李 “‘국토보유세’ 신설해 투기 차단” VS 尹 “양도세 절반 줄여 매매 활성화“
- 與野 대선후보 이재명·윤석열 ‘부동산 정책 공약’ 비교 분석
2022년 3월9일 실시되는 대통령선거를 100여일 앞두고 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보 간의 경쟁이 치열하다. 각 분야별 정책 공약도 치열하면서 서로 상반되는 부분이 많다. 그 중에 부동산 정책은 두 후보의 정책이 크게 상반돼 주목된다.
부동산 정책을 비교하면 주택 공급 측면에서는 일정한 공통분모를 가지고 있지만, 공급 방식과 세제 개편 등 구체적인 부분에서는 가는 길이 다르다. 이 후보는 ‘공공 주도’와 ‘규제 강화’에 방점이 찍혀 있는 반면, 윤 후보는 ‘민간 주도’와 ‘규제 완화’를 강조하고 있다.
11월8일 정치권에 따르면 이 후보와 민주당은 대규모 주택 공급책을 마련하고 있다. 이 후보는 이날 민주당 선거대책위원회 회의에서 “주택 공급 문제가 하나의 현안이 되고 있다”며 “그 점에서는 저희가 상임선대위원장과 상의한 결과 지금 현재로서는 상상이 잘 안 되는 규모의 대규모 주택공급정책을 준비하고 있다”고 밝혔다. 앞서 지난 8월 경선 과정에서 이 후보는 ‘임기 중 250만호 공급’을 공약으로 제시한 바 있는데, 이날 발언은 이보다 더 많은 물량을 공급하겠다는 뜻으로 읽힌다.
●이재명표 부동산 정책은 ‘기본주택＋국토보유세’
이 후보의 대표적인 주택 공급정책은 공공주도의 ‘기본주택’이다. 기본주택은 중산층을 포함한 무주택자 누구나 건설원가 수준의 저렴한 임대료로 30년 이상 역세권 등 좋은 위치에 살 수 있는 공공주택이다. 이 후보는 임기 내 250만호 이상 주택을 공급하고, 이 가운데 기본주택을 100만호 이상 공급한다. 이를 통해 토지임대부 분양을 포함한 장기임대 공공주택 비율을 10%까지 늘리겠다는 계획이다.
이 후보는 8월 공약 발표 당시 “집값을 안정시키고 집 없는 서민들이 고통받지 않게 하려면 공급물량 확대, 투기수요 억제가 필요하다”며 “공급 내용도 고품질 공공주택인 기본주택 대량공급으로 바꿔야 한다”고 강조했다. 여기에 주택 공급정책 등을 관장하는 ‘주택도시부’와 투기를 감시하는 ‘부동산감독원’을 설치한다는 구상도 밝혔다.
이 후보가 밝힌 투기수요 억제책은 ‘국토보유세’의 도입이다. 국토보유세를 통해 현재 0.17% 수준인 부동산 보유 실효세율을 1% 수준까지 끌어올려 투기 매물을 시장으로 유도하겠다는 복안이다. 이 후보가 내놓은 국토보유세의 정확한 명칭은 ‘기본소득형 국토보유세’다. 이 후보가 2017년 대선 경선 때부터 주장해온 것으로 일종의 목적세다. 모든 국민을 대상으로 걷은 국토보유세를 국민의 90%에게 돌아가는 기본소득의 재원으로 활용하는 것을 핵심으로 하고 있어 ‘기본소득형’이 붙는다.
국민적 조세저항을 누그러뜨리는 동시에 분배를 강화하고, 지역화폐로 기본소득을 지급해 지역경제를 활성화하는 선순환 구조를 구축하겠다는 것이다. 집값 폭등을 포함한 부동산 문제를 토지의 유한성에 기초한 불로소득으로 보고, 개인이 취득한 불로소득을 헌법상 토지공개념에 근거해 조세로 환수한 뒤 전국민에게 분배하겠다는 판단에서 비롯됐다. 다만 국토보유세는 ‘가보지 않은 길’이기 때문에 섬세한 정책 설계가 필요하다는 지적이다.
이 후보가 경기도지사 재임 시기인 2020년 12월 경기연구원이 발표한 ‘기본소득형 국토보유세 도입과 세제 개편에 관한 연구’ 보고서를 보면, 국토보유세의 세율의 탄력적 적용이 필요하고, 세율 형태를 ‘낮은 세율’의 누진세로 해야 90% 이상의 국민이 혜택을 볼 수 있다고 강조했다. 아울러 납세자 저항과 부동산 시장 혼란을 막기 위해 제도의 점진적 적용을 고려해야 한다고 보고서는 제언했다.
●윤석열표 부동산 정책의 핵심은‘원가주택’…“종부세·1주택자 양도세 완화”
이 후보에 맞서는 윤석열 국민의힘 후보의 주택 공급정책은 민간주도의 ‘원가주택’이다. 재개발·재건축 규제를 풀어 민간의 주택공급을 활성화해 폭등한 집값을 잡겠다는 점이 이 후보와 차이점이다. 윤 후보는 임기 5년 동안 전국 250만호 이상, 수도권 130만호 이상의 신규주택을 공급하고 이 가운데 무주택 20~30대 청년을 대상으로 한 ‘원가주택’ 30만호 공급한다고 밝혔다.
원가주택은 국민주택규모(85㎡) 이하 주택을 원가로 공급하고 5년 거주 후 국가에 매각해 시세차익 70%를 보장하는 구조다. 재원은 주택도시기금 등을 통해 30년 이상 장기 저리로 소요 자금의 80%까지 금융 지원할 수 있도록 했다.윤 후보는 여기에 청년신혼부부와 무주택가구 등을 위한 ‘역세권 첫집’ 20만호도 임기 내 공급할 계획이다. 시중 가격의 50~70%로 주택을 공급하고, 5년 이상 거주 후 가격상승분의 일정 부분까지 차지할 수 있는 지분공유형 공공분양주택이다. 역세권에 있는 민간 아파트 재건축 시 상한용적률을 300%에서 500%로 상향 조정하고, 증가용적률의 50%를 공공기부채납으로 환수해 ‘역세권 첫집주택’으로 활용할 수 있다는 게 윤 후보의 설명이다.
여기에 대도시 저활용 국공유지인 공영차고지, 공영주차장, 유수지, 철도 정비창 등을 개발한 10만호를 더해 임기 내 20만호를 공급한다.세제 개편에선 ‘ABM’, ‘문재인 정부 정책만 아니면 다 된다’(Anything But Moon)가 골자다. 문재인 정부의 규제와 세제 정책을 모두 뒤집고, 종합부동산세 전면 재검토와 1주택자에 대한 양도소득세와 재산세 부담 완화를 추진한다.
윤 후보는 지난 8월 부동산 정책 공약 발표 당시 “징벌적 과세와 과도한 대출 규제, 시장을 무시한 임대차보호법 개정 등 문재인 정부의 부동산 정책은 집값 안정에 실패했을 뿐 아니라 많은 국민들이 집을 사기도, 보유하기도, 팔기도, 전셋집을 얻기도 어렵게 만들었다”며 “현 정부가 도입한 잘못된 규제와 세제를 정상화해 수요에 부응하는 다양한 주택이 꾸준히 공급되고 거래될 수 있는 제도와 공정한 시장질서를 확립하겠다”고 비판했다. 그러면서 윤 후보는 다주택자 양도세를 현행 50% 수준으로 감면하고, 생애 최초로 주택을 구입하는 청년이나 신혼부부는 주택담보인정비율(LTV)을 80%로 높여주는 대출 규제 완화 방안을 제시했다.
하지만 윤 후보의 원가주택은 공약 발표 직후 당내 경쟁자였던 유승민 후보 측으로부터 “2000조원 규모의 국가손실을 낳는다”고 강한 비판을 받았다. 유승민 캠프의 경제정책본부장을 맡았던 유경준 국민의힘 의원은 “윤 전 총장 측의 논리대로 가정해 시뮬레이션해본 결과 시세 대비 공급가액의 차액에서 발생하는 기회비용이 30년간 1000조원이고, 30년이 지난 시점에서 주택이 소멸되거나 시장 가치를 상실하면 국가의 지불비용이 879억원”이라며 “종합적으로 1879조(1000조+879조)에 달하는 비용을 국가가 지불하는 사업”이라고 추계했다.
유 의원은 “초기분양비용은 원가로 공급한다고 하더라도 이후 재판매 되는 가격은 시세의 70%를 반영하기에 최초 공급가 대비 2~3배 오른 가격이 된다”며 “이 가격이 과연 청년들이 지불 가능한 수준이겠느냐. 정책 초기 단 한 번 로또일 뿐, 그 뒤로는 결코 청년과 무주택자들을 위한 주택일 수 없다”고 지적한 바 있다.
李 “실거주는 보호, 투자·투기는 강력제재” 기본소득으로 국민 모두에 분배
민주당 이재명 후보는 부동산 관련 세금에 대해 ‘실거주 부동산은 보호하되 투자·투기 목적 같은 이른바 비(非)필수 부동산에 대해서는 세금 폭탄 이상의 강력한 제재가 필요하다’는 입장이다. 이 후보는 “집은 공공재이고 땅은 국민 모두의 것이라는 생각을 확고하게 할 필요가 있다”며 “투자 목적으로 주택을 가진 사람이 너무 많다”고 했다. 이에 따라 이 후보의 부동산 세제(稅制) 정책 핵심은 보유세 강화다.
주택에 딸린 땅과 나대지 등 땅을 갖고 있는 모든 국민을 대상으로 하는 ‘기본소득토지세(국토보유세)’ 신설이 대표 공약이다. 이를 통해 현재 0.17% 수준인 부동산 보유 실효세율을 1%까지 올려 매물을 유도하고 부동산 시장을 안정시키겠다는 것이다.
이 후보는 이를 “부동산 투기 차단 목적의 ‘교정 과세’”라고 표현했다. 이중과세를 막으려고 재산세는 남기고, 종합부동산세(종부세)는 국토보유세에 통합하는 방안을 검토 중이다. 일정 요건을 갖춘 토지·주택에만 과세하는 종부세와 달리 국토보유세는 용도 구분 없이 모든 토지에 대해 부과하는 게 원칙이다. 이 후보와 가까운 강남훈 한신대 경제학과 교수는 “종부세보다 부동산 소유 불평등 완화 효과가 크다고 판단한다”고 했다.
이 후보는 국토보유세로 형성된 재원 약 15조5000억원(추정치)을 기본소득으로 국민 모두에게 나눠준다는 구상이다. 이 후보 측은 “시뮬레이션을 돌려보면 대다수 서민의 1가구 1주택을 포함한 90% 가까이가 내는 세금보다 받는 세금이 많은 순수혜 집단이 된다”며 “압도적 다수가 혜택을 보는 정책에 조세 저항은 크지 않을 것”이라고 밝혔다.
이 후보는 임대사업자에 대한 세제 혜택에는 부정적인 입장이다. 그는 “임대용으로 사 모으는 것에 혜택을 주는 비정상적인 상황 때문에 자가 보유율이 정체되는 문제가 있다”고 했다. 여타 선진국보다 상대적으로 높다고 평가받는 취·등록세의 경우 부담을 덜어주는 방향으로 논의가 진행 중인 것으로 알려졌다. 이 후보의 ‘경제 책사’로 꼽히는 하준경 한양대 경제학부 교수는 “보유세는 높지만 취등록세는 거의 없다시피 하는 미국식 부동산 세제가 가장 바람직하다고 본다”고 했다. 이 후보 측은 다만 양도세에 대해서는 아직 명확한 입장을 정하지 않은 상태이다.
이 후보는 실거주 주택이나 업무용 부동산 등은 조세 부담 및 금융 제한 완화가 필요하다는 입장이다. 이 후보는 “비필수 부동산에 대한 대출은 만기 연장을 제한하되 그만큼 무주택자의 주택 구입이나 실수요 부동산에 대한 금융 지원을 늘리겠다”고 했다. 또 안정적 수입이 없는 실거주자를 보호하기 위한 과세이연 제도 도입도 검토 중이다. 과세이연 제도는 당장 현금이 없어 세금을 내는 것이 부담스러운 고령자 등을 대상으로 세금 납부를 주택의 매도나 상속 또는 증여 시점까지 미뤄주는 제도이다.
尹 “매물 나와야 거래 늘어 집값 안정” 한시적으로 다주택자 양도세 인하
국민의힘 윤석열 대선 후보는 취임 후 부동산 가격 안정을 위해 한시적으로 양도소득세를 인하하겠다고 밝혔다. 주택 매물을 시장에 끌어내 매매 활성화를 유도해 가격 안정을 이뤄내겠다는 구상이다. 윤 후보는 경선 과정에서 다주택자 양도세를 현행 50% 수준으로 감면하고, 생애 최초로 주택을 구입하는 청년·신혼부부는 주택담보인정비율(LTV)을 80%로 높여주는 대출 규제 완화 방안도 내놓았다. 현 정부가 세금으로 주택 수요를 억제하면서 오히려 ‘매물 잠김 현상’ 역효과를 가져왔다고 보기 때문이다.
윤 후보는 부동산 가격 안정화 대책과 관련해 “다주택 보유자들이 시장에 물건을 많이 내놔야 거래가 이뤄져 부동산 가격이 안정화할 수 있다”며 “이를 위해 한시적으로 양도세를 인하할 생각”이라고 했다. 구체적으로 1주택자에 대한 양도세와 재산세 부담을 줄이고, 다주택자에 대해서도 양도세의 한시적 50% 감면을 내걸었다. 1가구 1주택자에 대한 종합부동산세도 재산세와 이중과세가 되지 않도록 제도를 재검토하겠다고 했다.
윤 후보는 현 정부 부동산 정책에 대해 “투기 세력에 의해 집값이 오른다고 진단하고 투기로 이득 보는 걸 없애야 한다는 생각으로 징벌적 양도세를 과세했다”며 “그러다 보니 사람들이 집을 안 팔고 시장에 거래 자체가 없어지면서 매매 시장이 정상적으로 작동하지 않아 집값이 오른 것”이라고 했다.
윤 후보는 현 정부에서 추진해온 공시가격 현실화 속도를 늦춰 보유세 급등을 완화할 계획이다. 현 정부는 부동산 가격을 현실화해야 한다는 명분을 앞세워 토지와 주택 공시가를 가파르게 올렸고, 주택 투기를 막겠다며 종부세 세율도 여러 차례 인상했다. 윤 후보는 “최근 보유세 부담이 급증하면서 은퇴한 고령층은 과세이연(나중에 과세하는 것)을 하는 방안도 고려해보겠다”고 했다.
윤 후보는 LTV(주택담보대출 비율) 규제를 완화해 실수요자 주택 구매도 원활하게 하겠다고 했다. 윤 후보는 “목돈이 부족한 신혼부부·청년층 등에 대해 LTV를 80%로 인상하고 저리 융자 등 금융 지원을 하겠다”고 했다. 윤 후보는 임기 내 주택 250만호 공급을 공약했는데, 이 중 30만호는 ‘청년 원가 주택’으로 공급하겠다고 했다. 목돈이 부족한 청년 가구를 대상으로 주택도시기금 등을 통해 30년 이상 장기 저리로 소요 자금의 80%까지 금융 지원을 해준다는 계획이다.
윤 후보는 더불어민주당이 세입자 보호를 강화하겠다며 지난해 강행 처리한 ‘임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)’에 대해선 “시장 현실에 맞게 규제는 풀어야 한다”면서도 “임대차 기간 4년을 유지해주는 임대업자는 세금 감면으로 혜택을 주겠다”고 했다. 임대 사업자에 대한 인센티브를 제공해 전세 시장을 안정화시키겠다는 것이다. 윤 후보는 “정부가 규제를 너무 심하게 하면 그 비용은 전부 임차인에게 전가된다”며 “시장 실패보다 정부 실패에 따른 리스크가 훨씬 클 수 있다”고 했다.
심상정 “1가구 2주택부터는 중과세”, 안철수 “1주택자 종부세 폐지 검토”
김동연 “다주택자가 집 내놓게 확실하고 강력하게 규제할 것”
정의당 심상정 대선 후보는 1가구 1주택을 기본 원칙으로 주거 정책을 펼치고, 1가구 2주택부터는 세금을 중과(重課)하겠다는 기조다. 심 후보가 밝힌 부동산 세금 공약의 핵심은 “토지 가격 상승으로 발생한 이득에 세금을 부과하는 토지초과이득세 도입을 통한 ‘신(新) 토지공개념’ 구현”이다. 심 후보는 “헌법에 명시된 대로 개인과 기업의 필요한 토지 소유를 인정하되, 시세차익을 목적으로 하는 불필요한 토지 소유는 중과세를 통해 시장에 내놓게 해서 공공 목적으로 활용하겠다”고 했다.
심 후보는 2019년 기준 0.17%인 보유세 실효세율을 임기 내 0.5%까지 끌어올리겠다고 했다. 종합부동산세의 경우 기업이 보유한 업무용 상가 등에 대한 세율을 올리고, 지난 8월 여당 주도로 과세 기준인 공제액이 9억원에서 11억원으로 상향 조정된 것도 원상 복구가 필요하다는 입장이다. 또 시가 대비 낮은 과세표준을 현실화하기 위해 공시지가를 시가의 90%까지 끌어올리고, 공정시장가액비율을 폐지하겠다고 밝혔다.
국민의당 안철수 후보는 부동산 세금 정책으로 1가구 1주택자를 대상으로 한 종부세를 폐지하는 방안을 검토하고 있다. 안 대표는 아직 부동산 세금 관련 공약을 발표하지 않았지만, 지난 4·7 서울시장 보궐선거 때 부동산 세금을 낮추겠다는 취지의 공약 방향을 이어갈 것으로 전해졌다. 안 후보는 지난 3일 언론 인터뷰에서 부동산 세금 개편 방향에 대해 “거래세를 낮추고 보유세를 높여야 한다는 생각이 예전부터 있었다”며 “그런 관점에서 세부적 세목을 조정해야 한다”고 했다. 안 후보는 생애 최초로 주택을 구입하는 이들에 대해서는 취득세를 대폭 낮추는 방안도 구상하고 있는 것으로 알려졌다. 안 후보 측은 “일정 기간 이상의 무주택자에게는 규제지역에도 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 완화하는 공약을 준비하고 있다”고 했다.
김동연 전 경제부총리는 일정 시기 동안 부동산 세금을 대폭 감면하는 공약을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 김 전 부총리 측은 “현재 부동산 시장은 세금이 과도하게 높아져 작동이 멈춘 상태”라며 “거래세와 보유세를 낮춘 다음 시장이 정상적으로 작동할 수 있는 수준이 되면 ‘1주택자’와 ‘다주택자’를 구분해 차등적으로 과세하려 한다”며 “구체적인 공약은 후보가 조만간 직접 발표할 것”이라고 했다. 김 전 부총리는 지난달 한 언론 인터뷰에서는 “무주택자나 1가구 1주택자에 대한 대출을 묶어두는 것은 바람직하지 않은 정책”이라며 “다만 다주택자에 대해서는 오히려 더 확실한 규제가 필요하고, 다주택자가 자기 집을 매물로 내놓을 정도의 강력한 규제가 필요하다고 생각한다”고 했다.
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