청량리·미아역 역세권 13곳 고밀도 개발…2차 공공주택개발 후보지 발표
강북·동대문구 1만2900가구 공급…강북수유 등 빌라촌 일대 포함 평균 용적률 56%P 상승 기대
서울 동대문구 청량리역과 강북구 미아역 역세권과 수유동 빌라촌 등 13곳이 도심 공공주택 복합개발사업 후보지로 추가 선정됐다. 도심 공공주택 복합개발사업은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관 주도로 역세권·준공업지역·저층 주거지 등에서 용적률 인센티브를 부여해 고밀 (高密) 개발하는 방식으로 2·4 공급대책의 핵심 사업 중 하나다.국토교통부는 4월14일 도심 공공주택 복합개발사업 2차 후보지로 강북구와 동대문구 사업지 13곳을 선정했다. 3월31일 발표한 1차 후보지로 선정된 21곳(금천·도봉·영등포·은평구)을 포함해 후보지는 모두 34곳으로 늘었다.이번에 선정된 후보지 중 역세권에서 가장 큰 부지는 동대문구 청량리역 인근으로, 2016년 1월 정비예정구역 해제 이후 장기간 개발이 지연된 곳이다.
국토부는 고밀 개발을 통해 이곳을 3200가구의 아파트 대단지로 탈바꿈한다는 계획이다.강북구에선 4호선 미아사거리역, 미아역, 수유역 역세권에서 모두 6건의 고밀 개발이 추진된다. 6곳의 사업이 완료되면, 모두 3170호의 주택이 공급될 예정이다. 저층 주거지 중에서는 강북구 수유동 빌라촌 일대(옛 수유12구역) 10만1048㎡의 고밀 개발이 추진된다. 2012년 8월 뉴타운사업이 중단된 이후 사업성 부족으로 민간 방식의 개발이 번번이 좌초됐던 곳이다.
그 밖에도 강북구 송중동 주민센터 인근과 옛 미아16구역, 삼양역 북측과 동대문구 청량리역 주민센터 인근이 후보지에 포함됐다.국토부는 2차 선도사업 후보지 13곳에 대한 사업 효과를 분석한 결과, 기존 민간 방식의 재개발을 추진했을 때보다 용적률이 평균 56%포인트 올라가고, 공급 규모도 평균 251세대 증가하는 것으로 파악됐다고 설명했다. 사업성이 개선되면서 토지주의 수익률도 평균 28.2%포인트 높아질 것이라고 덧붙였다.
이번 도심 공공주택 복합개발사업을 포함한 2·4대책의 재개발·재건축 사업의 성패는 주민들의 참여 여부에 달렸다. 공공 개발사업의 원활한 추진을 위해서는 주민 동의가 중요하다. 토지 등 소유자 10% 이상 동의를 받은 곳만 공공 개발 예정지구로 지정한다. 예정지구 지정 1년 안에 토지 소유자 3분의 2 이상의 동의를 받아야 공공 개발 지구로 확정한다. 만일 토지 소유자 동의율이 기준에 미달하면 사업은 자동으로 취소한다. 하지만 공공 개발의 사업 주체인 LH 직원들의 투기 논란으로 공공개발에 대한 불신이 커진 상황이다.
이를 의식한 듯 국토부는 사업성 개선의 효과가 토지주에게 돌아가도록 하겠다는 점을 거듭 강조했다. 오세훈 서울시장 취임 이후 서울시의 재개발·재건축 관련 정책 방향도 변수다.개발사업을 완료하면 토지 등 소유자는 주택을 우선 공급받는다. 국토부는 준공 후 전매제한 기간을 두지 않고 소유자가 원하면 등기 후 바로 팔 수 있게 허용하기로 했다. 일정 기간 새집에 들어가 살아야 하는 실거주 의무도 부과하지 않기로 했다. 국토부는 “올해 안에 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구 지정)하는 경우에는 토지주에게 민간 재개발 사업 대비 30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다”고 설명했다.
국토부는 도심 공공주택 복합개발 사업을 포함해 2·4대책에서 제시된 정비사업에서는 토지주의 전매 금지나 실거주 의무가 부여되지 않는다고 밝혔다. 민간 재개발 사업과 마찬가지로 토지주가 원할 경우 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 평형도 공급하고, 기존 주택의 면적이나 가액이 클 때는 소규모 주택 2채를 받는 방식도 인정하는 등 민간 재개발 방식과 차별을 두지 않을 방침이다. 김수상 국토부 주택토지실장은 “지난 3월 발표한 1차 후보지들에서 주민동의서가 벌써 제출되는 등 주민 호응이 매우 높은 상황”이라며 “선도 후보지에 정부 지원을 집중해 조속히 가시적 성과를 창출하겠다”고 말했다. 그러면서 “보궐선거 전후 기대 완화 등으로 인한 시장 불안이 포착되고 있는데 시장 상황에 대한 면밀한 모니터링과 관계기관의 신중한 대응이 필요한 시점”이라고 강조했다.국토부는 후보지를 예정지구로 지정할 때 이상 거래나 특이거래에 대해 고강도 모니터링을 벌이고, 의심 사례가 발견되면 국세청이나 경찰에 통보할 계획이다.
●1·2차 후보지 3만7900호 공급14일 국토부가 서울 도심 13곳을 후보지로 선정한 도심 공공주택 복합개발사업은 2·4 대책의 핵심이다. 이 사업은 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 LH와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 단독 시행하는 대신 용적률 인센티브를 통해 고밀도 개발이 가능하다. 국토부 계획대로 사업이 추진될 경우 1만2900가구가 서울 도심에 신규 공급된다.3월31일 확정한 1차 사업지구 2만5000가구까지 포함하면 3만7900가구 규모다.
2차 후보지는 강북구 11곳(역세권 7곳, 저층주거 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳, 저층주거 1곳) 등이다. 동대문구 용두동 역세권은 지난 2016년 1월 정비예정구역이 해제된 지역이다. 강북구 미아역세권은 미아역에 인접한 양호한 입지에도 불구하고 다른 역세권에 비해 상대적으로 생활 여건이 낙후됐다. 국토부는 고밀 복합공간으로 조성, 지역 활성화를 유도할 계획이다. 국토부는 "이들 후보지에 대한 사업효과 분석 결과 용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력개발 추진 대비 용적률은 평균 56%포인트 상향 조정될 것"이라고 밝혔다.
공급가구는 도시 규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 251가구(34.0%) 증가할 것으로 예상했다. 토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선 분양가액이 시세 대비 평균 66.3% 수준으로 예측됐다. 이에 따른 토지수 수익률은 평균 28.2%포인트 상승한다고 국토부는 설명했다.
●주민동의 10% 불투명
2차 후보지 역시 1차 후보지와 마찬가지로 지자체와 공공 시행자의 판단일 뿐 대부분 토지주, 주민 동의를 거치지 않은 상태다.선정된 후보지는 사업 계획(안)과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐 토지 등 소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해 오는 7월 예정지구로 지정할 계획이다. 특히 올해 안에 주민 동의를 받아 지구지정할 경우 토지주에게 민간 재개발 사업 대비 30%포인트 높은 수익률을 보장하기로 했다. 도시·건축 규제완화 등 인허가도 우선 처리한다.하지만 주민 동의 10% 이상을 확보할 수 있을지는 미지수다.
LH 사태로 공공기관 주도 사업에 대한 신뢰가 떨어졌고, 현금청산에 대한 논란이 커지고 있어서다. 특히 4·7 재보궐선거에서 서울시장에 당선된 오세훈 시장이 민간 재건축·재개발 규제완화를 통한 주택 공급대책을 본격화하고 있어 민간사업으로 이탈할 가능성도 여전하다.앞서 확정한 1차 후보지 21곳 중에서는 주민동의가 10% 이상 접수된 곳이 3곳이 나왔다. 은평구 증산4, 수색14, 도봉구 쌍문 구역이다. 나머지 19곳은 주민설명회를 개최하거나 개최할 예정이다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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