수도권 투기과열에 공급대책 발목잡혔다
후보지서 이상(異常)거래 상당수…13만가구 입지 발표 연기
문재인정부 주택공급 대책의 핵심인 2·4대책 물량 절반가량에 달하는 수도권 신규택지 입지 발표가 당초 4월에서 하반기로 전격 연기됐다. 광명시흥 신도시에서 불거진 땅투기 의혹처럼 신규 택지 후보지에서도 이상거래가 상당수 포착됐기 때문이다. 광명시흥 투기 의혹 직후부터 언론 등에서 각 후보지의 외지인 거래 증가와 지분 쪼개기 등 이상(異常)거래 의혹을 집중 제기했지만 불과 일주일 전까지 4월 말 발표를 공언했던 정부 책임론이 제기된다.국토교통부는 4월 안에 발표하기로 했던 수도권 11만호 등 전국 13만1000호 규모의 신규택지 입지 발표를 연기한다고 4월29일 밝혔다.
국토부는 “후보지에 대한 사전조사 결과 특정 시점에 거래량, 외지인, 지분거래 비중 등이 과도하게 높아지는 투기 정황이 확인됐다”며 “입지를 먼저 발표하기보다는 경찰 수사 등을 통해 투기행위를 색출하는 것이 선행해야 한다고 판단했다”고 설명했다.경찰 수사가 어느 정도 범위에서 얼마나 이어질지 알 수 없는 상황이라 하반기나 가서야 신규택지 입지가 선정될 전망이다. 국토부 관계자는 발표 시기에 대해 “언제 발표할 수 있다고 바로 확답하기 어렵다”고 말했다. 이에 따라 2·4대책의 절반가량에 이르는 물량이 순연(順延)되면서 문재인정부 주택공급 차질이 불가피해 보인다. 지구 지정과 착공·준공도 줄줄이 늦어질 수밖에 없어 3기 신도시 등 신규택지 물량을 기다리며 이른바 ‘영끌매수’를 멈췄던 30∼40대 등의 불안을 다시 자극하는 요인으로 작용할 가능성도 우려된다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “후보지 발표가 어느 정도 지연된다면 문제가 없겠지만, 계속 뒤로 밀린다면 시장에 불안한 신호를 보낼 수 있을 것”이라고 말했다.
앞서 정부는 2·4대책을 통해 주택 공급을 확대하기 위해 신규택지 발굴로 수도권 18만호 등 전국 25만호의 주택을 공급한다는 계획을 제시했다. 이어 그달 24일 광명·시흥 7만호 등 총 10만1000호의 입지를 공개하고 14만9000호의 입지 발표를 남겼으나, 직후 한국토지주택공사(LH) 직원들의 광명·시흥 땅 투기 의혹 사건이 터졌다. 이 가운데 이날 울산 선바위와 대전 상서 등 1만8000호 입지를 발표했고, 남은 13만1000호 택지 발표는 미뤄졌다.이러한 상황이 충분히 예견됐는데도 무리하게 발표를 강행하려 했던 정부를 성토하는 목소리가 크다.
예를 들어 유력 후보지로 거론됐던 경기 A시 B동의 경우 3월 기준으로 2020∼2021년 토지거래가 396건 이뤄져 1년 전 같은 기간 139건에서 2배 이상 늘었고, 이 가운데 지분거래도 63%에서 73%로 급증했다. 그런데도 홍남기 국무총리 대행 겸 경제부총리는 4월21일 제20차 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재한 자리에서 “정부는 이미 발표한 주택 공급 계획 및 일정에 따라 주택 공급 후속조치를 차질 없이 추진해 나갈 것”이라며 4월 말 추가 신규택지 발표를 약속한 바 있다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 주택공급을 늘린다는 ‘시늉’(시그널)은 해야 하니까 발표를 강행하려했던 것 같은데, 투기 의혹이 없는 수도권 입지를 찾는 것도 쉽지 않고 LH 사태 등으로 이미 국민 신뢰까지 잃어버린 상황이라 2·4대책 공급물량 달성은 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.
입지 발표 전 지분 쪼개기·외지인 거래 급증… 공급차질 불안 고조
정부 “차질없다” 공언하다 입장 선회…업계 “2차발표 쉽지 않다” 꾸준히 지적
“2·4 공급대책은 차질 없이 진행된다”고 공언했던 정부가 입장을 선회한 것은 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 너무 쉽게 봤기 때문이라는 분석이 나온다. 정부가 4월29일 신규 공공택지 개발을 통한 공급계획으로 밝힌 26만3000가구 중 절반에 달하는 13만1000가구에 대한 발표를 연기하기로 하면서 2·4대책을 비롯한 정부의 주택공급계획에도 상당 부분 차질이 불가피해졌다.국토부가 2·4대책에서 제시했던 신규 택지 조성을 통한 주택 공급 목표는 전국 25만가구다.
이 중 수도권이 18만가구, 지방이 7만가구다. 지난 2월 광명·시흥 신도시를 포함해 10만1000가구 규모를 발표했고, 이날 울산 선바위와 대전 상서 등 지방 중소규모 택지 1만8000가구가 추가로 공개됐지만, 여전히 정부 계획 중 13만1000가구가 남아있는 상태다.광명·시흥 신도시 발표 이후 1주일도 되지 않은 3월초 LH 직원의 땅 투기 의혹이 불거지면서 이미 업계에서는 신규 택지 발표가 쉽지 않을 것이란 관측이 꾸준히 제기돼왔다. 이 사태로 LH는 물론, 문재인정부의 부동산 정책 전반에 대한 신뢰가 땅에 떨어지면서 국토부 수장의 낙마와 여권의 재보선 참패라는 결과까지 불러왔기 때문이다.
그럼에도 정부가 2·4대책 등 공급확대 방침을 강행하면서 시장에서는 경기 김포 고촌, 하남 감북, 고양 화전 등이 유력 후보지로 거론돼왔다. 국토부가 발표를 미룬 것은 이들 지역을 포함한 2차 신규 택지 후보지에 대한 사전검증 과정에서 투기 정황이 다수 발견됐기 때문이다. 정부는 이번 발표에 앞서 15만가구 공급이 가능한 후보지를 발굴하면서 사전조사를 진행했는데 몇몇 후보지는 해당 지역 내 5년간 월평균 거래량 대비 반기·분기별 월평균 거래량이 2~4배 증가했고, 외지인거래 비중이 전체 거래의 절반에 달하기도 했다는 게 국토부의 설명이다.국토부 관계자는 “신규 공공택지 공급이 일부 순연되긴 했지만, 부동산 투기와 부패를 발본색원하고 근본적 투기억제 장치를 마련하면 오히려 중장기적으로 신규 공공택지의 원활한 공급이라는 선순환 구조를 만들 수 있는 계기가 될 것”이라고 말했다.
국토부는 투기 정황이 있는 후보지에 대한 경찰 수사와 실거래 정밀조사를 완료하고, 투기근절을 위한 법령개정이 완료된 후 공개한다는 방침이다. 국토부 내부에서는 하반기 중 다시 신규 택지 선정 작업에 착수할 수 있을 것으로 보고 있지만, 일각에서는 장기간 표류 가능성을 의심하고 있다. 경찰 수사 결과에 따라 투기적 거래의 실체가 확인될 경우 해당 택지는 선정 자체를 포기해야 할 가능성도 있다. 이렇게 되면, 다시 원점에서 신규 택지 확보 작업에 들어가야 하는 만큼 2·4대책 일정 전체가 순차적으로 지연될 수밖에 없다는 것이다.일단 국토부는 경찰 수사가 완전히 끝날 때까지 기다리지 않고, 어느 정도 윤곽이 확인되면 입지를 발표할 수 있다는 입장이다.
하지만 정부가 발표한 신규 택지에서 추후 투기 수요가 드러날 경우 광명·시흥 신도시의 사례처럼 ‘택지 지정 철회’를 요구하는 목소리가 커질 수 있다.김인만 김인만부동산경제연구소장은 “LH 사태 이후 공급계획에 따른 단기적인 시장 심리 안정에도 효과를 못 보고 있다”며 “기본적으로 지금까지 정부가 발표한 부지에서의 주택 공급도 이행이 어려울 수 있다고 본다”고 말했다.정부가 신규택지 공급만 강조할 것이 아니라 다주택자에 대한 양도소득세 완화 등의 조치로 기존 주택이 매물로 나오도록 정책 전환을 고민해야 한다는 지적도 나왔다. 권대중 명지대(부동산학과) 교수는 “공시가격 인상 속도도 조절하고, 보유세와 양도세 등도 완화할 필요가 있다”면서 “정부가 발표하는 물량은 실제 공급되는 데까지 시차가 있기 때문에 주택 매매시장을 활성화하면서 장기적으로 신규 공급을 확대하는 방안을 병행해야 한다”고 말했다.
도시 재생·지방 공공택지 등 전국 5만2000가구 공급
인쇄소규모 정비·선도사업 27곳 선정…주택 2만1000가구 공급…신속 정비
2·4 공급대책의 일환으로 도시재생 선도사업과 지방 신규 공공택지를 통해 전국 5만2000가구가 추가로 공급된다.국토부는 4월29일 주택공급방안 후속 조치로 2만1000가구 규모의 소규모 주택정비관리지역 20곳과 주거재생혁신지구 선도사업 후보지 7곳을 선정·발표했다.소규모 주택정비 관리지역은 대규모 정비가 어려운 저층 주거지를 소규모로 지정해 신속히 정비하는 방식이다. 부지 면적 10만㎡ 미만을 대상으로 하며, 건축규제 완화·국비지원 등의 혜택을 부여한다.
이번 사업을 통해 서울 금천·양천·종로구를 비롯해 경기 성남시, 인천 부평구, 대전 동구, 광주 북구 등 20곳에서 1만7000가구의 주택이 추가로 공급될 전망이다.주거재생혁신지구는 공공이 주도해 쇠퇴 지역의 주거 취약지를 주거·복지·생활편의 등이 집적된 지역거점으로 조성하는 사업으로, 서울 구로구와 경기 수원시, 인천 미추홀구 등 7곳이 선도사업지로 이름을 올렸다. 국토부는 선도사업 후보지로 선정된 지역에 대한 세부적인 개발 진행방향 등을 지역주민·기초단체와 협의한 뒤 오는 10월까지 소규모주택정비 관리계획을 마련할 방침이다.국토부와 행정중심복합도시건설청은 2020년 전국에서 집값이 가장 가파르게 오른 세종시에 분양 9200가구, 임대 3800가구 등 1만3000가구를 추가로 공급하기로 했다.
이번 발표에서 수도권 신규 택지 개발계획이 빠진 대신 지방의 중소규모 택지 2곳이 새로 공개됐다. 먼저 동해고속도로와 국도 24호선과 인접해 교통요건이 양호한 울산 선바위(183만㎡) 지구에 1만5000가구 규모의 주택이 공급된다. 인근 울산과학기술원, 울산대 등과 연계해 지역산업 종사자를 위한 주거단지를 조성하고, 자족 용지를 통해 산·학·연 클러스터를 구축해 지역경제를 활성화할 수 있도록 추진할 계획이다.3000가구 규모의 소규모 택지인 대전 상서(26만㎡)지구도 경부고속도로 신탄진IC 등과 인접해 교통여건이 양호한 곳이다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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