1기 신도시 전국 리모델링 ‘훈풍’…'신축급 호재' 기대
노후 아파트 속 리모델링 수요 급증하자 서울시도 용적률 완화 등 인센티브 계획
1기 신도시에 아파트 리모델링 훈풍이 불고 있다. 최근 경기 일산의 아파트 단지들이 리모델링 조합설립 동의율을 잇따라 확보하며 본격적인 사업 추진에 나섰다. 리모델링 수요가 증가하면서 각 지자체도 대책 마련에 분주한 모습이다.
1월6일 정비업계에 따르면 경기도 고양시 일산서구 '문촌마을16단지뉴삼익' 리모델링 주택조합 설립 추진위원회는 1월말 조합설립총회를 개최할 예정이다. 인근 '강선마을14단지두산' 리모델링 추진위원회도 2월 중순 조합설립에 나선다.
●리모델링하면 1기 신도시 유일 '신축급'
경기 일산서구 주엽역과 마주한 문촌16단지뉴삼익과 강선14단지두산은 일산신도시 중 가장 빠르게 리모델링 사업을 추진하고 있다. 문촌16단지뉴삼익은 지난달 18일, 강선14단지두산은 31일에 조합설립 주민동의율 67%를 달성했다.두 곳 모두 수평·별동 방식 리모델링을 통해 가구 수를 늘리고, 주택법상 최대인 15%까지 일반분양 물량을 확보할 계획이다.
문촌16단지뉴삼익은 현재 956가구에서 1099가구로 늘려 일반분양 143가구를 확보할 계획이다. 2025년 이주를 시작해 2027년까지 입주하는 게 목표다. 강선14단지두산은 기존 792가구에서 118가구를 추가로 지을 예정이다.강선14단지두산 리모델링 조합 추진위원회 관계자는 "2월 초 조합설립 총회를 열고 2022년 조합설립인가 신청, 2025년 사업계획 승인 등 주민 동의 절차를 밟을 계획"이라며 "사업이 순항하면 2029년 초에는 입주할 수 있을 것으로 본다"고 말했다.
리모델링 사업 기대에 집값도 상승세를 보였다. 문촌16단지뉴삼익은 특히 지난해 3월 경기도 리모델링 컨설팅 시범사업에 선정된 이후 연이어 신고가를 써냈다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트의 전용 84.02㎡는 2021년 1월 7억2700만원(4층)에 거래됐지만, 4월 8억4000만원(13층)에 팔리며 신고가를 기록했다. 이어 8월 8억8500만원(6층)에 팔렸다. 현재 호가는 9억원에 형성됐다.
주엽동의 한 공인중개업소 관계자는 "일산신도시 구축 아파트 가운데 리모델링 선발대가 되면 유일한 신축급 아파트로 집값이 올라갈 것이라는 기대가 있다"며 "조합설립을 추진 중인 곳들은 모두 역세권으로 입지 등이 엇비슷하기 때문에 속도를 내려는 분위기"라고 말했다.
일산에서는 이들 단지 외에도 강선12단지, 대화동 장성2단지대명, 일산동 후곡11·12단지주공 등이 리모델링 조합설립을 준비하고 있다.
다른 1기 신도시 지역에서도 리모델링 추진 아파트들의 매매가격이 신고가를 경신하고 있다.
1기 신도시 중 처음으로 리모델링 본궤도에 오른 분당 한솔마을5단지 전용면적 42.75㎡는 지난해 8개월만에 3억2800만원이 올랐다. 지난해 1월에는 7억1000만원(7층)에 거래됐지만, 2월 리모델링 사업계획 승인을 받은 뒤인 9월에는 10억3800만원(13층)에 팔렸다.
평촌에서는 목련마을2단지대우선경이 대표적인 리모델링 추진 단지다. 이 아파트 전용 58.32㎡는 지난해 1월 7억2000만원(3층)에 거래됐지만, 11월 9억2000만원(8층)으로 2억원 올랐다.
산본 주공7단지 우륵아파트도 전용면적 58.46㎡ 가격이 1월 4억1000만원(5층)에서 10월 6억원(8층)으로 1억9000만원 뛰었다.
●급증하는 수요에…지자체들도 각종 지원책 마련
1기 신도시와 더불어 전국 각지에서 리모델링 인기가 높다. 재건축보다 사업 속도가 빠르고, 안전진단 등의 절차에서도 비교적 자유로운 영향이다.조합설립부터 입주까지 통상 10년 이상의 사업 기간이 필요한 재건축에 비해 리모델링은 6~7년 안에 가능할 것으로 기대하고 있다. 안전진단의 경우 재건축은 D, E등급을 받아야 가능하지만, 리모델링은 B등급 이상만 만족하면 된다. 또 리모델링은 준공 15년후부터 가능해 재건축연한(30년)의 절반만 지나면 시작할 수 있다.
한국리모델링협회는 지난해 10월 기준 전국 93개 단지, 6만7243가구가 리모델링을 추진하고 있는 것으로 추정한다. 2020년(54개 단지·4만 가구)과 2019년(37개 단지·2만4000가구)에 비해 크게 늘었다. 이에 서울시 등 각 지자체에서도 원활한 리모델링 추진을 위해 각종 지원책을 마련하고 있다.
서울시는 '2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획'을 재정비하고, 리모델링 사업 시 공공성 확보 정도에 따라 용적률 완화 인센티브를 제공할 계획이다. 최대 30%포인트까지 용적률을 완화하며 사업성 분석, 안전진단 등의 사업비용도 지원한다.서울시 관계자는 "기본계획 재정비안은 지난 12월 시의회 심의를 통과했고, 도시계획위원회 심의를 앞두고 있다"며 "애초 이달 중 최종 고시할 예정이었지만, 아직 남은 절차들이 있어 다음 달로 미뤄질 것 같다"고 말했다.
서울시에 따르면 지난해 8월 기준 송파 가락쌍용1차, 강남 대치2단지, 서초 잠원신동아 등 46개 단지에서 리모델링을 추진 중이다. 시는 2030년까지 898개 단지가 가구 수 증가형 리모델링을 추진할 것으로 예측했다.1기 신도시가 위치한 경기 고양·성남·부천·안양·군포시는 '1기 신도시 활성화 특별법' 제정에 나섰다. 노후한 주거환경 개선을 위해 수직증축 시 필요한 안전성 검토 완화 등 리모델링 규제를 개선해달라는 요구이다.
은수미 성남시장은 지난 12월 분당구 구미동 무지개마을 4단지 리모델링 주택조합을 찾아 "리모델링은 안 될 이유보다 해야 할 이유가 훨씬 많다"며 "관련법이 재개발·재건축 중심으로 되어 있다 보니 리모델링 사업은 법의 사각지대에 놓여있는 부분이 있다"고 말했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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