‘美·日버블붕괴’ 촉발한 금리인상, 한국도 ‘버블붕괴’ 올까
美·日은 주택공급 충격 겹쳐…2022년 한국 부동산시장 ‘버블붕괴론’ 나온 까닭은?
미국 중앙은행인 연방준제도(Fed, 연준)가 지난해 2022년 3차례 금리인상을 예고하는 등 세계 각국이 금리인상을 본격화하고 있다. 전세계적인 집값 급등을 촉발시켰던 ‘저금리, 과잉 유동성’의 시대가 끝나고 ‘금리 인상, 긴축의 시대’가 본격화함에 따라 주택시장도 요동칠 가능성이 높아졌다. 지난해 8월과 11월 두차례의 금리 인상으로 기준 금리가 0.5%에서 1%로 오른 한국은 이미 주택시장의 분위기가 급변하고 있다.
7~9월에만 해도 ‘15년만의 최대 폭등’ 이라는 말이 나올 정도로 과열됐던 주택시장이 급속도로 안정세를 되찾아가고 있다. 주택 거래량이 급감하고 일부 지역에서는 1억~2억 내린 급매물도 나온다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향 조사에서 은평구가 서울에서 처음으로 하락세로 전환했다. 1년 7개월만의 하락이다. KB부동산이 발표한 12월 주택가격 동향 통계에 따르면 경기도 광명의 아파트 매매가격 변동률이 -0.01%를 기록했다. 2년 6개월만의 하락세 전환이다. 전셋값도 하락 지역이 늘어나고 있다.
●급격한 금리 인상은 버블붕괴의 방아쇠
일반적으로 금리가 내리면 집값 상승, 금리가 오르면 집값 하락 요인으로 작용한다. 2020년이후 전세계적으로 집값이 동시다발적으로 급등했는데, 이는 경기 침체를 막기 위한 각국 정부의 저금리, 유동성 공급 확대정책 탓이라는 분석이 유력하다. 그래서 “집값이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 떨어졌다”는 말이 부동산 업계에서 유행했다.
그렇다면 반대로 금리가 오르면 어떻게 될까. 미국에서는 1% 단기 금리의 인상효과가 2년후 주택가격에 미치는 영향에 대해 최소 1.7%, 최대 10.4%까지 하락시킨다는 연구결과가 나와 있다. 금리인상이 주택담보 대출 원리금 상환부담을 늘려 주택수요를 감소시켜 가격 하락 요인으로 작용하는데, 금리 인상폭과 주택시장 상황에 따라 하락폭이 달라진다. 이근영 성균관대 교수 등이 2016년에 쓴 논문 「금리와 주택가격」에 따르면 집값 상승기와 금리 인상기가 겹칠 경우, 금리가 집값을 하락시킬 가능성이 낮다. 그러나 집값 하락기와 금리 상승기가 겹칠 경우, 주택가격과 전세가격이 대폭 하락할 가능성이 높다고 이 논문은 주장한다.
실제로 급격한 금리인상은 부동산 버블 붕괴로 이어지기도 한다. 일본의 중앙은행이 1980년대 말 2.5%까지 낮춘 기준 금리를 1990년 8월에 6%까지 급격하게 올리면서 부동산 버블 붕괴로 이어졌다. 일본은 금리인상에다 부동산 대출을 제한하는 총량 규제 제도까지 함께 도입했다. 미국의 경우, 2003년 1%였던 기준 금리가 2006년 5.25%까지 오르면서 집값 하락과 가계연쇄 부도, 은행부도로 이어지면서 전세계 금융위기를 촉발시켰다.
급격한 금리인하는 일반적으로 경기부양이 목적이다. 1980년대 말 일본은 플라자 합의로 인한 ‘엔고(高) 내수 불황’을 막기위한 저금리 정책으로 부동산 가격이 급등하자 뒤늦게 금리를 올렸고 대출을 제한했다. 미국도 2000년대 들어 닷컴버블이 붕괴하자 경기 부양을 위해 기준 금리를 1%까지 내렸고 신용도가 낮은 사람들에게까지 주택담보대출를 남발하다 금융위기로 이어졌다. 코로나 펜데믹으로 인한 경기침체를 막기위한 저금리와 유동성 확대 정책은 1980년대말 일본과 2000년대 초반의 미국과 유사한 측면이 많다.
●가파른 물가상승, 빨라진 美 금리인상 스케줄
미국 연준이 가파른 물가상승으로, 당초 예상보다 이른 2022년에 3차례, 2023년 3차례의 금리인상을 시사했다. 세계 각국 금리는 미국의 기준 금리의 영향을 받는다. 미국의 금리인상이 임박함에 따라 세계 각국이 금리를 선제적으로 인상하고 있다.
물가가 치솟고 있는 러시아 기준금리는 2021년 3월 이후 일곱 차례 인상, 최근 8.5%까지 올랐다. 연초 4.25%였던 기준 금리가 거의 2배 오른 것이다. 브라질도 연초 기준금리가 2%로 사상 최저치였지만, 7차례 연속 금리를 인상, 현재 9.25%이다. 영국도 최근 3년여 만에 기준금리 인상을 단행해 0.1%에서 0.25%로 올렸고, 노르웨이도 기준금리를 0.25%에서 0.5%로 인상했다.
터키가 대통령 공약이라는 이유로, 금리를 인하했다가 자본유출로 자국 화폐 가치가 반토막이 나면서 금융위기 가능성까지 나오고 있다. 터키의 거꾸로 정책이 초래한 위기로 인해 각국의 금리인상에 속도가 붙을 전망이다. 이미 두차례 금리를 올린 한국은 올해말 두차례 이상 금리를 인상, 1.5%~1.75%까지 기준 금리가 오를 것이라는 전망이 나온다.
●美·日은 공급 늘렸는 데 한국은?
일본의 버블붕괴와 미국의 리먼쇼크는 금리인상과 함께 주택 과잉공급이 또다른 원인이었다. 일본은 1980년대 연평균 공급 가구 수가 136만이었는데, 버블이 붕괴한 1990년대 오히려 144만 가구나 공급됐다. 미국의 경우, 리먼쇼크 전에는 연간 최대 200만가구의 주택이 공급됐다. 하지만 2009년~2019년 공급은 연간 50만~120만 가구로 절대 공급 규모 자체가 줄었다. 이 때문에 지난 10년간 400만~600만가구 정도 덜 공급됐다는 분석이 나온다. 골드만삭스가 2022년 미국 집값이 16% 정도 오를 것으로 전망하는 근거가 공급부족이다.
금리인상에도 불구하고 건설산업연구원, 주택산업연구원 등 국내 전문기관들이 올해 집값이 상승할 것으로 전망하고 있다. 한국건설산업연구원은 수도권 주택시장은 3.0%, 전국은 2.0% 상승, 주택산업연구원은 전국 2.5% 상승을 전망한다. 이들 연구기관들은 공급부족으로 인해 집값 하락 가능성은 낮다는 입장이다.
●뒤늦게 공급 늘리고 대출규제로 집값 잡겠다는 한국 정부
전문연구기관들의 공급부족론에 대해 국토부는 정면 반박한다. 2022년 분양물량을 지난해 39만가구(사전 청약 3만8000가구 포함)에서 사전 청약 7만 가구를 포함 46만가구로 대폭 늘리겠다는 입장이다.
국토부는 입주물량이 2021년 전국 46만 가구에서 2022년 49만가구, 2023년 54만가구로 늘어난다고 전망했다. 다만 서울은 올해 아파트 입주물량 감소로 시장 불안요인이 될 수 있다. 서울 아파트 입주물량은 지난해 4만2000가구에서 올해 3만6000가구로 감소한다. 다만 2023년에는 4만8000가구로 증가한다. 다만 수도권은 2020년 18만6000가구, 2021년 19만1000가구, 2023년 23만3000가구로 증가한다.
대출 규제도 변수이다. 정부는 올해 가계부채 증가율을 4~5% 수준으로 통제하겠다는 입장이다. 코로나 이후 저금리 정책 등으로 가계 부채 증가율이 10%에 육박했다. 정부는 올해 1월부터는 총 가계대출이 2억원을 초과할 때, 7월부터는 1억원을 초과할 때 DSR 규제가 적용된다. DSR 규제 대상에 포함되면 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권은 50%)를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없다. 대출액이 이미 1억원이 넘는 593만명은 내년 7월부터 소득에 따라 신용대출 등 추가 대출을 받지 못할 수 있다
심상찮은 2022년 한국 부동산시장, ‘버블 붕괴론’까지 나온 까닭은?
연말 은평·강북·도봉 등 아파트값 하락 전환…대출규제 강화·금리인상 전망 속 ‘일본 전철’ 우려도
수도권 집값이 대출규제·금리인상 여파로 일부 지역이 하락세로 전환한 가운데 부동산 가격 버블 붕괴를 두고 의견이 엇갈리고 있다. 실제 최근 집값 하락세가 심상치 않다. 2021년 패닉바잉(공황구매) 수요가 몰렸던 ‘노도강(노원·도봉·강북)’에서 최근 집값이 하락세 전환한 곳이 2곳 나왔다. 정부는 2022년에도 대출을 더욱 옥죄고, 금리 인상을 단행하겠다는 입장이다. 국내 주택시장이 요동칠 수밖에 없는 상황이다. 일각에선 일본의 ‘잃어버린 20년’의 전철(前轍)을 밟는 것 아니냐는 우려까지 나오고 있다.
●멈춰버린 수도권 매매·전세 시장
서울 은평구에 이어 강북·도봉구 아파트값이 하락 전환했다. 2021년 12월30일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 12월 넷째 주 강북구와 도봉구는 각각 0.02%, 0.01% 하락했다. 2020년 5월 셋째 주(18일) 이후 1년 7개월 만에 하락세로 돌아선 것이다. 12월 셋째 주에 이미 0.03%를 기록해 내림세로 접어든 은평구는 넷째 주에도 0.02%로 하락세를 이어갔다. KB부동산이 발표한 2021년 12월 주택가격 동향 통계에 따르면 경기도 광명의 아파트 매매가격 변동률이 마이너스(-) 0.01%를 기록했다. 2년 6개월 만의 하락세 전환이다.
부동산 거래가 급감하고 가격 상승세가 주춤한 가운데 호가를 대폭 낮춘 급매물만 팔리면서 아파트값이 내리는 지역이 속출하는 것으로 분석된다. 신고 기간이 한 달 남아있지만, 12월 서울 아파트 매매 거래량은 493건으로 전년 동월보다 93%나 줄었다. 2008년 11월 글로벌 금융 위기 때 기록한 역대 최저 거래량(1163건)을 갈아치울 가능성이 크다.대출규제와 금리 인상 영향까지 맞물리면서 2022년 부동산 시장도 이같은 추세를 이어갈 것으로 전망된다. 2021년 12월30일 금융위원회는 2022년 1월부터 총대출액이 2억 원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다고 밝혔다.
7월부터는 이 기준이 총 대출액 1억 원으로 더욱 강화된다. 카드론 사용액도 2022년부터 DSR에 포함된다. DSR은 개인이 보유한 모든 가계대출의 원리금 상환액 합계가 연 소득에서 차지하는 비율이다.2021년 12월30일 한국은행(한은)이 발표한 ‘2021년 11월 중 금융기관 가중평균 금리(잠정)’에 따르면, 주택담보대출 금리는 전월 대비 0.25%포인트(p) 상승한 3.51%로 나타났다. 이는 2014년 7월(3.54%) 이후 7년 4개월 만에 최고치다. 신용대출 금리도 연 4.62%에서 5.16%로 0.54%p나 뛰었다. 2014년 9월(5.29%) 이후 최고 기록이다.
이와 관련, 송재창 한은 경제통계국 금융통계팀장은 “코픽스와 은행채 등 지표금리가 올랐고, 은행들이 가계대출 관리를 위해 가산금리를 높이는 등 금리를 올렸기 때문”이라며 “신용대출 금리는 대출한도를 연소득 이내로 제한하자 고신용자보다 중·저신용자 비중이 늘었고 중금리 대출 취급이 확대된 영향도 있다”고 설명했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “수도권 매매시장과 전세시장 움직임은 사실상 중단된 분위기다.
향후 DSR 2단계 도입과 금리 인상, 대통령 선거, 매물량 증가, 정비사업 활성화, 입주물량 감소 등 다양한 변수들이 혼재돼 미래의 불확실성을 높이고 있다”며 “2022년에는 전·월세 시장에 가장 큰 영향을 미치는 입주 물량이 줄어든다. 거래가 잘 안되는 분위기인 만큼 당분간 입주물량과 임대차 시장의 움직임에 따라 매매시장의 움직임도 동조화돼 움직일 것으로 예상된다”고 내다봤다.
●부동산 버블붕괴의 신호탄인가
집값 폭등 원인인 ‘저금리, 과잉 유동성’의 시대가 끝나고 ‘금리 인상, 긴축의 시대’가 본격화되고 있다. 실제 미국 연준은 인플레이션 압박이 40년 만에 최고 수준에 달하자 물가 상승세를 잡기 위해 시중 돈줄 조이기에 속도를 내고 있다. 2021년 12월 제롬 파월 연준 의장은 “테이퍼링(양적완화 축소) 속도를 현재의 2배로 높이고, 금리 인상도 테이퍼링을 마치고 멀지 않은 시점에 할 것”이라고 말했다. 2022년 3월 테이퍼링이 종료된 후 3회에 걸쳐 금리가 인상된다는 것이 미국 월가의 지배적인 시선이다.이주열 한은 총재도 기준금리 추가 인상 가능성을 연일 시사하고 있다.
이 총재는 2022년 신년사에서 “미 연준 등 주요국 중앙은행들이 높아진 인플레이션 압력에 대응하여 금리 인상을 이미 시작하였거나 예고하고 있다”며 “이같은 각국의 통화정책 정상화 과정에서 국제금융시장의 가격변수와 자본유출입의 변동성이 증폭될 수 있다. 불안 요인을 면밀히 모니터링하면서 필요한 경우 시장 안정화 조치를 적기에 시행해야 할 것”이라며 금리 인상 방침을 재확인했다. 한은 금융통화위원회는 2022년 1월14일과 2월24일 중에서 한 차례 기준금리를 추가 인상할 것으로 보인다.이에 주택시장은 요동칠 가능성이 높다. 실제 한국 주택시장은 2021년 8월과 11월 두 차례의 금리 인상으로 기준금리가 0.5%에서 1%로 오르자 하락세로 전환되기 시작했다.
국토연구원은 기준금리가 1% 상승할 때 수도권 집값이 연간 0.7%p 하락하는 효과가 있다는 연구결과를 내놓기도 했다. 2021년 12월28일 김경민 서울대 환경대학원 교수는 KBS ‘더 라이브’에서 “2022년말까지 기준금리가 1.5%까지 오르면 서울 전반에 걸쳐 집값이 2021년 6월 대비 최대 17% 떨어지고, 기준금리가 2% 오르면 2021년 6월 대비 최대 20%까지 하락할 수 있다”며 “집값이 2020년 수준으로 회귀할 것”이라고 전망했다.문제는 급격한 금리인상이 부동산 버블 붕괴로 이어질 수도 있다는 점이다.
2021년 3분기 기준 가계부채는 1844조 9000억 원으로 전년 동기 대비 9.7% 늘었다. 이는 2017년 2분기(10.4%) 이후 최대 증가폭이다. 같은 기간 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 9.4%p 상승한 219.9%에 달했다. 1975년 통계편제 이후 역대 최대 수준이다. 특히 우리나라 가계의 총자산 대비 실물자산 보유 비중은 64%에 달한다. 미국(29%), 일본(38%) 등 선진국보다 크게 높은 상황이다. ‘영끌·빚투’로 부동산에 투자한 대출자들이 이자 비용 부담으로 무너지기 시작하면 부동산 가격도 흔들릴 수밖에 없다.
이 때문에 일각에선 자칫 일본의 ‘잃어버린 20년’ 전철을 밟을 수 있다는 우려가 나온다. 2021년 12월23일 한국은행은 “우리나라와 미국을 포함한 주요국 중앙은행이 기준금리 인상 등 통화정책 긴축을 본격화하면서 가계의 부채 상환 부담이 커지고 있다”며 “자산시장 거품이 꺼지는 상황이 발생하면 우리나라 집값이 폭락하고 경제성장률이 최악의 경우 -3%로 떨어질 수 있다”는 내용을 담은 2021년 하반기 금융안정보고서를 국회에 제출했다.김정식 연세대 경제학부 교수는 “박근혜 정부 때 침체된 부동산을 활성화시키고자 세금을 낮추는 등 다양한 방법을 동원해도 성공하지 못했다. 그런데 한은이 금리를 낮췄더니 부동산 가격이 올랐다.
미국에서도 2년에 걸쳐 기준금리를 3%p 올렸더니 부동산 가격이 반값이 되는 사례가 있었고 일본도 마찬가지”라며 “미국은 3월부터 기준금리를 3차례 정도 올릴 것으로 보이고 한은이 이에 발맞춰 기준금리를 1.75%까지만 올려도 상당한 조정이 일어날 것 같다. 심각하면 부동산 버블 붕괴까지 우려된다”고 말했다.반면 고승범 금융위원장은 12월3일 열린 기자간담회에서 “일본의 경우 장기간 저금리 정책을 편 이후 급격한 금리 인상으로 인한 자산가격 하락, 구매력 약화 등의 상황이 산업·가계 부실로 옮아가며 부실의 악순환을 야기한 것이 잃어버린 20년의 시작이었다”며 “우리나라의 경우 아직은 시스템 리스크로 확산할 가능성이 큰 상황은 아니다”라고 일축했다.
●대선이후 정책이 분수령 될 수도
현재로선 2022년 집값을 속단하기 쉽지 않다. 올해 금리인상 폭과 속도 등 변수가 많기 때문이다. 3월9일 실시되는 대선도 변수가 될 수 있다. 야당 윤석열 후보뿐만 아니라 여당 이재명 후보도 주택공급 확대를 공약한 데다 다주택자 양도세 유예 등의 정책을 펴겠다는 입장이다. 윤 후보는 종부세 인하, 양도세 유예, 재건축 규제 완화 등의 정책을 공약했고 이재명 후보도 최근 ‘다주택자 양도세 한시적 완화’ 필요성을 강조하고 있다. 조만간 획기적인 공급확대 정책도 발표할 예정이다.
|
