대한민국 부동산은 언제까지 오를 것인가
집값 스트레스를 속 시원하게 날려줄 사이다 전망서!
부동산 시장의 열기가 식을 줄을 모른다. 구체적으로 살펴보면 주택 아파트 시장의 상승이 서울에서 전국으로, 매매를 넘어 전세로, 아파트에서 빌라로 번지고 있다. 서울에서 시작한 불길은 수도권을 넘어 전국으로 활활 타들어가고 있다. 게다가 ‘집값 잡겠다’는 정부의 말을 더 이상 믿을 수만은 없어 사회초년생조차 영끌해서(영혼까지 끌어모아서) 급히 내 집 마련에 나서고 있다. 도대체 집값은 왜 이렇게 올라가는 것이고 왜 잡히지 않는 것일까? 집값뿐만 아니라 전세가격은 왜 이렇게 오르는 것일까? 과연 집값은 언젠간 잡히긴 하는 것일까?
이 책은 부동산 투자자들의 궁금증과 답답함을 단번에 해소시켜줄 부동산 투자 전망서이다. ‘어느 지역이 무조건 오른다, 내린다’라는 식의 이분법적인 설명보다는, 부동산 정책의 메커니즘과 부동산 이슈에 대한 완벽한 이해를 제공함으로써 투자자들이 현재 상황을 정확하게 분석하고, 향후 부동산 시장 흐름을 예측하는 능력을 키우는 데 초점을 맞추었다. 부동산 전문가인 저자는 이 책에서 과학적인 통계와 부동산 이론을 토대로 부동산과 관련된 다양한 이야기를 친절하고 재미있게 설명한다. 10년, 20년 지속 가능한 투자를 하려면 무엇보다 부동산시장 읽는 법을 알아야 한다. 이 책을 통해 부동산의 현재 가치를 알아보는 법과 투자자들이 반드시 따져보아야 하는 사항들을 익혀두고, 저자가 제시한 부동산 투자 노하우와 부동산 꿀팁을 꼼꼼히 공부해보자. 이 책을 완독하는 순간, 과열된 부동산 시장 속에서 쌓였던 스트레스가 속 시원하게 풀리고 어렵기만 했던 부동산 퍼즐이 마법처럼 맞춰지는 것을 경험하게 될 것이다.
혼돈의 부동산 시장을 냉철하게 분석해 친절하게 설명한 책!
이 책은 총 4부로 구성된다. 1부 ‘부동산, 언제까지 상승할까?’에서는 부동산 시장의 문제가 언제부터 시작되었고 어디서 잘못되었는지, 현재의 상승세가 언제까지 이어지고 과연 조정은 이루어질 것인지 등 과열된 부동산 현상과 원인, 전망에 대해 설명한다. 2부 ‘부동산 시장을 읽는 눈을 키우자’에서는 필자의 경험과 지식을 바탕으로 최대한 알기 쉽게 부동산 정책의 메커니즘과 과거 정부의 부동산 정책, 입주물량, 금리와 집값의 관계 등 부동산을 보는 눈을 키울 수 있는 여러 정보를 제공한다.
3부 ‘돈이 되는 부동산 투자 노하우는 따로 있다’에서는 본격적으로 부동산 투자기술에 대해 알아본다. 아파트투자의 4가지 가치인 시장가치·현재가치·미래가치·내재가치에 대해 알아보고, 불확실성이 어느 때보다 높아진 지금 위험관리를 하는 법에 대해서도 설명한다. 또한 부동산 폭락이 온다면 어떻게 해야 할지, 최적의 부동산 타이밍을 잡는 방법에 대해서도 살펴본다. 아파트 투자의 실질적인 기술인 로얄동, 로얄층, 조망권, 평면구조, 옵션선택, 지하철역 등 교통환경까지 살펴보고, 새 아파트 장만의 기회인 3기 신도시와 서울 내 알짜 공급물량, 개발호재에 따른 투자가치와 전략에 대해 도움 되는 정보도 담았다. 4부 ‘부동산 투자자를 위한 부동산 꿀팁 10가지’에서는 전세의 개념과 기준금리, 전세금 안전하게 지키기, 경제지표 바로보기, 종합부동산세·취득세·양도세의 절세전략까지 부동산 투자자라면 반드시 알아야 할 지식과 상식, 전략 10가지를 제공한다.
￭ 지은이
김인만
김인만 부동산경제연구소 대표로 부동산114 VIP상담위원 및 KDI 한국개발연구원 부동산 자문, 조선일보·한국경제신문 건축주대학 멘토 등 다방면에서 부동산 전문가로 활동하고 있다. <조선일보>와 월간지 <퀸>. 직방과 닥터아파트 등에 칼럼을 연재하고 있으며 한국생산성본부, 신세계아카데미, 중앙대학교에서 강연했다.
MBC <마이 리틀 텔레비전> <PD수첩> <생방송 오늘>, KBS <김구라 구라철> <굿모닝대한민국> <오늘밤 김제동> <여유만만>, SBS <오뉴스> <모닝와이드> <블랙하우스>, TV조선 <뉴스퍼레이드> <이사야사>, SBSCNBC <이슈&> <직설> <모닝벨>, 대전KBS, OBS, 머니투데이, YTN 등 여러 방송에도 출연했다. 저서로는 『혼돈의 부동산시장 그래도 기회는 있다』 『7일 만에 끝내는 부동산지식』 『월1,000버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법』 『나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다』 『아파트 투자는 타이밍이다』 『문재인 시대 부동산 가치투자』 『참쉽다 상가투자』 『아파트투자 완전정복』 등이 있다.
￭ 추천사
경제프레임 속에서 입지, 인문, 정책적 요인을 통합하여 부동산의 내재가치와 미래가치를 냉철하고 명료한 논리로 분석한 내용이 일품이다. 이론과 실무를 겸비한 저자의 통찰력을 느낄 수 있는 좋은 책이다.
한문도 _ 연세대학교 정경대학원 겸임교수
부동산은 우리에게 친숙하지만 들여다보면 어렵고 이해하기 쉽지 않은 분야다. 긴 터널처럼 어두운 시장상황에 직면한 독자들을 위해 자상하고도 친절한 안내자 역할을 기꺼이 자임하는 저자의 마음을 느낄 수 있는 소중한 책이다.
두성규 _ 한국건설산업연구원 선임연구위원
소위 부동산 전문가들이라고 하는 상당수가 수려한 언변을 자랑한다. 그러나 김인만 대표의 화법은 담백하다. 그래서 사안의 본질을 정확히 짚어낸다. 역시나 이 책에서도 그만의 담백한 화법이 두드러진다. “언제 어디서 어떻게 집을 사야 할까?” “왜 나만 부동산 투자에 실패하지?” 뻔하디 뻔한, 그러나 너무나 심각해져버린 물음표에 답을 찾고 있다면, 김인만의 담백한 해법을 읽어보라고 권하고 싶다.
손석우 _ SBSBiz(구 SBSCNBC) 앵커/기자
몇 년 전 MBC <마이 리틀 텔레비전>에서 김소장을 만났다. 재미없는 부동산 이야기를 재미있게 설명하는 모습을 보고 참 괜찮은 부동산 전문가라는 생각이 들었다. 그 인연으로 KBS <여유만만>에도 그를 초대했다. 성실하고 겉과 속이 다르지 않은, 한결같은 후배다. 어려운 부동산을 쉽고 재미있게 잘 설명해주는, 참 좋은 책이다.
조영구 _ 방송인
￭ 차례
1부 부동산, 언제까지 상승할까?
01 집값은 얼마나 폭등했나?
02 전세난은 이미 진행중이다
03 부동산은 질투의 경제학이 통한다
04 집값은 왜 이렇게 안 잡히는가?
05 전세가격 역시 안 잡히는 이유는 무엇인가?
06 과잉 유동성이 문제다
07 문재인 정부, 어떤 부동산 대책을 쏟아냈나?
08 문재인 정부의 부동산 정책은 왜 실패했나?
09 서울과 수도권에 주택공급은 얼마나 될까?
10 전세형 공공임대, 성공할 수 있을 것인가?
11 드디어 기다리던 공공재개발이 시작된다
12 양극화는 점점 더 심화될 것이다
13 과연 우리는 일본의 잃어버린 20년을 따라갈 것인가?
14 일본은 잃어버린 20년을 어떻게 극복했는가?
15 그래도 부동산이 답이다
2부 부동산 시장을 읽는 눈을 키우자
01 부동산 정책의 메커니즘을 파악하자
02 과거 정권에서의 부동산 정책을 알아보자
03 인구가 줄어든다는데 집값은 내릴 것인가?
04 주택보급률이 높아도 주택은 왜 부족한가?
05 주택공급에서 중요한 것은 입주물량이다
06 지역별 입주물량 체크는 필수 중 필수다
07 금리와 집값은 전형적으로 반비례 관계다
08 서울 아파트 vs. 지방 아파트
09 서울 집값, 정말 비싸다고 할 수 있는가?
10 부동산 투자는 과학이다
11 서울의 아파트는 진짜 부족한가?
12 전 국민이 1주택을 가지면 집값문제가 해결될까?
13 다주택 소유자가 집값 상승의 주범인가?
14 우리나라 신도시 vs. 일본 신도시
3부 돈이 되는 부동산 투자, 노하우는 따로 있다
01 아파트의 4가지 가치를 명확히 파악하자
02 누가 뭐라고 해도 위험관리가 실력이다
03 부동산 가격이 폭락한다면 돈을 벌 또 다른 기회다
04 내가 사면 내리고, 내가 팔면 오르는 이유
05 로열동과 로열층의 기준은 이것이다
06 아파트 향과 라인의 가치는 어느 정도인가?
07 조망권 vs. 소음
08 아파트 평면구조와 옵션 선택도 전략이다
09 지하철역 vs. KTX역
10 시간적·심리적 거리가 중요하다
11 3기 신도시 기회를 잡아라
12 3기 신도시 외에 알짜 중소택지도 눈여겨보자
13 사전청약 기회를 절대 놓쳐서는 안 된다
4부 부동산 투자자를 위한 부동산 꿀팁 10가지
부동산 꿀팁 1 전세의 개념과 역사
부동산 꿀팁 2 내 전세금 안전하게 지키기
부동산 꿀팁 3 조정대상지역으로 지정되면 무엇이 달라지나?
부동산 꿀팁 4 종합부동산세라는 폭탄을 아시나요?
부동산 꿀팁 5 취득세 중과 완벽 정리!
부동산 꿀팁 6 토지거래허가구역이란 무엇인가?
부동산 꿀팁 7 기준금리란 무엇인가?
부동산 꿀팁 8 리디노미네이션은 결국 벌어지나?
부동산 꿀팁 9 경제위기 지표, 바로보기
부동산 꿀팁 10 양도세 중과 피하기
￭ 책 속으로
최근 수입 자동차를 구입하는 사람들이 늘고 있다고 한다. 좋은 차를 사고 싶은 마음은 누구나 같을 것이고, 삶의 질이 높아져서 그런 거라고 생각할 수 있지만, ‘이번 생에는 내집 마련이 틀렸다’라는 자포자기의 마음 때문에 수입차 판매량이 늘어났다고 볼 수 있다. 전세를 사는 사람이 내집 마련을 포기하니 돈이 남아서 벤츠를 한 대 뽑았다는 씁쓸한 소식을 접하고 필자의 마음은 편치 않았다. 경제가 좋고 수입이 늘어나서 고급 자동차를 사는 것은 좋다. 하지만 내집 마련의 꿈을 포기하는 대가로 좋은 차를 사는 이 현실을 어떻게 해결해야 할까? pp.18-19
부자가 되면 모든 문제가 해결되고 마치 행복할 것이라 생각하지만 절대적인 것은 아니다. 복권 1등에 당첨되었다고 해도 행복하게 사는 사람들은 생각보다 적다. 그러나 돈이 너무 없어도 불행한 건 사실이다. 아이가 공부하고 싶다는데 학원도 마음껏 보내주지 못하고, 생일에 외식할 돈도 없고, 사고 싶은 옷이 있는데 돈이 없어서 못 사고, 여행 한 번 가기 어려울 정도로 궁핍하다면 어떨까? 부부간에 다툼이 늘면서 결국 행복을 잃어버릴 가능성이 높다. 그래서 행복의 필요조건인 돈을 확보하기 위해 투자가 필요하다. 연수입 8,800만 원이 넘어서면 돈의 숫자가 행복에 영향을 주지 않는다는 연구결과가 이를 뒷받침하고 있다. p.26
문재인 정부의 부동산 대책은 시작부터 잘못되었다. 첫 대책인 2017년 6·17대책과 8·2대책 내용의 핵심은 핀셋규제였다. 서울 강남 등 과열된 일부 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 지정하고 대출규제, 세금규제, 청약규제를 강화해서 투기수요를 억제하겠다는 의도였다. 그런데 전체적으로 부동산 시장이 안정된 상황에서 일부 지역이 개발호재나 주택수급 불일치로 문제가 생길 때는 핀셋규제가 효과를 발휘할 수 있지만, 이미 투자심리가 살아나 있고 일부 지역만의 문제가 아닌 상황에서는 핀셋규제가 오히려 주변 지역으로 풍선효과를 야기시킬 수밖에 없다. 그리고 이런 핀셋규제가 성공한 사례는 거의 없다. p.59
현시대는 격변의 시대다. 우리나라뿐만 아니라 전 세계적으로 자녀세대가 부모세대보다 못사는 시대가 시작된 것이다. 지금까지는 자녀들이 공부도 더 많이 했고 직업도 더 좋았고 수입도 더 좋아서 부모세대보다 더 잘사는 것이 일반적이었다. 그런데 이제는 그렇지 않다. 그만큼 노력해서 잘살기가 어려워졌다. 부모로부터 부의 대물림을 받은 일부 ‘금수저’를 제외하면 대부분은 부동산, 특히 아파트를 보유하고 있느냐 없느냐의 기준에 따라 양극화의 저울 위에 서 있는 위치가 달라질 것이다. 필자는 주택 하나는 보험이라고 생각해서 실수요자들에게 부동산 시장 분위기나 흐름에 너무 일희일비하지 말고 내집 마련은 하라고 권한다. p.89
가끔씩 주식과 부동산을 비교하는 질문을 받는다. TV 예능 프로그램 <마이 리틀 텔레비전> 출연 당시 조영구 씨가 “주식 투자가 좋은가, 부동산 투자가 좋은가”라고 질문한 적이 있다. 방송 주제가 부동산이었고 재미를 위해 “부동산 투자가 당연히 더 좋다”라고 말했지만, 무조건 주식보다 부동산이 좋다고 말할 수는 없다. 시청자에게 재미를 주기 위해서 주식 전문가와 부동산 전문가의 대결 구도를 만들기도 하는데, 그만큼 주식과 부동산은 대표적인 재테크 종목이다. 그런데 절대적인 비교 우위를 단정 지어서 말할 수는 없다. “중식이 좋은가 일식이 좋은가?”와 같이 각자 자신의 입맛에 맞는 선택을 하는 것이지, 절대적인 기준은 없기 때문이다. p.107
굳이 집을 사고 싶지 않거나 다른 이유 때문에 집을 소유하지 않는 사람들도 있지만 집값이 너무 비싸서, 자금이 부족해서 등 여러 현실적인 이유로 집을 가지고 싶어도 내집 마련을 못하는 사람들이 여전히 많다. 결국 주택 숫자는 많아도 여러 채를 보유한 다주택자들도 많고, 다수의 시장 수요자들이 원하는 살 만한 양질(良質)의 주택, 즉 새 아파트가 부족하다는 의미이기도 하다. 정부가 주택보급률 통계 숫자만 보고 주택이 충분하다고 말하거나 빌라 등 쉽고 빠르게 지을 수 있는 단기주택공급만 늘려 숫자만 채우는 것은 주택시장 안정에 도움이 되지 않는다. 시장에서 원하는 ‘전용 59㎡ 이상 중소형 아파트’가 제대로 공급이 되어야만 한다. p.147
내가 집을 사거나 전셋집을 구할 때는 전국 통계보다 각 시나 구별 입주물량 통계를 참고해서 검토하는 것이 좋다. 통계자료는 한국부동산원, 통계청 같은 공공기관뿐만 아니라 부동산114, 직방, 아실과 같은 민간기관에서도 자료를 제공하고 있다. 또한 네이버, 다음, 구글에서 검색만 해도 쉽게 확인할 수 있다. 분양물량은 입주물량을 예측할 수 있는 선행지표다. 때문에 현재 분양물량을 예의주시하면 2~3년 후 입주물량 영향을 예측할 수 있다. 또한 주택인허가 물량도 입주물량을 예측하는 데 도움이 된다. 분양물량은 입주물량보다 3년 정도 시차가 있는데 주택인허가 물량은 이런 분양물량보다도 6개월에서 1년 정도 더 빠른 선행지표다. p.152
전 국민이 집을 한 채씩 가지면 과연 주택 문제가 없어질까? 전 세계 어느 나라도 자가보유율이 100%인 국가는 없다. 자가와 임대가 적절히 섞여 주거형태를 이루는 것이 일반적이다. 미국 64%, 일본 62%, 우리나라 61% 정도로 큰 차이는 없다. 재미있는 것은 유독 루마니아의 자가보유율이 96%라는 점이다. 거의 100%에 가까운 자가보유율을 가진 나라가 우리가 알고 있는 선진국이나 복지국가가 아니다. 왜 루마니아일까? 루마니아가 이렇게 자가보유가 높은 이유는 1990년대 공산주의 시절, 전 국민에게 주택을 가지게 하는 정책을 펼쳤기 때문이다. p.197
현재가치는 아파트의 현재가격을 형성하는 요소로, 교통·학군·교육·편의시설 등 주변환경과 입주 연도, 세대 수, 브랜드, 동·층·라인, 평면 타입 등 내부환경으로 구분할 수 있다. 현재가격에는 현재가치가 반영되어 있기 때문에 가격이 높다는 건 그만큼 현재가치가 많이 포함되어 있다는 뜻이다. 그러니 돈이 많다면 당연히 가격이 높은 아파트를 선택하는 것이 좋다. 현재가치가 높은 아파트가 침체 시기에 강하고, 상승 시기에 더 탄력적으로 반응을 한다. 또한 전세수요를 구하기도 쉽고, 팔 때도 잘 팔린다. 하지만 제한적인 자금 사정상 현재가치가 좋은 아파트만 선택할 수 없는 것이 현실이다. 그러니 나의 자금계획 범위 안에서 현재가치의 요소들 중 내가 필요로 하는 현재가치의 우선순위를 정한 후, 선택과 집중을 하는 것이 현명한 현재가치 투자다. p.217
부동산 가격은 영원히 상승하지 않는다. 가격하락은 있을 수 있지만 단기간에 큰 폭으로 하락하는 폭락 가능성은 낮다. 과거 IMF 경제위기나 글로벌 금융위기, 2010~2012년 서울 집값 하락 등 집값이 비교적 큰 폭으로 떨어진 적은 있었다. 하지만 6개월에서 2년 반 정도 지난 후 반등을 하면서 결과적으로 더 큰 폭으로 상승했다. 당시 부동산 가격 폭락을 주장하는 일부 전문가의 말만 믿고 보유하고 있던 아파트를 팔았거나 구입 기회를 놓친 사람들은 때늦은 후회를 했다. 어쩌겠는가? 결과적으로 본인의 선택인 것을. 이렇듯 집값 하락이 발생할 수는 있지만 시간이 해결해주면서 아파트 가격이 더 오른 이유는 무엇일까? 바로 지가(地價) 상승과 인플레이션에 따른 화폐가치 하락 때문이다. p.228
내 마음에 드는 옵션을 선택할 때도 이왕이면 조금 더 사람들이 선호하는 대중적인 옵션을 선택하는 것이 좋다. 정말 눈이 아플 정도로 알록달록한 벽지를 사용하거나 사용하기 불편한 옵션을 선택한 경우들을 종종 보는데, 거주하는 동안 본인이 행복하다면 할 말 없지만 향후 매매시에 대부분의 매수자들이 꺼려 한다. 때문에 굳이 돈을 더 들이고도 매도시 불리한 옵션을 선택할 필요는 없다. 내가 사는 집이지만 언젠가는 팔아야 하는 집이기도 하니, 나의 기준이 아닌 타인의 기준에서 옵션을 선택하는 ‘발상의 전환’이 필요하다. p.269
서울 외 경기도, 인천의 수도권 지역 중소규모 택지는 아래의 표와 같다. 과천 과천신도시를 중소규모로 두느냐, 신도시로 두느냐는 판단의 문제인데 규모로 보면 7천 호밖에 되지 않아 중소규모에 두는 것이 맞다. 하지만 워낙 우수한 입지에 인기가 높은 만큼 3기 신도시에도 포함시켰다. 각 지역의 실수요자들이라면 그래도 대단지 새 아파트인 만큼 관심을 가져보는 것이 좋겠다. 특히 1차 광명 하안2, 의왕 청계2, 성남 신촌지구, 2차 과천은 말이 필요 없고, 성남 낙생, 안양 관양, 3차 성남 공영주차장, 용인 구성역, 광명 테크노는 투자 측면에서도 충분히 관심을 가져볼 만하다. p.299
대출규제로 신규대출을 받기가 어렵고 금리가 낮아 이자부담도 얼마 되지 않는데, 굳이 전세금을 받아서 대출상환을 할 필요도 없다. 전세금을 받아 투자를 하려니 취득세, 양도세 중과에 보유세 부담도 크게 늘어나 전세금을 받아 투자하기도 만만치 않다. 최근 집값 상승폭이 커지면서 무조건 오른다는 확신도 점점 줄어들고 있다. 아직까지는 괜찮지만 만약 몇 년 후 집값이 떨어지는 상황이 되면 전세의 장점은 더욱 줄어들면서 월세로 전환되는 속도가 빨라질 수도 있다. 전세 소멸까지는 되지 않겠지만 월세로 전환되는 비율은 점점 더 늘어날 수도 있을 듯하다. pp.315-316
주택을 살 때 취득세를 냈고, 보유하고 있는 동안 매년 재산세와 종합부동산세를 내고 있으며, 팔 때는 양도소득세도 많이 내야 하는데, 집값 상승 주범으로 몰려 종합부동산세 부담이 더 늘어났기 때문이다. 비싼 집을 가지고 있으니 당연히 내야 한다는 의견도 있지만 취득세는 집 살 때 한 번 낸다고 생각할 수 있고, 양도세는 불로소득 환수 차원에서 집 팔 때 차익에 대해 40% 정도 세금을 내줄 수도 있다. 그런데 종합부동산세는 미실현 이익에 대한 세금으로, 그냥 집을 가지고 있고 보유하고 있는 집값의 합이 공시가격 6억 원이 넘는다는 이유만으로 수십만 원에서 수천만 원의 세금을 매년 내야 한다. 집값이 떨어져도 돌려주지 않는다. 정부에 월세를 주고 있는 것과 다름없다. p.328
주식과 부동산은 투자의 양대 산맥이다. 수익성과 환금성이 좋은 주식은 안전성이 부족하다는 평가를 받는 반면, 부동산은 주식보다 안전성이 더 좋다. 우리나라 시장에만 국한해서 본다면 부동산, 특히 아파트 시장은 수익성·안전성이 주식을 앞서고 있는 것도 사실이다. 주식과 부동산은 선의의 경쟁자이자 한 배를 탄 동료이기에 ‘주식 투자가 더 좋다, 부동산 투자가 더 좋다’ 이런 논쟁은 의미가 없다. 주식 시장은 부동산 시장의 선행지표 역할을 해주고 있다. 부동산 가격에 영향을 주는 요소들이 많아서 주식의 선행지표가 정확히 맞아떨어지지는 않지만, 변동 폭이 큰 이벤트가 발생하면 주식시장의 움직임은 부동산 시장의 6개월 정도 선행지표 역할을 해주곤 한다. 기업, 특히 제조업과 투자자들의 반응 속도를 주식만큼 빠르게 현실적으로 잘 반영하는 지표는 없다. p.349
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