<守岩칼럼> 여권, 부동산 정책 바꾼다
당정청, 부동산 정책 변화 예고…부동산 정책에 사활 걸어
“시장을 이기는 정책은 없다”는 말이 있다. 그러나 부동산 시장에서는 “정부 정책에 맞서지 말라”는 말이 있다. 부동산 시장만큼은 정부 정책이 좌우하기 때문이다. 그런데 요즘 성난 부동산 민심을 달래기 위해 오히려 여권에서 부동산 정책의 변화를 예고하고 있어 주목된다.
청와대와 정부, 여당인 더불어민주당에서 부동산 정책의 실패를 거울삼아 정책 기조(基調)의 변화를 예고하는 시그널이 나타나고 있다. 이러한 시그널은 청와대와 민주당, 정부에서 거의 동시에 나오고 있다. 먼저 대통령 직속 자문기구인 정책기획위원회(정책위)가 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 “주택 수요 규제에만 초점을 둬 시장을 교란하고 가격 상승을 초래했다”는 평가를 내놨다. 4·7 서울·부산시장 재·보궐선거 참패 이후 민주당에서 부동산 정책 기조 변화가 필요하다는 목소리가 높아지는 가운데 청와대와 정부도 전략 변경을 위한 ‘출구 전략’을 모색하는 것 아니냐는 분석이 나온다.
대통령 정책위의 반성문 "수요만 틀어막다 집값 급등"
4월15일 관계기관에 따르면 정책위는 ‘부동산 안정화정책 실효성 제고 이론 및 실증분석’이라는 제목의 연구용역을 지난 3월말 발주했다. 정책위는 문재인 정부 국정과제를 조정하고 국가 중장기 발전전략 및 정책방향 수립 등을 담당한다. 다양한 대통령 직속 자문위원회를 총괄하는 선임위원회 역할도 한다. 제안요청서에서 정책위는 기존 부동산 정책에 대해 “부동산 가격 형성의 근본 기제에 대한 연구에 기초하지 않았다”고 지적했다. 그러면서 “편의주의에 기반한 즉자적(卽自的)이고 일시적인 주택 수요 규제에만 초점을 맞췄다”며 “결과적으로 부동산 시장을 교란하고 예상치 못한 심각한 부동산가격 상승만 가져와 사회·경제적 비효율과 사회 통합 저해를 초래했다”고 비판했다. 주택 대출 규제와 재산세·종합부동산세(종부세) 등 보유세 인상을 뼈대로 한 정부의 부동산 수요 억제책이 사실상 실패했다는 점을 인정한 셈이다.
정책위는 부동산 정책 설계에 앞서 새로운 이론적 접근이 필요하다고 봤다. 정책위는 “단순한 수요 분석이 아니라 주택 수요자의 소유권 형식 분포와 토지 가격 등을 고려한 자산 분석 모형에 의한 진단이 필요하다”고 강조했다.연구용역에 들어갈 세부내용으로는 ‘주택시장 수요·공급 변화에 따른 가격형성 기제(機制)이론’ ‘경제협력개발기구(OECD) 국가 간 주택가격 주요 변수 비교’ ‘소유주택과 임대주택 소유권 분포 실증분석’ ‘토지가격과 주택가격 지역 분포 비교분석’ 등을 제시했다. 나아가 이론과 실증분석에 기초한 부동산 안정화 정책 제언을 내놓을 것도 주문했다.
연구용역 취지에 대해 정책위는 “위원회 차원에서 부동산 정책 방향과 관련한 연구를 해보자고 결정한 것일 뿐 특별한 의도는 없다”고 설명했다. 이호승 청와대 정책실장은 4월1일 브리핑에서 “정책의 일관성을 유지하는 것이 매우 중요한 시기”라며 부동산 정책변화 가능성에 일단 선을 그었다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 8일 “투기 수요 억제 등 부동산 정책의 큰 틀은 흔들림 없이 유지돼야 한다”고 말했다.하지만 정치권과 관가에서는 “정책위가 청와대의 입김을 강하게 받는 기관이라는 점을 고려하면 청와대가 부동산 정책 기조 변화를 위한 사전 작업에 들어간 것 아니냐”는 해석이 나온다.
민주당 당권주자들의 정책과제 1순위는 ‘부동산’…부동산 정책에 사활 걸어
당·정(黨政)이 부동산정책 수정 작업을 본격화할 전망이다. 문재인정부 부동산 정책은 4·7 재보궐선거 참패 주요 원인으로 지목됐고, 2022년 3월 대선 전까지 성난 부동산 민심을 되돌리기 위해서라도 기존 정책 수정이 불가피하다는 여론이 확산하고 있어서다. 5월2일 전당대회를 앞두고 더불어민주당의 당권 레이스가 본격화하면서 당 대표 후보들도 한목소리로 부동산정책 변화를 예고하고 나섰다. 무주택자와 1주택자에 대한 대출 및 세제 완화 필요성에는 공감하면서도 구체적 해법을 두고는 저마다 다른 목소리를 냈다.
4월15일 당 대표 출마를 공식화한 송영길 민주당 의원은 무주택자에 대한 대출 규제를 파격적으로 완화하는 방안을 꺼냈다. 생애 최초로 주택을 갖는 무주택자에게 현재 각각 40%와 60%인 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 90%까지 확대하는 방안이다. 송 의원은 “축의금만 있으면 집을 살 수 있도록 하겠다”며 “미국처럼 (주택을 구입한 청년이) 직장이 있으면 갚으면 된다”고 했다. 송 의원은 또 청년을 대상으로 분양가 10%만 있으면 입주가 가능한 공공주택 공급도 제안했다.이날 당권 도전을 선언한 우원식 의원도 민생 위기를 돌파하는 첫 과제로 부동산을 꼽았다. 우 의원은 “부동산 문제에 접근하는 시각부터 국민의 눈높이에 맞추겠다”며 “내 집 한 채 갖고 싶은 평범한 소망을 지킬 수 있도록 주거 사다리를 제대로 놓겠다”고 했다.
그러면서도 “주택시장 안정과 실수요자 보호라는 대원칙을 후퇴시켜서는 안 된다”며 “투기 근절은 단호하게, 공급·대출·세제는 유능한 변화를 추구하겠다”고 덧붙였다. 다만 구체적인 해법은 제시하지 않았다. 그는 또 민주당 내 부동산대책기구를 설치해 정부의 부동산 정책을 종합적으로 점검하겠다고 공약했다.전날 후보등록을 마친 홍영표 의원은 종부세 완화 카드를 꺼냈다. 민주당 내에서 공개적으로 ‘종부세 완화’를 언급한 것은 홍 의원이 처음이다. 홍 의원은 출마 선언 뒤 “부동산 정책은 사실 민주당이 가장 실패한 분야”라며 “종부세 부과 기준을 현재 공시가격 9억원에서 12억원으로 올릴 수 있다고 생각한다”고 말했다. 홍 의원은 그러나 “충분한 여론 수렴 과정이 필요하다”는 전제조건을 달았다.
정청래 의원은 1주택자 보유세, 2주택자 양도소득세 부담을 덜어주는 내용의 종부세·지방세·소득세법 개정안을 준비 중이다. 1주택자 종부세 부과기준을 공시가 ‘9억원 초과’에서 ‘12억원 초과’로 높이는 내용이 담길 것으로 알려졌다. 이광재 의원도 “(노무현 전 대통령 당시) 대한민국 1%에게 매겼던 세금이 종부세”라며 “지금 서울 같은 경우 (종부세 대상자가) 16%면 너무 많다. 과세 기준을 9억원에서 대폭 상향하는 것이 현실”이라고 밝혔다. 4·7재보선 준비 등을 이유로 3월14일 이후 열리지 않았던 고위 당·정·청 협의회도 이날 한 달 만에 재개돼 부동산 등 정책 현안을 점검했다.
민주당 내 부동산 정책 논의는 당장 본격화할 전망이다. 최인호 수석대변인은 “부동산 특별위원회가 곧 발표될 것”이라며 “정책위의장 주도로 특위 구성원 인선이 이뤄지는 중”이라고 밝혔다. 다만 부동산특위는 새 지도부가 선출되는 5·2 전당대회 전까진 향후 활동 내용 등을 점검하고, 전당대회 이후 본격적인 논의를 이어갈 것이라는 관측이 나온다. 당내에선 내년 3월 대선까지 부동산 민심을 달래지 못하면 또다시 처참한 성적표를 받을 수 있다는 위기감 속에 부동산 이슈는 원내대표 혼자가 아닌 대표·최고위원 등 모든 당 지도부가 총력을 기울여야 하는 사안이라는 기류가 있다.
민주당이 검토한 대출 규제 완화 대상은 무주택자뿐 아니라 장기 거주한 1주택자도 포함된다. 검토안은 장기(7년 이상) 실거주하면서 다주택 보유기록이 없는 1주택자가 이주를 위해 추가로 주택을 구매할 경우 LTV·DTI 한도를 10%포인트 상향해주는 것을 골자로 한다. 단, 기존 주택은 6개월 이내에 처분해야 한다.민주당은 또 생애최초 주택 구매자와 장기 무주택자의 LTV·DTI 한도도 10~15%포인트 상향하는 것을 검토했다. 현재 LTV와 DTI 한도는 시세 9억원 이하를 기준으로 투기과열지구에서 40%, 조정대상지구에서 50%다. 9억원 초과 15억원 미만의 아파트를 구입할 경우 9억원까지는 40%, 초과분에 대해선 20%만 대출 가능하다. 대신 무주택자가 투기·투기과열지구에서 6억원 이하(조정대상지역은 5억원 이하)의 주택을 구입할 때는 부부 합산 연소득이 8000만원 이하(생애최초 구입자 9000만원 이하)인 경우 지금도 LTV·DTI를 10%포인트 가산해주고 있다.
민주당이 이처럼 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 과감한 수정을 예고한 것은 이번 서울·부산시장 재·보궐선거에서 부동산 정책 수정 없이는 지지율 회복이 어렵다는 판단이 깔려 있기 때문이다. 문 대통령이 한국주택토지공사(LH) 사태로 변창흠 국토교통부 장관을 경질해도 민심 악화는 이어졌다. 특히 문재인 대통령이 3월29일 제7차 공정사회 반부패정책협의회에서 “우리는 국민들의 분노와 질책을 엄중하게 받아들여야 한다”며 자세를 잔뜩 낮춰도 민심 악화를 되돌릴 수 없다는 내부 판단에 따른 것이다.
결국 성난 민심에…부동산 정책 기조도 바뀌나
민주당은 부동산 민심 악화로 서울·부산시장 재·보궐선거 기간에 고전을 면치 못하면서 급기야 현 정부의 부동산정책인 금융 규제와 재개발 정책, 공시가격 체계 등에 대한 기조 변화 카드까지 꺼내 들었다. 문 대통령과 민주당이 성난 부동산 민심에 연신 고개를 숙이며 자세를 낮춰도 민심 이반이 가속화 하자 결국 현 정부의 부동산 정책 기조 변경까지 예고한 셈이다.
4월16일 문재인정부 세 번째 국무총리에 지명된 김부겸 후보자, 같은 날 민주당 새 원내 사령탑으로 선출된 윤호중 원내대표 겸 비상대책위원장 모두 앞서 부동산 정책 보완으로 1가구 1주택 등 실수요자 세 부담 경감의 필요성을 강조한 바 있어 논의는 급물살을 탈 것으로 보인다.
김 후보자와 윤 원내대표, 당내 발언 등을 종합하면 향후 부동산 대책으론 1가구 1주택 원칙은 유지하되 무주택자나 장기보유자·실거주자를 투기적 수요로 판단하는 현 세제를 개정하는 방향이 거론된다. 1주택자의 경우 종부세 과세 기준을 현행 9억원에서 상향 조정하고, 공시가격 9억원 이하 1가구 1주택의 재산세를 감면해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 올해 들어 14년 만에 최대 상승폭을 기록한 공시가격 상승률(19.08%)을 현실화하고, LTV와 DTI 등 대출규제를 완화하는 방안도 논의 대상이다.
●김부겸 “내 집 마련 꿈 죄악시 안 돼”
김 총리 후보자의 과거 부동산 관련 발언을 분석한 결과 △공공 주도 임대주택 확대 △유휴지 활용 및 그린벨트 일부 해제 △무주택자 대출규제 재검토 등이 핵심이다. 규제 중심의 정부 정책과 인식의 차이를 보였다.김 후보자는 2020년 8월 당 대표 경선 출마 당시 사회관계망서비스(SNS)와 언론 인터뷰에서 자신의 부동산 정책 구상을 자세히 밝힌 바 있다.
그는 “신도시 건설과 같은 기존 방식은 막대한 토지 보상과 분양가 상승 등으로 부동산 거품과 투기를 조장한다”며 민간 대신 공공 주도 직접 개발의 공공임대주택 공급을 강조했다. 공공임대주택을 어디에 지을 것이냐는 질문엔 “수도권에는 철도역사와 차량기지, 물재생센터·학교부지, 공공기관 이전 부지 등 가용할 수 있는 국공유지들이 많다”고 밝혔다. 연장선상으로 그린벨트 해제와 관련해선 “주거 문제의 시급성 때문에 일부 활용해야 한다는 입장”이라며 찬성한 바 있다.김 후보자는 또 “한국인은 집을 주거의 개념으로 보는 것이 아니라 소유해서 내 재산을 갖고 싶은 것이다. 그건 건강한 욕망”이라며 “내 집을 갖겠다는 사람들의 요구까지 죄악시하면 안 된다”고 말했다. 이어 “현 정부 대책이 실소유자인 무주택자들의 주택 구입을 막은 반면, 현금 부자들은 구입을 쉽게 해줬다는 지적이 있다”고 꼬집었다. 무주택자에 대한 대출규제 완화를 촉구한 것이다.
●임기 말 ‘집값 안정’ 떠안은 노형욱
문 대통령은 4·16개각에서 변창흠 전 국토교통부 장관의 후임에 노형욱 전 국무조정실장을 임명했다. 한국토지주택공사(LH) 직원들의 투기 논란으로 사의(辭意)를 밝힌 변 장관의 사표는 즉각 수리됐다. 통상 새 장관이 취임할 때까지 기존 장관이 근무하게 하는 관행을 깬 것이다. 부동산 정책 실패에 대한 성난 민심을 반영한 조치로 해석된다. 이에 향후 정부의 부동산 정책은 정통 관료 출신인 노형욱 후보자가 지휘봉을 쥐게 됐다.
부동산 정책 수정의 또 다른 주체인 정부도 어깨의 짐이 무겁다. 김 후보자와 함께 지명된 노 후보자는 문재인 정권 말기 집값 잡기의 ‘마무리 투수’라는 과제를 떠안았다. 노 후보자가 무사히 청문회를 통과할 경우 새로운 부동산 정책을 계획·설계하는 쪽보다는 기존 정부의 방침을 성공적으로 완수하는 쪽에 힘을 기울일 것으로 보인다. 그는 LH 투기 사태로 공공 주도 개발사업에 대한 신뢰가 무너진 상황에서 정부의 2·4 공급대책을 무사히 추진해야 하는 막중한 책임을 안고 있다. 게다가 오세훈 서울시장 당선으로 재건축·재개발 규제 완화를 요구하는 여론이 높아졌고, 국민의힘을 비롯한 야권이 공시가격 산정 오류 논란을 포함한 부동산 정책에 각을 세우는 상황에 대처해야 한다.
노 후보자는 국토부 관련 업무를 담당한 적은 없지만, 기획재정부 출신으로 예산실과 국무조정실장을 거치며 다른 부서와 소통이나 정책 협력에 장점이 있을 것이란 관측이 나온다. 문재인정부 초기부터 다양한 정책 이슈로 여당 인사들과 교류를 이어왔다는 점에서 국회 차원의 입법 지원을 받는 데도 어려움이 없을 것이라는 평가도 있다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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