"집값, 추석 후에도 오른다"…전국적 '불장' 예고
"향후 몇 년 간 집값 하락 어렵다"…강남보다 강북·수도권 '강세'
정부가 집값 고점을 경고한 데 이어 금리인상, 대출규제 등의 유동성 축소에 들어가면서 주택시장에 변수가 확대됐다. 주요 지역을 중심으로 신고가 거래는 이어지고 있지만 집값상승의 피로감이 쌓인 데다 금융 규제가 한층 강화될 전망이어서 조정장을 예상하는 분위기도 커졌다. 부동산 전문가들의 심층 설문을 통해 추석 이후 매매 및 전·월세 시장을 전망해보고 시장 안정화를 위한 방안 등이 무엇인지 살펴본다.
부동산 전문가들은 추석 후에도 집값이 상승을 지속할 것으로 내다봤다. 서울 등수요자가 원하는 곳에 주택공급이 부족한 데다, 전세난 지속·교통호재 등으로 주택 구매수요가 여전히 많기 때문이다. 집값 상승세는 서울, 수도권, 지방을 가리지 않고 전국적으로 나타날 것으로 예상됐다. 특히 강남보다 강북, 수도권이 상대적으로 강세일 것이라는 분석이다. 다만 대외적으로 큰 변수가 없다면 2024~2025년 3기 신도시 입주가 현실화된 후 집값이 꺾일 수 있다는 의견도 있었다.
●"향후 몇년간 집값 하락 어렵다"…강남보다 강북·수도권 '강세'
9월19일 부동산업계에 따르면 전문가 대다수는 추석 후에도 집값이 오를 것이라고 입을 모았다. 추석 이후 뿐만 아니라 향후 수년간 집값이 안정될 가능성이 낮다는 시각이 지배적이다.
이상우 인베이드투자자문 대표는 "부동산시장 환경이 바뀐 게 없어서 올 하반기에도 상반기만큼 집값이 오를 것"이라며 "지난 1~8월 누적 기준 서울 집값은 전년 대비(對比) 12.9% 상승했다"고 설명했다.
이 대표는 임대차3법 여파로 전세물량 부족이 지속되는 것도 추석 이후 집값 상승에 일조할 것으로 내다봤다. 전셋값이 오르면 매맷값도 덩달아 오르게 되기 때문이다.
특히 지금은 계약갱신청구권으로 전세가격을 인위적으로 눌러놓았지만 시간이 지나 만기가 되면 결국 전셋값이 폭등할 것이라는 관측이다. 그는 "추석 이후 전세시장 상황은 더욱 심각해질 것"이라며 "계약갱신청구권을 쓴 사람이 있어서 지금은 전셋값이 양분화됐지만 나중에는 저렴했던 전셋값이 급격히 오를 가능성이 크다"고 내다봤다.
이와 같은 집값 상승세는 서울, 수도권, 지방을 가리지 않고 전국적으로 나타날 것이라는 분석이다. 강남보다 강북, 수도권이 상대적으로 강세일 것으로 관측됐다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "서울과 수도권, 지방이 동조화되는 현상이 지속될 것"이라며 "지역적으로 탈(脫)서울 내집마련 수요가 지속될 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "고가주택이 밀집한 강남보다 강북, 수도권이 상대적으로 강세를 보일 것"이라고 덧붙였다. 임병철 부동산114 리서치팀장은 "현재 수도권 집값은 중저가 아파트가 몰린 서울·경기 외곽과 인천이 가격 상승을 주도하고 있다"며 "이들 지역은 상대적으로 집값이 저렴하고 6억원 이하 아파트가 상당히 많아 기존 전세보증금에 대출을 조금 받으면 내 집 마련이 가능한 곳들"이라고 말했다.
●서울 주택공급 갈수록 '부족'…GTX 등 교통·개발호재 '본격화'
입주물량은 부족한 반면 개발호재는 많다는 점도 집값을 밀어올릴 요소이다. 정부가 3기 신도시 사전청약에 나서고 있지만 서울 물량은 턱없이 부족하다는 지적이다.
부동산114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 2021년(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다. 2020년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한다. 2021년 예정됐던 서울 아파트 공급 4만2400가구 중 절반 가량(2만2900가구)도 연내 분양이 불투명하다.
서울 강남권 주요 단지들은 일제히 분양이 미뤄졌다. 서초구 신반포15차 재건축인 '래미안원펜타스'(총 641가구)와 송파구 '잠실진주재건축'(총 2636가구)은 당초 올 하반기에 분양할 것으로 예상됐지만 지금은 둘다 내년으로 연기됐다. 서초구 신반포4지구 재건축인 '신반포 메이플자이'(총 3307가구)도 2022년 중순쯤에야 분양이 가능할 것으로 보인다.
초대형 단지인 강동구 둔촌주공(1만2032가구)도 연내 분양이 불확실하다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "적어도 향후 몇 년간은 집값이 꺾이지 않을 것"이라며 "입주 가능한 실물주택이 대량으로 단기에 공급되는 것이 어렵다"고 말했다.
반면 교통 등 개발호재 현실화는 본격화되고 있다. 앞서 국토교통부는 수도권 광역급행철도(GTX)-A·B·C노선과 신분당선 등 광역 거점 철도건설 사업 예산을 올해 1조2143억원에서 내년 1조8597억원으로 늘렸다.
노선별로 보면 ▲GTX-A(파주~삼성~동탄) 4609억원 ▲GTX-B(송도~마석) 803억원 ▲GTX-C(덕정~수원) 1030억원이 배정됐다.
또한 광역 간선급행버스체계(BRT) 구축 예산도 2021년 141억원에서 2022년 156억원으로 확대했다. 경기 성남, 공주~세종, 제주 등에 광역 BRT 신규 노선을 구축하기 위해서다.
간선 교통망 사업비도 확보했다. 지역 경제거점을 철도·도로·항공 등 주요 교통망으로 촘촘히 연결하고 지방 광역권 메가시티를 지원하기 위해서다. 서울~세종 고속도로(6706억원), 서해선 복선전철(3195억원), 울릉공항 건설(1140억원) 등의 계획 수립비, 공사비 등을 편성했다.
이처럼 교통·개발호재가 현실화되는 지역은 집값이 자극을 받을 가능성이 크다. 이 연구원은 "이번 정부에서 시작한 GTX, 신도시 개발, 노후도심 개발 등 호재들은 내년에 정부가 바뀌더라도 쉽게 취소하기 어렵다"고 말했다.
임 팀장은 "현재 3기 신도시 개발과 GTX 노선 등 광역교통망 개선이 본격화되면서 경기 남부와 북부, 인천 지역이 지속적으로 주목받고 있다"며 "GTX를 타면 수도권 외곽에서 서울 도심까지 30분 만에 주파할 수 있어 금리 상승기에도 (GTX 호재지역에) 수요가 꾸준히 유입될 가능성이 높다"고 말했다.
●"3기 신도시 입주, 집값 하락 촉매제"…금리인상 우려 제한적
반면 2024~2025년 '3기 신도시 입주'를 기점으로 집값이 꺾일 가능성을 내다본 전문가도 있다. 물론 이 경우 코로나19나 글로벌 경제상황과 같은 대외변수가 없어야 한다는 전제가 깔린다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "큰 글로벌 외생변수가 없다는 전제 하에 오는 2024~2025년 3기 신도시 입주가 현실화되는 시점을 (집값 상승세가 꺾이는 시기로) 고려하고 있다"고 했다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "3기 신도시 공급이 본격적으로 이뤄지는 오는 2025년까지 상승과 하락을 반복하며 상승기조를 이어갈 것"이라며 "물론 세계경제, 국내경제 상황, 코로나사태 등의 변수에 따라 영향을 받을 것"이라고 내다봤다.주요 대외변수 중 하나인 미국 테이퍼링(자산매입 축소)에 대해선 과도하게 우려할 필요 없다는 지적이 나온다. 최근 미국 잭슨홀 회의에서 제롬 파월 미국 연방준비제도(연준) 의장이 "테이퍼링 시기와 금리인상 시기는 별개"라고 선을 그었기 때문이다.
미국이 금리를 올리지 않는데 한국만 연이어 금리를 올리기는 쉽지 않다. 이에 따라 금리 인상이 부동산시장에 미칠 영향도 한정적일 것이라는 의견이다. 이 연구원은 "시장은 파월 의장의 발언을 근거로 미국 금리인상이 내년 2분기에 실시되거나 다시 논의될 것으로 판단한다"며 "이 때문에 '금리가 연이어 오를 것이니 주의해야 하며, 부동산 가격 하락 여지가 있으니 무리해서 주택을 구입할 필요가 없다'는 주장은 설득력이 약하다"고 말했다.
추석 후 부동산시장-돈줄 죄기, 불장 기세 못 꺾어…규제 완화 여부 주목해야
추석 후 주택시장의 ‘불장’ 기세는 꺾일까. 서울 아파트값의 과거 통계를 보면 대부분 꺾였다. 국민은행에 따르면 집값 조사를 시작한 1986년 이후 2020년까지 35년간 집값이 7~9월 상승한 해는 28번 있었다. 이 중 10~12월 상승폭이 7~9월보다 줄어든 해는 23차례였다. 8번은 하락세로 돌아섰다.
가장 극적인 반전의 해는 월드컵을 개최했고 2000년 이후 주택시장이 가장 뜨거웠던 2002년이다. 그해 7~9월 11.7% 뛰다 9~12월 0.5% 내렸다. 2002년 추석도 2021년과 같은 날짜인 9월21일이었다. 외환위기와 금융위기가 각각 닥친 1997년과 2008년에도 추석 전후로 집값 행보가 오르막에서 내리막으로 바뀌었다.
반면 추석 이후 기세가 더욱 거세진 해는 2002년 이후 최고의 집값 상승률을 나타냈고 ‘버블’(거품) 논란이 있었던 2006년이다. 10~12월 상승률만 12.5%로 7~9월(1.4%)의 10배가 넘었다. 문재인 정부 들어 4번의 추석을 지냈는데, 2019년 한 번만 상승률이 올라갔고 나머지는 추석 전보다 내려갔다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “추석 이후에는 계절적으로 가을 이사철이 마무리되고 이 무렵 집값 상승세를 잡기 위한 정부 규제책이 많이 나왔다”고 말했다.
실제로 집값 몸살을 앓은 정부마다 가을 즈음 고강도 대책을 내놨다. 주요 대책이 발표된 시기가 노태우 정부 1988년 8월 10일, 김영삼 정부 1993년 8월 12일, 김대중 정부 2002년 9월 4일, 노무현 정부 2003년 10월 29일과 2005년 8월 31일, 문재인 정부 2017년 8월 2일과 2018년 9월 13일이다. 외환위기와 금융위기가 터진 시점도 가을이었다.
2021년 수직 상승하고 있는 집값에 추석 이후 불확실성의 안개가 끼었다. 상승세 발목을 잡는 요인과 더욱 키우는 요인의 줄다리기가 예상된다. 우선 집값 ‘체력’이 한계에 다다른 징후가 나타나고 있다. 전국 아파트값 기준으로 2020년 같은 기간 대비 연간 상승률이 2021년 3월부터 8월까지 6개월째 2002년 이후 19년만의 최고치 행진을 이어오고 있다. 2021년 들어 8월까지 누적된 전국과 서울 아파트값 상승률 모두 2002년 이후 가장 높다.
집값 상승이 지역별로 돌만큼 돌았다. 서울 강남 등지부터 집값 상승이 더딘 지역에 이르기까지 웬만한 곳은 다 올랐다. 오히려 주택시장에서 ‘비주류’로 꼽히는 지역이 더 상승했다. 수도권에서는 서울(11.6%)보다 인천(21.8%) 상승률이 높다. 서울에서는 강남보다 강북이 더 올랐다. 올해 서울에서 가장 많이 오른 자치구는 노원구(18%)다. 다음이 도봉구(16.2%)다. 강남3구(강남·서초·송파구)는 8~10% 올랐다.
과거 인천과 강북 강세는 대개 집값 상승기 후반에 나타났다. 집값 급등으로 서울에서 주택 중간 가격이 가구 중간 소득의 18배가 넘어섰다. 1년 새 4배가 더 늘었다. 집을 살 구매력이 떨어졌다는 말이다. 여기에 정부가 돈줄을 죄고 있다. 한국은행이 지난달 말 기준금리를 15개월 만에 올렸다. 당시 이주열 총재가 ‘첫발’이라는 표현을 썼는데, 앞으로 더 오를 여지를 남겨둔 셈이다.
정부의 가계부채 증가 억제와 맞물려 대출 축소와 중단 등 대출이 막히다시피 했다. 코로나 19 이후 초저금리로 흘러넘치던 유동성이 줄어들게 됐다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 상승과 대출 제한으로 유동성이 제약을 받으면 집값 상승세의 추진력이 떨어질 것”이라고 말했다.
정부의 사전청약 확대도 주택 수요를 분산할 수 있다. 정부는 지난달 1차 4333가구를 분양해 21.7대 1의 경쟁률을 보인 사전청약을 당초 6만2000가구에서 16만3000가구로 늘릴 계획이다. 사전청약은 주택시장 큰 손으로 떠오른 30대를 겨냥해 특별공급·추첨제 확대 등으로 문턱을 낮춘다. 1차 사전청약 신청자(9만3000명) 중 30대가 절반이 넘었다.
하지만 기존 상승세가 지속하거나 더 거세질 가능성도 크다. 한 차례 금리 인상으로는 달아오를 대로 달아오른 시장 열기를 식히기에 턱없이 부족하다. 기준금리를 인상한 한국은행 금융통화위원회 회의에서도 금리 인상의 집값 상승 억제 효과에 대해 회의적인 시각이 적지 않았다. 과거 노무현 정부는 2년 10개월에 걸쳐 8차례 금리를 올렸는데 앞으로 추가 금리 인상에 내수 회복 등이 변수다.
사전청약 물량이 대부분 경기도에 위치해 핵심인 서울 주택 수요 분산의 한계로 지적된다. 지역우선공급제도 등으로 막상 서울에서 가져가는 물량이 많지 않기 때문이다. 1차 사전청약 당첨자 발표 결과 서울 거주자가 청약에선 38.2%를 차지했으나 당첨자 비율은 15%에 불과했다.
규제 완화 기대감도 있다. 1주택자 비과세 한도를 9억원에서 11억원으로 올리며 종부세가 완화됐고, 정부가 분양가 규제와 도시형생활주택·오피스텔 건축 기준을 조금 풀었다. 오세훈 서울시장이 나서서 재건축·재개발 규제 완화를 추진하고 있다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “정부가 주택 공급 확대에 주력하고 있어 수요 억제 규제는 없을 것”이라며 “공급 관련 제도 위주로 규제 완화가 예상된다”고 말했다.
본격적으로 펼쳐질 2022년 대선 후보 경쟁도 규제 완화 기대감을 높인다.
야당 주자들의 규제 완화 목소리가 높다. 여당 주자들이 세제 등 규제 강화를 주장하고 있지만 표심을 노리고 일부 규제 완화를 받아들일 수 있다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “집값 상승세 지속에 대한 우려와 기대가 뒤섞여 거래가 주춤한 가운데 당분간 상승 기조가 이어질 것”으로 내다봤다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “무주택자는 기회가 많은 사전청약에 주목하고, 분양을 기대할 수 없는 수요자는 기존 주택 매수에 신중할 필요가 있다”고 말했다.
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