막오른 3기 신도시 사전청약…시세보다 수억원 저렴
인천·위례·성남·의왕·남양주 등 1차 4300가구…연말까지 총3만 가구 예정…62%가 신혼부부용
정부의 다중 규제와 공급대책에도 수도권을 중심한 집값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 강남·북을 가리지 않고 서울 아파트값이 강세를 보이고 있고, 수도권 광역급행철도(GTX) 호재 등으로 경기·인천 지역까지 덩달아 들썩이는 상황이다. 7월16일부터 시작되는 3기 신도시 등 사전청약이 위기를 맞은 부동산 시장의 ‘구원투수’가 될 수 있을지 주목된다.
7월12일 한국부동산원에 따르면, 서울의 아파트값은 최근 8주 연속 0.1%대 상승률을 이어가며 오름폭을 키우고 있다. 지난 6월 서울시장 보궐선거를 앞둔 시점부터 재건축 규제 완화 기대감으로 강남권 고가 아파트 매매가가 뛰기 시작했고, 20∼30대 젊은층 수요는 중저가 아파트로 몰리면서 외곽 지역 집값도 강세를 기록했다.서울과 인접한 경기·인천은 GTX 호재로 올해 역대급 불장을 맞고 있다.
부동산원 통계에 따르면, 올해 들어 지난주(7월4~10일)까지 경기 의왕시(23.63%)와 시흥시(22%), 안산시(20.20%) 등이 20%대 상승률을 찍었는데 모두 GTX 정차역 신설 가능성이 점쳐졌던 지역이다. 인천에서도 GTX 호재로 서울 접근성이 개선될 것이란 기대감에 연수구와 서구의 아파트값이 각각 18.60%, 12.97% 올랐다.부동산 시장의 불안감이 커지고 있지만, 정부는 16일부터 시작되는 사전청약에 기대를 걸고 있다. 국토교통부에 따르면, 7월16일부터 수도권 신규 택지 4333가구 물량의 1차 사전청약이 시작된다.
인천 계양 등 3기 신도시와 남양주 진접2, 성남 복정1, 위례지구 등이 포함됐다. 정부는 사전청약 단지 분양가를 주변 시세의 60∼80% 수준으로 책정해 집값 안정에 기여할 것으로 보고 있다. 올 하반기에만 3만2000가구에 달하는 사전분양 물량이 풀리는 만큼 수도권의 내 집 마련 수요 상당 부분을 흡수할 수 있다는 것이다.노형욱 국토교통부 장관은 11일 한 방송 인터뷰에서 집값 전망과 관련해 “조정국면을 맞이하는 것은 시기의 문제이지, 언젠가는 온다”고 강조했다. 다만 사전청약으로 젊은층 패닉바잉(공황매수) 현상을 일부 억제할 수는 있겠지만, 수도권 전체 주택 수요를 충족하는 데는 역부족이라는 지적도 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “사전청약 물량이 공급되는 시차가 있기 때문에 수요를 잠시 붙잡는 역할을 하는 반면, 무주택자를 유지하는 사람들의 임대차 수요는 더 늘게 된다”면서 “전세난이 심화하면, 다시 집값 상승 압력으로 작용할 수 있다”고 우려했다.10명 중 5명은 올해 하반기에도 집값이 더 오를 것으로 전망한다는 조사 결과도 나왔다.
이날 직방이 발표한 자사 애플리케이션 접속자 1669명 대상 설문 결과에 따르면, 올 하반기 자신의 거주지역 집값이 상승할 것이라고 답변한 응답자가 49.4%로, 하락세 전망치(32.0%)보다 우세했다. 집값이 오를 것이라고 본 이유는 ‘전·월세 상승 부담으로 인한 매수 전환’(25.6%), ‘신규 공급물량 부족’(23.4%), ‘경기 회복 기대’(11.9%), ‘교통, 정비사업 등 개발 호재’(10.9%) 등이 꼽혔다.
토지주와 갈등, 보상 늦어지면 입주까지 오래 걸릴 수도
정부의 핵심 주택 공급 정책 중 하나인 3기 신도시 청약이 7월16일 시작된다. 지난 2018년 9월 3기 신도시 공급 계획을 발표한 지 2년 10개월 만에 처음으로 입주자를 모집한다. 주변 시세보다 수억원 저렴하게 아파트를 분양받을 기회인 데다가 신혼부부에게 배정된 물량이 많아 내 집 마련을 꿈꾸는 20~30대의 관심이 뜨거울 전망이다.
하지만 3기 신도시 토지 보상이 아직 마무리되지 않은 점이 변수로 꼽힌다. 일부 토지주들은 보상 협의 자체를 거부하며 버티고 있다. 보상 작업이 지연될수록 실제 입주까지 걸리는 기간이 늘어난다. 청약 후 당첨돼도 입주를 하염없이 기다리는 ‘희망 고문’이 벌어질 수 있다는 우려가 나온다.
●위례·성남 등 5곳서 청약 시작
정부는 2021년 안에 3만여 가구, 2022년까지 약 6만2000가구의 청약을 준비하고 있다. 첫 번째 물량인 4333가구가 7월16일 모집 공고를 내고, 7월 말부터 청약을 받는다. 1차 청약 지역은 인천계양, 성남복정1, 의왕청계2, 남양주진접2, 위례 등 5곳이다. 이 중 인천계양은 3기 신도시이고, 나머지는 중소 규모 공공 택지다.
청약 물량은 3~4인 가구가 살기에 적당한 전용면적 51~74㎡로 구성된다. 분양가도 주변 시세보다 저렴한 편이다. 인천계양의 전용 59㎡ 분양가는 3억5000만~3억7000만원 수준으로 책정될 전망이다. 인근의 입주 10년 차 아파트 ‘계양한양수자인’ 59㎡의 최근 호가(呼價)는 5억원대 초반이다. 성남복정1에 공급되는 전용 59㎡는 분양가가 6억8000만~7억원으로, 인근 ‘산성역포레스티아’의 같은 면적 최고 실거래가(11억4000만원)보다 4억원 이상 저렴하다.
1차 청약 이후로도 10월(9100가구), 11월(4000가구), 12월(1만2700가구) 등 연내 3차례의 청약이 더 진행된다. 남양주왕숙, 하남교산, 고양창릉 등 3기 신도시와 인천검단, 파주운정 등 2기 신도시 지역도 있다.
청약에서 눈여겨봐야 할 부분은 신혼부부를 위한 물량이 많다는 점이다. 올해 공급 물량 중 1만4000가구가 신혼부부에게 우선 공급권이 주어지는 ‘신혼희망타운’이고, 나머지 1만6200가구 중에서도 30%가 신혼부부에게 특별공급 형태로 배정됐다. 신혼희망타운과 특별공급을 더하면 전체 물량의 62%(1만8860가구)가 신혼부부에게 돌아간다.
●지지부진한 토지 보상은 난제
정부는 3기 신도시 청약부터 2년 뒤에 본 청약을 시행하고, 2025년부터 차례로 입주한다는 계획을 세웠다. 하지만 부동산 업계에서는 “신도시 예정 지역의 토지 보상이 순탄치 않다”면서 “입주 일정이 수년 밀리면서 ‘청약 난민’이 생겨날 가능성이 있다”는 관측이 나온다.
당초 정부는 청약 전에 토지 보상을 끝낸다는 방침이었다. 하지만 3기 신도시 중 토지 보상을 마무리한 곳은 한 곳도 없다. 가장 속도가 빠른 하남교산도 전체 사업 부지 중 20%에 대한 보상 여부를 결론짓지 못했고, 당장 며칠 뒤에 청약을 진행하는 인천계양은 보상률이 60%에 그치고 있다. 남양주 왕숙 등 일부 지역에선 토지주들이 현장 조사를 거부하며 버티고 있다. 토지 보상금이 주변 시세에 비해 지나치게 낮고, 보상 과정에서 내야 하는 세금 부담도 크다는 게 이유다.
토지 보상에 필요한 조사는 서류만으로 가능하지만, 건물·비닐하우스·축사 같은 지장물(사업 시행에 방해되는 시설물) 조사는 실제 현장을 확인해야 한다. 토지주의 협조가 없으면 무한정 늦어질 수도 있다는 것이다. 인천계양의 지장물 보상률은 19%로 토지 보상률의 3분의 1도 안 된다. 과거 예약제를 도입했던 보금자리주택과 같은 실패가 반복될 수 있다는 우려도 나온다. 2012년 12월 예약을 받은 경기도 하남 ‘감일스윗시티’ B1구역은 작년 7월에야 본 청약을 진행했다.
전세난 가중시키는 사전청약…남양주 전셋값 1년새 40% 급등
본청약까지 거주요건 채워야돼…수요 늘어 상승세 지속될 듯
수도권 아파트 전셋값이 가파르게 오르고 있다. 이러한 상황에서 3기 신도시 등 수도권 공공 택지에서 사전 청약이 시작되면 전세난이 가중될 수 있다는 우려가 나온다. 사전청약 시 해당 지역에 거주해야 하고, 지역별로 다른 의무 거주 기간(최장 2년)을 채워야 해서 수요자들은 계속 전세 시장에 머물러야 한다. 또 사전 청약에 당첨돼도 입주 때까지 무주택자 신분을 유지해야 하기 때문에 전세 수요는 계속 늘어날 수밖에 없다. 반면 주택임대차법 개정 여파로 공급은 수요에 못 미쳐 전셋값 상승을 부추긴다는 지적이다.
7월8일 한국부동산원에 따르면, 7월 첫째 주 수도권 아파트 전세 가격은 0.23% 올라 1주일 전(0.2%)보다 상승 폭이 커졌다. 경기도는 1주일 새 0.26%, 인천은 0.41% 올랐다. 올해 1월부터 수도권 아파트 전셋값은 4.54% 올라 지난해 같은 기간 누적 상승률(2.74%)을 크게 웃돌고 있다.
특히 3기 신도시 예정 지역에서 전셋값 불안이 두드러진다. KB국민은행 조사에 따르면, 3기 신도시 중 선호도 1위로 꼽히는 교산 지구가 들어서는 하남시의 3.3㎡당 아파트 전셋값은 2020년 6월 1327만원에서 2021년 6월엔 1862만원으로 40% 올랐다. 같은 기간 왕숙 지구가 있는 남양주시는 854만원에서 1219만원으로 43%, 창릉 지구가 있는 고양시도 1026만원에서 1348만원으로 31% 상승했다. 전세값 불안은 아파트값 상승으로 이어진다.
한국부동산원 조사에서 지난 주(7월4~10일) 서울 아파트값 상승률은 1주일 전보다 0.03%포인트 증가한 0.15%를 기록했다. 2019년 ’12·16 대책' 발표 직전 이후 1년 반 만에 가장 높은 상승률이다. 수도권 아파트값은 3주째 0.35%씩 오르고 있다. 부동산원은 “전셋값 상승, 매물 감소 등의 영향으로 중저가 단지와 신축, 재건축 단지에서 모두 상승세가 이어지고 있다”고 분석했다.
한편 민간 통계보다 시장 상황을 제대로 반영하지 못한다는 비판을 받던 부동산원은 이번 주(7월12~18일) 조사부터 신규 표본을 활용한 조사를 진행했다고 밝혔다. 주간 아파트 조사 표본은 종전 9400개에서 3만2000개로 늘었다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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