내집 마련의 꿈…李·尹 책사 부동산정책 해법은?
李 과도한 이익환수·尹 보유세 완화…양측 공급확대에 방점
더불어민주당 이재명, 국민의힘 윤석열 양강 대선주자들의 부동산정책은 수요 억제로 일관했던 문재인정부 정책과 180도 다르다. 특히 부동산 시장에 ‘공급 폭탄’을 떨어뜨리겠다는 점에서 그렇다.
다만 두 주자는 공공의 개입 여부, 세제 개편 등 방향에서 이견을 드러내고 있다.이재명 후보는 311만호 공급 및 재개발·재건축 규제 완화, 토지이익배당금제(국토보유세) 도입, 부동산 감독 기구 신설 등을 내걸었다.이 후보는 문재인정부의 기존 공급계획 물량을 포함해 총 311만호를 전국에 공급할 방침이다. 또 평촌·고양·분당 등 조성된 지 30년이 지난 1기 신도시 아파트를 겨냥해 재건축·재개발을 촉진하는 특별법을 만들겠다고 공약했다.
이에 더해 4종 주거지역을 신설해 용적률을 최대 500%까지 허용하고 층수 제한도 과감하게 풀겠다는 입장이다. 현실화할 경우 민간 건설사 입장에선 사업성이 좋아 활발하게 참여할 것으로 보인다. 대출 규제도 생애 첫 주택 구입자에 한해 주택담보인정비율(LTV)을 90%까지 풀어주자는 입장이다. 다만 이 후보는 과도한 부동산 이익에 대해선 국토보유세를 통해 환수하겠다는 ‘안전장치’를 마련했다. 불로소득으로 인한 자산 양극화를 막겠다는 취지다. 아울러 공급물량의 절반가량은 공공이 맡도록 해서 청년 및 신혼부부, 저소득층 등을 위한 공공주택 형태로 공급한다는 계획이다. ‘청년 기본주택’이 대표적이다.부동산정책 목적 기구도 신설하겠다는 입장이다. 부동산 거래 및 대출, 세금내역 등을 조사하는 가칭 ‘부동산감독원’를 설치해 투기를 근절하자는 것이다.
더불어민주당 이재명 대선후보(왼쪽)와 국민의힘 윤석열 대선후보
국민의힘 윤석열 대선 후보는 부동산 정책으로 250만호 주택 공급, 종합부동산세 폐지, 임대차 3법 개정 등을 내세운다. 규제 완화를 통한 공급확대, 세재개편으로 ‘주거 안정’을 이루겠다는 것이다.윤 후보는 민간 재개발·재건축 위주로 수도권 최대 150만호 등 5년 임기 내 총 250만호 주택을 공급하겠다고 공약했다. 이를 위해 재건축 초과이익 환수제 완화, 용적률 인센티브 등 제도 개선을 병행한다는 계획을 세웠다.종부세는 폐지하고 재산세와 통합하겠다며 보유세 완화에 초점을 맞췄다.
윤 후보는 특히 1주택자에 대한 세율은 현 정부 이전 수준으로 완화를 예고했다. 임대차3법 역시 재검토하겠다는 계획이다. 현행 2+2년의 임대차 의무 기간을 이전의 2년으로 되돌릴 가능성이 거론된다. 윤 후보는 이밖에 생애 첫 주택구입자 LTV를 80%로 상향해 청년들의 내집 마련을 돕겠다고 했다. 다만 공급 목표의 실현 가능성을 두고는 의문의 시각이 있다. 최근 수년간 주택 공급량과 재정 부담 등을 감안하면 250만호 목표의 현실성이 다소 떨어진다는 것이다. ‘국세’ 종부세의 경우에도 ‘지방세’인 재산세로 통합하면 지역별 부동산 가치에 따라 수도권과 지방의 부익부·빈익빈이 심화할 수 있다는 우려가 있다.
‘李 책사’ 세종대 임재만 교수 “생애주기·소득별 맞춤공급 중요…토지이익배당금 도입 공론화 추진”
제20대 대통령 선거가 3월2일로 일주일 앞으로 다가왔다. 양강을 구축하고 있는 더불어민주당 이재명, 국민의힘 윤석열 대선 후보의 승부를 예측할 수 없는 초박빙 접전이 이어지고 있다. 이에 이재명, 윤석열 양강 대선 후보의 정책과 공약을 소개하고 유권자들의 선택을 돕고자 한다. 세종대 임재만 공공정책대학원 교수는 더불어민주당 이재명 대선후보의 공급정책을 ‘공공과 민간의 균형’으로 설명했다. 임 교수는 이 후보 공약대로라면 시장 상황이 급변해도 안정적인 주택 공급이 가능하다고 했다. 이 후보의 토지이익배당금(국토보유세) 도입 시 종부세는 폐지 수순을 밟을 것이라고 했다.임 교수는 민주당 선거대책위원회에서 활동하고 있지는 않다. 그러나 이 후보의 싱크탱크 ‘세상을바꾸는정책2022’(세바정) 소속으로, 부동산 분야 조언에 깊숙이 관여했다. 임 교수를 통해 이 후보의 부동산정책에 대해 들어봤다.
-부동산 정책, 왜 이재명인가
.“이재명·윤석열 후보 모두 공급 확대를 말한다. 다만 어떻게 확대할 것이냐에서 차이가 있다. 윤 후보는 공공보다 민간의 역할을 강화하겠다는 것이다. 반면 이 후보는 공급 물량 311만호 중 반은 공공, 반은 민간에 맡기자는 것이다. 민간이 공급하려면 집값이 올라야 가능하다. 사업성이 좋아야 한다는 것이다. 즉 민간은 집값이 내려가면 공급을 못 한다. 이 후보 공약이 공공 비중이 높은 걸 보면 향후 5년간 더 실현 가능성이 있다고 생각한다. 시장 상황에 크게 흔들리지 않고 꾸준히 공급할 수 있는 방안이다.”
-공급의 공공성은 왜 강화해야 하는가.
“생애주기별, 소득계층별 맞춤형 주택 공급이 중요해서다. 청년을 위한 기본주택과 공공분양, 저소득층을 위한 주거복지가 골고루 반영돼야 한다. 고령층엔 커뮤니티 케어 같은 돌봄주택을 공급하는 것이다. 이 후보 공약은 이런 점을 골고루 갖추고 있어 전반적으로 주택시장의 여러 가지 다양한 니즈(욕구)를 충족시키려 하고 있다. 반면 윤 후보는 공공임대 50만호를 이야기하는데, 현재 정부에서 하는 수준에 지나지 않는다. 공공임대를 확대하겠다는 이야기는 없다고 볼 수 있다.”
-이 후보가 말하는 가칭 ‘주택관리매입공사’는 어떤 개념인가.
“LH(한국토지주택공사)의 땅을 민간이 아니라 매입공사가 사주자는 것이다. LH는 공공임대주택을 짓고 관리하는 데 있어 손실을 보는 부분이 크다. 그래서 LH는 땅 팔아서 장사할 수밖에 없는 구조다. LH가 민간에 팔 땅을 매입공사가 사 주고, LH는 지금처럼 돌아가게 하자는 것이다. 또 조세 체납 등 이유로 집이 경매에 들어가면 거주하던 분들은 강제 퇴거된다.
임대주택인 경우 세입자들일 것이다. 주거 안정을 해치게 된다. 매입공사는 그런 주택을 사서 세입자 등의 주거 안정을 도모할 수 있도록 하자는 것이다.”―국민의힘 윤석열 대선 후보는 종부세를 손보려고 한다.“재산세와 통합한다고 했다. 그건 공약이라 말할 수 없다. 세금을 한 번 내던 걸 두 번 내나, 두 번 내던 걸 한 번 내나 같지 않나. 세금을 ‘올리겠다’ ‘줄이겠다’라고 말해야 공약이 되는 것이다.”
-이 후보는 세금을 올리겠다는 것인가, 내리겠다는 것인가.
“국토보유세를 최근 토지이익배당금으로 이름을 바꿨다.전제는 공론화 과정을 거쳐 국민이 합의하면 도입하겠다는 것이다. 그 스탠스가 나쁘지 않다고 본다. 큰 방향은 보유세 강화, 거래세 완화다. 취득세는 확실히 낮추자는 쪽으로 이야기가 된 듯하다. 토지배당금 도입은 토지에 대한 세금 부과다. 종부세는 폐지하는 것이다.
‘尹 책사’ 서강대 김경환 교수 “청년·신혼부부 등 주거안정 지원…생애첫·1주택자 대출상한 늘릴 것…임대차 계약기간은 ‘2+2’서 2로”
“윤석열 후보 공약은 시장을 중시하겠다는 것이다. 기본주택으로 대표되는 정부 개입 위주의 이재명 후보의 정책과 기본 철학이 다르다.” 국민의힘 윤석열 대선 후보의 부동산공약 개발을 총괄한 김경환 서강대 교수는 두 후보 공약이 유사하다는 지적에 이같이 답했다. 그는 윤 후보 공약은 정책 방향성을 일관되게 유지하고 있지만, 더불어민주당 이 후보 공약은 일부 상충한다는 점에서 선거를 앞둔 일시적 입장 변화로 보인다고 했다. 종합부동산세와 임대차 3법의 개편 필요성도 강조했다.
-문재인정부 부동산 정책의 문제점은?
“정권 초 서울권을 중심으로 나타난 주택 가격 상승 원인을 투기 수요라고 판단해 세제, 금융 등 수요 억제 정책에 집중했다. 이 정책이 효과를 내지 못하면서 정책 개입 강도가 높아지고 빈도도 잦아졌다. 뒤늦게 공급 확대 정책을 내놨지만, 시장 신뢰를 회복하지 못했고 이른바 ‘영끌’ 현상까지 나타났다.”
-윤 후보 부동산 정책의 핵심은?
“주택을 충분히 공급해 집값을 안정시키고 국민 모두의 주거 수준을 높이겠다는 것이다. 정부와 시장의 역할을 정립해 정부가 개입할 곳에만 확실하게 개입할 것이다. 첫째로 세제, 금융, 규제를 정상화해 소비자들이 원하는 주택이 안정적으로 공급되고 자유롭게 거래되게 하겠다. 둘째로 주거 취약계층의 주거 안정과 복지 확대, 청년과 신혼부부의 주거 안정과 재산 형성을 지원하겠다.”
-가장 먼저 실행해야 할 정책은?
“주택시장 정상화를 위한 부동산 세제, 금융, 공급계획에 대한 새로운 틀이 필요하다. 먼저 주택담보대출비율(LTV) 규제를 단순화하고 생애 최초 구입자, 1주택 소유자에 대한 상한을 높여 자유로운 거래와 주거 이동이 가능하게 하겠다. 세제의 경우 공정시장가액비율 조정을 통해 공시가격을 2020년 수준으로 돌리는 정도로 보유세 부담을 완화하겠다.”
-이 후보와 부동산 공약이 비슷하다.
“최근 이 후보 공약이 많이 바뀌어 비슷해진 게 사실이다. 그러나 윤 후보 공약은 시장을 중시하겠다는 것이다. 기본주택으로 대표되는 정부 개입 위주의 이 후보의 정책과 기본 철학이 다르다. 이 후보 공약은 선거를 앞둔 일시적 입장 변화일 가능성이 높다. 일부 공약들이 상충하는 게 그 방증이다. 대표적인 게 보유세에 관한 입장이다. 이 후보는 세 부담 완화를 위해 주택 공시가격 동결과 불합리한 종합부동산세 중과세 기준 개선을 내세웠지만, 한편으론 몇 차례 번복 끝에 기본소득 재원 조달을 위해 국토보유세(토지이익배당금제)를 도입하겠다고 공약했다.”
-논란이 된 종부세 개편 구상은?
“윤 후보 공약은 수요에 부응하는 공급 확대를 통해 집값을 안정시키고 부동산 세제는 조세 원리에 맞도록 정상화하려는 것이다. 종부세와 재산세를 통합해 보유세의 적절한 부담 수준을 설정할 필요가 있지만 근본적 개편에는 시간이 소요될 수 있다. 기존 종부세 제도 개선을 추진하고, 1주택자에 대한 종부세 세율을 현 정부 출범 이전 수준으로 환원하겠다는 것이다.”
-임대차 3법 재개정 방안은?
“임대차 시장의 왜곡을 시정하고 임차인 권익을 실질적으로 보호하기 위해 임대차보호법을 적절하게 개정하고 보완장치를 마련하겠다.”
'극과 극' 브레인이 짠 李-尹부동산 해법…또렷한 실행계획 안 보인다
역대 정권의 부동산 정책은 대선 캠프 '정책 키맨'의 복안대로 흘러가는 경우가 많았다. 박근혜 정부에서 행복주택 밑그림을 그린 서승환 전 국토교통부 장관이나 문재인 정부의 임대사업 등록 제도를 추진한 김수현 전 청와대 정책실장이 대표적이다.
부동산 업계에선 비슷한 이유로 임재만 세종대 공공정책대학원 부동산학과 교수(이재명 더불어민주당 대선후보)와 김경환 서강대 경제학과 교수(윤석열 국민의힘 대선후보)를 주목한다. 두 인물 모두 수십 년간 부동산 정책을 연구한 권위자지만, 주창하는 부동산 철학은 정반대다. 두 후보는 이들의 철학을 토대로 저마다 대규모 공급확대와 시장안정을 공언하고 있지만 시장은 양측 모두 실행계획이 불분명하다는 점을 우려하고 있다.
정치권과 부동산 학계에 따르면 이 후보의 부동산 정책 설계에 큰 영향을 끼친 인물은 정책자문그룹인 '세상을 바꾸는 정책 2022(세바정)'에 자문역으로 참여한 임재만 교수다. 임 교수는 현재 김수현 전 청와대 정책실장, 변창흠 전 국토부 장관과 함께 세종대에서 부동산학을 가르치고 있다.
토지의 공공성을 중시하며 토지에서 발생하는 불로소득을 환수해야 한다는 임 교수의 철학은 그가 지난해 6월 공동저자로 참여한 '공정한 부동산, 지속가능한 도시'에서 엿볼 수 있다. 경기연구원이 기획한 이 책은 이 후보 부동산 정책의 '미리보기판'으로 꼽힌다. 이 책에서 임 교수는 "보유세 실효세율을 높이고 자산 불평등 완화를 위해 보유세제를 누진세율로 하는 것이 바람직하다"고 했다.
이같은 철학은 이 후보 부동산 공약의 핵심인 '토지이익배당금제(국토보유세)'와 맞닿아있다. 일부 고가 주택만 대상으로 하는 종합부동산세와 달리 모든 토지에 보유세를 과세해 실효세율을 1%까지 끌어올리는 게 국토보유세의 목표다. 지난해 말 출범한 이 후보 직속 부동산 개혁위원회는 선언문을 통해 한국을 '부동산 불로소득 공화국'으로 명명하면서 토지이익배당금제 필요성을 강조했다.
일각에선 최근 이 후보의 양도세 중과 1년 유예와 일시적 다주택자 보유세 완화 주장을 두고 "아예 노선을 튼 것 아니냐"라는 해석이 나오지만 그렇게 보긴 어렵다는 게 전문가들의 판단이다. 정책기조 자체가 기본소득 재원 마련을 위한 '세제 강화'에 방점이 찍혀 있는데다, 다주택자에 대한 징벌적 과세 체계 자체는 손질해야 한다는 게 임 교수의 견해이기도 해서다.
임 교수는 전세 제도의 폐해를 지적하면서 공공의 주택 공급 역할을 강조하기도 한다. 전세가 갭투기의 수단으로 활용될 개연성이 크다는 이유에서다. 그래서 정부가 월세 지원을 확대, 전세와 비교해 가격 경쟁력을 갖는 월세 공급을 늘려야 한다고 주장한다. 공공이 공급하는 안정적 임대주택의 중요성도 역설한다.
이는 임 교수가 세바정의 '기본주택' 설계에 참여하며 구체화됐다. 기본주택은 무주택자가 건설 원가 수준의 저렴한 임대료로 역세권 등에서 30년 이상 거주 가능한 공공주택이다. 이를 통해 현재 전체 주택의 5% 수준인 장기 임대공공주택 비율을 10%까지 끌어올린다는 계획이다. 또 이 후보는 지난 1월2일 자신의 사회관계망서비스(SNS)에 "최대 5년 전 월세까지 세액 공제를 받을 수 있도록 이월공제를 도입하고 적어도 두달 치 월세를 되돌려받을 수 있도록 공제율을 높이겠다"고 밝히기도 했다.
윤석열 후보 캠프의 부동산 책사는 '서강학파'로 꼽히는 김경환 교수다. 박근혜 정부에서 국토연구원 원장을 거쳐 국토부 1차관을 지내면서 행복주택과 뉴스테이 등 굵직한 임대주택 사업을 추진했다. 현재는 윤 후보 캠프의 부동산 정책을 맡고 있다.
학계에서 바라보는 김 교수는 임 교수와는 대척점에 있는 시장경제주의자다. 윤 후보 캠프에서도 김 교수는 문재인 정부가 강화한 규제를 원점으로 돌리는 데 주안점을 두고 정책 자문을 하는 것으로 알려졌다. 대표적인 게 민간 참여 활성화다. 공공은 조연 수준으로 빠지고 시장에 주택 공급 역할을 적극 맡겨야 한다는 것이다.
이 같은 구상은 윤 후보의 1호 공약에서 드러났다. 대선 출마 선언 후 첫 정책 공약으로 윤 후보는 이 후보와 똑같이 '5년간 250만 가구 공급'을 약속했다. 하지만 공공이 공급하는 목표 물량은 50만 가구로 기본주택의 절반 수준이다. 또 모두 분양형이다. 주택 공급을 위해 재건축·재개발 규제를 완화해 문재인 정부에서 위축된 민간 참여를 활성화하겠다는 계획도 내놨다.
●보유세 인상 근거 없어…금융과 세제 규제 풀어야
세제 강화에 대해서도 김 교수와 임 교수의 입장은 극명히 갈린다. 지난해 한 언론 인터뷰에서 김 교수는 "(이재명 캠프 측이 목표로 하는) 선진국 수준의 실효세율은 세금 강화의 근거가 될 수 없다"며 "미국의 보유세율은 주민들이 동의한 수준에서 결정되는 것"이라고 지적했다. "금융과 세제는 투기억제를 위한 부동산 정책의 보조 수단이 아니다"라는 발언도 했다.
윤 후보의 부동산 세제 정책도 이와 유사하게 일관되게 '완화'를 강조한다. 이 후보의 '양도세 중과 1년 유예' 공약에 맞서 '2년 유예안'을 내놓았고 취득세는 생애 최초 주택구입자는 면제 또는 1% 단일세율을 적용하는 등 세율을 완화하겠다고 했다. 보유세는 1주택자의 세율을 현 정부 이전 수준으로 인하하고 종부세와 재산세를 통합해 과세하겠다는 구상이다.
●공약 성격은 정반대…실행계획 불분명은 공통점
이 후보와 윤 후보가 현재까지 제시한 부동산 공약은 두 키맨의 '색깔'만큼 차이가 선명하다. 모두 임기 내 250만 가구 공급을 내걸었지만 이 후보는 문재인 정부처럼 공공주도, 윤 후보는 민간주도로 방식이 다르다. 부동산 관련 규제에 대해서도 이 후보와 윤 후보는 각각 강화와 완화로 극명히 갈린다.
겹치는 부분도 있다. 이 후보의 기본주택과 윤 후보의 청년 맞춤형 분양주택인 '청년원가주택'은 건설 원가 수준에 공급한다는 게 비슷하고 아직까지 구체적인 재원 조달 방안이 빠져 있다는 것도 똑같다.
부동산 규제 강화나 완화 효과에 대한 기본적인 분석도 내놓지 않고 공약부터 밀어붙이는 것도 마찬가지다. 익명을 요구한 건설업계 관계자는 "양쪽 모두 양도소득세 중과 유예를 내세우는데 '8·2대책' 이전 수준으로 돌아가지 않는다면 매물 출회 효과는 미미할 것"이라고 꼬집었다.
공급 목표인 250만 가구에 대해서도 업계에서는 "5년간 너무 많은 물량이라 대선을 앞두고 표심을 노린 것 같다"는 지적이 나온다. 기본주택의 경우 선례조차 없는데 100만 가구를 어떻게 추산했는지에 대한 의문도 제기된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "5년이란 시간에 집착하기보다 시간이 더 걸리더라도 공급계획을 구체화해서 실행 가능성에 중점을 둬야 하는데 두 후보 모두 이 부분이 미흡해 보인다"고 말했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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