| 누구를 위하여 매입 임대는 폐지되나?
여당이 주택시장 안정을 위하여 매입 임대제도를 폐지하겠다고 한다. 등록 임대 제도가 다 주택 자들의 세금 회피수단으로 변질이 되면서 무거운 규제에도 불구하고 매물동결현상이 심화된 것에 대한 대응이라 할 수 있겠다.
그런데 이상하다. 임대사업에 등록된 매물은 의무보유기간에 걸려 팔고 싶어도 못 판다. 어차피 양도세 중과 회피매물 대상에서 임대등록매물은 제외라는 것이다. 6.1이후 적용되는 양도세 중과를 피하기 위한 매물은 임대등록이 안된 주택이 대상이다. 매도보다 보유가 더 유리하다고 판단했기 때문에 정부의 기대와 달리 매물이 나오지 않은 것이다.
3주택자의 경우 6.1이후 매도하면 최고75% 높은 세율이 적용되지만 6.1이전에 팔아도 최고65%의 높은 세율이 적용된다. 내가 위험을 무릅쓰고 내 돈 투자해서 얻은 자본이득(시세차익)의 65%나 75%나 어차피 무거운 세율을 받아들이기 어렵다. 10억원 시세차익 중 60% 이상을 세금으로 내고 싶은가?
지금까지 많은 분들한테 물어봤지만 60% 양도세 내고 팔겠다는 사람은 거의 보지 못했다. 다 주택 보유자들에 대한 압박을 통해 매물을 나오게 하려면 6.1이전에 팔면 6-45% 기본세율과 장기보유특별공제를 적용해주었어야 한다. 이마저도 집값이 계속 오르고 있고 투자심리가 살아있는 상황에서는 쉽지 않다. 처음부터 실현가능성이 낮고 잘못된 규제를 무리하게 적용한 것이다.
매입임대 폐지는 득보다 실이 더 크다.
2017년 8월 당시 김현미 국토교통부 장관이 세제, 금융혜택을 다 드릴 테니 임대사업 등록을 하라고 권장했다. 지난 정권도 아니고 현 정권에서 권장한 임대사업 제도를 집값을 못 잡은 자신들의 무능력을 탓하지 않고 정부가 권장한 제도를 등록한 다 주택 자들한테 집값 상승을 떠 넘기고 있는 것이다. 안 그래도 땅에 떨어진 정책의 일관성과 신뢰가 지하실로 내려가고 있다.
혜택은 없어지고 부담만 늘어난 임대인들은 늘어난 부담의 일부를 임차인한테 전가시킬 것이다. 2+2 계약갱신청구권이 안전장치가 되어줄까? 2+2가 끝나는 시점부터는 지옥이 시작될 것이다. 임대사업자제도는 임차인한테는 너무 좋은 제도였다. 8년 의무보유기간 동안 갱신 시 5%인상도 귀찮다고 안 하시는 임대인들도 많았으니까. 몇 년 후 주택시장 분위기가 꺾여서 침체가 되면 더 문제다.
매물은 증가하고 새로운 매입은 꺼려하면서 민간임대물량이 급격히 감소할 수 있기 때문이다. 임대사업자제도는 정부는 투명과세, 임대인은 세제혜택, 임차인은 안정적인 임대거주라는 세 마리 토끼를 다 잡는 정책이었다.
정부가 매입임대 폐지를 꺼내 든 명분은 주택시장 안정이지만 속 마음은 증세이다. 6.1부터 전월세신고제가 시행되면서 더 이상 임대사업자 혜택을 주면서 임대등록을 유도하지 않아도 투명과세의 근거를 마련할 수 있게 되었기 때문이다. 더 이상 당근을 줄 필요가 없어진 마당에 주택시장안정이라는 명분까지 생겼으니 이 때다 싶어 당근을 폐지하였다. 결국 매입임대 폐지는 임차인의 주거안정이나 주택시장 안정이 아닌 정부를 위하여 폐지가 된 것이다.
한국부동산신문 객원기자 겸 칼럼니스트 김인만(네이버카페 김인만 부동산경제연구소)
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