재건축 규제·노후주택 증가에 ‘리모델링’이 뜬다
일산·분당·평촌·산본 등 1기 신도시…2026년까지 28만호 노후주택으로
그동안 신축 아파트 시장에 집중했던 대형 건설사들이 리모델링에 관심을 갖기 시작했다. 지금은 리모델링이 아파트 신축보다 수익성 등이 저조하지만 수도권 1기 신도시 발주물량 증가와 규제 완화 등이 이어질 경우 건설사에 든든한 ‘캐시카우’가 될 수 있다는 기대 때문이다.관련 업계에 따르면 수도권 1기 신도시 아파트의 노후화와 재건축 규제 강화 등의 여파로 리모델링이 주목받고 있다. 1기 신도시는 분당과 일산, 평촌, 산본, 중동에서 2021년부터 2026년까지 28만호에 달하는 주택이 30년 이상 된 ‘노후 주택’으로 편입될 전망이다.
●재건축 사업성 낮고 인허가 어렵자 심의 간소한 리모델링으로 눈 돌려
또한 이들 1기 신도시에서 리모델링이 뜨는 이유는 용적률이 낮아 사업성이 낮고, 노후도·연한 등이 재건축 기준을 충족하지 못해서다. 특히 문재인 정부에서 재건축은 강력한 규제 대상이라 인허가를 얻는 것조차 쉽지 않다.
반면 리모델링은 상대적으로 건축심의 절차가 간소하고, 이 과정에서 용적률 상향 등의 혜택도 기대할 수 있다. 또한 개발을 통해 얻은 이익을 일부 부담금으로 토해내는 초과이익환수제 대상이 아니며, 재건축처럼 조합원 지위양도 제한이나 실거주 의무도 없다. 리모델링 이주비와 추가분담금 대출이 담보인정비율(LTV) 규제 적용 대상이란 점은 주의해야 한다.
●정부·지자체 지원도 갈수록 늘어나 …인쇄 건설업체, 시장 선점 움직임 본격화
증가하는 정부와 지방자치단체의 지원도 리모델링 활성화 가능성을 높이는 요인이다. 최근 여당인 더불어민주당이 부동산특위에서 1기 신도시 리모델링 사업 활성화 추진 계획을 확정했다. 리모델링을 통해 부족한 수도권의 신규주택 공급을 충당하려는 계산이다.
관련 지자체는 다양한 방안을 마련해 리모델링을 지원한다. 경기도는 리모델링 시범단지를 선정해 리모델링 방안, 사업성 분석, 세대별 분담금 산정 등의 컨설팅을 제공하고 있다. 도와 해당 기초단체가 각각 절반씩 비용을 부담한다. 분당과 일산을 끼고 있는 성남·고양시는 기금을 조성해 리모델링 사업 단지에 대한 금융지원을 추진한다. 이들을 포함한 대부분의 1기 신도시 자치단체는 리모델링 지원을 위한 조례도 만들었다. 주민 호응도 높아 지난 2019년 경기연구원이 1기 신도시 자가 거주자를 대상으로 조사했을 때 66.9%가 리모델링에 찬성했다.
건설업계의 리모델링 시장 선점 움직임도 본격화하고 있다. 대우건설은 지난 3월 주택건설사업본부에 리모델링 사업팀을 신설했다. 대우건설은 6월 말쯤 최초 리모델링 수주 단지가 나올 것으로 기대하고 있다.쌍용건설은 2000년 업계 최초로 리모델링 전담팀을 출범한 이래 현재까지 전국에서 5개 단지 약 2조5000억원어치의 물량을 따냈다. 현재 쌍용건설은 산본신도시에서 차기 리모델링 사업 수주를 추진 중이다.리모델링 시장 복귀를 선언한 DL이앤씨(옛 대림산업)는 금세 누적 수주 1조원을 달성했다.
DL이앤씨는 지난 5∼6월 3곳에서 리모델링 사업을 수주했는데 이 가운데 산본신도시 아파트 2곳이 포함됐다.한 대형건설사 관계자는 “리모델링은 분당·일산 등 1기 신도시를 중심으로 향후 발주물량이 계속 증가할 전망”이라며 “일반 재개발·재건축 물량 외에도 향후 미래 시장을 선점하기 위해 수주를 지속 추진해야만 하고, 그러지 않으면 자칫 시장에서 밀려날 수 있다”고 말했다.
리모델링, 사업기간 짧고 세대수 15% 증가…정부도 지원 확대
주거용 건축물의 노후화가 심각한 사회문제로 대두되고 있지만, 대안으로 여겨졌던 재건축 사업은 좀처럼 진전을 이루지 못했다. 재건축초과이익환수제도, 안전진단 강화, 조합원 지위양도 금지, 용적률 규제 등에 발목을 잡힌 탓이다.
반면 재건축사업에 비해 상대적으로 빠른 추진이 가능한 리모델링에 주력하는 단지에 대한 관심은 높아지고 있다. 리모델링 사업은 주요 골조를 유지하면서도 구조, 기능, 미관, 거주 환경의 개선을 위해 건축물을 개량하거나 새로운 성능을 추가 또는 변경하는 사업이다.
리모델링의 경우 준공 후 15년이 지나면 사업을 추진할 수 있고 기존보다 15%까지 세대수를 늘릴 수 있다. 안전진단에서 B등급 이상 받으면 수직증축 리모델링이 가능하다. C등급 이상을 받으면 수평, 별동 증축이 가능하다.
사업추진 기간이 재건축보다 짧다는 점에서 현실적인 주거환경 개선 방안이란 평가도 받고 있다. 신축과 동일한 구조 안전성과 내진(耐震)능력, 친환경·에너지 절감 능력도 확보할 수 있다. 노후화하고 불안전한 건축물을 안전하고 효율적으로 만들 수 있는 사업이다. 실제로 재건축이 여의치 않은 단지들 중 리모델링을 선택하는 곳들이 늘고 있다.
리모델링 사업은 사업계획 승인 신청시 조합 설립인가 동의와는 별도로 주민들로부터 행위허가 신청 동의를 추가로 받아야 한다. 서울 강남구 개포동 대청아파트는 기존 822가구를 3개층 수직증축을 통해 900가구가 넘는 새로운 단지로 변경했다. 2018년말 건축도시계획심의와 안전성검토 등을 완료한 강남 최초의 수직증축 리모델링 단지다.
서울 및 수도권 주요 단지들도 리모델링을 추진하기 위해 조합설립을 준비 중이거나 설립했다. 성남시는 이미 5개 시범단지를 추진한 데 이어 최근 야탑동 매화2단지를 2차 시범단지로 선정하고 주민설명회를 2019년에 개최했다.
서울시도 자치구로부터 22개 단지를 신청 받아 ‘서울형 리모델링 시범단지’ 7곳을 최종 결정했다. 시범단지는 남산타운, 신도림 우성1차, 신도림 우성2차, 신도림 우성3차, 문정 시영, 문정 건영, 길동 우성2차 등이다. 서울시는 기본설계와 타당성 검토를 마치기 위해 자치구별로 용역을 발주했다. 일산, 용인, 광명 등에 소재한 아파트 단지들도 리모델링 추진위를 만들고 사업설명회를 개최하고 있다.
리모델링 제도는 규정상 미비한 부분이 많아 보완이 필요하지만 정부의 리모델링 사업 활성화에 대한 의지가 강해 시장 전망은 밝다. 노후 주택이 2020년부터 500만 가구를 넘을 것으로 예상되는 가운데 시장 분위기도 재건축에서 리모델링으로 옮겨가고 있다. 향후 중층아파트의 리모델링 사업 추진이 증가될 것이란 전망도 나온다.
건설업계 관계자는 “무조건적으로 재건축사업을 추진하기 보다는 단지의 여건에 따라 리모델링 사업을 추진하는 것이 현명한 대안”이라며 “늘어나는 노후 주택을 막기 위해 정부가 리모델링 활성화를 위한 정책을 내놓아야 한다”고 말했다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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