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등록날짜 [ 2021년11월01일 09시31분 ]
2022년부터 총대출 2억 넘으면 ‘DSR 40%’ 규제…한도 대폭 줄 듯
내년 7월부턴 1억 넘으면 적용…제2금융권의 개인별 DSR 기준도 기존 60%에서 50%로 강화

2022년 1월부터 전 금융권의 총대출액이 2억 원을 초과하는 대출자는 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 40%’의 규제를 적용받게 된다. 이어 7월부터는 대출액이 1억 원 넘는 대출자로 규제가 확대된다. 제2금융권의 개인별 DSR 기준도 기존 60%에서 50%로 강화되고 DSR 계산 때 적용되는 대출 만기도 축소돼 대출 한도가 크게 줄어들 것으로 전망된다.

금융위원회는 10월26일 이 같은 내용의 ‘가계부채 관리강화 방안’을 발표했다. 2023년 7월까지 순차적으로 시행하기로 했던 개인별 DSR 규제를 대폭 앞당겨 시행하고, 대출 분할 상환을 유도하는 게 대책의 핵심이다. 전방위적 가계대출 조이기에도 대출 증가세가 잡히지 않자 이 같은 방안을 내놓은 것으로 풀이된다.DSR는 주택담보대출, 신용대출, 비주택담보대출 등 모든 대출의 원리금 상환액을 연(年)소득으로 나눈 값으로, 개인의 상환 능력에 맞게 빌려주는 관리 지표다.

2021년 7월부터 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받는 경우와 연소득과 관계없이 총1억 원을 초과해 신용대출을 받는 경우에 개인별 DSR 40% 규제가 적용되고 있다. 연간 원리금 상환액이 연소득의 40% 이상을 넘기지 않는 선에서만 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.

이번 대책에 따라 2022년 1월부터는 총 대출액이 2억 원을 초과하면, 7월부터는 총 대출액이 1억 원을 초과하면 예외 없이 은행권에서 개인별 DSR 40% 규제가 적용된다. 당초 계획보다 각각 6개월, 1년 씩 앞당긴 것이다. 현재 DSR를 계산할 때 각각 7년, 10년으로 일괄 적용되던 신용대출과 비주택담보대출의 대출만기도 2022년 1월부터는 각각 5년, 8년으로 2년씩 줄어든다. 갚아야 하는 기간이 줄어든 만큼 연간 원리금 산정 금액이 늘어나 추가로 받을 수 있는 대출 규모가 대폭 줄어들 것으로 전망된다.

제2금융권의 개인별 DSR 기준도 60%에서 50%로 강화된다. 은행권 대출에서 밀려난 대출 수요가 제2금융권으로 흘러들어오는 ‘풍선효과’를 막겠는다는 취지다. 다만 금융당국은 제2금융권 이용자의 특성이나 담보 성격 등이 은행권과 다르다고 보고 은행권에 비해 10%포인트 높은 기준을 적용하기로 했다. 또 제2금융권 가계대출에 대한 별도의 맞춤형 관리 방안도 마련됐다. 2022년부터 카드론이 DSR 산정에 새롭게 포함되고, 5개 이상 금융사에서 돈을 빌린 다중채무자의 카드론을 제한하는 가이드라인도 만든다.

2022년 7월부턴 지역농협, 수협 등 상호금융권의 예대율을 산정할 때 비조합원, 준조합원 대출이 많을수록 불리하도록 가중치를 두기로 했다. 최근 비조합원을 중심으로 늘어난 상호금융 가계대출증가세를 억제하겠다는 것이다.‘원리금 분할상환 대출’ 비율을 확대해 가계대출 건전성을 높일 계획이다. 일정 기간 이자만 내는 거치식 대출이나 일시 상환 위주의 대출이 계속되면 대출자의 소득감소, 외부 충격 등으로 인한 부실 위험이 커진다는 우려에서다.

다만 이같은 조치가 서민층 실수요자의 피해로 이어질 수 있다는 점을 고려해 실수요 우대 등 보완 대책을 함께 추진하기로 했다. 올 4분기(10월~12월) 전세대출을 총량 한도에서 제외하는 한편 대출 심사를 강화해 실수요자 위주로 자금이 공급될 방침이다. 또 중·저 신용자 대상 중금리 대출 규모를 올해 30조 원에서 2022년 32조 원, 2023년 35조 원으로 늘리고 서민금융상품 공급도 확대하기로 했다.

금융위는 이같은 대책에도 가계대출 증가세가 계속될 경우 더욱 강력한 규제 방안이 담긴 ‘플랜B’를 가동한다는 계획이다. 대출 증가세가 잡히지 않으면 은행권 40%, 비은행권 50%로 적용되는 DSR 규제 비율을 더 낮추고, 개인별 DSR 적용 대상도 추가로 확대할 계획이다.또 이번 대책에서 빠진 전세대출을 DSR에 포함하는 방안과 전세대출 보증 비율을 낮추는 방안도 검토하고 있다. 권대영 금융위 금융정책국장은 “플랜B는 기계적으로 어느 시점에 하겠다는 게 아니라 가계부채가 최대 잠재 위기인 만큼 이번 대책으로 관리가 안 될 때 추가로 시행할 수 있다는 점을 명확하게 밝히는 차원”이라고 설명했다.

     2022년 7월엔 대출 1억 넘으면 적용…더 가혹한 대출 한파 예고
차주별 DSR 규제 조기 시행…상환능력 범위 내 대출 관행 정책 차원…총 대출자 29.8% 금액기준 77.2% 해당

정부가 10월26일 발표한 가계부채 관리 강화방안에 따라 갚을 수 있는 능력 범위 내에서 대출이 이뤄지고, 대출금 상환도 보다 강화된다. 당초 상환능력의 지표가 되는 DSR 규제를 2년의 여유를 두고 단계적으로 강화하려던 것이 이번 강화방안을 통해 1년으로 줄었고, 제2금융권에 적용되는 DSR 기준도 강화된다. 실수요자와 서민층의 피해가 우려된다는 지적이 이어지며 올 4분기에 가계부채 총량 한도에서 전세대출을 제외하는 등 보완대책도 마련했지만, 강화된 규제가 앞당겨 시행되는 만큼 본격적인 대출 한파가 닥칠 전망이다.
 
  ●차주별 DSR 규제, 시행시기 앞당기고 제2금융권 확대
 
상환능력 범위 내의 대출 관행 정착 차원에서 우선 내년 1월 차주(대출자)별 DSR 2단계 규제가 시행된다. 1단계로 지난 7월부터 모든 규제지역에서 6억원을 초과하는 주택에 대한 주택담보대출 및 1억원을 초과하는 신용대출에 대해 시행된 차주별 DSR 40%(제2금융권 50%) 규제가, 내년 1월부터는 총대출액이 2억원을 넘어서는 차주에게 적용되는 셈이다. 6개월 뒤인 내년 7월에는 총대출액이 1억원이 넘는 차주로 적용이 확대된다.
 
금융위는 전체 대출자 중 총대출액 2억원이 넘는 대출자(2단계)는 13.2%, 금액 기준 51.8%에 달할 것으로 예상했다. 총대출액 1억원을 초과하는 차주(3단계)는 29.8%, 금액 기준으로는 77.2%가 해당한다. ‘대출 풍선효과’를 차단하기 위해 제2금융권에 적용되는 차주별 DSR 비율은 기존 60%에서 50%로 깎인다. 당초 은행권과 동일한 40%가 될 것이라는 전망도 나왔다. 하지만 대출취급 유형과 비중이 다르고 차주 및 담보, 소득 증빙 등 차이가 크다는 측면에서 50%로 설정됐다.



제2금융권에 대해 개인별 DSR뿐 아니라 금융회사별 평균 DSR 규제도 강화된다. 현재 보험, 카드, 저축은행, 상호금융 등 각 업권의 평균 DSR 규제는 70∼160%인데, 2022년부터 50∼110%로 강화된다. 제2금융권의 대출 규제를 강화하기 위해 2022년 1월부터 카드론도 차주별 DSR 대상에 포함된다. 현재 카드론의 만기는 짧게는 몇 달에서 길게는 2∼3년으로 운영되는데, 1년 단위가 가장 많다. 중도상환수수료도 없어 영세자영업자와 중·저신용자의 ‘급전’ 조달통로로 주로 활용된다. 만기가 짧은 만큼 DSR에 미치는 영향도 강력해 카드론으로 몇천만원을 빌리게 되면 다른 대출이 아예 막힐 수 있다.
 
DSR를 계산할 때 적용되는 대출 만기도 축소된다. DSR 계산 시 적용하는 만기를 대출별 평균 만기로 조정한다. 이에 따라 신용대출의 경우 7년에서 5년으로, 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 만기가 줄어든다. 대출 만기가 축소되면 연간 원리금 상환 부담이 늘어나기 때문에 그만큼 대출 한도도 더 줄어든다.
 
 ●4분기 전세대출 제외·신용대출 연소득 1배 제한도 일시 예외 등 서민·실수요자 보호 방안 담았지만…

이번 방안에는 서민이나 실수요자의 피해를 최소화하기 위한 보완책도 담겼다. 앞서 실수요자에게 전세대출을 원활히 공급하기 위해 올해 4분기에 취급된 전세대출은 총량 관리 한도(증가율 6%대)에서 제외하기로 한 바 있다. 다만 서민층 실수요자 위주로 자금이 공급되도록 대출 심사는 강화한다. 정부는 또 올해 총량 관리 내에서 집단 대출을 원활하게 공급하기 위해 관계기관 합동 태스크포스(TF)를 구성하기로 했다. 아울러 11월부터는 결혼, 장례, 수술 등 실수요가 인정되는 신용대출을 연 소득 대비 1배로 제한하는 조치에서 일시 예외를 적용하기로 했다.
 
서민과 취약계층을 위한 중금리·서민금융 공급도 확대하기로 했다. 정부는 중·저신용자 대상의 중금리 대출 확대 기조를 유지하기 위해 올해는 32조원, 내년에는 35조원 규모로 공급할 예정이다. 서민금융상품 공급도 점차 늘려 2022년까지 10조원대로 확대할 방침이다.
 
금융당국은 이번 대책을 차질 없이 수행해 내년도 가계부채 증가율을 명목 국내총생산(GDP) 성장률에 근접한 4∼5%대 수준으로 안정화하겠다는 목표를 내걸었다. 올해 4월 가계부채 대책 발표 당시 설정한 내년 목표 ‘4%’보다는 1%포인트가 높아진 것으로, 가계부채 총량으로는 약 16조원에 해당한다.
금융당국은 가계부채 상황을 지속 점검하는 과정에서 추가 대책(플랜B) 가능성도 시사했다. 고승범 금융위원장은 “코로나19 위기극복 과정에서 신용확장 국면이 상당 기간 전개되며 가계부채 잠재위험이 심화하고 있다”며 “이 과정에서 무엇보다 유념할 점은 금융안정을 확고히 유지하는 것”이라고 강조했다.
 
은행권에서는 대출 문턱이 높아지며 정부의 목표와 달리 고소득층보다 서민·실수요자에 타격이 더 클 것이라는 반응이다. 한 시중은행의 관계자는 “(차주별 DSR 규제로) 대출을 갚을 능력을 따지게 되면 저소득층은 애초 대출 한도 자체도 작은데 거기에 분할 상환까지 들어가니까 더욱 어려워질 것으로 보인다”고 밝혔다. 또 다른 은행 관계자는 “자산 가치는 많이 올랐는데 집값 대비 개인의 대출 한도가 많이 줄어들면서 혼란도 예상된다”며 “경계에 있는 서민 실수요자에 대한 역차별 이슈도 불거질 수 있는 만큼 보다 세심한 대책이 필요해 보인다”고 말했다.

신용대출 기한 연장·조건 변경 포함 안 돼…잔금대출 입주자 모집공고일 기준 적용
 
정부가 10월26일 발표한 가계부채 관리 강화방안에 따르면 2022년 1월부터는 총대출이 2억원을 초과하면 규제 대상이 된다. 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(제2금융권은 50%)를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없도록 한 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 조기 시행하면서다. 가계부채 관리 강화방안과 관련한 궁금증을 문답 풀이식으로 풀어봤다.
 
―총부채원리금상환비율(DSR)은 어떻게 구하나.
“DSR는 원리금(원금+이자) 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율이다. 연 소득 5000만원인 경우 DSR 40%를 맞추려면 원리금이 2000만원보다 적어야 한다.”
 
―전세대출은 DSR 계산 시 포함되나.
“전세대출, 예적금 담보대출, 보험계약대출, 분양주택에 대한 중도금 대출, 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출, 분양오피스텔에 대한 중도금 대출, 정책대출 등은 DSR 계산 시 포함되지 않는다. 금융위원회는 전세대출을 DSR 규제에 포함하는 방안을 검토했지만 이번에는 제외했다고 밝혔다.”
 
―신용대출 만기 연장 때는 어떻게 되나.
“이번 규제는 신규 대출을 받을 때 적용된다. 기존 대출의 기한 연장, 금리 또는 만기 조건 변경은 신규대출로 보지 않는다. 신용대출 만기연장을 할 때 DSR를 이유로 해당 대출 한도에 영향을 미치지 않는다.”
 
―2022년 1월 전 분양받은 사람도 잔금대출을 받을 때 총 대출액이 2억원을 초과하면 개인별 DSR 적용을 받나.
“잔금대출은 규제 시행일 전 입주자모집공고가 있었다면 공고일 당시 규정을 적용한다. 다만 올해 7월부터는 규제지역 내 6억원 초과 주택의 경우 DSR 40% 규제가 이미 적용되고 있다.”
 
―카드론도 대출 가능 금액이 줄어드나.
“카드론은 DSR 50% 이내에서만 가능하다. 예컨대 연 소득 4000만원이고, 주택담보대출 등 기존 대출이 2억500만원이 있는 사람이 카드론 800만원(연리 13%, 만기 2년, 원금 균등 상환)을 신청한다면 기존에는 800만원 전액을 받을 수 있었지만, 앞으로는 636만원까지만 빌릴 수 있다.”
 
―차주단위 DSR 조기시행 및 산정만기 현실화에 따른 기대 효과는 뭔가.
“DSR는 차주의 상환능력을 측정하고, 그 범위 내에서 대출을 취급토록 하는 규제다. 따라서 상환능력 범위 내에서 대출을 이용하던 실수요자의 대출한도에 미치는 영향은 크지 않을 전망이다. 반면, 상환능력을 초과하는 과도한 차입을 통해 부동산 등에 투자하던 차주에 미치는 영향은 상대적으로 클 전망이다. 주택금융시장 자금흐름에서도 불요불급한 투기수요는 최소화되고, 실수요는 충분히 공급되는 선순환의 기틀이 마련될 것이다.”

     ‘대출규제’ 다가오자…떨어지는 수도권 집값 상승률

정부의 대출규제 강화 시점이 다가오면서 집값 상승률이 눈에 띄게 둔화했다. 수도권 아파트값 상승률은 6주 연속 상승 폭을 좁혔다. 특히 경기도는 수도권 전역의 집값 변동률과 거의 같은 곡선을 그리며 숨 고르기에 들어갔다.10월28일 한국부동산원의 10월 4주차(10월25일 기준) 전국 주간아파트가격 동향에 따르면 수도권 아파트 매매가격은 한 주 동안 0.28% 올라 전주(0.30%)보다 상승 폭을 줄였다.

수도권 아파트 매매가격 변동률은 지난달까지 매주 최대치를 갱신하며 고점(0.40%)에 머물렀으나, 이후 6주 연속 상승 폭을 축소하고 있다.서울 아파트 매매가격도 이번 주 0.16% 올라 전주(0.17%)보다 상승 폭이 줄었다. 부동산원은 “가계부채 관리 강화방안 발표를 앞두고 거래활동과 매수세가 위축되고, 서울 대부분 지역(25개구 중 17개구)에서 상승 폭이 축소했다”고 분석했다. 정부가 DSR(총부채원리금상환비율)  규제 강화시점을 앞당기기로 하면서 대출로 집 사기가 어려워진 상황이 반영됐다는 것이다.

하지만 서울의 집값 상승 폭 둔화 속도는 경기도보다 더딘 편이다. 올해 내내 서울 집값 상승을 이끌었던 노원구는 0.15%를 기록해 전주(0.20%)에 비해 상승세가 확실히 줄었다. 다만 강남구(0.23%)와 서초구(0.21%), 송파구(0.23%)는 여전히 높은 상승률을 보였다. 용산구는 전주에 이어 0.28%를 유지해 서울에서 상승률이 가장 높았다.지방은 전체 0.21% 상승률을 기록해 전주(0.20%)보다 상승 폭이 늘었다. 지방 집값 변동률은 지난 1~2월 이후 0.15%~0.22% 수준을 오가고 있다.

이 기간 8개 광역시·도(0.23→0.24%)의 경우 상승 폭이 확대됐다. 부산(0.23→0.25%)과 대구(0.28→0.29%), 광주(0.28→0.29%) 등의 상승 폭이 증가했다.전셋값 상승률은 수도권이 0.21%로 전주 수준을 유지했다. 수도권 전셋값은 지난 7~8월 고점(0.28%)을 기록한 후 9~10월에 소폭 하락했지만, 이후 0.20~0.25% 수준을 유지하고 있다. 서울은 0.13%, 지방은 0.15%로 모두 지난주와 같은 상승 폭을 보였다.

                          수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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