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등록날짜 [ 2021년11월22일 06시00분 ]
"2022년 15억대 아파트 거래 절벽…강남은 불패"
5년간 집값 전망 적중시킨 '부스트라다무스' 이상우 인베이드 대표


최근 집값 상승세가 주춤하고 서울 아파트 거래량이 줄어들면서 집값 하락의 신호인지 궁금해하는 실수요자가 늘고 있다. 정부에서는 부동산 시장이 안정되고 있다고 하는데 과연 내년 집값은 어떻게 되는 것일까.지난 5년간 정확한 집값 전망으로 '부스트라다무스'(부동산+노스트라다무스)라는 별명을 얻은 이상우 인베이드투자자문 대표는 11월18일 "2022년에도 강남 집값은 떨어지지는 않는다"고 했다.

이 대표는 많은 전문가가 부동산 시장 하락을 예상했던 2019년 상승을 주장해 맞혔다. 서울대 조선해양공학과 석사로 유진투자증권에서 스타 부동산 애널리스트로 활약했다.이 대표는 "대출 규제와 세금 이슈로 15억원 안팎 아파트의 '거래 절벽' 현상은 극심해지겠지만 서울 강남 집값은 더 오르는 양극화가 일어날 것"이라고 했다.

그는 12월9일 열리는 '2022 대한민국 재테크 박람회'에서 '과거 5년간 집값 전망 올킬 적중…그렇다면 내년은?'이라는 주제로 강연에 나선다. 재테크 박람회는 홈페이지(chosun-moneyexpo.co.kr)에서 사전 등록하면 무료로 참석할 수 있다.         


‘부스트라다무스’ 이상우 대표가 8484를 외치는 이유는?

  ●"부동산 거래, 이제는 사는 집부터 팔고 봐야…대출 규제로 집 사기 어려워져"

지금도 주택담보대출이 안되는 15억원 이상 아파트 등은 급매로 내놓아도 쉽게 팔리지 않고 있다. 금융 당국이 집값을 잡으려고 대출 규제를 강화하면서 대출받아 집 사기가 어려워졌기 때문이다. 게다가 주택담보대출 금리가 5%를 웃돌아 이자 부담이 커졌고, 정부에서 계속해서 집값 고점론을 내세우면서 매수자들이 한 걸음 물러서고 있는 상황이다.이 대표는 내년(2022년)에도 15억 안팎 아파트의 거래가 둔화되는 현상이 이어질 것으로 봤다.

하지만 이 가격대보다 높은 고가 아파트나 정부 규제를 받지 않는 저가 아파트의 강세는 계속될 것으로 전망했다. 이런 전망을 근거로 이 대표는 "조금 더 넓혀가려 고가 주택으로 갈아타려는 유주택 실수요자라면, 일단 소유한 집부터 팔고 난 뒤 다음 스텝을 밟는 게 중요하다"며 "내년에는 4848 하지 말고 8484 해야 한다"고 강조했다. 48은 '산 뒤에 팔라'는 뜻이고, 84는 '판 뒤에 사라'는 뜻이다. 보통 부동산 거래는 이사 갈 집을 먼저 잡아놓은 뒤 갖고 있는 집을 팔지만, 내년에는 먼저 팔라는 것이다.

다음 달 9일 ‘2022 대한민국 재테크 박람회’에서 2022년 부동산 시장 전망을 주제로 강연하는 이상우 인베이드투자자문 대표.

 
  ●“강남 고가 아파트값은 내년 더 오른다”

최근 서울 강남 3구에서는 신고가 거래가 속출하고 있다. 강남 초고가 아파트로의 쏠림 현상이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 10월15일 서초구 반포동 래미안퍼스티지(전용면적 84㎡)는 직전 신고가보다 2억원 오른 38억원에 거래됐다.

아무리 비싸도 강남 부동산은 매물이 나오면 바로 매수자가 나서는 '강남 불패(不敗)' 현상이다. 이 대표는 "현 정부가 '똘똘한 한 채'를 강조하면서 역설적으로 강남 상급지 주택 가격을 밀어 올렸는데, 그 상승 폭이 2022년에는 더 커질 수 있다"고 전망했다.현금 부자들의 경우, 금융권 대출 규제나 기준금리 인상 영향권에서도 벗어나 있기 때문에 강남 초고가 주택의 깜짝 놀랄 만한 신고가 거래 소식은 내년에도 계속된다는 것이다. 또한 재건축 연한을 맞은 분당과 일산 등 1기 신도시들에서도 재건축 이슈 등으로 집값이 상승할 것으로 전망했다.

일각에서는 한국은행의 기준금리 추가 인상이나 2022년 3월 대통령 선거 이후 부동산 정책 변화가 집값에 큰 변수가 될 것으로 기대하지만 이 대표는 동의하지 않는다. 그는 "종종 금리와 부동산을 연관 짓는 사람들이 있는데, 금리가 오른다는 것은 결국 경기가 좋다는 것이고, 15억 이상 주택은 어차피 대출금리와도 무관하다"고 했다. 그러면서 "여야 어느 쪽이 집권하든 부동산 정책 실패를 당장 바로잡기는 힘들 것"이라며 "다만 2024년 4월 국회의원 선거를 앞두고 정치권이 표심을 잡으려 부동산 감세에 나설 수 있다는 점은 그나마 희망적인 부분"이라고 했다.

       "비싸도 강남"…대출 규제에도 굳건한 '강남불패'

정부의 대출 규제로 서울 아파트값 상승세가 주춤한 가운데, 서울 부동산 시장의 '바로미터'인 강남권에서는 신고가 거래가 이어지는 등 불안한 흐름이 계속되고 있다.문재인 정부가 강남을 겨냥한 세금과 대출 등 다양한 규제 대책을 쏟아냈으나, 공급이 수요를 따라가지 못하는 수급불균형이 장기화하면서 집값 상승세가 이어지고 있다. 정부가 집값 상승의 근원지인 강남 집값을 잡기 위해 규제 대책을 쏟아냈다.

2019년 12·16 대책을 통해 초고가 아파트에 대한 대출 규제를 강화했다. 또 2020년에는 6·17, 7·10 대책 등으로 다주택자에 대한 세금 부담을 강화했다. 특히 사실상 모든 부동산 거래를 규제할 수 있는 토지거래허가구역 확대에도 불구하고, 강남지역 집값 상승세가 좀처럼 하락세로 전환되지 않고 있다. 특히 올해 들어 3.3㎡(평)당 1억원이 넘는 아파트 단지들이 잇따르면서 이른바 '강남 불패'가 더욱 견고해지는 모양새다.

서울 아파트 매매가격 주간 상승률은 지난 8월 셋째 주 0.22%를 기록한 이후, 11주째 상승 폭을 줄이고 있다. 한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주(8일 기준) 서울의 아파트값은 0.14% 올라 전주 대비 0.01% 하락했다. 강남권의 경우 서초구(0.23%)는 방배동 주요 재건축이나 반포동 위주로, 강남구(0.19%)는 압구정·대치동 인기 단지 위주로, 송파구(0.18%)는 잠실·가락동 소형 위주로, 강동구(0.15%)는 재건축 기대감 있는 명일동 위주로 상승했다.

다만, 대체로 매수세 위축되면서 강남4구 전체 상승 폭은 0.19%로 전주(前週) 대비 0.2% 축소됐다.부동산원 관계자는 "정비사업(재건축·리모델링 등) 진척에 대한 기대감이 있거나 매물 부족한 인기 단지 위주로 상승했으나, 대체로 거래 및 매수세 감소하며 3주 연속 상승 폭을 축소했다"고 설명했다.

강남권은 '거래 절벽'에도 신고가 거래가 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난달 15일 서초구 반포동 '래미안퍼스티지(전용면적 84㎡)'는 직전 신고가보다 2억원 오른 38억원에 거래됐다. 또 강남구 삼성동 '중앙하이츠빌리지(전용면적 152㎡)'와 대표적인 재건축 단지인 도곡동 '개포우성5차(전용 70㎡)'도 각각 37억원과 21억원에 거래가 성사되며 이전 신고가를 경신했다.정부가 서울 강남 집값을 잡기 위해 쏟아낸 각종 규제가 사실상 무용지물(無用之物)이라는 지적이다.

정부의 잇단 규제대책으로 재건축·재개발이 사실상 묶이면서 오히려 강남지역 재건축 단지들의 희소성이 높아졌고, 다주택자에 대한 양도세 중과 등 세금 부담 강화로 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 수요도 증가했기 때문이다. 또 내년 대선을 앞두고 재건축 등 정비사업 규제가 완화될 것이란 기대감도 한몫하고 있다.

11월1일 한국부동산원에 따르면 11월 둘째주(8일 기준) 수도권 아파트 매매가격지수는 0.26%에서 0.23%로, 서울은 0.15%에서 0.14%로 상승폭이 줄었다. 지방은 0.20%에서 0.21%로 확대됐다
 
 
전문가들은 수요와 공급 사이 불균형이 강남권 집값 상승으로 이어지고 있다고 진단했다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 대출 규제를 강화하기 전에 강남권 아파트 대부분 이미 15억원이 넘었기 때문에 주택담보대출 규제 강화 효과가 제한적이었다"며 "수요보다 매물이 부족한 수급불균형 상태가 지속하다 보니 거래절벽에도 집값이 하락하지 않고, 일부 단지에서 신고가 거래가 성사되고 있다"고 분석했다.

권 교수는 "3기 신도시 등 정부의 공공주택 공급 확대로 강남권에 쏠린 주택 수요를 분산하기에는 한계가 있다"며 "내년 대선을 앞두고 재건축 등 정비사업과 세금 등 부동산 관련 규제 완화에 대한 기대감이 커진 것도 강남 집값 강세의 요인"이라고 전했다.

                       수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com

 
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