서울시, 남산·한강변 등 50년 넘은 '높이 규제' 푼다
국회·법원 인근 건축물 '높이 규제' 손본다…서울시, 고도지구 전면 재검토
서울시가 여의도 국회의사당과 서초동 법원·검찰청 인근 건축물의 높이를 제한하는 ‘고도지구 규제’ 완화에 나선다. 한강변 건축물을 6층 이상 짓지 못하게 하는 경관지구 규제도 손보기로 했다.5월3일 서울시에 따르면 시 도시계획국은 최근 고도지구와 역사문화특화경관지구에 관한 도시관리계획을 재정비하기 위한 용역을 발주했다. 고도지구는 국회 등 주요 시설물과 산, 공원, 문화재 등의 인근 건축물을 일정 높이 이상 짓지 못하도록 하는 규제다. 주요 시설물을 보호하고 도시 경관을 더 많은 시민이 누릴 수 있도록 한다는 취지에서 1970~1990년대 지정됐다. 서울에서 아홉 곳(약 944만㎡)이 고도지구로 지정돼 있다.
국회와 여의도공원 사이 서여의도 지역은 48m 높이의 국회의사당을 존중한다는 취지로 고도지구로 지정돼 최고 65m 높이까지만 건축이 허용된다. 서초동 서울중앙지법·서울중앙지검 앞 11만㎡ 일대도 28m보다 높게 건물을 지을 수 없다.서울시는 2023년께 연구 결과가 나오면 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 규제 완화 여부를 확정한다는 계획이다. 규제가 풀려 수익성이 높아지면 일부를 공공기여(기부채납)하도록 하는 방안도 함께 마련하기로 했다. 서울시는 2014년 고도지구 내 높이 및 층수 규제 중 층수 규제를 폐지한 바 있다.
●"6층 이상 짓지마" 50년 묵은 한강변 건축물 규제완화 추진…전면 재검토 용역 발주
고도지구 규제로 북한산 인근 도봉구·강북구에 걸친 356만㎡ 일대는 북한산 자연공원 경관 보호를 위해 건물을 최고 20m(완화 시 28m)를 초과해 지을 수 없다. 광진구 어린이대공원 주변은 16m 이하로 제한이 걸려 있다. 남산과 경복궁 주변, 종로구 구기·평창동, 동대문구 배봉산, 구로구 온수동 일대 등도 높이 규제 대상이다. 이 때문에 서울 각지에서는 고도지구 지정을 해제해달라는 민원이 잇따랐다.
1970~1990년대에 만든 이 규제로 건축이 제한돼 지역주민의 재산권을 침해하고 있다는 지적이었다.광진구청은 지난 4월 어린이대공원 주변 능동·구의동 일대 21만9000㎡에 지정된 고도지구 해제를 서울시에 건의하기 위한 주민열람을 최근 마쳤다. 광진구청 관계자는 “해당 지역은 지하철 군자역 및 천호대로와 인접한 역세권으로 발전 가능성이 큰 입지지만 고도지구 제한에 가로막혀 현재 5층 이하 주택이나 빌라만 밀집해 있다”고 설명했다. 중구에서도 최근 남산 고도지구 인근 주민끼리 ‘남산 고도지구 철폐위원회’를 조직했다. 박기재 서울시의원(중구2)은 “남산이 전체 서울시민을 위한 산이긴 하지만 정작 해당 지역 주민들은 몇십 년 동안 고도지구 규제에 가로막혀 정당한 재산권을 보장받지 못하고 있다”고 했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “고도지구 대부분은 100가구 미만의 노후 연립이나 단독주택”이라며 “규제가 풀리면 소규모 재건축 등이 활성화될 것”이라고 내다봤다.서울시는 한강변 역사문화특화경관지구 개선 작업에도 착수했다. 경관지구는 문화재를 비롯한 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관을 보호하기 위해 지정했다. 마포구 상암동, 용산구 이촌동, 성동구 성수동, 광진구 광장동 등 강변북로를 따라 형성된 한강변이 대표적이다. 서초구 반포동~강남구 압구정동~송파구 잠실동~강동구 암사동 등 한강에 접한 올림픽대로변 지역도 마찬가지다.
서울시 조례에 따라 경관지구 내 건축물은 4층보다 높게 지을 수 없다. 시 건축위원회 혹은 경관위원회의 심의를 거쳐 다소 완화될 수 있지만 최고 6층까지만 가능하다. 지난달 건축심의를 통과한 용산구 ‘산호아파트’도 최고 35층으로 재건축되지만, 단지 내 일부가 경관지구에 속해 한강과 가장 가까운 동은 6층짜리로 설계됐다.하지만 문화재 인근 지역에 적용하는 규제를 한강변에 적용하는 게 적절하지 않다는 목소리가 높았다. 한강변은 원래 미관지구로 지정돼 있다가 2018년 국토계획법이 개정되면서 경관지구에 편입됐다. 서울시는 경관지구로 지정된 한강변 일대를 수변특화경관지구로 전환하고, 층수 제한을 비롯한 전반적인 제도 개선 방안을 마련할 계획이다.서울시 관계자는 “한강변은 역사문화 보존이라는 제도 취지에 부합한다고 보기 어려운 측면이 있다”며 “새로운 기준을 마련해 ‘2040 서울플랜’ 등에 반영할 것”이라고 밝혔다.
김포공항 주변 고도지구 폐지…아파트·빌딩 30층 시범사업 '속도'
앞서 김포공항 주변 고도지구를 비롯해 중복 규제 등으로 실효성을 상실한 4곳의 용도지구가 폐지됐다. 서울시가 건축물을 지을 때 용도, 높이, 용적률, 건폐율 등에 대한 토지 이용 규제인 ‘용도지구’를 56년 만에 전면 재정비하는 데 따른 것이다. 김포공항 주변에 30층짜리 아파트, 빌딩을 짓는 시범사업에 속도가 붙기 시작했다.서울시는 2019년 3월20일 제4차 도시계획위원회를 열어 김포공항 주변 고도지구, 특정용도제한지구, 시계경관지구, 방재지구 폐지를 추진하는 내용을 담은 ‘도시관리계획(용도지구) 변경 결정안’을 조건부 가결했다.
여기에 속한 지역은 김포공항 주변 고도지구 80.2㎢, 특정용도제한지구 5.7㎢, 시계경관지구 0.56㎢, 방재지구 0.2㎢ 등이다. 총 면적 86.66㎢로 서울시 용도지구 전체 면적의 약 43.7%에 달했다.
변경안의 핵심은 김포공항 주변 고도지구로 서울시 고도지구 전체 면적(89.6㎢)의 90%를 차지한했다. 김포공항 주변은 1977년 서울지방항공청의 요청으로 고도지구로 지정됐으나 ‘공항시설법’의 높이 규제도 받고 있어 중복 규제라는 지적이 많았다. 고도지구가 폐지된다고 해서 곧바로 김포공항 주변 고도 제한이 풀리는 것은 아니다.
공항시설법에 따라 김포공항 활주로 반경 4㎞ 지역엔 건축물 높이가 활주로 높이(해발 12.86ｍ) 대비 최고 45ｍ(해발 57.86ｍ)로 제한돼 있다. 이 때문에 현재 지상 14층 미만까지만 건물을 지을 수 있다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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