과거 금리 인상기 집값 상승…고점서 ‘빚투’ 금물
2005~2008년, 2010~2012년 등 기준금리 인상 때 아파트값 상승
한국은행의 기준금리 인상이 코앞으로 다가오면서 부동산시장이 바짝 긴장하고 있다. 부동산시장의 대호황이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 풀린 과잉 유동성이 큰 요인이기 때문이다. 요즘 부동산을 매입할 때 대출의존도가 높고 변동금리가 대출의 70%가량을 차지해 금리 동향에 민감할 수밖에 없다. 다만 금리가 인상될 테니 집값은 이제 빠질 일만 남았다는 극단적인 단순 도식은 위험하다. 금리 변수가 매우 중요한 것은 사실이지만, 다른 변수도 고려하는 종합적인 시각이 필요하다는 얘기다.
2022년 말 기준금리 1.25% 전망 우세 현재 우리나라 기준금리는 연(年) 0.5%로 사상 최저치를 유지하고 있다. 금리는 한 나라의 경제 펀드멘탈을 반영한다. 한국은행은 최근 2021년 경제성장률 전망치를 기존 3%에서 1%포인트나 높인 4%로 상향 조정했다. 실물경제가 좋아지고 있기 때문이다.
실물경기 호전에 힘입어 하반기 이후 금리 인상은 본격화될 전망이다. 글로벌 신용평가사 스탠더드앤푸어스(S&P)는 한국은행이 연말부터 기준금리를 인상해 2022년 말까지 연 1.25%까지 올릴 것으로 전망했다. 노무라증권도 한국은행이 빠르면 8월 기준금리 인상을 시작해 내년까지 금리를 연 1.25%로 올릴 것으로 예상했다. 금융기관의 예상을 종합하면 내년 말께 코로나19 팬데믹(대유행) 이전 수준(1.25%)으로 기준금리를 되돌린다는 얘기다. 한마디로 ‘금리 정상화’이다.
이론적으로 부동산시장과 금리는 반비례 관계이다. 금리가 오르면 금융비용이 늘어나고 투자수익률이 떨어진다. 한국은행이 국회 정무위원회 소속 윤두현 의원(국민의힘·경산시)에게 제출한 자료에 따르면 주택담보·신용 등 개인 대출 금리가 연 1%포인트 오르면 이자는 총 11조8000억원 증가한다. 특히 청년층 비중이 높은 소득 2분위(하위 20~40%)와 3분위(하위 40~60%) 이자 증가액은 각각 1조1000억원과 2조원에 이른다. 다른 변수를 제외하고 금리만 고려할 경우 금리 인상은 부동산 가격의 하락요인으로 작용한다. 한국은행이 최근 “금융 불균형이 누증된 상황에서 대내외 충격 시 부채 축소(디레버리징)가 발생하면서 주택가격이 큰 폭으로 하락할 수 있다”고 경고하고 나선 것도 이 때문이다.
●과잉 유동성, 부동산 고평가 국면…금리 오르면 적잖은 부담 될 수도
그런데 금리 인상에 따른 파장은 상품마다 다를 수 있다. 금리 민감도가 높은 재건축·재개발이나 대출 지렛대를 많이 이용하는 투자용 부동산에 상대적으로 더 많은 영향이 예상된다. 금리 인상은 초고가 주택뿐만 아니라 중소형·중저가 아파트에도 영향을 미쳐 수요가 둔화될 수 있다. 신혼부부 등 실수요자들도 과거와는 달리 ‘영끌’하는 경우가 많아서다. 시중금리와 비교우위를 통해 구입여부를 결정하는 구분상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 수요 감소 등 영향이 불가피하다. 대출의존도가 낮은 토지시장은 금리 인상에 따른 영향은 미미할 것으로 보인다. 한편으로 상품을 떠나 단기간에 많이 올라 투기적 거품이 형성되면 금리 상승에 취약하다. 산이 높으면 골이 깊은 법이다.
국토연구원은 금리가 약 1%포인트 오를 때 수도권 주택가격은 연간 약 0.7%포인트 하락할 것으로 내다봤다. 하지만 금리 변수 하나 만으로 집값을 예단하는 단순 도식은 위험하다. 과거 금리 인상기에도 집값은 되레 올랐기 때문이다. 금리는 부동산 가격에 미치는 하나의 변수에 불과하다는 것을 보여준다. 현대경제연구원에 따르면 과거 1차 금리 인상기(2005년 10월~2008년 9월)에 한국은행이 무려 8번 기준금리를 올렸다. 같은 기간 전국 아파트값은 KB 시계열 기준 20.99% 상승했다. 2차 금리 인상기(2010년 7월~2012년 6월)에도 기준금리가 5차례 올랐지만 전국 아파트값은 12.08% 상승했다.
그렇다면 이번 금리 인상기에도 집값이 과거처럼 급등할까? 역사는 그대로 되풀이된다는 보장은 없다. 여러 상황을 고려하는 맥락적 사고가 필요하다. 주목할 만한 것은 이번 부동산 대호황에 넘치는 유동성이 적지 않은 영향을 미쳤다는 점이다. 코로나19 팬데믹으로 침체된 경기를 살리기 위해 푼 돈이 부동산시장으로 대거 유입된 것이다. 말하자면 부동산시장이 유례없는 유동성 세례를 받은 것이다. 한국은행에 따르면 광의의 시중 통화량인 M2는 4월 기준 3359조원으로 이 정부 들어 37%나 늘었다. 이 바람에 부동산 가격이 실물경기에 비해 부풀려져 있는 것은 사실이다. 따라서 금리 인상은 부동산시장에 적지 않은 부담이 될 수밖에 없다.
악재는 누적이 되어 임계점을 넘어설 때 시장에 큰 영향을 미친다. 그 시기는 아마도 2021년보다 2022년 이후 나타날 것으로 보인다. 올해는 금리 인상으로 부동산값이 곧바로 하락하기보다는 매수가 줄어들면서 거래가 둔화되는 양상이 나타날 수 있다. 한국건설산업연구원은 올해 하반기 전국 주택 매매가격이 1.5% 오를 것으로 전망했다. 올 연간 상승률 예상치는 5.5%이다. 말하자면 하반기 주택가격이 오르더라도 상반기보다 낮은 ‘상고하저’를 내다본 것이다. 기준 금리 인상 가능성 등 변수가 반영된 것으로 분석된다.
●보수적 자세로 고금리 대비해야
본격적인 기준금리 인상을 앞두고 있는 만큼 보수적인 자세가 필요하다. 지금 부동산시장이 고점인지는 알 수 없고 세월이 지난 뒤 사후적으로 파악이 가능하다. 부동산가격은 오를 때는 예상보다 더 오르고, 내릴 때는 더 하락하는 경향이 있다. 다만 확률적으로 볼 때 지금 분명한 것은 ‘고평가’ 혹은 ‘과매수’ 국면이라는 점이다. 적어도 부동산 가격은 고점에 근접하고 있다고 판단된다.
최근 1~2년간 집값은 수도권이나 지방 구분이 없이 올랐다. 과잉유동성으로 지역에 관계없이 주택가격이 급등하는 동조화 현상이 나타나고 있기 때문이다. 수도권 집값이 하락하면 지방도 함께 떨어질 수 있다는 의미다.
소득 대비 주택가격 상승률 가팔라
금리 인상 악재보다 장기 상승에 따른 피로감이 더 우려된다. 많이 오른 것이 최대의 악재인 셈이다. KB국민은행에 따르면 서울과 수도권 아파트 가격은 올해 8년째 상승이다. 서울 아파트 담보대출을 기준으로 소득 대비 주택가격(PIR)은 올 1분기 12.7배로 이번 상승 사이클이 시작된 2014년 1분기 7.5배에 비해 크게 올랐다.
소득 대비 집값이 그만큼 가팔랐다는 얘기다. 요컨대 올 하반기에는 유동성 장세가 거의 막바지에 이를 수 있다는 점도 고려해야 한다. “(유동성을 뜻하는) 밀물이 들어오면 크든 작든 모든 배들이 뜬다”는 말이 있다. 하지만 물이 빠지면 배들이 움직일 수 없을 것이다. 즉 유동성 장세가 마무리된 뒤를 고려해야 한다는 것이다. 그래서 단기 급등지역에서 추격 매수하는 일은 금물이다.
●대출 비중 집값의 40% 안 넘게
한때 빚을 갚는 게 돈을 버는 것이라는 ‘빚테크’라는 말이 있었다. 요즘 말로 바꾸면 ‘영끌 빚투’다. 부동산 대세 상승기에는 빚테크도 유효한 방법으로 칭송될 수 있다. 하지만 지금은 조심해야 한다. 대출을 내더라도 집값의 40%를 넘지 않는 것이 좋다. 위험을 낮추는 방법으로 매입가를 낮추는 것도 고려해볼 만하다. “싸게 사면 모든 게 용서된다”는 우스갯소리도 있다. 법원 경매나, 공매, 주변 시세보다 싼 신규 분양 쪽으로 관심을 갖는 것도 좋을 것 같다.
골드만삭스 “美 테이퍼링 빠르면 11월, 금리 인상 2024년 이전 예상”
‘테이퍼링 시행은 11~12월, 금리 인상은 2024년 이전 예상.’
글로벌 투자은행 골드만삭스가 7월8일(현지시간) 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 전날 공개한 6월 연방공개시장위원회(FOMC) 의사록을 분석한 결과이다. 골드만삭스는 분석보고서를 통해 “의사록 내용을 살펴본 결과 테이퍼링(tapering: 연준이 양적완화 정책의 규모를 점진적으로 축소해나가는 것) 시행은 12월이 될 것으로 본다.
이보다 빠른 11월에도 단행될 가능성이 있다”고 내다봤다. 하지만 금리 인상 시점과 관련해선 “2024년 이전에 기준금리를 인상할 가능성은 현재로선 절반을 조금 넘는다”며 “2022~2023년 경제성장률과 물가전망은 FOMC 전망치의 중간값을 벌써 밑돌기 시작했다”고 설명했다. 6월 FOMC 참석자 다수는 “경제 상황을 평가하고 자산 매입 계획 변경을 발표하는 데 있어 인내심을 가져야 한다”고 발언했다.
테이퍼링 논의는 하되, 물가와 고용을 비롯한 경제 기초 여건은 여전히 부족한 점이 많으니 조바심을 낼 필요가 없다는 얘기다. 특히 테이퍼링 대상과 관련해 국채와 주택저당증권(MBS) 가운데 부동산시장의 과열을 고려해 MBS 매입 중단이 우선돼야 한다는 입장도 있었지만, 대다수 위원들은 우선순위를 결정하지 못한 것으로 알려졌다.
이 때문에 골드만삭스를 비롯해 월스트리트에선 본격적인 금리 인상 시점이 시장의 예상만큼 이르지 않을 것으로 보고 있다. FOMC는 관행적으로 1년에 8차례 열리며, Fed 당국자 19명(1명 공석) 중 12명이 참석해 통화정책을 결정한다.
한국부동산신문 수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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