<守岩칼럼>풍수건축과 부동산 투자의 성공법칙
부동산투자의 성공 네가지 키워드는 위치, 독점 수익, 규모에 따른 비용, 타이밍
최근 동양건축의 한 축인 풍수(風水)와 현대건축을 접목하여 재운과 복을 부르는 좋은 기운을 갖는 공간을 만들고자 하는 사람들이 늘고 있다. 누구나 새해가 되면 좀 더 나은 개인의 발전과 아울러 가족의 건강과 화목, 사업의 번창 등을 소망한다. 인간의 삶을 결정짓는 요인은 크게 세 가지가 있다. 사람마다 제각기 다른 운을 타고나는 하늘의 힘과 자신의 환경을 둘러싼 환경의 힘, 그리고 자신의 노력과 의지에 따른 인간의 힘이 그것이다. 그중 땅의 기(地氣)를 받는 환경의 힘을 어떻게 접목하느냐에 따라 자신에게 유리하게 활용할 수 있는 힘이 되기도 한다.
●음과 양이 조화되는 풍수지리
자연에서 태어난 사람은 바람과 물로 생명체를 이루고 있다. 아득히 먼 옛날이나 현대에도 사람이 살기 좋은 곳에는 따뜻한 바람이 불고 풍부한 물이 있어야 했다. 풍수지리는 바람과 물의 순환 흐름을 판단하여 생명을 불어넣는 지리를 살피는 것이다.
풍수의 대표 고전 『청오경(靑烏經)』에는 ‘기승풍산 맥우수지(氣乘風散, 脈遇水止)’라 하여 생기(生氣)는 바람을 타면 흩어지고 맥(脈)은 물을 만나면 멈춘다고 하여 음양의 기에 의해 생기가 결집된다고 설명하였다. 따라서 바람을 막도록 장풍하고 물을 얻도록 득수하라는 장풍득수(藏風得水)의 준말로 흔히 풍수라 일컫는다.
산은 움직이지 않고 정지해 있으므로 음(陰)이라고 하고, 물은 흐르는 것으로 움직여 운동을 함으로 양(陽이라 한다. 음에 해당하는 산과 양에 해당하는 물이 서로 어울려 배합하는 곳에서 혈(穴:용맥龍脈의 정기가 모인 자리)이 이루어진다. 생기가 응집된 혈을 찾고 주변 환경과 조화를 극대화하여 좋은 기를 생성하고 이를 통해 인간이 삶의 변화와 번영을 꾀하는 기술적 방법과 과정이 풍수의 기본원리이다.
●생기있는 터는 기의 흐름을 좌우한다
풍수는 자연과 순행하는 삶 속에서 균형과 새로운 에너지를 만들어 내는 일이다. 우리가 살고 있는 지구 자체가 큰 자석이다. 우리는 그 기의 영향을 받으며 살고 있다. 따라서 우리를 둘러싼 공간에 변화하는 시간과 기의 개념을 적용하여 기의 흐름과 방위 에너지, 공간배치와 변화를 통해 우리 생활에 유리한 방향으로 기의 흐름을 적용할 수 있다.
풍수의 영향은 눈에 보이지 않으면서 천천히 그러나 광범위하면서도 복잡하게 나타나기 때문에 모르고 지나치는 경향이 많다. 생기가 가득한 공간은 자기도 모르는 사이에 좋은 기가 온몸에 충만해져 상쾌하다. 일상의 좋은 컨디션이 가득하다면 일의 성과도 오를 뿐아니라 판단력도 명쾌해져 결정하는 일마다 잘 된다.
반대로 풍수상 나쁜 공간에는 좋지 못한 기가 오랫동안 축적되어 있어 그 공간에 사는 사람에게 나쁜 영향을 미치게 된다. 나쁜 기운이 감도는 집은 몸이 무겁고 머리도 맑지 못하다. 컨디션이 나쁘기 때문에 건강을 해치는 것은 물론이고 판단력도 흐려져 일의 성과도 거두지 못하게 된다. 장시간 이러한 상황이 누적되면 그 차이는 엄청날 것이다. 기의 흐름에 맞춰 공간을 구성하고 가족구성원 각자의 운기(運氣)에 따라 가구를 배치하고 실내의 색상을 선택한다면 그것만으로도 기의 긍정적인 작용을 일으켜 삶을 윤택하게 변화시킬 수 있다.
●생활풍수로 삶의 여유로움을 갖는다
최근 경제성장과 함께 삶의 수준이 향상되면서 경제적·기능적 가치뿐만 아니라 질적 가치까지 중요시하는 주거의 친환경적 풍수 주거입지와 풍수인테리어 등에 대한 관심이 증가하고 있다. 동양사상인 풍수지리 이론은 자연과의 조화를 강조하는 경향이 강화되면서 동양뿐만 아니라 서양에서도 풍수지리가 유행하고 있다.
특히 빌 클린턴 전 미국 대통령이 풍수 전문가의 조언을 받아 백악관 사무실을 개조하였고 독일 함부르크 파크하얏트 호텔, 영국 리츠호텔 등은 건축물의 방위, 공간의 배치 등을 풍수지리에 맞춰서 바꾸어 풍요와 능률 향상을 꾀하고 있다. 이렇듯 서양에서 더욱 활발한 연구와 응용이 펼쳐지고 있는 풍수는 공간 내에서 쾌적한 생활을 영위하는데 삶의 여유와 최적의 상태를 찾는 과정이며 자연과 인간의 조화를 중요하게 생각하는 분야로 발전하고 있다.
풍수는 주거지의 입지기준으로 우리 민족의 생활 속에서 전통적으로 사용되어 왔으나 현대에 들어서면서 풍수의 과학성에 대한 회의 때문에보편화 되지 못했다. 하지만 근래에 이 풍수원리에 입각한 건축물들이 생겨나고 있다. 중국과 한국에 있는 명당에 지어진 건물들을 살펴 본다.
●복을 부르는 길상(吉相)의 건물
세계적인 건축가 이오 밍 페이(Ieoh Ming Pei·貝聿銘 베이위밍)가 중국은행(Bank of China)으로부터 홍콩사옥 설계를 의뢰받았을 때의 일이다. 그때 그는 3가지 즉, 건축비용·지리적 위치·풍수를 고려하였다. 지리적 위치와 풍수는 비슷한 개념이므로 결국은 건축비용과 풍수 두 가지가 설계의 핵심 사항이었다.
그는 중국은행뿐만 아니라 홍콩의 번영과 중국인들의 포부를 형상화하고자 했다. 풍수를 참고한 것은 풍수를 잘 모르지만 풍수에 어떤 이치가 있다는 것을 믿었기 때문이었다. 그렇게 해서 완성된 설계안은 우후춘순(雨後春筍), 즉 '봄비 내린 뒤의 죽순'이었다. 중국은행 뿐만 아니라 중국이 죽순 자라듯 번창하기를 바라는 마음이었다.
중국은행 사옥뿐만이 아니다. 중국에서 가장 높은 건물(632m)인 상하이타워(Shanghai Tower)는 용이 승천하는 비룡상천(飛龍上天)을 형상화했다. 용의 나라 중국의 미래를 상징한 것이다. 이렇듯 대기업의 사옥은 소유주와 건축사의 철학뿐만 아니라 그 국가의 운명을 선취(先取)하곤 한다. 건축사와 오너가 가져야 할 '시대복무 정신'이라 할 수 있다.
●아이엠 페이의 건축세계
’아이엠 페이의 건축세계(I.M. PEI: Building China Modern)'는 미국의 앤 메이크피스(Anne Makepeace) 감독이 2010년에 만든 다큐 영화다. 앤 감독의 성(姓) 'Makepeace'는 '화해', '평화'라는 뜻이다.
루브르박물관의 피라미드 입구를 디자인하는 등 전세계적으로 가장 사랑받은 건축가 중 한 사람인 중국계 미국인 건축가 아이 엠 페이(I·M Pei)가 2019년 5월15일 102세의 나이로 세상을 떠났다. 모더니즘 건축의 마지막 건축가로 알려졌다.
페이는 미국 국립대기연구센터(1961), 대만 퉁하이따쉬에(東海大學) 루스 예배당(1963), 미국 내셔널 갤러리 동관(1974), 인디애나 미술관(1978), 홍콩 중국은행 타워(1989), 미국 로큰롤 명예의 전당(1999) 등을 설계하고 시공했다. 그는 중국 건축을 현대적으로 변화시키는 데 중요한 역할을 했다. 또 그가 세운 존 F 케네디 도서관은 미국 건축계에 파란을 일으키며 현재까지 미국 건축사상 최고의 걸작 중 하나로 평가받고 있다.
’최후의 모더니즘 건축가' 페이는 그의 작품 세계를 인정받아 1963년 국립문예예술연구소에서 수여하는 아르놀드 브러너상을 받았으며, 1979년에는 미국문예예술아카데미 건축부문 금메달을 수상했다. 1983년에는 ‘건축계의 노벨상’으로 불리는 프리츠커상을 수상했으며, 1989년에는 첫 프리미엄 임페리얼상 수상자로 선정됐다. 2010년에는 영국왕립건축가협회가 수여하는 로열 금메달을 수상했다. 또 50명 정원으로한정되어 있는 미국건축가협회(AIA)의 종신회원으로 활동해왔다.
아이 엠 페이가 설계한 중국은행(Bank of China) 우후춘순(雨後春筍).
● 길상(吉相)의 건물과 흉상(凶相)의 건물
서울에도 ‘시대복무 정신’ 철학이 반영된 사옥들을 드물지 않게 볼 수 있다. 삼성 창업주 이병철 회장이 당시 삼성본관(현재 부영빌딩)을 지을 때 제일미관(第一美觀)을 강조했다. 풍수적으로 가장 아름다우면서 동시에 세계 제일의 기업이 되고자 함이었다. 잠실 제2롯데월드 외형이 문방사보(文房四寶, 종이·붓·벼루·먹) 가운데 으뜸인 붓을 형상화하는 것도 마찬가지다.
한때 주요 정객들의 만남의 장소였던 곳이 남산 외교구락부였다. 현재 숭의여자대학 별관이 들어서 있다. 당초 학교 별관을 설계할 때 애국가에 등장하는 남산 위의 저 소나무, 학교 재단을 소유한 창업주 백성학(白聖鶴·영안모자 회장)의 이름에서 뽑은 백학(白鶴), 알(卵)에 비유되는 학생, 이 세 가지를 참고해 청송백학포란(靑松白鶴抱卵)을 상징화했다. '푸른 솔에 흰학이 알을 품는 형국'의 건물이다.
도시를 답사하다 보면 이렇듯 건물주와 건축사의 염원이 반영된 길상(吉相)의 건물들이 많다. 대개 뾰족하거나 둥글거나 네모반듯하면서 균형 잡힌 건물들이다.그러나 흉상(凶相)의 사옥들도 적지 않다. 기울었거나 함몰되거나 갈라지거나 깨져 있어 보기에도 불안한 건물들이다. 이러한 흉상들은 "아무런 문화적 의미가 없는 건물과 과도한 상징과 개인적 표현주의로 충만한 건축"(이상헌 건국대 교수·건축학)이다. 그러한 사옥은 오너뿐만 아니라 구성원 전체의 전망을 흐리게 한다. 대기업이 무너질 때마다 풍수가들이 흉상인 '건물의 저주' 탓이라고 수군거리곤 하는데 틀린 말은 아니다. 균형과 조화를 갖추지 못한 건축물들로 만들어진 도시는 기업과 국가가 지향하는 보편적인 선(善)이 없음을 말하는 것이다.
1 삼성 창업주 이병철 회장이 강조한 “第一美觀”의 옛 삼성본관으로 현재 부영빌딩. 2 청송백학포란(靑松白鶴抱卵)을 형상화한 남산의 구(舊) 외교구락부(현재 숭의여대 별관).
공간경제학 관점으로 보는 부동산 투자의 성공법칙
조선 제7대 왕 세조(수양대군)는 조카인 단종을 폐위시키고 왕권을 잡으려고 거사를 모의했다. 이런 세조에게 책사 한명회(韓明澮)는 이렇게 말했다. “주군, 모든 일의 성패는 명분(名分)과 천시(天時)에 달려 있습니다. 명분이 있어도 천시가 맞아야 성공합니다.”
한명회의 조언 덕에 세조는 단종을 폐위시키고 왕위에 올랐다. 이처럼 부동산도 명분과 천시가 사업의 성패를 좌우한다. 부동산 사업의 명분은 사업 내용이 타당한가를 의미하고 천시는 사업의 타이밍이다. 부동산 성공 투자의 원칙이라 할 수 있다.
1. 위치
투자 위치는 현재와 미래의 모든 수익과 비용에 영향을 준다. 시대별로 흥하는 땅이 있고 망하는 땅이 있다. 성장하는 위치와 쇠퇴하는 위치를 파악하는 게 중요하다. 거시적으로 좋은 땅은 성장축 선상에 있다. 그래야 성장하면서 땅도 계속 성장하고 수익도 커진다. 두 도시를 연결하는 큰 도로가 나고, 큰 도로 옆에 포도송이처럼 개발이 송이송이 이뤄진다. 그곳이 성장 축이다.
만유인력의 법칙에 의하면 두 도시 간의 통행량은 도시 인구에 비례하고 거리에 반비례한다. 대도시를 향하는 도로의 통행량은 증가한다. 통행량이 많은 곳은 수익도 높고, 그래서 수익이 크게 날 땅이다. 교통이 좋은 곳이 성장축 선상의 좋은 땅이다. 쉽게 말해서 대도시로 가는 축 선상에 있고, 대도시에 가까운 곳일수록 수익을 내는 땅이다. 대도시로 가는 간선도로에 개발 수요가 나타난다는 호머 호이트의 ‘선형이론(Sector Theory)’이다. 좀 더 깊이 들어가면, 땅이 성장축에 있다 하더라도 흥하려면 성장을 수용할 수 있는 가용지가 풍부해야 한다.
어니스트 버제스가 주장한 ‘동심원이론(Concentric Zone Theory)’이다. 연못에 투자라는 돌을 던지면 성장이라는 동심원이 생긴다. 연못이 클수록 동심원은 넓게 퍼져나간다. 이렇듯 연못이라는 가용지가 넓을수록 현재의 땅은 중심지가 될 가능성이 크다. 중심지가 될수록 가격 상승률은 커지게 되어 수익이 극대화된다. 서울의 강북은 분단된 삼팔선이 성장을 수용할 수 없어 강남에서 성장이 이루어졌다. 전국에서 가까운 곳은 강북보다는 강남인 셈이다. 그래서 강남의 집값이 계속 오른다. 동심원이론으로 볼 때, 통일이 되면 강북이 다시 좋은 땅이 될 수 있다.
또다른 예를 들어보자. 예전에는 대전역 주변이 좋은 땅이었으나 경제 규모가 커지면서 서쪽 둔산을 중심으로 성장이 이루어졌다. 대전 동쪽은 큰 산과 대청호수로 막혀 있어 뻗어 나갈 수 없었기 때문이다. 대전역 주변은 성장을 수용할 땅이 없어서 대전의 중심을 둔산에 내어준 것이다. 이렇듯 부동산 투자에 성공하려면 땅의 위치가 미래에도 계속 중심성을 유지할 수 있는지 판단하는 것이 중요하다.
미시적으로는 비용이 적게 드는 즉, 원가가 낮은 위치에 있는 땅을 찾아야 한다. 그런 땅을 찾으려면 적어도 1년은 보는 게 좋다. 특히 11월과 1월 사이에 보는 것이 좋다. 시기적으로는 봄과 가을에는 자연이 예쁘고, 여름에는 무성해서 땅의 몸체를 제대로 볼 수 없다. 땅의 경사나 굴곡은 토공량(土工量)에 영향을 주고 건설 비용과 직결된다. 따라서 좋은 위치를 찾으려면 땅의 생김새를 그대로 드러내는 11월에서 1월에 보는 게 적절하다. 또한 주말과 주중 밤과 낮을 각각 봐야 땅이 가진 다양한 면을 제대로 볼 수 있다.
최악의 기후일 때도 땅을 보는 것이 안전하다. 난세에 영웅이 나고, 어려울 때 좋은 친구를 알아보는 것과 같은 이치이다.좋은 땅은 시대에 따라 변합니다. 농경사회에는 비옥한 곳이, 자본주의 시대에는 도로가 발달된 곳이 좋은 땅이었다. 시대는 부동산 패러다임을 바꾸고, 이 패러다임은 다시 부동산 가격에 영향을 준다. 최근에는 친환경이 중시되면서 ‘공기권’(산)과 ‘숲세권’(숲)이 대세가 됐고, ’학세권’(학원)과 ’역세권’(역)도 부동산 패러다임에 가세했다. 지식이 돈을 만드는 원천이 되면, 학세권은 학원이 아닌 대학으로 변할 것이다.
그러면 대학 주변이 좋은 땅이 될 것 같다. 대학은 공원이 많은 숲세권이기도 하고, 교통이 좋은 역세권이기도 하다.좋은 땅의 조건으로 자연이 점점 중요해지고 있다. 경관이 좋은 강변이나 공기가 좋은 산은 주변의 아파트 가격이 오르고 있다. 지역별로 차이가 있긴 하지만, 법 판례에 따르면 환경권은 부동산 가격의 15~20% 정도를 차지한다. 전문가들은 이러한 환경권의 위력이 점점 더 커질 것으로 보인다. 강이 보이는 곳과 산이 있는 곳 중 어디가 더 좋을까. 경치가 좋은 ‘전망권’과 공기가 좋은 ‘공기권’ 중에서 무엇을 더 선호하느냐에 달렸다. 눈여겨봐야 할 대목이다.
2. 독점으로 수익을 얻는다
수익은 대부분 독점에서 발생한다. 독보적인 ‘위치의 독점’, 경쟁력 있는 ‘용도의 독점’, 큰 규모로 경쟁자를 이기는 ‘규모의 독점’, 운영 노하우가 최고인 ‘운영의 독점’으로부터 수익이 발생한다. 좋은 위치에 맞는 용도를 배치하고, 이 용도를 잘 운영하는 노하우와 적당한 규모를 갖추는 게 중요하다. 질적으로 우수한 독점이 중요해지고 있다. 1년에 서너 차례 사업자가 바뀌는 가게를 보게 된다.
그런 가게는 위치가 좋지 않거나 그 위치에 맞는 업종을 못 찾았을 가능성이 크다. 제대로 된 용도를 찾았을 때에는 가게의 규모가 수익을 좌우하기도 한다. 반면 위치나 용도가 적합하지 않아도 흥하는 음식점이 있다. 이는 음식 맛이 좋고 홍보를 잘하는 등 운영 노하우가 뛰어난 경우이다. 자동차로 이동이 용이한 시대에 운영 노하우는 매우 중요한 부동산 사업의 원천이다. 위치, 용도, 규모, 운영 노하우는 수익에 영향을 주는 요소이다. 똑똑한 투자인지 아닌지를 평가할 때 중요한 원칙이다.
3. 규모에 따른 비용은 고정비용과 가변비용으로 나눈다
고정비용은 시설을 운영하지 않고도 내야 하는 임대료 같은 것이라 규모가 커지면 고정비용은 증가한다. 반면 가변비용은 손님이 많아지면 늘어나는 재료비나 인건비 같은 것이다. 가게는 수익보다 비용이 커지는 규모로 건설하면 안 된다. 공급이 주도하던 시절에는 규모가 큰 것이 답이었으나, 수요가 주도하는 시절에는 수익도 한계가 있기 때문에 규모를 마냥 키울 수는 없다.
사업 규모를 결정할 때는 수익과 비용의 줄타기를 잘 해야 한다.단순하게 생각해보면 이렇다. 설악산 척산온천에 에버랜드와 같은 규모의 워터파크를 짓는 것이 합당할까. 얼핏 생각해도 옳지 않다. 수익을 생각하면 규모가 너무 크다. 크게 지을수록 수익보다 비용이 많이 들어 운영이 안 될 게 뻔하다. 그래서 규모는 비용과 수익을 고려해 결정해야 하며, 비용은 고정비용과 가변비용으로 나눠 생각해야 한다. 최소한의 수익보다 적은 고정비용을 낼 수 있는 정도의 규모여야 안전하다. 예전에는 사업이 잘되면 규모를 확장해 키웠다.
손님들도 큰 규모의 시설을 선호했고, 그래서 수익도 많이 냈다. 반대의 경우도 있다. 장사가 잘되는 가게가 더 많은 수익을 얻으려고 가게를 늘리면 종종 장사가 안되기도 한다. 규모가 커져서 임대료 등 고정비용이 증가하고, 규모를 키우기 위해 받은 대출의 이자를 내야 해서 자금 압박을 받고, 재료비를 아끼려다 품질이 떨어져 결국 손님이 끊기게 된다. ‘규모를 키우려다 망할 수도 있다. 그래서 규모는 고정비용과 수익에 연동해서 투자해야 한다. 규모를 함부로 늘려선 안 된다.’ 부동산 투자의 성공원칙이다.
4. 천시(天時, Timing)
싸게 사서 비싸게 파는 타이밍을 찾아야 한다. 그래서 부동산 사업은 기다림의 사업이기도 한다. 문제는 어떻게 타이밍을 잡느냐인데, 사람들이 가장 많이 선택하는 방법이 뭘까. 점을 보기도 한다. 그 타이밍을 누가 알것인가. 결국 점을 보고 확신을 갖고 싶어 하는 것이다. 그러면 이보다 더 좋은 과학적 방법은 없을까. 물론 있다. 부동산정책과 거시경제 정책은 타이밍을 잡는 시계추(Timing Pendulum)다.부동산 세금, 개발계획, 지가, 전세가 같은 부동산정책이나 GDP(국내총생산), 환율, 물가 상승, 통화량, 금리, 주가 등 거시경제 환경을 잘 살펴 보면, 부동산가격의 상승이나 하락 가능성을 알 수 있다.
일반적으로 부동산가격과 GDP, 환율, 물가상승, 통화량은 비례관계다. 이들이 커지면 부동산가격이 오른다. 금리와 주가는 반대로 움직인다. 물론 이러한 정책은 집권자의 성향에 따라 예측 가능하다. 집권당이나 장관의 성향이 어떠한지를 잘 봐야 한다. 그래서 부동산 사업은 정치적으로도 영향을 받는다.그런가 하면 인구 감소나 증가도 부동산가격에 영향을 준다. 일본의 경우, 인구의 노령화와 저출생으로 인구가 감소하고, 신도시와 중소도시가 쇠퇴하고 있다. 반면 도쿄나 오사카 등은 안전하다. 대도시로 사람이 몰리기 때문이다.
지역별로 차별화가 진행되고 있다. 인구 감소 시대에 돌입한 한국도 이렇게 될 가능성이 크다고 전문가들은 예측한다. 인구 구조의 변화는 부동산가격의 선호와 증감에 큰 영향을 주게 된다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 |
