<守岩칼럼>
부동산 대책은 ‘오락가락’…대선공약은 ‘중구난방’
당·정, 규제 부작용에 시장 불신…여야 대선주자들 ‘해법’ 쏟아내
문재인정부가 부동산 시장 안정을 목표로 2·4 공급대책을 발표한 지 반년이 지났으나 마땅한 후속 조치를 내놓지 못하고 있다. 2022년 대선과 지방선거에서 부동산 문제가 주요 쟁점으로 부상할 것이 확실시된다. 하지만 국정운영을 책임진 정부·여당은 정책 주도권을 쥐지 못한 채 우왕좌왕하고 있다. 여기에 대선 주자들도 부동산 해법이라며 ‘투기 차단 과세’와 ‘토지 공개념’ 구체화를 위한 각종 공약을 쏟아내고 있지만, 오히려 시장 혼란만 가중하고 있다는 지적이 나온다.
정치권 등에 따르면 더불어민주당은 4·7 재보궐선거 패배 이후 부동산특별위원회를 가동해 임대사업자 세제 혜택 폐지, 다주택자 장기보유특별공제 축소 등 추가 규제를 의욕적으로 내놨으나 성과로 연결되지는 않고 있다. 특히 지난 5월 폐지 쪽으로 가닥을 잡았던 등록임대사업자 제도를 원점 재검토로 되돌렸고, 지난 7월에는 2020년 6·17 대책에 포함됐던 ‘재건축 실거주 2년 의무’를 백지화하는 등 오락가락 행보로 시장의 신뢰를 잃고 있다.
한국부동산원에 따르면 7월 넷째주 전국 아파트 가격은 0.27%, 수도권은 0.36% 올라 전주 상승 폭을 유지했다. 전국 아파트값은 2019년 9월 셋째주, 서울 아파트값은 2020년 6월 둘째 주부터 상승세가 지속되고 있다. 아파트 전셋값도 전국과 서울 기준 모두 거의 2년째 상승세가 꺾이지 않는 상황이다. 정부는 최근 부동산 가격 하락 가능성을 언급하며 ‘집을 사지 마라’는 경고 메시지만 반복할 뿐 추가적인 대책은 내놓지 못하고 있다.
지방 아파트, 분양가상한제 ‘풍선효과’…서울·수도권 규제 묶이자 ‘반사이익’
민간택지 분양가 상한제가 부활한 지 1년이 지난 가운데 서울·수도권 대신 지방 아파트의 분양가격이 급등하고 있다. 정부가 집값 안정을 위해 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶자, 규제를 피한 지방 신규 아파트가 반사이익을 봤다는 해석이 나온다. 8월3일 주택도시보증공사(HUG)의 ‘민간 아파트 분양가격 동향’ 자료에 따르면, 6월말 기준 전국 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 1370만4900원으로, 2020년 같은 기간과 비교해 11.18% 상승했다.지역별로 보면, 지방이 가파른 상승세를 나타냈다.
수도권의 경우 평균 분양가가 3.3㎡당 1927만5300원으로 1년 전과 비교해 3.61% 상승했다. 서울(2914만2000원)로 한정해도 상승률은 5.75%에 그쳤다. 반면 광역시를 제외한 기타 지방은 3.3㎡당 평균 분양가가 1144만1100원을 기록해 1년 새 19.23% 급등했다. 분양업계에서는 분양가 상한제로 수도권과 지방 간 온도차가 벌어진 것으로 보고 있다. 수도권 대부분 지역이 투기과열지구로 묶여 민간 아파트에도 분양가상한제가 적용되면서 분양가 상승이 덜했던 반면, 지방은 이 규제에서 비켜나면서 분양가가 크게 오른 것으로 보고 있다.
분양가 상한제 여파로 서울에서는 신규 분양 건수가 급감하며 청약경쟁률이 치솟고 있지만, 지방 일부 지역에서는 고분양가 논란이 일며 미분양을 기록하는 단지도 나타나고 있다.한국부동산원 청약홈에 따르면, 올 상반기 서울의 아파트 신규 분양 물량은 1073가구로 집계됐는데 지난해 상반기(1811가구)의 절반을 겨우 웃도는 수준이다. 반면 서울 아파트 청약경쟁률은 지난해 상반기 62.55대 1에서 올해 124.25대 1로 치솟았다.
분양가 상한제로 기대수익이 줄어들자, 재건축 조합이나 건설사가 분양과 관련한 일정을 연기하면서 신규 물량이 감소한 영향이다. 내집 마련 실수요자뿐만 아니라 여윳돈을 가진 투자자들이 많은 관심을 보이는 아파트가 ‘분양가상한제’를 적용받는 지방 공공택지 분양아파트다. 업계에 따르면 정부의 고강도 부동산 규제가 이어지고 있는 상황에서도 집값 상승이 계속되면서 분양가상한제가 적용되는 지방의 공공택지 분양아파트가 주목 받고 있다. 분양가상한제는 분양가를 ‘택지비+건축비’ 범위에서 정하는 제도다. 대부분의 분양가상한제 적용 주택은 주변 시세보다 매우 저렴한 수준에서 분양가가 책정되고, 분양받는 즉시 적잖은 시세 차익을 기대할 수 있다.
이 때문에 ‘로또’로도 불린다. 여기에 정부 규제가 집중되는 수도권이 아닌 지역이라면 투자에 따른 자금조달 부담이 상대적으로 가벼워 생애 첫 주택을 마련하려는 실수요자는 물론 투자자들에게도 기회로 작용한다.
토지공개념·투기차단 과세 공약…여야 대선주자들 잇달아 쏟아내
여야 대권 주자도 앞다퉈 부동산 공약을 쏟아내고 있다. 민주당 이재명 경선후보는 8월3일 기본주택 공약을 발표하고 “토지거래세를 줄이고, 0.17%에 불과한 실효보유세를 1% 선까지 점차 늘려야 한다”며 투기 차단 목적의 교정과세인 ‘기본소득토지세’(국토보유세) 도입 구상을 제시했다. 이 후보는 또 비필수 부동산에 대한 강력한 수요억제, 각종 부동산 전담기구 설치 등 전반적인 부동산 정책 구상을 드러내면서 고공행진 중인 집값을 반드시 잡겠다는 의지를 드러냈다.
이낙연 후보는 지난 7월 택지소유상한법 등 토지독점규제 3법을 입법화하겠다고 밝혀 논란이 일었다. 택지소유상한법은 개인이 서울이나 광역시 지역 택지를 최대 1320㎡(약 400평)까지만 소유할 수 있도록 제한했다. 당장 “국민의 재산권을 침해하는 입법”이라는 비판이 나왔다. 국회 입법예고 시스템에는 “재산권은 헌법이 보장하는 권리”라는 반대 글이 게시되는 등 1만3000여건이 넘는 비판 의견이 올라왔다. 추미애 후보는 7월23일 ‘지대 개혁’을 1호 공약으로 발표하며 “국토보유세를 걷어 전 국민에 ‘사회적 배당금’을 지급하겠다”고 말했다.
야권 주자도 예외는 아니다. 윤석열 전 검찰총장은 최근 언론 인터뷰 등에서 “(정부가) 국민을 임차인으로 자꾸 만들려고 한다”면서 양도소득세 완화로 부동산 거래를 활성화해야 한다는 의견을 내놨다. 원희룡 전 제주지사는 신혼부부 생애 첫 주택 구매 시 정부가 50% 공동투자, 양도세 문재인정부 이전으로 수정, 임대차3법 폐지 등을 공약으로 내놨다.
무엇보다 정부가 정책의 신뢰성을 상실해 시장을 컨트롤할 힘을 잃었다는 점이 가장 큰 문제이다. 정책 당국도 임대차법이나 다주택자 규제, 재건축 규제 등에서 정책을 전환하지 않고 시장 안정의 물꼬를 트려고 하지만 이는 난망하다. 부동산 격언에 시장은 정책을 거슬려선 안된다는 말이 있다. 그러나 이제 더 이상 정책이 시장을 거슬러 역주행해선 안된다. 자업자득(自業自得)의 결과라 할 수 있다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com |
