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등록날짜 [ 2022년01월05일 10시37분 ]
  올해 집값, 전문가들 “떨어진다” VS “오른다” 엇갈려…누가 맞을까
 2022년 부동산시장 분석과 전망…전문가 4인의 예측을 통해서 본 올해 집값은?  

우리나라는 지난해 3분기 세계 주요국 가운데 가장 높은 집값 상승률을 기록했다. 영국의 부동산정보업체 ‘나이트 프랭크’의 ‘글로벌 주택가격지수’에 따르면 한국의 2021년 3분기 주택가격은 1년 전보다 23.9% 올랐다. 이는 물가 상승률을 감안하지 않은 실질 기준 상승률이다. 주요 국가 56개 중 1위다.이렇게 오른 집값이 올해 어떻게 될까. 정부에서는 지난해 4분기 이후 우리 집값이 ‘변곡점’을 맞았다고 강조하고 있지만 시장 분위기는 여전히 “안 떨어진다”는 쪽에 서 있는 모습이다.먼저 정부가 말한 변곡점은 정확히 말해 ‘하락’의 시점이 아니다.

정부가 ‘추세적 하락’이라고 애매한 표현을 사용한 이유다.1월2일 한국부동산원의 주간 아파트가격 시계열 통계를 보면 전국의 아파트값은 2019년 9월 셋째부부터 지난주까지 단 1차례도 하락한 적이 없다. 서울은 2020년 6월 첫째주부터 그렇다.이런 이유로 문재인정부는 부동산정책에 관한 한 역대 ‘최악’의 정권으로 평가된다. 집값을 잡겠다고 공언한 이들이 정반대의 ‘통제불능’ 성적표를 국민에게 내밀고 있기 때문이다.몇몇 수치가 이를 더 명확히 보여준다. 업계(KB)에 따르면 전국 아파트는 2008년부터 2018년까지 과거 10년간 1억3000만원 올랐는데 2019년부터 올해까지 단 3년 만에 1억8000만원 상승했다. 단독주택 가격 상승폭도 같은 기간 비슷한 수준으로 뛰었다.수도권의 경우 더 큰 격차를 보였다. 2020∼2021년 수도권 가격 상승액은 2억8000만원이다. 반면 지난 10년간 전국 아파트 가격 상승액은 1억6000만원이다.

뜸한 거래가 이런 가격대를 고착화할 것이란 우려가 깊다. 서울의 지난해 아파트 거래량은 지난 4분기 들어 급감해 최저수준에 근접했다. 2020년의 절반 수준이다. 특히 지난해 11월 거래량(한국부동산원)은 통계 집계 이후 역대 최저수준이다. 업계에서는 이를 “역사적 저점 수준에 근접했다”고 평가한다. 2012∼2013년 시장 침체기 및 9·13 대책 이후 거래량이 급감했던 2019년 2월을 업계에선 ‘역사적 저점 수준’(2000건 미만)으로 꼽는다. 대출규제 강화와 집값 고점 인식 등의 영향이다. 이를 정리하면, 문재인정부의 부동산정책 성과는 “가격을 오를 대로 올렸고 거래는 죽였다”로 귀결된다.

최근엔 대통령 선거를 앞두고 여당 후보가 다주택자 표심을 겨냥한 세금 규제 완화 카드까지 언급하면서 ‘눈치보기’로 거래는 더 줄었다.또한 이러한 거래 절벽을 집값 하락의 신호탄으로 보는 시각도 있지만, 민·관의 각 연구기관은 2022년에도 집값은 계속 오를 것으로 예상한다. 우리금융경영연구소는 3.7%, 한국건설산업연구원은 2.0%, 국토연구원은 5.1%(수도권) 등으로 올해 주택가격 상승을 점쳤다. 서울 등 핵심 입지 공급 물량 부족과 대선 이후 규제 완화 가능성, 연이은 지방선거 변수, 임대차 3법 시행 이후 집값을 떠미는 높은 전·월세 가격 등의 이유에서다. 이에 좀더 구체적으로 전문가 4인의 시장 분석과 예측을 통해 올해 부동산시장을 전망해 본다. 

  ‘하박’ 김경민 서울대 교수 “변곡점 이미 지났다…집값 10~20% 꺾일 것”

“올해 서울 집값은 10~20% 떨어질 것이다. 금리가 오르며 유동성 버블이 꺼지기 때문이다. 강남은 이미 지난해 10월 변곡점을 지나며 상승세가 꺾였다. 서울은 지난해 11월 변곡점을 지나 집값이 꺾였다. 앞으로 2~3년은 대세 하락장이 펼쳐질 것이다.”

김경민 서울대학교 환경대학원 교수는 “이미 변곡점을 지나 꺾였다”고 했다. 그 근거는 그가 손수 제작한 매매가격지수다. 호가를 기반으로 생산한 지수는 평탄화 오류가 있어 실거래가를 기반으로 지수를 직접 만들었다고 했다. 김 교수는 이 지수를 부동산 오픈 데이터 플랫폼 ‘부트캠프(BootCamp·부동산 트랜드 캠프)’를 통해 공개했다. 김 교수는 미국 하버드대 도시계획·부동산학 박사 출신으로 대중들에겐 ‘하박(하버드 박사)’이라는 별명으로 불린다. 본인은 하버드 학력보다 보스턴 소재 상업용 부동산 리서치회사 PPR(Property & Portfolio Research) 선임연구원으로 근무한 것이 더 자랑스러운 커리어라고 했다. 그러면서 “글로벌 인베스트먼트 관점에선 일드(Yield·수익률)가 가장 중요하다”며 “금 인상 기조가 투자수익률을 낮춰 집값이 하락할 것”이라고 했다.

서울 집값 상승폭이 둔화하며 보합에 가까워지고 있다. 이런 현상을 놓고 김경민 교수는 올해 집값을 어떻게 전망할까. 그는 “부트캠프에서 실거래가를 토대로 독자적으로 만든 매매가격지수를 보면, 강남은 이미 지난해 10월 변곡점을 지나며 상승세가 꺾였다. 서울은 지난해 11월부터 변곡점을 지나 집값이 꺾였다. 거래량도 역대급 최저치다. (2021년 12월25일 집계 기준) 지난해 11월 서울에선 1373건의 거래만 있었다. 5일치(11월 26일~11월 30일) 거래량이 안 잡힌 것을 고려해도 이 정도로 거래가 적은 적은 없었다.

지난해 7월엔 4811건, 10월엔 2360건이었다. 부트캠프에선 서울 ‘대장 단지’ 25개 9만가구의 거래량을 뽑는데, 지난해 11월엔 거래량이 9만가구에서 총 100건도 채 안 된다. 매수가 움직이지 않는다. 꺾인 걸 부정할 수 없다. 금리 인상으로 유동성이 줄어든 영향이 가장 크다. 매수가 움직이려면 소득이 늘거나 유동성이 풍부해져야 한다. 지금은 둘 다 안 된다. 결국 매수가 줄며 집값이 떨어질 것이다. 올해 말까지 기준금리가 1.5%로 오르면 서울 집값은 10~17% 떨어질 것이다. 기준금리가 2.0%로 오르면 서울 집값은 13~20% 떨어질 것이다. 상승장이 끝나고 하락기에 접어든 것”이라고 진단했다.

서울에 주택 공급이 부족해 올해도 상승한다는 분석이 많은 것과 관련해서 그는 “서울 아파트 시장이 폐쇄 경제 시스템이라고 가정했을 때 가능한 얘기다. 서울 아파트 가격이 비싸다면, 수요자는 경기도로 눈을 돌릴 수 있다. 연립·다세대로 갈 수도 있다. 다른 옵션들을 충분히 선택할 수 있다. 경기도는 외곽에서부터 이미 집값이 떨어지기 시작했다. 인천 송도에서는 청약 시장에서도 미계약이 발생했다. 대세 하락기엔 결국 서울도 어쩔 수 없다. 또 2019년부터 전국 아파트 공급이 역대급으로 많았는데 집값이 급등했다는 점을 짚어볼 필요가 있다. 2020년 초 발생한 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 여파로 경제 상황이 그렇게 안 좋았는데도 말이다. 공급이 많았는데 대체 왜 집값이 급등했을까. 유동성 때문이다. 바꿔 말하면 기준금리 상승으로 유동성이 꺼지면 집값도 하락한다는 얘기”라고 말했다.
                                                  
               
‘하바드 박사’ 출신 부동산전문가 김경민 서울대 교수

전세시장 불안이 집값 상승을 부추기진 않을까. 김 교수는 “매매시장과 전세시장은 별개로 봐야 한다. 매매가와 전셋값은 전통적으로 별다른 상관 관계 없이 따로 움직였다. 특이하게도 2019년 이후 매매와 전세가 함께 상승했다. 임대차법 때문이었다. 임대차법 영향으로 시장이 불안해 매매와 전세가 함께 급등했지만, 이전까진 유사성을 보이며 움직인 적이 없었다. 즉, 지금의 동반 급등도 언젠가 깨질 것이다. 전세 물건이 부족한 일부 지역에선 전셋값이 오를 테지만, 이것이 집값을 올린다는 주장은 무리”라고 말했다.

수년간 이어진 급등을 고려하면 올해 10~20% 하락한다고 ‘폭락’이라 부를 수는 없다는 견해에 대해 그는 “그렇다. 폭락이 아닌 점진적인 하락을 전망한다. 공급 확충에도 불구하고 유동성으로만 올랐던 2019년 이후 상승분이 금리 인상으로 빠진다는 예상이다. 향후 2~3년간 기준금리 인상 영향으로 대략 2019년 초반 가격으로 떨어질 것이다.

2016년 가격으로까지는 절대 내려갈 순 없다. 올해부터 가격이 떨어지면 ‘앞으로 반값까지 폭락한다’는 전망이 일각에서 나올 수 있는데, 무주택자는 그런 말도 안 되는 소리를 믿지 않길 바란다. 기본적으로 하방 경직성이 작용하고, 우리나라는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 낮아 폭락은 나타나지 않는다”고 했다.

금리 인상을 주택시장의 어떤 변수보다 중시하는 그는 “금리와 유동성이 가장 중요하다. 국채 수익률이 2%, 부동산 수익률이 2%로 같다면 누가 부동산을 사겠나. 부동산은 위험자산이라 최소 국채보다 수익률이 높아야 한다. 금리가 오르면 부동산 수익률도 높아져야 할텐데, 임대차법으로 임대료가 묶여있다. 결국 가격이 떨어져야 수익률이 맞춰진다. 공급은 ‘일드(Yield·수익률)’ 다음 얘기”라고 말했다.

주택시장의 다른 변수들을 고려하면 금리 영향이 그리 크지 않을 것이라는 시각에 대해서도 “아파트 시장에서도 금리와 투자수익률이 가장 중요하다. 기준금리와 아파트값은 완벽한 역의 관계다. 다만 시차가 존재할 뿐이다. 금리를 인상했을 때 가격이 일시적으로 오른 적이 있지만, 그건 시장 참여자들이 갖고 있는 과거지향적인 성향 때문이다. 기준금리가 인상됐을 때 적어도 3~6개월 후에는 가격이 결국 떨어졌다. 아파트를 수익률 관점으로 보지 않는다면 다주택자는 있어서는 안 된다. 다주택자는 수익률을 따지고 주택을 매수하기 때문”이라고 했다.

무주택자는 집을 언제 사야 하나, 집값이 내린다면 유주택자는 팔아야 하나. 김 교수는 “무주택자는 올해 집을 사면 안 된다. 2023년까지는 기다려야 한다. 매수 희망 아파트를 여러개 찾아놓고, 2023년까지 지켜보다가 가장 많이 집값이 빠진 단지를 사라. 대략 2019년 초반 가격으로 떨어지면 들어가라. 물론 청약은 꾸준히 해야 한다. 디폴트(기본값)다. 1주택자는 팔면 안 된다. 견뎌야 한다. 대출이 과거보다 안 나오기 때문에 양도세를 약간 물고 기존 주택을 매각하더라도 더 좋은 단지로 갈아타기 할 수 없다. 1주택자는 최소 10년을 견뎌야 한다. 부동산은 기본적으로 사이클이다. 단타 매매가 가장 위험하다. 다주택자는 대선까지 지켜봐야 한다. 보유세가 너무 센 만큼 무시하면 안 되겠지만, 우선 정책의 불확실성이 해소되는지를 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.

올해 부동산 시장에서 많이 오를 곳은 어디일까. 또 특별히 더 하락할 곳이 있다면 어딜까. “집값이 전체의 상위 5%에 해당하는 초고가 시장은 알아서 잘 갈 것이다. 거기선 신고가가 나올 수도 있다. 슈퍼부자들과 서민들이 어떻게 마켓이 같겠나. 자산 격차가 워낙 심해진 상황이라 초고가 시장은 별도로 봐야 한다. 완전히 다른 시장이다. 나머지 고가부터 중저가를 봤을 때, 노도성(노원구·도봉구·성북구)의 타격이 가장 클 것이다. 대출 끼고, 신용 끼고 산 매수자가 많아 굉장히 위험할 수 있다. 보통은 하락기에 고가주택이 위험한데, 지금은 노도성이 더 위험하다. 버블은 강남보다 노도성에 더 끼어 있다.”

노도강(노원구·도봉구·강북구)이 아닌 왜 노도성인가. 그는 “노도성이라는 표현이 맞는다. 강북구는 아파트가 많지 않다. 강북구 왼쪽 절반은 북한산국립공원이고, 오른쪽은 미아뉴타운 약간과 번동 정도다. 반면 성북구는 노원구와 같은 생활권이며 미아뉴타운 대단지가 위치한다. 노도강이라고 불리는 것은 문제가 있다. 부동산 서브마켓에 대해 우리나라 사람들이 제대로 공부 안 하고 있다는 뜻이다. 노도성강(노원구·도봉구·성북구·강북구)이나 노도성이라고 불러야 맞는다”고 했다.

대선이 임박해 오는데, 신임 대통령에게 조언할 부동산정책에 대해 김 교수는 “올해 안에 서울 요지에서 착공하는 모습을 반드시 보여줘야 한다. 1988년 노태우 전 대통령 시절 강남 집값이 100% 올랐는데, 본인의 리더십으로 분당과 일산을 개발했다. 2010년 이명박 전 대통령도 금융위기를 빠르게 극복하며 부동산이 상승 조짐을 보이자 보금자리주택을 리더십으로 보여줬다. 문재인 정부는 보여주지 못했다. 부동산 정책과 관련해선 시장을 완전히 오판한 무능, 리더십·의지가 박약한 모습만 보여줄 뿐이었다. 정책 운용을 이렇게까지 못할 줄 몰랐다.
역대 최하다. 신임 대통령은 첫 1년 안에 서울 요지에서 공사가 진행되는 모습을 반드시 보여줘야 한다. 공급에 대한 의지를 명확히 보여줘야 한다.
또 무리하게 가격을 잡는 정책을 펼치지 말고 중산층과 서민의 주거복지 확충에 집중했으면 한다. 집값을 잡겠다는 건 미친 소리다. 자본주의 사회에서 뭘 잡나. 정책의 목적은 집값을 잡는 게 아니라 중산층과 서민을 위한 주거복지 확충이 되어야 한다. 이들이 적정한 비용을 내고 매입할 수 있는 공간과 금융환경을 조성해줘야 한다”고 조언했다.

 이상우 인베이드 대표 “올해 집값 10% 오를 것. 서울 아파트 14억 된다”

“2022년에도 집값은 10% 정도 오를 것이라고 전망한다. 서울 아파트 평균 가격이 지금 12억7000만원쯤 되니까, 14억이 된다는 얘기다. 사실 지난해에도 10%를 전망했는데 지나고 보니까 19%가 올랐다. 이번엔 10%에서 더 안 오르고 전망이 맞았으면 좋겠다.”

이상우 인베이드투자자문 대표는 올해 집값 전망에 대해 이같이 말했다. 유진투자증권 애널리스트 출신인 이 대표는 부동산 시장 움직임을 잘 예측해 ‘족집게’라는 평이 따라붙는 인물이다. 최근 부동산 시장이 혼조세를 보이고 있다. 일부 지역에서는 실거래가와 호가가 하락한다. 그런데도 흔들리지 않고 ‘상승’을 외치는 이유는 무엇일까. 여기에 더해 부동산 시장 안정을 위해 가장 필요한 조치가 무엇인지와 ‘무주택 리스크’에 관해 조언했다.

부동산 전문가들 사이에서도 시장 전망에 대한 의견이 분분한데 이 대표는 “원래 떨어진다는 사람도 있고, 올라간다는 사람도 있는게 정상이다. 작년이 유독 떨어질 요인이 그야말로 하나도 없었던 특이한 사례였다고 할 수 있다. 2022년에는 강화된 대출규제가 무주택자의 매매 시장 진입과 1주택자 등의 갈아타기를 막는 방해 요소로 작용할 전망이어서 의견이 갈릴 것이다. 일부 지역에서는 미분양도 나오고 있어 ‘집값 하락 신호’로 보는 사람들이 있는 것 같다”고 했다.

그럼에도 ‘10% 상승’을 예견하는 근거는 무엇일까. 그는 “먼저 이제는 더 얘기하기도 지루한 수급 문제다. 우리나라 인구가 5000만명을 훌쩍 넘었는데 주택 수는 지방의 빈집까지 모두 긁어모아도 2000만가구에 채 미치지 못한다. 인구가 계속 몰리는 수도권은 말할 것도 없다.

‘4인가구에 한 채씩’ 필요한 시대는 지난지 오래다. 1·2인가구가 폭증하고 있고, 3·4인가구라도 지방 근무나 전원주택 마련 등 이유로 복수의 주택을 필요로 하는 사례가 많아졌다. 집 살 사람이 아직도 많다는 얘기다. 미분양이 늘고 있다고 하는데, 막상 매달 나오는 미분양 통계를 보면 숫자가 늘지 않는다. 대구만 해도 계속 청약 미달이 나오는데 미분양 가구수는 2000가구 선에서 유지된다. 일반 청약 경쟁률이 0.2대 1, 이렇게 나와도 선착순 분양에서 물량이 다 소화되고 있다. 마지막으로 물가가 계속 오르고 있기 때문이다. 우리나라 인구 구조상 아래 연령으로 내려갈수록 그 수가 급감하는데, 이는 일할 사람이 없다는 의미다. 그러니 인건비가 오르고 물가도 따라 오를 수밖에 없다. 부동산도 당연히, 물가 영향을 받는 자산”이라고 설명했다.
                        
       
이상우 인베이드 투자자문 대표

이른바 ‘똘똘한 한채’ 현상이 강해지고 있는 것에 관해 이 대표는 “현재 시점에서는 1가구 1주택이 기본적인 원칙이다. 다주택자가 되는 순간 각종 중과세에 직면해야 한다. 지금은 상급지로 올라가려는 욕구는 막을 수가 없다. 지방에 수십채를 가진 다주택자들도 다 팔고 서울 강남에 똘똘한 한채를 사려고 달려드는 게 현재 상황이다. 신규 수요도 끊임없이 유입된다. 대출이 안 나오는 초고가 주택이라도 살 사람은 얼마든지 있다. 요즘 젊은 사람들 사이에서 ‘욜로’라는 얘기가 싹 사라졌다. 열심히 일해도 부자가 될 수 없어서 ‘욜로’ 했었는데, 코인 등의 등장으로 부자가 될 길이 열려서다. 망하는 사람이 많겠지만 코인으로 벼락부자가 된 사람도 끊임없이 나오고, 꼭 코인이 아니더라도 다양한 경로로 생겨난 ‘뉴 리치(new rich)’들이 40억짜리 아파트의 수요자가 되는 것”이라고 했다.

그러면 똘똘하지 않은 아파트들은 어떻게 될까. 그는 “대출금지선인 15억원 아래에서 각자의 입지나 가치에 맞게 가격이 오를 거라고 생각한다. 집값이 10% 오를 거라고 전망하지 않았나. 지금 12억7000만원이니까, 내년엔 평균 14억원이 된다는 얘기다.

15억짜리 집을 사는 것과 16억짜리 집을 사는 건 완전히 다른 차원이라는 점을 생각해야 한다. 전자는 자기 자금이 한 7억원쯤 있으면 대출을 일으켜서 구매할 수 있다. 후자는 16억원 전부를 대출없이 내 돈으로 마련해야 한다. 자본금 차이가 단숨에 9억원이나 벌어지지 않나. 그래서 원래 10억원쯤 했던 집값이 15억원 문턱을 넘고 나면 그때부터는 거래가 잘 안되고 호가만 계속 높아지는 현상이 나타난다. 대신 그 주변에 있는 조금 가치가 떨어지는 다른 아파트가 15억원 언저리까지 따라오른다”고 말했다. 

재건축·재개발 전망은 어떤가. “재건축이든 재개발이든 너나할 것 없이 다들 신속통합기획(신통기획)에 참여하고 있지 않나. 재개발은 얼마 전 1차 대상지가 발표됐고, 재건축도 대치동 미도·여의도 한양 등 유명 단지가 신통기획을 통해 정비사업 급물살을 탈 것으로 예상된다. 오세훈 서울시장으로선 본인의 핵심 공약이고, 재선 여부도 달려있는 만큼 의미있는 공급 촉진 성과를 내려고 노력하지 않겠나. 신통기획이라는 제도가 4~5년 걸리는 정비사업 절차를 2년으로 줄여준다는 것이다. 통상 재건축·재개발 부동산은 정비사업 단계를 통과할 때마다 가격이 뛰는데, 기간이 당겨지면 가격 상승도 상대적으로 가팔라질 수밖에 없다. 전세 측면에서도 바로 내년은 아니지만, 장기적으로 멸실에 따른 이주 수요가 발생하면서 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.”

이 대표는 지방 부동산시장에 대해서도 “지방은 계속 올라왔었고, 올해도 일정 수준 상승을 기록할 것으로 보인다. 다만 광주와 대구는 최근 부동산이 침체되고 있는데다 입주 물량도 ‘역대급’으로 많아 조정대상지역으로 계속 묶여 있으면 경기 자체가 죽어버릴 수도 있다.
광주에는 올해에만 1만3000가구가 넘게 입주할 예정이다. 도시 규모를 생각하면 상상을 초월하는 물량 폭탄이 떨어지는 셈이다. 그렇다고 조정대상지역을 풀어주자니 지난 2019년 말 부산이 규제 해제 이후 폭등했던 사례가 재현될 게 뻔하지 않은가. 두 지역의 부동산 시장은 내년 지방선거 앞두고 정치권이 어떤 판단을 내릴지에 달려있는 것 같다.

세종은 올해나 내년 모두 입주가 거의 없는 가운데, 매매가격은 조금 빠질 것으로 보인다. 그런데 2억~3억 하던게 8억, 9억 이런 식으로 워낙 폭등했던 지역이라 1억 정도 밀려봐야 체감이 있을지 모르겠다. 세종의 문제점은 매매가격에 비해 전세가격이 현저히 낮다는 것이다. 갭이 너무 커서 사려는 사람이 적다는 게 악재다. 나머지 지역은 통상적인 수준으로 상승하지 않을까 한다”고 했다.

전세시장은 어떻게 움직일까. 그는 “바로 그 계약갱신청구권이 만료되는 시기가 하반기부터 속속 도래할 예정이다. 그동안 매년 5%로 인상 상한선이 제약됐던 매물들인데, 새로 임차인을 맞이하면서 시장가격으로 받으려고 할거다. 자연스럽게 내버려두면 폭등할 수밖에 없는 시장이다. 다만 그때 정부가 전셋값 폭등을 막기 위해 어떤 조치를 취할지는 아직 미지수라, 전망에 대해서는 ‘현재로선 미루어 짐작하기가 어렵다’는 대답을 할 수 밖에 없겠다. 최근 ‘상생임대인 제도’를 발표하긴 했는데, 9억원 이하의 1주택자에게만 적용되는 제도라 실효성은 크게 없어보인다. 가격에 직접 영향을 줄 수 있는 어떤 대책이 추가로 나올지를 주시해야 한다”고 말했다.

그러면 시장을 안정시키려면 어떤 대책을 써야 할까. 이 대표는 “다주택자 규제를 풀어줘야 한다. 시장에서 투기를 일삼는 ‘악의 축’으로 호도되고 있지만, 실제로는 다주택자가 주택시장에서 수행하는 역할이 굉장히 많다. 그간의 부동산 시장 혼란은 다주택자를 위협하면서 기인한 바가 크다.다주택자가 많아지면 전셋값이 안정된다. 전셋시장이 안정되면 매매시장도 따라서 안정된다. 사실 다주택자 만큼 좋은 임대인도 드물다. 곳간에서 인심 난다고, 진짜 집을 수십 채씩 가진 다주택자들은 전셋값을 잘 올리지도 않는다.

전셋값 더 받아봤자 괜히 간주임대료에 대한 소득세만 더 낸다고 생각하는 게 다주택자의 심리다. 자기 집을 전세주고 다른 곳에 사는 1주택자는 오히려 임차인에게 모질게 대한다. 이 사람들도 지금 사는 집에 전세를 올려주지 못하면 쫓겨나는 처지라서다. ‘다주택 금지’는 매매시장에도 직접적인 영향을 미친다. 초고가 아파트 가격이 그만 오르게 하려면 똘똘한 한채에 대한 수요를 ‘필요에 따른 여러 채’로 분산할 수 있게 해줘야 한다.

지금은 모든 사람이 1가구 1주택을 할 수밖에 없으니까 다들 더 상급지로, 더 넓은 평수로 올라가는 것만 생각한다. 다주택이 가능해지면 세컨하우스로 이런 수요를 분산할 수 있다.마지막으로 다주택자는 하락장에서 물량을 받아주는 ‘연기금’ 같은 역할도 한다. 세상에 상승장에 집을 사는 다주택자는 없다. 아무도 집을 안 사려고 할 때 나홀로 집을 사서 올라갈 때까지 기다리고, 그동안 시장에 임대를 공급해주는게 다주택자다. 규제를 완화해서 다주택자를 양성할 필요가 있다.”

이 대표는 '내 집 마련 고민’에 잠 못 이루는 무주택자에게 이렇게 조언했다.“집값이 계속 올라갈 전망이기 때문에 집을 사는 건 좋다. 다만 좀 가려서 사라는 얘기를 하고 싶다. 싸다는 이유만으로 너무 좁고, 입지도 안 좋은 아파트를 사면 기대만큼 안 오를 가능성이 크다. 아파트가 아닌 물건, 빌라나 오피스텔을 사는 것은 그다지 추천하지 않는 편이다. 면적이 넓은 축인 ‘아파텔’ 정도는 괜찮다고 보지만, 대부분은 명확한 시세가 없고 가치 자체도 떨어지기 때문에 초보자가 잘못 샀다가는 낭패를 볼 수 있다.

청약 가점이 높다고 무작정 기다리는 것도 좋은 전략은 아니라고 본다. 청약 만점 84점이 거의 불가능한 점수인데 요즘에는 숱하게 나오고, 가점 72점도 간신히 커트라인에 걸리는 경우도 많다. 점수가 높은 편이라도 서울 노른자위 아파트 청약에 성공하는 건 쉽지가 않다. 차라리 지어진 집을 사는 것도 고려해볼만한 선택이다.”

조영광 대우건설 빅데이터 연구원 “서울 집값 ‘상고하저(上高下低)’로 5% 상승…1기신도시 리모델링 주목하라”

“2022년 서울 집값은 5% 정도 오를 것으로 본다. 2020년 11월까지 17%가 올랐는데 3분의 1 수준이다. 대신 대출총량제 등의 영향으로 집값이 ‘상고하저(上高下低)’ 양상을 보일 것으로 예측된다.조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “상승폭이 둔화되긴 하지만 상승세는 지속될 것”이라며 이같이 말했다. 그는 과거 주택 거래량이 감소한 후 하락장이 찾아왔지만, 지금은 거래량 감소의 원인이 과거와 달라 집값 하락의 전조(前兆)라고 보기 어렵다고 말했다.

조 연구원은 10년 넘게 빅데이터를 기반으로 시장을 예측하고 있다. 지난 2018년 출간된 『빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래』의 저자이다. 조 연구원은 ‘집값 파도타기’의 영향으로 2020년 하반기 경기·인천의 상승세가 두드러질 것이란 전망을 했고, 실제 두 지역의 아파트 가격 상승폭은 서울보다 2배 가까이 컸다.

집값 상승을 전망하는 이유에 대해 박 연구원은 “미래 시장을 보는 데 있어 3월과 11월의 매매가 변동률이 중요하다. 3월 변동률에 따라 하반기 집값이, 11월 변동률에 따라 다음해 상반기 집값이 결정된다. 10년 넘게 빅데이터를 다루면서 3·11월 변동률과 다음 분기 집값의 상관관계가 높다는 걸 알게됐다. KB국민은행 리브온에 따르면, 지난해 11월 서울 집값 변동률은 1.06%였다. 지난해 최저치인 4월 0.95%와 비교하면 나쁜 수준이 아니다. 작년 1월~11월 아파트 매매가격이 17% 오른 것을 감안하면, 상승폭이 확실히 둔화되긴 할 것이다. 주택 거래량, 미분양 감소율, 주택 거래 시가 총액 등을 비교해봤을 때 2022년 상승률은 5% 정도가 될 것으로 추정하고 있다.”

최근 수도권에서도 집값 하락 지역이 나오고 있는 것에 관해 그는 “2010년 주택시장부터 집값 변동률을 보면, 전국 모든 곳이 한 번도 안 쉬고 오른 적은 재작년과 작년이 처음이다. 애초에 모든 지역이 오른다는 게 비정상적인 상황이다. 정상적인 시장이라면 집값이 오르는 지역이 있으면, 그에 비해 인기가 떨어지는 지역은 하락하는 게 당연하다. 지금은 정상화 단계라고 보면 된다.

집값이 오른 지역이나 단지를 보면, 수도권광역급행철도(GTX) 등 사회기반시설 확충의 호재로 가격이 급격히 뛴 곳이다. 하락 거래가 나오는 단지의 경우, 대부분 ‘중년주택’이라는 공통점이 있다. 신축 아파트 가격이 오르는 것은 당연하고, 준공 20~30년이 지난 노후 아파트는 재건축·리모델링 등의 기대감 영향으로 오른다. 그러나 준공년도가 둘 사이인 단지는 매수했을 때 이점이 없다”고 말했다.
                 
 
조영광 대우건설 빅데이터 연구원
               

 최근 아파트 매매거래량이 줄어든 것에 대해 그는 어떻게 볼까. “일각에서 제기하는 집값 하락 징조로 보기는 어렵다. 서울의 경우, 지난해와 거래량 감소 정도가 비슷한 해가 2010년이다. 당시에는 집값이 하락하던 시기라 서울 핵심지역을 제외하고 매수세가 꺾이면서 매매량이 감소했다.그러나 작년은 집값이 급등한 탓에 ‘안’사는 게 아니라 ‘못’사면서 거래량이 줄어든 것이다. 서울에 집을 살 여력이 없는 사람들이 경기와 인천으로 빠져나갔다.

거래량이 감소했는데 집값이 왜 올랐냐고 궁금해하는 사람들도 있을 것이다. 작년 서울 집값이 17% 오른 건, 신규 매수자의 영향도 있겠지만, 기존 소유자들 간의 사고팔기 과정의 영향이 컸다. 2015년 집을 산 사람이 작년까지 보유하고 있으면 130%, 2019년 초부터 보유하고 있으면 45% 이득을 봤을 것으로 추정된다. 이들이 기존 집을 처분하고 새 집을 매수하는 과정에서 수요가 몰리고, 집값이 상승한 것이다.”

지난해 ‘노·도·강’의 집값 상승세가 강했다. 2022년엔 서울의 어느 지역이 강세를 보일까. 조 연구원은 “구 단위보다는 구역별로 보는 게 좋다. 오세훈 서울시장이 시작한 ‘신속통합기획’ 후보지를 주목하는 게 좋다. 서울시가 작년 연말 21개의 재개발·재건축 후보지를 선정했다. 21개 후보지를 중심으로 주변 지역까지 집값 상승세가 파도처럼 퍼져나갈 것이다. 호재가 있는 지역 아파트를 매수한다고 하면 노후도를 유심히 볼 필요가 있다. 신축 아파트는 이미 진입장벽이 높아서, 당장은 아니더라도 몇 년이 지나고 정비사업 대상지가 될 수 있는 노후 아파트 매수를 추천한다. 실제 연령별 작년 집값 상승률도 준공 20년이 지난 아파트가 가장 높았다”고 조언했다.

서울 외 수도권 지역에 관한 그의 전망은 어떨까. “서울 외 수도권 지역 중 특히 인천의 상승세가 지난해 두드러졌다. 지금 인천과 경기 모두 집값 상승폭이 둔화됐는데, 대출 규제에 따른 일시적인 현상으로 본다. 대출이 불가능한 고가주택이 많은 서울과 달리 중산층의 매수세가 몰린 인천과 경기는 대출 규제의 타격을 직접적으로 받을 수밖에 없다.

그러나 2022년에도 인천과 경기의 집값은 상승할 것이다. 지금 정부 대출 규제의 핵심은 ‘가계대출 총량제’다. 이 말은 연간 대출 총량의 상승폭을 관리하겠다는 것인데, 2022년이 되면 다시 기준점이 리셋된다.대출 총량이 널널한 상반기에는 대출을 받아 인천과 경기의 아파트를 사려는 사람들이 다시 몰리면서 집값도 큰 폭으로 상승할 것이다. 하반기는 상반기보다 대출 규제의 영향을 받아 집값 상승폭이 둔화되는 ‘상고하저(上高下低)’ 양상을 보일 것이다.”

오피스텔, 빌라, 생활형 숙박시설 등 비(非)아파트들의 인기는 내년까지 이어질까. 조 연구원은 “올해 주택시장의 키워드를 뽑자면 ‘대체주거’다. 사람들은 꼭 아파트가 아니더라도 좀 더 넓고 최소한의 인간적인 생활이 가능한 주택 형태를 선호한다. 입지가 좋다는 과천 주암 신혼희망타운 C2 블록 전용면적 46㎡ 29가구 모집에 단 1명만 신청하지 않았나. 방 3개짜리면 빌라라도 좋다는 게 최근 사람들의 생각이다. 아파트 대비 낮은 가격에 쾌적한 생활을 할 수 있는 비(非)아파트를 선호하는 사람들이 많아지고 있는데, 정부가 앞장서 비아파트 거주를 적극적으로 지원하고 있다. 오피스텔 난방 규제를 완화해주고, 도시형생활주택의 허용 면적 기준을 전용 60㎡까지 확대해줬다.

높은 가격과 청약 가점으로 살 만한 평형의 아파트에 진입하는 것이 어려워진 상황에서, 사람들이 ‘주거의 질’에 방점을 두는 한 비아파트 선호현상은 지속될 것이다. 다만, 도시형생활주택은 주택 수에 포함돼 오피스텔이나 생활형 숙박시설보다는 인기가 떨어질 수 있다”고 말했다.
금리인상은 어떤 영향을 미칠 것인가. 이에 대해 그는 “국회예산정책처에 따르면, 우리나라 집값과 금리는 미국 10년물 금리에 영향을 받는다. 미국 국채 10년물 금리가 우리나라 국채 10년물과 금리에 영향을 주고 그다음 집값에 영향을 미친다.

코로나19 이전의 미국 10년물 금리는 2%였는데, 지금은 1.4% 대에서 움직인다. 아직까지 안정적인 것이다. 집을 매수하려는 사람들이 있다면, 미국 국채 10년물 금리를 유심히 살펴보는 게 중요하다. 이 금리가 코로나19 이전 수준으로 급등한다면, 우리나라 대출금리도 4.5%까지 움직일 것이다. 미국 금리가 우리나라 금융시장에 영향을 미치는 시간 차가 있으니, 임계점을 2% 정도로 생각하고 집 매수를 고민하는 게 좋다”고 했다.

실수요자들에게 추천하는 유망지역에 관해 조 연구원은 “1기 신도시 아파트 단지 중 리모델링 호재가 있는 곳이다. 1기 신도시 지역들은 소위 ‘입지 깡패’라고 불릴 만큼 서울 접근성이 좋고, 주거 환경도 잘 갖춰져 있다. 이들 지역에 있는 노후 아파트들이 재건축을 기다리다 가능성이 별로 없자 리모델링으로 선회하고 있는데, 신축 보다 가격 진입 장벽은 낮지만 리모델링이 되면 신축과 비슷한 수준의 아파트에 살 수 있다는 매력이 있다. 리모델링 호재가 있는 아파트를 매수하려 한다면, 노후도가 20년 이상 되고, 리모델링 추진 단지의 경우 주민 동의율이 높은 곳을 찾는 게 좋다. 지방자치단체에서도 리모델링 기본계획을 잇따라 만드는 등 지원을 하고 있고, 먹거리가 없는 건설사들은 리모델링 전담팀을 속속 만들며 적극적으로 뛰어들고 있다”고 했다.

올해 무주택자는 어떤 전략을 세워야할까. 그는“신축 아파트 청약을 노리는 사람이라면, 일단은 청약 가점을 확보하는 기간으로 내년을 보내는 걸 추천한다. 오세훈 서울시장이 당선되고 나서 서울에서 관리처분을 받은 정비사업장이 많아졌다. 이들 사업장에서 조합원 분을 제외하고 일반분양에 내놓을 수 있는 물량이 1만가구에 달한다. 2025년이면 정비사업장에서 나오는 일반 분양 물량이 풀릴 것으로 예상된다. 더구나 2025년이면 3기 신도시 본청약이 이뤄질 가능성도 크다.

하염없이 청약 가점을 높이는 해로만 보내란 말은 아니다. 3년 간 대규모 공급을 기다리면서 ‘3무(無)’ 투자를 하면 좋다. 99실 오피스텔의 경우 전매 제한을 받지 않고, 청약 통장을 쓰지 않으며 주택 수에도 포함 안 된다. 청약자가 몰려 서버가 마비된 ‘신길 AK 푸르지오’에서 보듯, 3무 오피스텔에 당첨되기도 어렵지만 일단 당첨만 되면 단기차익을 누릴 수 있다”고 말했다.

올해 주택시장 안정을 위해 어떤 정책이 필요한가. 조 연구원은 “주택 공급을 가로 막는 분양가 상한제와 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사 제도 개편이 필요하다. 정부가 분양가가 과도하게 낮게 산정되고 있다는 건설 업계 반발을 수용해 고분양가 심사 규정을 일부 개편했지만, 여전히 현실과 괴리돼 있다.

제도 개편으로 민간 아파트 3.3㎡ 당 분양가가 3300만원 정도로 올랐지만, 2000만원대에서 조금 오른 정도다. 서울 기존 주택 분양가 4000만원보다 여전히 낮다. 더구나 적용 대상이 한정적인 분양가 상한제와 달리 HUG의 고분양가 심사는 대상 지역이 넓다. 청주, 부산, 대구, 천안 등 전국 대부분의 택지에 고분양가 심사 제도가 적용된다. 고분양가 심사에 따른 수익성 문제로 대형 건설사들에서도 분양을 미룬 단지가 많다”고 설명했다.

  박합수 국민은행 부동산전문위원 “2022년은 지방 시대…청주·천안·전주·창원 주목”

“2022년 아파트 가격은 전반적으로 상승세가 둔화하는 양상이 계속될 것이다. 서울과 경기·인천, 5대 광역시 모두 상승률이 올해에 비해 낮아지겠지만, 비(非)광역시 기타 지방은 오히려 상승률이 더 높아질 것으로 전망된다. 그동안 수도권 강세·지방 약세였다면 이제는 ‘지방 시대’가 열리는 셈이다.”

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 2022년 부동산 시장을 두고 다소 의외의 전망을 내놓았다. 지방 시장은 수도권 시장을 따른다는 통념과 다르게, 수도권이 잠잠해져도 충분히 상승할 수 있다는 것이다. 박합수 전문위원은 또 새해 부동산 시장의 변수로 대선과 유동성을 꼽았다. 그러면서 다주택자들은 ‘똘똘한 한 채’로 집중할 필요가 있고, 1주택자는 처분시 부담이 적다는 전제 아래 갈아타기를 고려해야 할 때라고 했다. 무주택자들 역시 ‘내 집 마련’의 꿈을 위해 부단히 노력해야 한다고 그는 강조했다.

지역별로 구체적으로 얼마나 오를 것인가에 대해 박 위원은 “2021년 통계를 기반으로 가늠해볼 수 있다. KB국민은행의 월간 시계열 통계를 보면 올해 1년 동안 ▲전국 20.18% ▲서울 16.40% ▲수도권 25.42% ▲인천 제외 5대 광역시 15.03% ▲기타 지방 13.26% 올랐다. 엄청난 급등세였다. 소득 대비 아파트값이 너무 오르다 보니 구매력이 상대적으로 낮아졌고, 이를 보전할 수 있는 대출마저 규제에 막히면서 시장이 이중으로 위축됐다. 전반적인 둔화세가 계속되리라 전망하는 이유다.

특히 서울의 외곽이나 경기도 상급지까지 15억원을 넘어서며 대출이 완전히 막혀버려 구매력이 한계에 봉착하게 됐다. 이에 따라 새해 서울은 한 자릿수 대 상승률, 수도권은 올해의 절반 수준만 오를 것으로 예상한다. 구체적으로 서울에서는 신속통합기획 대상지로 선정된 곳들이 최대 이슈가 될 것이고, 인천에서는 영종신도시의 중구, 경기도에서는 성남 구 시가지·구리·남양주·과천 등 그간 상승률이 높지 않은 지역들이 계단식으로 상승할 것이다.

지방 5대 광역시 역시 서울과 비슷한 상승률을 보이리라 예상하는데 특히 대구는 강보합 수준까지 상승률이 떨어질 가능성이 크고, 광주와 대전도 공급 물량이 늘어나면서 일정 부분 부담이 있을 것이다. 다만 강원·충북·전북·경남은 세부 지역별 차이가 있지만 대체로 공급이 부족해 강세를 유지할 것으로 본다. 청주·천안·전주·창원 등을 주목하고 있다. 이에 따라 전국 전체로는 10% 안팎으로 오를 것이다.”

그는 요즘 수도권 집값이 흔들리면서 ‘상투’ 얘기가 나오는데 지방이 오른다며 이렇게 전망했다. “수도권이 떨어지면 지방도 떨어질 것으로 보는 시각이 많은데, 일정 부분 오해의 측면이 있다. 실제로 지난 2009년부터 2011년까지 수도권 아파트값이 하락할 때 지방은 급등했다. 수도권과 지방은 서로 다른 논리로 움직이는 이원적 시장인 데다, 선형이 아닌 나선형으로 서로에게 영향을 미치기 때문이다. 수도권이 오를 때 지방은 잠잠하더라도, 나중에는 지방이 오르고 수도권이 정체되곤 한다. 올해까지는 인천 연수구나 경기도 시흥 같은 수도권을 중심으로 급등하면서 지방의 아파트값 상승률이 상대적으로 낮았다. 바꿔말하면 이제는 지방이 오를 때가 된 것이다. 올해만 하더라도 몇 년간 바닥을 모르고 침체됐던 강원도나 제주도 아파트 시장이 상승 반전했다.”
                                
  
박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원


올해 부동산 시장을 움직일 변수들로 박 위원은 “가장 큰 변수라면 역시나 대선이다. 5월 새 정부가 들어선다고 당장의 변화는 없겠지만, 새 정부가 청사진을 그린 이후인 하반기부터는 큰 변화가 나타날 수 있다. 선거 전에도 산발적이던 부동산·지역 공약이 점차 체계화·구체화되면서 개발 공약들이 쏟아진다면 실현 가능성은 차치하더라도 기대감이 수요로 반영돼 시장을 움직일 수 있다.

또 한 가지 변수는 유동성의 흐름이다. 한국은행도 기준 금리를 올리고 있지만 시장 금리 인상 폭은 이미 기준 금리 인상치를 넘어선 3%대까지 올라 추가 인상시 시장이 민감하게 반응할 수 있다. 하지만 금리 인상 기대가 시장에 선(先)반영됐다는 뜻이기도 해서 향후 금리 인상 폭은 제한적일 것으로 본다. 또 새 정부 입장에서 코로나19 이후의 경제 활성화라는 과제를 두고 금리를 급격히 올리기도 힘든 환경이다.

유동성 중에 관심을 가져야 할 것은 새해 상반기까지 수도권에만 20조원 가량 풀리는 3기 신도시 토지 보상금이다. 정부는 보상금 중 3분의1 정도가 부동산에 재투자된다고 보는데, 경험적으로는 50%가량이라고 봐야 한다. 정부 말대로 3분의1 수준이라고 해도 7조원 정도는 수도권 부동산 시장에 ‘준비된 유동성’이 될 것이다. 또 607조원에 이르는 새해 정부 예산이 상반기 내 조기 집행된다면 이 역시 부동산 시장의 변수로 작용할 수 있다”고 했다.

무주택자·1주택자·다주택자는 어떤 전략을 세워야 할까. 박 위원은 “다주택자는 한시적인 양도소득세 중과 유예기간 내에 ‘똘똘한 한 채’를 남기고 정리하는 것이 유리할 것으로 판단한다. 보유에 따른 부담이 점점 커지고 있기 때문이다. 1주택자의 경우 장기보유특별공제 요건을 충족했다면, 더 나은 주거환경으로의 갈아타기를 고민해볼 만하다. 1주택자의 핵심 전략은 ‘회전’에 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

무주택자의 경우 답은 이미 나왔다. 집은 살 수 있으면 사야 한다. 관심 지역에 가격이 조정된 매물이 나오는지 부단히 노력하며 찾아야 한다. 청약 가점이 높거나 신혼부부·생애 최초 등 특별공급 대상 가능성이 크다면 청약시장에 집중하되, 그렇지 않다면 서울과 인접한 경기도 지역 중 철도 호재가 있는 곳 위주로 매입을 고려해봐야 한다.”

전·월세 시장과 오피스텔 등 비(非)아파트 시장은 어떨까. 그는 “전·월세 시장은 매매시장과 연동돼 상승 폭이 둔화할 가능성이 크다. 하지만 정비사업에 따른 이주수요나 사전청약의 대기수요로 수요측 불안요인이 있다. 또 계약갱신청구권이 도입된 지 2년이 지나는 8월 이후 대폭 상승할 가능성도 있다. 여기에 종합부동산세 등 세(稅) 부담이 세입자에게 전가되거나 전세자금 대출이 어려워지면 월세화 현상 역시 계속될 것이다.

오피스텔 등 아파트의 대체재 시장은 아파트 시장이 활발해지면 집중력이 떨어질 수밖에 없다. 또 올해 가격이 워낙 많이 올라 주 수요층인 중산층·저소득층이 부담스러울 수준이 됐다. 이제는 쉬어갈 타이밍”이라고 조언했다.

                          수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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