부동산신탁사의 ‘갑질’ 피해 호소하는 중소건설업체 늘어
급증하는 부동산신탁시장…신탁사, 연간 7조원 발주 ‘공룡’…건설協 “공정위에 ‘불공정’개선 건의”
부동산을 소유했으나 관리 경험이나 능력이 부족해서 소유권을 신탁업체에 이전하는 사례가 많아졌다. 부동산 개발에 따른 복잡한 절차나 리스크를 완화할 수 있기 때문이다. 대표적으로 재개발·재건축 정비사업의 시행을 신탁업체에 의뢰하는 경우이다. 하지만 리스크를 회피하겠다는 이유로 신탁업체가 일방적 계약조건을 강요해 위탁자·시공사·계약자 사이에 법적 다툼도 적지 않다. 소유권을 신탁업체로 이전해 해당 부동산에 법적 소유권이 없음에도 임대차계약을 체결해 보증금을 돌려받지 못하는 사기 피해도 속출하고 있다.
사례1: 경기 오산시의 한 오피스텔·상가 복합건물 개발신탁을 맡은 A사는 2019년 사용승인 완료된 후 2년이 지나도 수익 정산을 미루고 매달 억대 수수료를 받아 챙겨 법적 시비를 가리게 됐다. 개발신탁은 신탁업체가 사업 주체가 돼 분양과 자금조달, 책임준공, 정산 등을 진행한다. 계약서상 준공 후 3개월 내 정산이 이뤄져야 했으나 A사는 분쟁을 이유로 정산 기일을 연기했고 상가 계약자들은 분양대금 반환 집단소송을 제기했다.
해당 신탁업체는 신탁업계 매출 1위이자 국내 대형 디벨로퍼의 계열사로 코스피에 상장됐다.사례2: 신탁업체 B사는 2020년 7월 550여가구로 구성된 충남 아산시의 한 아파트 입주자대표회의로부터 고소를 당했다. 입주자들은 아파트 하자에 대한 하자보수 보증금과 손해배상을 청구했다. 하지만 회사 측은 “분양계약서상 하자보수 책임이 시공사에 있고 신탁계약을 해지하면 관련 책임은 위탁자인 입주자들에게 있다”고 주장했다.
자금조달이 어려운 시행사나 조합, 시공사 등이 신탁업체의 자금력을 이용해 안정적인 사업을 기대했다가 불공정계약으로 피해를 호소하는 사례가 잇따르고 있다. 신탁보수가 2~4%로 낮은 데다 각종 편의를 제공받을 수 있다 보니 신탁방식 정비사업 등이 주목받고 있지만 정작 시행사나 시공사에 불리한 계약조항으로 인해 피해가 발생한다는 지적이 나온다.특히 신탁방식의 정비사업은 부동산 신탁업체가 시행 업무를 위임받아 조합설립 단계를 거치지 않고 사업기간을 1~2년 가량 줄이는 장점이 있다.
이자비용을 비롯해 전체 사업비가 줄어드는 효과가 있다. 문제는 자금을 제공하는 신탁업체 입장에선 리스크(위험) 회피가 가능하고 이 경우 시행사나 시공사가 불리한 계약조건이나 불이익을 감수해야 한다. 한국건설산업연구원 조사에 따르면 일부 신탁업체와 시공사의 계약서 조항에는 신탁업체가 시공사에 책임준공 의무를 부여하고 공사기간 지연 등으로 손실이 발생했을 때 손해배상금을 부담하지 않도록 명시했다.
●연간 7조원 발주… 무소불위 권한
통상 신탁사와 시공업체 간 계약상 시공과정에서 부실 등의 문제가 발생할 경우 신탁업체는 해당 시공사와의 공사 도급계약을 해지하거나 클레임을 제기한다. 이 경우 해당 시공사는 시공권 포기는 물론 유치권 행사도 못할 수 있다. 결국 신탁사로부터 공사비를 받을 수 없어 하도급 업체까지 피해를 볼 수 있다.문제는 이같은 상식적인 계약 관계와 집행이 아니라 신탁업체가 일방적으로 결정하고 진행하는 경우다. 대한건설협회 관계자는 “신탁업체가 갑자기 설계변경을 요구하거나 (설계변경이) 불가피한 경우 늘어난 공사비를 시공사가 떠안는 경우가 있다”고 지적했다.
협회는 이에 따라 지난해 5월 공정거래위원회에 피해 사례를 전달하고 약정서의 약관 규제를 강화해 줄 것을 요구하는 건의서를 제출했다. 협회에 따르면 지방의 중소건설업체일수록 불공정약관에 대응할 능력이 부족하고 신탁업체와의 계약으로 인해 파산에 이른 사례도 발생했다.건설업계에 따르면 신탁업체가 발주하는 건설공사는 연간 7조원 규모에 달해 신탁업체의 권한이 점차 커지는 상황에서 시공사뿐 아니라 부동산 관리·개발을 의뢰한 위탁자들도 ‘갑질 피해’를 호소하거나 법적 소송이 늘고 있다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 매출 기준 업계 1~2위인 한국자산신탁과 한국토지신탁은 2021년 3분기 기준 계류된 소송 건수가 각각 238건, 187건에 달한다.
소송금액은 각각 2718억원, 1691억원이다.이같은 논란에 대해 한국토지신탁 관계자는 “당사는 다른 신탁업체 대비 관련 소송 건수와 소송금액이 상위권에 있지 않고 현재 시장 점유율 1위 회사라고 볼 수 없어 업계 입장을 대변해 의견을 밝히기가 어려운것으로 사려된다”고 말했다. 한국자산신탁은 별도로 입장을 밝히지 않았다.
●부동산신탁시장 '330조' 성장…1만원 벌면 '6000원' 이윤
관리능력이 부족한 부동산 소유주가 소유권을 전문신탁업체에 이전하고 이익을 배분받을 수 있는 부동산신탁시장의 경쟁이 치열하다. 1991년 신탁법·신탁업법 등 관련법 제정 후 신탁업은 부동산가격 상승과 거래가 증가함에 따라 급성장했다.금융감독원에 따르면 연도별 전체 신탁업계의 부동산신탁 수탁고는 ▲2015년 171조5000억원 ▲2016년 187조5000억원 ▲2017년 215조2000억원 ▲2018년 251조2000억원 ▲2019년 286조3000억원 ▲2020년 334조1000억원 등으로 증가했다. 이 중 부동산 전문신탁업체의 수탁고는 ▲2015년 139조8000억원 ▲2016년 155조9000억원 ▲2017년 178조5000억원 ▲2018년 206조8000억원 ▲2019년 230조5000억원 ▲2020년 277조4000억원 등으로 역시 성장세를 이어왔다.
하지만 부동산신탁 보수는 점차 줄어 2020년엔 전년동기대비 39억원(0.5%) 줄어든 8353억원을 기록했다. 이는 신탁시장에 뛰어든 업체 수 증가로 경쟁이 치열해진 결과라는 분석이다. 현재 등록된 전업 부동산신탁업체 수는 14개사다. 은행·증권·보험 등 부동산신탁업무를 영위하는 금융회사까지 포함할 경우 61개에 달한다. 2015년에는 금융회사와 전업 부동산신탁업체를 모두 합해도 11개 수준이었다. 5년 새 5배 이상 폭증한 것이다.신탁업무에만 의존해선 생존이 어려워진 신탁업계는 재개발·재건축 신탁이나 프롭테크(부동산 IT서비스) 등 자체 수익을 낼 수 있는 다양한 영역에 뛰어들고 있다. 신탁업체는 자본력을 기반으로 사업 시행자 역할도 하지만 개인이든 기업이든 자금이 부족한 위탁자의 입장에선 끌려갈 수밖에 없는 것도 문제점으로 지적된다.
부동산신탁은 토지신탁과 비토지신탁(관리·처분·담보신탁)으로 구분된다. 부동산 개발과 직접적인 관련이 있는 것은 토지신탁이다. 토지신탁은 대체로 ‘위탁자(시행자)-수탁자(신탁업체)-시공사’ 등 3자 간 계약 구조로 이뤄진다. 시행자가 개발 대상 토지 등을 신탁업체에 맡기면(위탁) 신탁업체는 이를 신탁재산으로 등록하고 사업시행 주체가 돼 개발사업을 진행한다. 수수료를 제외한 개발수익을 위탁자에 제공하면 신탁사업이 종료되는 형태다.2020년 말 기준 부동산신탁 수탁고는 334조1000억원으로 이 중 은행·증권·보험을 제외한 전업 부동산신탁업체의 수탁고는 전년대비 20.3% 증가한 277조4000억원이다.
2020년 수주 실적 1위는 한국토지신탁으로 연간 수주액이 1400억원을 기록했다. 한국토지신탁의 2021년 3분기까지의 영업 실적을 보면 국제회계기준(IFRS) 연결 영업이익은 867억원을 기록했고 영업이익률은 ▲1분기 34.6% ▲2분기 47.6% ▲3분기 60.3% 등으로 상승했다.업계 선두를 다투는 한국자산신탁의 경우 수주 실적만 놓고보면 한국토지신탁보다 낮지만 지난해 3분기까지 누적 영업이익은 1044억원을 기록했다. 영업이익률은 ▲1분기 63.1% ▲2분기 78.0% ▲3분기 66.3% 등으로 한국토지신탁보다 높다. 금융투자협회에 따르면 2021년 상반기 부동산신탁업체 14곳의 매출은 7799억원으로 전년동기대비 18.9% 증가했다. 영업이익과 당기순이익은 4193억원, 3257억원으로 각각 17.2%, 19.7% 늘었다.
●“감독·처벌 강화해달라”
다른 신탁업계 관계자는 “각 사업장별로 손실 리스크 부담이 다르고 이를 반영해 계약을 체결하는 것이어서 모든 계약이 일방에만 유리하다고 판단하기는 어렵다”는 의견을 냈다. 이 관계자는 “시공사의 신용도도 다 다를 수 있어 일부 리스크 있는 사업장에 한해 그러한 문제가 발생할 수 있다고 본다”고 덧붙였다.최근엔 사업 전반에 걸쳐 신탁업체의 영향력이 확대되고 주민 의견이 배제될 수 있다는 우려가 커지며 신탁방식을 꺼리는 경향도 나타나고 있다.
서울 강남권에서 처음으로 신탁방식 재건축을 추진하려던 서초구 잠원동 ‘신반포4차’는 주민들의 반발로 신탁방식이 무산됐다. 신탁업체가 참여했음에도 사업이 속도를 내지 못해 조합방식으로 전환한 사례도 있다. 서초구 ‘방배7구역’은 2017년 한국자산신탁에 재건축을 의뢰했지만 사업이 지연돼 지난해 초 조합설립인가를 받았다.부동산신탁업은 현행법상 금융투자업으로 분류되고 주로 사업자를 계약 상대로 한다. 이 때문에 부동산신탁업은 일반 금융투자자를 보호하는 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’의 규제도 받지 않는다. 건설업계는 ‘건설산업기본법’을 통해 신탁업체를 발주처로 정하고 법적 지위를 부여해야 한다고 주장한다.
현재 감독당국인 금융위원회뿐 아니라 국토교통부의 부동산신탁업에 대한 감독과 처벌 권한을 강화해야 한다는 것이다.한국건설산업연구원이 내놓은 보고서 ‘부동산신탁계약의 공정성 제고를 위한 입법적 개선 방안’에 따르면 국내에서 전문 디벨로퍼가 부족한 것은 건설산업의 약점이지만 부동산신탁은 이를 보완하는 대안이 될 수 있다. 보고서를 작성한 김정주 연구위원은 “부동산 신탁업체가 전문 디벨로퍼로서 성장하기 위해선 시행사로서의 전문성을 강화하고 프로젝트 참여자들과 리스크를 공유하는 자세를 가져야 한다”고 지적했다.
대한건설협회 “공정위에 부동산신탁사 ‘불공정 행위' 개선안 건의”
앞서 대한건설협회는 부동산 신탁사의 불공정행위로 시공사의 피해가 속출하고 있다며 신탁공사 계약의 불공정성 개선 방안을 공정거래위원회 등 관계기관에 건의했다고 2021년 5월24일 밝혔다.
대한건설협회에 따르면 신탁사는 공사 수주를 조건으로 ▲계약금액 조정 불가 ▲신탁사 이익 선취 ▲공사중단 시 시공 권리행사 제한 등의 불공정 조항을 통해 시공사에 위험부담을 떠넘기고 있는 것으로 나타났다. 부동산 신탁사의 발주공사는 연간 6~7조원 수준이다.
불공정 조항으로 인한 시공사의 피해도 컸다. 시공사들은 ▲신탁사로부터 공사비를 제대로 지급받지 못하고 ▲발주자의 설계상 잘못으로 계약금액 및 공사기간이 연장됨에도 강제 타절하고 손해배상 소송을 제기하고 ▲신탁보수를 신탁계약 후 과도하게 선취하고 공사비를 대물변제하는 등의 피해를 입고 있는 것으로 나타났다.
대한건설협회는 “불공정 약관 및 특약사항 시정권고를 신탁사가 이행하지 않아 공정위의 추가 조치가 필요하다”며 “공정위에 (신탁사와 시공사 간의) 불공정약관에 대한 실효성 있는 제재 방안을 건의하고 불공정 약정서에 대한 실태조사 실시 및 표준 토지신탁약정서 제정을 제안했다”고 했다.김상수 대한건설협회회장은 “불공정행위 개선을 통해 부동산 신탁과 관련된 시공사의 피해 사례가 줄어들고 계약 당사자간 공정한 위험 및 책임 분담이 가능해질 것”이라며 “이번 건의안이 수용되면 건전한 신탁사업 구조를 정착하는 데 크게 기여할 것”이라고 했다.
총40여 개의 부동산 관련 신탁 업무를 하는 금융기관 중 부동산신탁 전업신탁사 14개만이 토지신탁을 하면서 시공사와 위탁자를 상대로 갑질 사례가 많아 이번에 대한건설협회에서 공정위에 개선방안을 제시한 것이다.토지신탁은 차입형토지신탁과 관리형토지신탁으로 나뉘는데 특히 차입형토지신탁은 신탁회사가 자신의 명의로 자금을 조달해 신탁재산(부동산)을 개발한 뒤 이를 분양하거나 임대해 발생한 수익을 수익자에게 배분하는 형식이다.문제는 이러한 차입형토지신탁 과정에서 신탁사와 시공사 간의 불공정계약과 신탁사의 갑질로 시공사가 망하기도 하는 사태가 벌어지고 있는 것이다.
신탁담보대출 후 ‘불법 임대’…세입자 울리는 집주인
서울 관악구 신림동의 한 빌라에 세입자로 거주하던 A씨는 신탁업체로부터 협조문을 받고 깜짝 놀랐다. ‘불법으로 부동산을 점유하고 있으므로 점유해제(이사)를 하지 않을 시 명도소송을 진행할 것’이란 내용이었다. 알고 보니 A씨가 살고 있는 빌라는 소유자가 집주인이 아닌 신탁업체였다. 소유권이 이전된 신탁 부동산이라는 사실을 알 수 없는 세입자는 실제 소유권을 가진 신탁업체가 아니라 집주인과 임대차계약을 맺었다. 그는 1억원의 전세보증금을 날릴 위기에 처했다.
매매가와 전세금 차액만 내고 세입자가 살고 있는 주택을 매수하는 갭투자가 증가하면서 대출 한도를 늘리려는 집주인이 신탁담보대출을 받는 사례가 급증했다. 신탁등기를 받으면 임의로 처분할 수가 없다 보니 담보의 안정성이 높아지고 더 많은 대출을 받을 수 있다는 점을 이용한 것이다. 하지만 해당 부동산에 법적 소유권이 없는 집주인이나 건물주가 버젓이 세입자를 구해 임대차계약을 체결하고 이에 따른 피해 사례가 늘고 있다. 집주인이나 건물주가 신탁담보대출을 받기 위해 신탁사에 해당 부동산의 소유권을 넘긴 후 임의대로 세입자를 구해 결과적으로 보증금 피해를 주고 있는 것이다.
대한법률구조공단에 따르면 부동산 신탁등기와 관련해 발생한 법률상담 건수는 ▲2017년 29건 ▲2018년 69건 ▲2019년 85건 ▲2020년 88건 ▲2021년 11월까지 90건 등 해를 거듭할수록 분쟁이 많아지는 추세다. 비교적 저렴한 보증금의 집을 찾는 젊은층이 주로 피해를 입고 있다. 2018년 서울 영등포구에선 사회초년생 등 142가구를 대상으로 약 100억원대 신탁등기 전세 사기사건이 발생하기도 했다.
●갈수록 늘어나는 신탁담보대출
2021년 상반기 국내 부동산신탁업체의 영업수익은 7800억원으로 전년동기대비 19.0% 증가했다. 같은 기간 신규 수주 규모가 1조원을 넘어서는 등 사상 처음으로 연간 2조원을 돌파할 것으로 예상된다. 통상 갭투자는 자기 자금 사용을 최소화하려거나 자금 자체가 부족하기 때문에 세입자의 보증금이나 대출금을 활용한다.
이 같은 방식으로 매입한 후 해당 부동산을 담보로 다시 대출을 받아 또 다른 부동산에 투자하기도 한다.이 과정에서 대출한도를 높이기 위해 신탁담보대출을 이용한다. 집주인이 세입자와 임대차계약을 체결할 당시 소유권이 있었지만 계약기간 중 신탁업체로 해당 주택을 넘기면서 갈등과 세입자의 고통이 시작되는 사례도 있다. 이 경우 계약 기간이 만료되더라도 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 소송으로 가기도 한다.엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 “임대차 기간 중 소유권이 집주인에서 신탁회사로 넘어갔더라도 전입신고와 확정일자 등 대항력을 갖췄다면 임대인 지위가 포괄적으로 이전되기 때문에 신탁사를 상대로 소송하면 승소할 수 있다”고 설명했다.
이어 “만약 이 같은 대항력을 갖추지 못했다면 최초 임대차 계약을 맺은 집주인에 보증금 반환을 요청하거나 여의치 않은 경우 소송을 제기하는 방법이 있다”고 덧붙였다.
2021년 상반기 국내 부동산신탁업체의 영업수익은 7800억원으로 전년동기대비 19.0% 증가했다. 같은 기간 신규 수주 규모가 1조원을 넘어서는 등 사상 처음으로 연간 2조원을 돌파할 것으로 예상된다.
●세입자 권리 보장은?
신탁등기된 부동산의 소유권은 신탁업체에 있다. 신탁담보대출을 받은 경우 특별법인 신탁법을 근거로 한 신탁계약서와 주택임대차보호법상 임대차계약이 상충해 세입자가 법의 보호를 받기 어려운 사례가 많다는 게 전문가들의 지적이다. 이때 보증금 보험인 ‘전세보증금반환보증’도 가입이 거절될 수 있다. 이미 가입했더라도 신탁업체가 아닌 집주인과 임대차계약을 맺었을 땐 불완전한 계약이어서 전세보증금반환보증이 성립되지 않는다.
신탁 부동산은 집주인 마음대로 부동산 계약을 할 수 없지만 임대차계약 권한 위임장이 있다면 집주인과도 계약이 가능하다. 이때 위임장이 유효한지도 신탁업체에 반드시 확인해야 한다. 신탁부동산의 빚은 등기부등본에 표기가 안돼 신탁 원부를 발급받아 확인해야 한다. 이를 통해 계약 당사자와 맺은 계약 내용을 확인할 수 있다.
●등기부 확인, 최후엔 소송
신탁법에 따르면 해당 부동산에 문제가 생겼거나 집주인이 이자를 갚지 못하는 등의 문제가 발생한 경우 돈을 빌려준 금융기관이 공매를 통해 부동산을 처분할 수 있다. 이때 공매대금 배당 순서는 우선 수익자인 금융기관이 정할 수 있다. 세입자에게 최소한의 보증금을 우선 돌려주는 최우선변제 제도는 무시될 수 있다. 세입자가 배당에서 후순위로 밀리면 보증금을 돌려받을 가능성이 낮아진다.
엄 변호사는 “계약 전 등기부등본을 반드시 확인하고 신탁등기가 돼 있으면 신탁회사와 임대차계약을 체결하거나 신탁회사의 동의를 받아 임대차계약을 체결할 수 있다”고 조언했다. 그는 “부동산이 신탁됐다는 사실을 숨기고 본인이 모든 권한이 있는 것처럼 세입자를 기망해서 보증금을 받아가는 경우 사기죄가 성립될 수 있다”며 “이 경우 징역 10년 이하, 2000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다”고 했다.
엄 변호사는 “집주인(임대인)을 상대로 승소 판결을 받아도 (임대인의) 재산이 없어 회수가 안 되는 경우도 꽤 많다”면서 “당장 임대인에게 돈이 없어도 판결문 시효가 10년 유지돼 해당 기간 내 재산이 생겼을 때 추심할 수 있다”고 설명했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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