‘지역주택조합 사기’ 막아낸다…모집 신고 검토 강화
서울시, 모집기준 통일…사업계획 사실관계나 관련 법령 적정 여부 판단
사례1: 2년 전 L씨는 동대문구 지역주택조합의 추가 모집 홍보를 통해 1~2차 계약금 5000만원을 내고 조합에 가입했다. 당시 분양 담당 직원은 “지구단위계획이 바뀌면 20층까지 올릴 수 있다”면서 “역세권인데도 20% 이상 저렴하게 집을 구할 수 있다”고 설명했다. 하지만 L씨의 기대와는 달리 사업은 속도를 내지 못했다. 나중에 알고 보니 토지 확보율과 매입률은 현저히 낮은데다 조합원 모집인원도 채우지 못한 것이다. 관계자들은 업무상횡령 등 혐의로 기소됐으나 계약금 회수는 어렵다는 회신을 받았다.
사럐2: 지역주택조합원인 S씨는 5년째 관할 구청장의 허가를 받지 못해 피해를 입고 있다. 지주택의 토지 매입과 사용 승낙서는 90%에 달했지만, 검토만 수년째 이어지고 있다. 해당 구청에서는 지구단위계획이 확정된 것이 아니라 지침을 살펴봐야 한다는 입장을 반복하고 있다. S씨는 사업 기간이 늘어나면서 불어나는 추가 분담금에 속앓이 중이다.
●도시건축공동위원회 관할 구청 합동회의 구성…공고문에 합동회의 결과 명시·허위 과장광고 감독
지역주택조합 사기와 사업 지체 피해를 막는 방안이 나왔다. 구청장 판단에 맡겨졌던 지주택 검토를 전문가와 자치구 담당 부서로 구성된 합동회의에 맡기고 그 결과를 모집공고문에 반드시 포함해야 한다.24일 서울시는 ‘지역주택조합 사업계획규모 검토 기준’을 수립하고 지역주택조합 모집 신고를 관리하도록 한다. 서울시 관계자는 “자치구별로 달랐던 지역주택조합 모집 기준을 통일해 지주택 모집 사기를 막고 적절하다고 판단된 사업은 속도를 높일 수 있도록 했다”고 설명했다.
지역주택조합(지주택)은 지역 주민들이 조합을 구성해 함께 땅을 사고 집을 짓는 제도다. 일종의 아파트 ‘공동구매’인 셈이다. 조합이 직접 시행사 역할을 해서 직접 자금을 모아 땅을 매입한 후, 시공사 선정을 거쳐 아파트를 건축하기 때문에 분양가도 저렴하다. 임대주택 의무 비율도 없다.
청약통장 없이도 조합원 가입이 가능하다.일반 분양보다 상대적으로 저렴하게 내 집을 마련할 수 있도록 하자는 취지로 만들어졌지만, 잡음은 끊이지 않고 있다. 이에 국회는 2020년 1월 주택법 개정안을 통과시켜 ▲모집 신고 시 대지의 50% 이상 사용권을 확보 ▲조합설립 인가 시 전체 사업 부지의 15% 이상을 소유 등 투자자 보호 방안을 마련했다.
서울시는 여기에 더해 지주택 모집 신고시 자치구 도시건축공동위원회 위원 등 전문가와 관할구청의 담당부서가 합동회의를 거치게 했다. 합동회의에선 사업계획 규모의 적정 여부를 판단한다. 관련 법령과 사실관계 등이 집중 검토 대상이다.합동회의에선 사업계획 내용에 따라 신고된 규모를 조정할 수 있다. 계획이 과도할 경우 용도지역과 용적률, 세대수 등을 80~90%까지 낮춘다. 모집공고문에는 합동회의에서 도출된 결과를 반드시 포함해야 한다.
또 지구단위계획, 사업계획승인 등 절차에 따라 사업계획이 변경 될수 있고 확정된 계획이 아니라는 점을 명시해야 한다.적합한 지주택 사업의 진행속도는 빨라질 전망이다. 관할 구청장 등 수리권자의 판단에 좌우됐던 기준이 통일됐기 때문이다. 실제 서울시에 따르면 2월 기준 서울 내에서 지주택 사업 절차가 진행 중인 109곳 가운데 실제 착공에 돌입한 지주택 사업장은 5곳에 불과했다.
이 중 76곳(69.7%)이 사업 초기 단계인 조합원 모집 신고 단계에 멈춰있다. 서울시 관계자는 “자치구별로 지주택 사업 계획규모 검토 기준이 달라 현장 혼란이 컸다”며 “기준과 절차를 통일해 적합한 사업은 원활히 진행될 수 있을 것으로 본다”고 설명했다.전문가들은 지주택 사업 진행 시 자치구와 전문가들의 회의요건이 신설되면서 불완전 판매 피해를 줄일 수 있을 것으로 분석했다. 다만 자치구의 관리 감독을 강화해 투명한 정보전달이 이어질 수 있도록 해야 한다고 강조했다.
대한부동산학회 회장인 서진형 경인여대 교수는 “지주택 통과 기준을 통일하면 멈춰있던 사업이 움직일 수 있을 것으로 본다”면서도 “자치구들은 조합의 횡령이나 배임 등이 일어나지 않도록 지속 관리해야 한다”고 말했다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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