“지금 사도 됩니까”…2·4대책 현금청산 기준일 변경에 시장 혼란
2·4대책 관련 법안들, 국토위 법안소위 6월15일 통과…우선공급권 부여일, ‘2월5일→법안 본회의 의결일’ 변경
“지금 사도 되는지 묻는 문의 전화가 잇따르고 있다. 법안 변경 소식을 듣고 내놨던 급매물도 들어갔다.” (증산4구역 인근 A공인 대표)2·4공급대책의 핵심방안인 도심공공주택복합사업 대상지 주택의 현금청산 기준일이 ‘2월 5일’에서 ‘법안 국회 본회의 의결일’로 바뀌면서 빌라지역의 거래 움직임이 일고 있다. 관련 법들이 국회를 통과하기 전에 부동산을 매입해 이전등기까지 마치면 아파트 우선공급권을 받게 돼서다. 빠르면 6월말 이뤄질 법안 본회의 의결을 앞두고 정부가 앞서 발표한 기존 선도사업 후보지 등을 중심으로 매수세가 붙는 분위기다.
●2·4대책 현금청산 기준일, ‘2월5일→빠르면 6월말’6월16일 국토교통부는 2·4 대책과 관련한 7개 법률 개정안이 6월15일 여야 합의로 국회 국토교통위원회 법안소위를 통과했다고 밝혔다. 통과한 법안은 공공주택특별법, 도시재생법, 소규모정비법, 주택도시기금법, 주택법, 토지보상법, 재건축이익환수법이다.이번 법안소위 논의 과정에서 ‘우선공급권 부여 제한 기준시점’은 2·4 대책 발표 다음날인 ‘2월5일’에서 ‘국회 본회의 의결일’로 수정됐다.
대신 판단 기준은 ‘매매계약 체결일’에서 ‘이전등기완료일’로 바뀌었다.현재 예정된 6월 임시국회 본회의 날짜는 29일과 7월1일이다. 이를 감안하면 적어도 6월말까지 도심 공공주택복합사업 등 2·4대책 사업지구 안에 포함된 빌라 등을 매입해 등기 이전을 마칠 경우 현금청산을 당하지 않고 아파트 우선공급권을 받을 수 있는 길이 열린 셈이다.2·4대책에서 발표된 사업 중 ‘공공직접시행 정비사업’은 사업 근거를 담은 ‘도시정비법’ 개정안이 이번 법안소위를 넘지 못했으나, 이 사업들도 향후 기준시점을 변경할 가능성이 열려 있는 상황이다.
국토부 관계자는 “공공직접시행 정비사업을 포함해 2·4대책에서 발표한 모든 사업 기준시점을 변경한다는 방침”이라고 말했다. 국회 국토위 관계자는 “도시정비법 개정안은 다음 법안소위에서 논의를 더 해봐야 하겠지만, 마찬가지로 우선공급권 부여 기준일을 변경할 수 있다”고 했다.
공공주택복합사업 등 기존 발표 후보지 위주로 관심 증가
●“투기 유입 제한적” vs “기존 발표지 중심 매수세 붙어”정부와 국회는 이 같은 기준일 변경에 따른 부동산 시장 영향은 크게 없을 것으로 보고 있다. 국토부 관계자는 “본 회의 의결일로 기준시점이 늦춰지더라도 통상 매매계약 체결 후 등기완료까지는 시일이 걸리는 점을 감안할 때 투기세력 유입은 제한적일 것”으로 예상했다.
하지만 전문가들은 반대 의견을 내놓고 있다. 이번 기준시점 변경이 투기 수요만 자극할 뿐 2·4대책의 근본적인 문제점을 해결하진 못한다는 이유에서다. 김제경 투미부동산 소장은 “2·4대책의 근본적인 문제는 어떤 곳이 사업지로 지정될지 모르는 상황에서 부동산을 매입한 후 해당 지역이 추후 사업지로 지정되면 현금청산을 당하게 된다는 것”이라며 “이번 법안 변경을 통해 현금청산 시점을 잠시 미룸으로써 일부 현금청산 대상자들을 구제했다고 해도 앞으로 사업지 발표가 계속된다면 이후 매수하는 사람들에겐 여전히 현금청산 리스크가 남아 있는 상황”이라고 비판했다.
그러면서 “정보가 빠른 사람들은 이미 아파트 공급권을 노리고 움직이기 시작했다”며 “정부가 그간 발표한 후보지들을 위주로 매수세가 몰릴 수밖에 없다”고 내다봤다.실제로 그동안 정부가 공개한 주요 사업 후보지들에는 이미 매수 문의가 잇따르는 것으로 전해졌다. 특히 사업 근거 법이 국토위 법안소위를 넘은 도심 공공주택 복합사업 후보지들이 관심받는 모습이다. 정부는 2·4 대책 발표 이후 도심 공공주택 복합사업 후보지로 서울 은평구 증산4구역과 중랑구 중랑역, 인천 미추홀구 제물포역 등 총 46곳을 선정한 바 있다.
증산4구역에서 공인중개사사무소를 운영하는 A공인 대표는 “이 구역은 LH 사장까지 다녀간 만큼 사업 추진에 대한 기대감이 크다”며 “현금청산 기준일 변경 소식을 듣고 오전부터 문의 전화가 쏟아지고 있다”고 말했다. 이어 “다만 매물 가격이 오를 만큼 오른 상황이어서 이달 말까지 잔금을 치를 수 있도록 자금을 조달할 수 있는 사람이 얼마나 될지는 모르겠다”고 덧붙였다.
늦춰진 현금청산일, ‘증산4구역’ 투기 유입 살펴보니 거래내역 '無’
도심 공공주택 복합개발사업 ‘1호’로 불리는 서을 은평구 증산4구역에서 현금청산일 이후 주택 매매거래가 발생하지 않은 것으로 나타났다. 정부의 현금청산 엄포에 투기세력 유입이 효과적으로 차단된 것으로 보인다.6월17일 국토교통부 부동산 실거래정보에 따르면 3월 이후 은평구 증산동 연립 및 다세대 거래는 총 8건으로 나타났다. 이 가운데 증산4구역과 일치하는 곳은 없는 것으로 확인됐다.
▲도심 공공주택 복합개발사업 후보지 증산4구역 /사진=은평구청
도심 공공주택 복합사업은 도시 내 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등지를 공공주도로 고밀(高密) 개발해 주택공급을 늘리는 계획이다. 정부는 이를 2·4대책에 담아 발표했다. 증산4구역은 2·4대책 발표 이후 주민 동의율을 가정 먼저 확보해 사업이 본궤도에 오른 곳이다.정부는 대책 발표 당시 도심 개발에 투기세력이 유입되는 것을 우려해 2월 5일 이후 개발 지역 부동산을 취득한 경우 우선공급권을 부여하지 않고 현금청산하기로 했다. 감정평가금액으로 현금 보상만하겠다는 것이다.
▲서울 은평구 증산동 빌라·다세대 거래 내역 /자료=국토부 실거래시스템
하지만 정부의 현금청산 원칙은 복합사업 추진을 위한 공공주택특별법 개정 과정에서 일부 후퇴했다. 현금청산 기준을 2월5일 이후 부동산 취득에서 개정안의 국회 본회의 의결일까지 이전등기를 마치는 경우로 조정했다. 이는 개발을 예상하지 않고 주택을 매입해 선의의 피해자가 나올 수 있는 등 사적재산권을 지나치게 침해한다는 지적과 함께 노후 주택 거래가 마비될 수 있다는 판단 때문이다.
●도심 공공 복합개발 현금청산일 조정…정부, 조정기간 투기세력 유입 "없다"
현금청산 기준이 조정되면서 정부의 도심 개발 발표 이후 개발 지역의 주택을 매수한 사람도 분양권을 받을 수 있게 됐다. 이를 두고 일각에서는 당정이 투기세력을 인정했다는 비판의 목소리도 나왔다.정부는 이러한 지적에 투기세력 유입은 없었다는 입장이다. 김수상 국토부 주택토지실장은 16일 “선도사업 후보지의 경우 2월 4일 이후 특이(투기) 동향은 없었다”고 강조했다.
정부의 이러한 입장은 실제 증산4구역을 대상으로 검증해본 결과 상당한 설득력을 얻는다.다만 6월28일로 예상되는 본회의 의결까지 개발 지역의 투기 바람이 불어올 수 있다는 우려는 여전하다. 정부는 현재 시점에서 개발 지역의 부동산을 매수하더라도 본회의 일정까지는 이전등기를 마치기는 어려워 부작용이 제한될 것으로 보고 있다.그럼에도 증산동과 수색14구역 등 개발지역 부동산에는 현금청산 기준일 변경이 발표된 후 매매를 문의한 전화가 걸려왔다. 증산동 한 공인중개사는 “갑자기 물건이 있냐는 전화가 오기는 했다”며 “아직까지는 단순 문의에 그치는 수준”이라고 말했다.
정부는 본회의 의결까지 발생할 수 있는 투기세력 유입에 만전을 다하겠다는 방침이다. 김 주택토지실장은 “혹시 있을지 모르는 투기자본 유입을 차단하기 위해 부동산 실거래 조사를 철저하게 실시하고, 거래 가격이 급등하는 등 과열되는 지역은 예정지구 지정시 제외할 계획”이라고 밝혔다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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