용적률 40%P 더해…서울 아파트 리모델링 힘 받는다
서울 리모델링기본계획 발표…4217개 단지 중 898개 ‘가구수 증가’ 리모델링 가능
서울시가 노후 아파트의 리모델링 활성화와 공공성 확보를 위해 '공동주택 리모델링 기본계획'을 재정비했다. 구체적인 용적률 완화기준이 기본계획에 담겼다. 당초 논란이 있었던 임대주택 도입은 용적률 인센티브 항목에서 빠졌다.서울시는 효율적인 도시관리방안을 마련하고, 신속한 주택공급을 위해 '2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'을 마련해 11월19일까지 주민 열람에 나선다고 3일 밝혔다. 공동주택 리모델링 사업의 기본방향을 제시하는 서울시 차원의 법정계획이다. 2016년 기본계획을 처음 수립한 후 5년이 지나 사회적·제도적 여건 변화를 반영해 재정비했다. 공동주택 리모델링은 준공된 지 15년 이상인 단지에서 주민 동의를 거쳐 추진된다. 준공 30년 이상인 단지들이 추진하는 재건축보다 상대적으로 절차가 간소하고 사업 문턱이 낮다는 장점이 있다.
●구체적인 용적률 완화기준 수립... 임대주택은 제외
이번 재정비안에는 ▲공동주택 리모델링 수요예측 ▲공공성 확보에 따른 용적률 완화기준 마련 ▲사업 활성화를 위한 공공지원제도 강화 등의 내용이 새롭게 담겼다. 서울시가 공동주택 4217개 단지를 전수조사한 결과, 리모델링이 가능한 단지는 3096개다. 이중 수평‧수직증축으로 가구수를 늘리는 ‘세대수 증가형’ 리모델링이 가능한 단지는 898개로 추정했다. 서울시 관계자는 "이들 898개 단지의 리모델링에 따른 가구수 증가로 상하수도, 교통, 학교, 공원에 미치는 영향은 미미한 것으로 분석됐다"며 "이들 단지의 리모델링 추진이 가능하다"고 설명했다.이번 재정비안에는 기반시설을 정비하거나 지역친화시설 등을 설치하는 경우 용적률(주거전용면적 기준) 인센티브를 받을 수 있도록 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용기준’을 넣었다. 리모델링 사업도 공공성을 확보하면서 난개발을 막기 위한 장치를 마련하자는 취지다.
현재 공동주택 리모델링은 주택법에 따라 주거전용면적의 30~40%까지 증축할 수 있다. 건축법에 따라 용적률 완화도 가능하다. 용적률과 가구수가 늘어나는 점은 재건축과 비슷하지만 그동안 리모델링에선 구체적인 용적률 완화기준이 없었다는 게 서울시의 설명이다. 이에 따라 그동안 내부 지침으로 적용해오던 용적률 완화기준을 기본계획에 포함시켰다.
●기반시설, 지역친화시설 설치 등의 인센티브로 공공성 확보
해당 기준에 따라 ▲도로‧공원 등 기반시설을 정비하는 경우 최대 20%p ▲녹색건축물을 조성하는 경우 최대 20%p ▲열린놀이터, 공유주차면 등 지역친화 시설을 설치하는 경우 최대 30%p ▲상업시설 등 가로를 활성화하는 경우 최대 10%p 등으로 용적률을 완화해줄 방침이다. 다만 당초 논란이 예상됐던 임대주택 적용에 따른 인센티브 항목은 넣지 않았다. 시 관계자는 "평균 전용면적 85㎡를 초과하는 아파트는 최대 30%포인트, 이하 아파트는 40%포인트까지 용적률 완화를 받을 수 있다"고 설명했다.
앞서 서울시는 2018년 공모를 통해 '서울형 리모델링 시범단지' 7곳을 선정하고, 공공지원을 통해 지역과 상생하는 리모델링 모델을 개발 중이다. 조합설립 이전단계에서 기본설계와 사업성 분석을 지원하고, 조합설립을 완료한 단지를 대상으로 안전진단비를 지원하는 식이다.서울시는 이같은 내용의 기본계획 재정비안에 대해 11월4~19일 주민 열람공고를 실시하고 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 2022년 1월 최종 고시한다는 목표다. 주민 공람 후 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 2022년 1월 최종고시한다. 김성보 서울시 주택정책실장은 "장기적인 관점에서 증가하는 노후 공동주택의 주거환경 개선을 위해 마련했다”며 “리모델링 추진 단지들의 원활한 사업 진행을 위해 공공성을 확보할 수 있도록 지원해 나갈 계획”이라고 말했다.
최초 수립된 '서울형 공동주택 리모델링 운용기준'…용적률 완화의 경우 명문화
서울시가 '공동주택 리모델링(새 단장) 기본계획'을 재정비하면서 용적률 완화 조건으로 당초 검토했던 임대주택 기준을 포함하지 않기로 했다. 그 대신 기반시설을 정비하거나 지역 주민과 함께 쓸 수 있는 시설을 설치하면 용적률 완화를 받을 수 있도록 세부 지침을 마련했다.이번 재정비안에서 눈여겨볼 것은 처음으로 수립된 '서울형 공동주택 리모델링 운용기준'이다. 용적률을 완화해줄 수 있는 경우를 명문화한 것이다. 아파트 리모델링은 주택법에 따라 주거전용면적의 30~40%까지 증축할 수 있고 건축법에 따라 용적률을 완화할 수도 있지만, 그동안 용적률 완화에 대한 구체적 기준이 없었고 내부 지침으로만 적용해왔다.
서울시는 당초 임대주택 추가를 용적률 완화 조건 중 하나로 검토했다. 리모델링 역시 재건축과 마찬가지로 용적률이 증가한다는 이유에서다. 리모델링은 기존 건물 골조를 유지하면서 주거전용 면적을 30~40% 넓힐 수 있고, 별동 신축으로 가구 수도 늘릴 수 있다. 임대주택 추가를 요건에 넣지 않은 것은 민간 사업성을 저해하여 주택공급의 장애 요소로 작용하는 것을 우려했기 때문이다. 서울시가 서울시내 공동주택 총 4217개 단지를 전수조사한 결과 리모델링이 가능한 단지는 3096개로, 이 중 수평·수직 증축으로 가구 수를 늘리는 '가구 수 증가형' 리모델링이 가능한 단지는 898개로 추정됐다.
다만 리모델링은 재건축과 달리 추진위원회가 아닌 조합설립부터가 정식 단계다. 업계 관계자는 "많은 노후 아파트가 시세를 유지하기 위해 잇달아 리모델링 추진위를 설립하고 있는데, 이는 법적으로 아무런 효력이 없다"며 "적어도 조합이 설립된 단지 위주로 리모델링 사업성을 따지는 게 안전하다"고 조언했다.'임대'조건없이 최대용적률 허용…재건축·재개발 이어 ‘오세훈표 규제완화’ 탄력
서울시가 리모델링 용적률 완화 조건으로 당초 검토했던 임대주택 기준을 포함하지 않기로 결론을 내렸다. 대신 기반시설 정비나 지역 주민들과 함께 쓸 수 있는 시설을 설치하는 등 공공성 확보에 따라 용적률 완화를 받을 수 있도록 세부 지침을 마련했다.
●리모델링 사업 활성화를 위한 사업비 지원도 추진
서울시는 노후 아파트 리모델링 관리방안을 마련하고 신속한 주택공급이 이뤄질 수 있도록 '2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'을 재정비한다. 기본계획은 리모델링 사업의 기본 방향을 제시하는 법정계획으로 5년마다 재정비한다.서울시는 당초 리모델링 역시 재건축과 마찬가지로 용적률이 증가한다는 점에서 임대주택 추가를 용적률 완화 조건 중 하나로 검토했었다. 리모델링은 현행 안전기준상 수직증축은 어렵지만 기존 건물의 골조를 유지하면서 주거전용 면적을 30~40% 넓힐 수 있고, 별동 신축으로 가구 수도 늘릴 수 있다. 지하 주차장을 만들어 신축 아파트처럼 건물과 직결하는 방식도 가능하다. 하지만 리모델링은 재건축과 달리 초과이익환수제를 적용받지 않고 임대주택을 의무로 포함시키지 않아도 된다.
서울시 관계자는 "임대주택 요건을 검토했으나 사업성을 저해하는 요인으로 작용한다고 판단해 기본계획에 포함하지 않기로 결정했다"며 "그동안 구체적 기준 없이 서울시 내부 지침으로만 적용해온 '용적률 완화 기준'이 마련됐다는 데에 의미가 있다"고 했다.
그밖에도 서울시는 리모델링 사업 활성화를 위해 사업비 지원도 추진한다. 리모델링 역시 다른 정비사업과 마찬가지로 노후 공동주택 주거환경을 개선하는 사업이지만, 재개발·재건축과 달리 사업비 지원제도는 없어서다. 이에 정비기금을 활용해 지원할 수 있도록 관계 법령 개정을 추진하고 조합운영비·공사비 융자 등 금융상품 개발에도 나설 계획이다.
●건축심의 전단계 단지들부터 적용…금호벽산·잠원동아 등 해당
리모델링 사업은 조합 설립→1차 안전진단→건축심의 신청(1차 안전성 검토)→건축 및 구조 실시설계→사업계획 신청(2차 안전성 검토)→사업계획 승인→이주 및 철거→2차 안전진단→착공 순으로 이뤄진다. 따라서 현재 건축심의 전 단계인 단지들이 이를 적용받을 전망이다. 현재 리모델링 조합설립을 마친 성동구 금호벽산(2001년 준공, 1707가구), 양천구 목동2차우성(2000년, 1140가구), 송파구 문정시영(1989년, 1316가구)과 가락쌍용(1997년, 2064가구), 서초구 잠원동아(2002년, 991가구) 등이 대표적인 단지로 꼽힌다.
서울시가 노후 아파트의 리모델링 활성화와 공공성 확보를 위해 ‘공동주택 리모델링 기본계획’을 재정비했다. 리모델링할 때 열린놀이터 등 지역 친화시설을 넣고, 도로 등 기반시설을 정비하면 최대 40%까지 주거 전용면적을 늘릴 수 있도록 용적률 완화기준을 마련했다. 주민 반발이 예상됐던 임대주택을 지으면 용적률을 더 주는 방안은 포함되지 않았다.
●다양한 용적률 인센티브 선택 가능
. 아파트 리모델링은 준공된 지 15년 이상, 안전진단 B등급 이상이면 추진할 수 있다. 지어진 지 30년 이상 됐고, 안전진단 D등급 이하여야 가능한 재건축보다 사업 문턱이 낮아 20년 이상 노후 단지 사이에선 리모델링 추진이 잇따르고 있다.
특히 도로공원 등 기반시설을 정비하거나 열린놀이터, 공유주차면 등 지역 친화시설 등을 설치하면 용적률(주거 전용면적 기준) 인센티브를 받을 수 있도록 한 ‘서울형 공동주택 리모델링 운용 기준’이 최대 관심사다. 공동주택 리모델링은 주택법에 따라 전용 85㎡ 초과 시 30% 이내, 전용 85㎡ 미만은 40% 이내에서 주거 전용면적을 늘릴 수 있다.
●서울시내 리모델링 가능 단지 73%…업계 "임대주택 요건 삭제 환영"
서울시가 리모델링 활성화에 나선 것은 리모델링이 가능한 단지가 전체의 73%로 대부분을 차지해 관리가 필요한 시점이다. 더불어 리모델링을 통한 주택공급 확대도 기대할 수 있다.서울시가 시내 공동주택 총4217개 단지를 전수조사한 결과 리모델링 가능 단지는 3096개다. 이 중 수평·수직증축으로 세대수를 늘리는 '세대수 증가형' 리모델링 가능 단지는 898개로 추정된다.
나머지는 설비·수리 등 주거환경을 개선하는 '맞춤형'이다.업계는 임대주택 요건이 사라지고 용적률 완화에 대한 명확한 기준이 마련됐다는 점에서 환영한다는 입장이다. 이동훈 한국리모델링협회 법규위원장은 "리모델링으로 늘어나는 세대수가 많지 않은데 임대주택 요건까지 생기면 사업성이 낮아진다는 비판의 목소리가 높았다"며 "이같은 여론을 서울시가 반영해준 것으로 보인다"고 말했다.
그러면서 "그동안 리모델링 용적률은 건축위원회에서 명확한 기준 없이 결정돼 논란이 있었던 게 사실"이라며 "기준이 마련되면 심의 과정에서 일어날 수 있는 변수를 줄일 수 있다는 측면에서 긍정적"이라고 했다. 이 위원장은 “단지별 상황에 따라 다양하게 항목을 선택할 수 있게 됐다”며 “기존에는 주관적 요소가 반영돼 심의 통과 여부를 예측하기 어려웠지만 기본계획 재정비안이 마련돼 불확실성이 많이 줄어들 것”으로 내다봤다.
기존에 없던 기준 마련은 규제로 작용할 수 있다는 우려의 목소리도 나온다. 한 정비업계 관계자는 "전국에서 리모델링이 착공돼 공사 중인 곳은 딱 두 곳뿐"이라며 "임대주택 요건이 빠진 것은 환영할 만한 일이지만 아직 사업성 검토가 충분히 안 된 상태에서 새로운 기준이 등장하면 사업성을 낮출 수 있는 요인이 될 수 있다"고 밝혔다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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