전세 난 이제 시작이다!!!
최근 전세시장의 움직임이 심상치 않다.서울의 아파트 전세수급자지수가 지난달보다 0.7p상승한 110.4로 집계되었다.작년 여름 임대차2법이 본격 시행된 후 11월 133.3까지 올랐다가 올해 4월 103.3까지 떨어진 후 다시 스멀스멀 올라가고 있다.
참고로 전세수급지수는 전세 공급 부족을 보여주는 지표로 1~200사이 숫자로 표현되며 수치가 높을수록 전세공급 부족을 의미한다. 서울 특정지역만의 상승이 아니라 노원, 강남, 마포, 양천, 영등포 등 대부분 지역에서 전세지수 상승세가 이어지고 있다.통계가 아닌 현실에서는 더 심각해서 실제 입주할 수 있는 전세물건의 가격상승은 상상초월이다.
2년전 5억원대였던 서초 M아파트 84㎡ 전세는 11억원에 거래되고 있다.독산동 L아파트 84㎡는 2년 전 2억7천만원에서 지금 6억원이 넘는다.임대차2법이 시행된 8월 이후 매달 8000명 이상이 서울을 떠나 경기, 인천으로 이동을 하고 있다. 이른바 전세난민이다.작년 한해 동안 경기도로 유입된 인구는 16만8천명이나 된다.
정부는 전세시장 안정이라고 하는데 왜 실제 시장에서는 이렇게 아우성일까? 통계의 착시현상이 크다. 정부는 전세가격 상승폭이 둔화되면 안정이라는 표현을 쓴다. 지난달에 1억원 올랐고 이번 달에 5천만원 오르면 상승폭은 둔화되었지만 실제 가격은 1억5천만원이 오른 것이다.
임대차2법이 시행되면서 2+2계약갱신청구를 통해 소급해서 2년 더 생명연장이 되었다. 원래대로라면 계약이 만기되어 전세금을 주변시세대로 올려주거나 다른 전셋집으로 이사를 갔어야 하는 임차인들이 5%이내 인상으로 그냥 눌러앉아버리면서 현실에서 체감하는 전세폭등이 통계에는 제대로 반영이 되지 않았다.
같은 아파트임에도 새롭게 입주할 수 있는 전셋집 전세가격과 이미 연장된 전셋집 전세가격은 2배 정도 차이가 나는 단지들이 많다.
문제는 전세난이 이제 시작이라는 것이다. 보통 학군이사수요가 11월 이전에 움직이는 현실을 감안하면 가을 전세시장이 더 불안해질 가능성이 높다.
서울의 입주물량은 내년까지 작년의 반 토막이다.작년부터 쏟아내고 있는 주택공급계획의 실제 입주물량은 빨라야 5년이 지나야 나온다.
여기에 1회뿐인 2+2계약갱신청구를 다 소진한 전세입자들이 내년 하반기부터 폭등한 전세가격을 올려주거나 새로운 전셋집을 구하기 위하여 쏟아져 나온다.
2+2라는 인위적으로 눌러버린 정책의 부작용을 차기 정부에서 고스란히 받아야 한다.전세가격이 떨어지거나 더 이상 오르지 않아야 하고 내가 이사를 가고자 하는 지역의 전셋집의 가격이 안정되고 물량이 충분하여야 진정한 전세시장안정이다.
인위적인 누르기 식 정책만능주의에 집착하기보다는 민간 임대시장이 정상적으로 돌아갈 수 있는 시장에 순응하는 부동산정책을 기대해 본다.
한국부동산신문 객원기자 겸 칼럼니스트 김인만소장(네이버카페 김인만 부동산경제연구소)
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