때문에 일부 집주인이 내놨던 매물도 거둬들이고 있다”고 말했다.
옛 정보사 부지 개발에 따른 수혜도 예상된다. 서울시는 지난 3월 대법원 및 대검찰청과 맞닿아 있는 이 지역 세부 개발계획안을 통과시켰다. 한강~서리풀공원~우면산으로 이어지는 녹지 축의 한가운데 자리 잡은 정보사 부지는 법조타운과 국립중앙도서관·예술의전당 등 서울의 대표 문화시설을 인근에 끼고 있다. 이 땅에는 주거시설은 짓지 않는 대신 바이오·금융 등 첨단산업 분야 기업과 스타트업이 입주할 수 있는 오피스타운이 들어설 계획이다. 이 오피스 타운을 통해 일자리 3만여 개가 생길 것으로 예상된다. 정보사 부지 개발을 맡은 부동산 개발그룹 MDM은 “미국 실리콘밸리에 버금가는 4차 산업혁명 전진기지를 국내에 조성하는 것이 목표”라고 했다.
일부 지역 주민 사이에서는 서리풀터널의 역효과를 우려하는 목소리도 나온다. 교통이 편리해지면서 방배동 상권 수요가 강남역 등 강남 중심부로 이동할 수 있다는 것이다. 방배동 재건축 사업이 속속 완료되면 이 일대 교통 혼잡도가 심해져 서리풀터널 효과가 반감될 수 있다는 지적도 제기된다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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