한강변 스카이라인, 두바이처럼 바뀐다…서울 아파트 ‘35층 규제’ 폐지
오세훈표 ‘2040 플랜’…층고제한 사라져…압구정 신현대 49층·한강맨션 68층 탄력
서울 주거지역 아파트를 35층 이상 짓지 못하게 한 규제가 9년 만에 사라진다. 이에 따라 다채로운 스카이라인이 형성될 수 있게 됐다. 층수 규제 폐지로 사업성이 개선되는 압구정 등 한강변 재건축 약 3만 가구의 사업 속도도 빨라질 전망이다. 서울시는 이같은 내용을 담은 ‘2040 서울도시기본계획’을 3월3일 발표했다.
이 계획은 2040년까지 서울시 도시계획의 가이드라인이 되는 최상위 법정 지침이다.핵심은 서울 주거지역의 35층 높이 기준 삭제다. ‘35층 룰’로 불리는 이 규제는 고(故) 박원순 시장 시절인 2013년 마련돼 2014년 ‘2030 서울도시기본계획’에 포함됐다. 이후 이 규제에 막혀 대치동 은마아파트의 50층 재건축 추진 등이 좌절됐다.서울시는 35층 규제를 없애고, 지역 여건에 따라 유연하게 층수를 정할 수 있게 했다. 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 서울시 위원회 심의를 거쳐 결정된다. 35층보다 높게 지을 수 있게 되지만, 건물 용적률(대지면적에 대한 연면적 비율)은 상향되지 않는다. 동일한 밀도로 건물을 높고 낮게 조화롭게 배치하는 것만 가능하다.
부동산업계에서는 압구정 여의도 이촌 성수 등 한강변 3만여 가구의 재건축이 탄력을 받을 것으로 예상한다. 초고층 건립이 가능해지면 사업성이 좋아지기 때문이다. 슬림한 고층 건물이 넓은 간격으로 배치되면 한강 조망권이 확보되고 개방감도 높아진다. 압구정2구역(신현대9, 11, 12차)은 최고 49층, 이촌동 한강맨션은 최고 68층 재건축을 추진하고 있다.주거, 상업, 공업, 녹지 등 땅의 쓰임새를 나누는 용도지역체계도 전면 개편된다. 2025년부터 단계적으로 ‘비욘드조닝(beyond zoning)’을 도입해 주거와 업무, 여가 등 복합적 용도가 가능하도록 할 계획이다. 그밖에 ▲도시계획 대전환 ▲보행일상권 도입 ▲중심지 기능 강화 ▲수변 중심 공간 재편 ▲지상철도 지하화 ▲미래교통 인프라 확충 등을 기본계획에 넣었다.
오세훈표 ‘2040 도시계획’…어떻게 달라지나
서울시가 3월3일 발표한 ‘2040 서울도시기본계획’에서 가장 눈에 띄는 것은 박원순 전 시장 시절인 2014년 수립돼 8년간 주거용 건축물에 일률적으로 적용해온 ‘35층 높이 제한’ 규제 철폐다. 높이 제한 규제가 사라지면서 한강변을 비롯한 서울 주거지에서도 35층 이상의 초고층 아파트 건설이 가능해졌다. 재건축 사업에도 탄력이 붙을 전망이다.
현재 서울의 한강변 아파트 가운데 가장 높은 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’(56층), 성동구 성수동1가 ‘트리마제’(47층) 등은 오세훈 시장의 과거 재임 시절 재건축 허가를 받아 초고층 아파트로 지을 수 있었다. 그러나 서울시는 박 전 시장 시절인 2014년 ‘2030 서울도시기본계획’에서 주거용 건축물을 35층 이하로 제한했다. 한강 변 연접부(올림픽대로와 강변북로 바로 앞)는 15층 이하로 제한했다. 이후 대부분의 한강변 아파트가 35층을 넘지 못했다.
서울 강남구 한강 변(왼쪽 사진) 일대에 높이가 엇비슷한 아파트들이 늘어서 있는 반면, 아랍에미리트(UAE) 두바이(오른쪽 사진)에는 높이가 다양한 여러 건물이 배치돼 대조를 이룬다. /서울시
하지만 오 시장은 이날 ‘2040 서울도시기본계획’을 발표하면서 35층 높이 제한 규제를 풀어 서울의 스카이라인 변화를 꾀하겠다고 강조했다. 오 시장은 “뚝섬유원지에서 잠실 쪽을 보면 칼로 두부나 무를 잘라놓은 듯한 높이가 똑같은 아파트 단지를 꽤 볼 수 있다”며 “반면 광진구 쪽을 보면 높낮이가 조화롭게 배치된 스카이라인을 볼 수 있는데 2040 도시계획을 통해 그런 스카이라인을 만들어내겠다”고 했다.
서울시는 35층 높이 규제를 폐지하지만 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니라고 했다. 즉 같은 면적 부지에서 한 건물이 높아지면 동일한 용적률을 유지하기 위해 그만큼 다른 건물은 낮아져야 한다. 이렇게 하면 다양한 스카이라인이 가능하고, 슬림한 건물이 넓은 간격으로 배치될 수 있다는 게 서울시 설명이다. 서울시는 또 한강변 연접부 15층 이하 제한은 그대로 유지하되 탄력적으로 운영한다는 방침이다.
재건축 사업 발목을 잡았던 35층 규제가 사라지면서 한강변 주요 재건축 아파트 단지들은 수혜를 볼 전망이다. 강남구 압구정동 현대아파트, 영등포구 여의도 시범아파트, 용산구 이촌동 한강맨션 등 서울 주요 재건축 단지에선 “획일적인 층수 규제에 막혔던 재건축 사업에 활로가 될 것” “주민 숙원이던 49층이 가능해졌다” 등의 반응이 나왔다.
이미 규제 완화를 기대하고 선제적인 대응을 하는 곳도 있다. 지난 1월 이촌동 한강맨션 재건축 사업을 수주한 GS건설은 서울시 인가를 받은 35층 설계안과 별도로 최고 68층 설계안을 준비한 상태다. 압구정2구역도 올해 초 현상설계 공모 때 건축 규모를 ‘지하 3층~지상 49층’으로 밝혔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “병풍 같은 한강 변 스카이라인이 바뀌고, 창의적인 단지 설계안이 반영돼 ‘닭장 아파트’라는 불만을 피할 수 있을 것”이라고 했다.
그러나 이번 규제 완화가 집값을 자극할 수 있다는 우려도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “규제 완화로 어느 정도 부동산 가격이 오르는 건 불가피할 것”이라며 “개발이익을 환수하는 방안도 마련해야 한다”고 했다. 이에 대해 오 시장은 “용적률이 변화하는 것이 아니기 때문에 가격이 올라가는 일은 벌어질 수 없다”고 했다.
한편 서울시는 지상철도를 단계적으로 지하화한다는 계획도 밝혔다. 현재 서울에는 101.2㎞의 지상철도 선로가 있다. 서울 중심지를 관통하는 철로를 지하화해 지상 공간을 활용하겠다는 것이다. 또 시는 서울 도심과 여의도, 강남 등 중심지 기능을 강화하기로 했다. 시는 서울 도심인 4대문 안 지역이 그동안 보존 중심 정책과 정비사업 제한으로 활력을 잃었다고 보고, 남북 방향 4개 축을 만들어 활성화 정책을 추진키로 했다. 또 동서 방향의 ‘글로벌 상업축’을 더해 ‘4+1축’을 조성한다는 방침이다.
서울 스카이라인 바뀐다…압구정 신현대 49층·한강맨션 68층 탄력
용적률 상한은 기존대로 적용…한강변 아닌 곳은 사업부담 여전…한강변 주요 재건축 빨라져
‘2040 서울도시기본계획’에서 주거지역 아파트 35층 층수 규제가 폐지되면서 압구정·여의도·이촌·성수 등 한강변 주요 재건축 단지의 사업이 빨라질 전망이다. 다채로운 스카이라인 조성이 가능해지면 사업성도 개선되기 때문이다. 다만 높이 제한을 없앴을 뿐, 용적률 규제(상한)는 완화하지 않기로 했다. 일각에서 초고층 허용으로 인한 공급 확대는 제한적일 것이라는 지적이 나오는 이유다. 한강변 단지 외에는 여전히 재건축초과이익환수제 등이 부담이 된다는 얘기다.
●한강변 성냥갑 아파트 사라진다
서울시는 한강변에서 강 건너를 바라볼 때 지금처럼 칼로 자른 듯한 천편일률적인 스카이라인만 보이는 것은 문제라고 판단했다. 다양한 도시 모습을 담아내려면 유연한 도시계획이 필요하고, 이를 위해 층수 규제를 없앤다는 얘기다.서울시는 ‘2030 서울도시기본계획’ 등을 통해 한강변을 포함한 주거용 건축물 층수를 지상 35층 이하로 제한해왔다. 준주거지역과 상업지역에선 35층 이상이 가능하지만 제2종 일반주거지역은 25층 이하, 제3종 일반주거지역은 35층 이하로만 지을 수 있다.
서울시는 기존 용적률 상한은 그대로 유지하기로 했다. 이 기준을 높여주면 재건축 아파트 가격 상승으로 이어질 수 있어서다. 잠잠해지고 있는 부동산 시장을 들쑤시는 것은 물론이고, 일반 아파트와의 형평성 문제도 제기될 수 있다. 이 때문에 개별 단지가 층수만 높일 수 있도록 해준 것이라고 전문가들은 분석했다. 오세훈 시장도 “용적률 범위 내에서 높이 제한이 사라지는 것이어서 토지 이용 효율 자체가 올라가는 것은 아니다”고 설명했다. 다만 한강변 첫 번째 ‘주동’에 대한 15층 제한은 기존대로 권장할 방침이다.
건축계획에 따라 일부는 최대 20층까지 유연하게 허용해주기로 했다.서울시는 ‘용도지역제’도 개편해 ‘비욘드 조닝(beyond zoning)’을 새로 마련했다. 주거·업무·상업 등 기능의 구분이 사라지는 미래 융복합 시대에 맞게 주거·업무·녹지 등 복합적인 기능을 배치한다는 개념이다. 용도지역제는 도시 기능이 중복되지 않도록 토지의 용도와 건물 높이, 용적률 등을 제한하는 제도다. 정부, 학계, 전문가 등 의견 수렴을 거친 뒤 법제화를 통해 2025년부터 서울 전역에 단계적으로 적용해나갈 방침이다.
●압구정·여의도 등 재건축 속도 기대
재건축하면 가구 수가 늘어나는 게 일반적이다. 용적률 상한(제3종 일반주거지역 250%)까지 최대한 많이 짓기 때문이다. 한강변 단지들의 재건축이 완료되면 기존보다 가구 수가 20~30%가량 늘어날 것으로 관측된다. 함영진 직방 데이터랩장은 “35층 높이 기준을 삭제해 창의적인 건축이 증가할 것”이라며 “한강변과 역세권 일대 스카이라인 다변화와 사업성 개선이 예상된다”고 했다.특히 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동 등 한강변 노후 아파트들의 재건축 사업이 탄력받을 것으로 내다봤다.
압구정1~6구역(1만466가구), 여의도아파트지구(6323가구), 용산 이촌동 일대(3448가구) 등 3만여 가구의 재건축 사업성이 높아지기 때문이다. 같은 아파트 단지에서도 한강 조망권에 따라 가격이 수억원씩 차이 나는 상황이어서 초고층 건립은 큰 호재로 받아들여진다.이미 초고층 건립을 추진 중인 재건축 단지들은 큰 기대를 나타냈다. 강남구 압구정2구역(신현대9, 11, 12차)은 최근 현상설계 공모에 나서면서 건축 규모를 ‘지하 3층~지상 49층’으로 명시했다.
압구정 2구역 관계자는 “전임 박원순 시장 시절부터 사실상 멈춰 있던 강남 재건축이 정상화되는 신호탄”이라고 평가했다.이촌동의 한강맨션도 최고 층수 68층 높이의 재건축 계획을 마련했다. 조합과 시공사인 GS건설이 서울시에서 인가받은 35층 설계안과 별도로 제안한 것이다. 성동구 성수동 일대는 과거 오 시장이 세운 ‘한강 르네상스’ 일환으로 진작에 50층 계획을 수립했다가 ‘35층 룰’에 막혀 사업이 진척되지 못했다.
광화문-여의도-강남 ‘3도심’ 활력 되찾는다
비즈니스 허브 등 4대 축 개발…61개 하천에 시민공원 등 조성
서울시가 3일 발표한 ‘2040 서울도시기본계획’에는 3도심(서울 도심·여의도·강남)의 기능을 고도화하기 위해 높이와 용적률 등 규제를 완화하겠다는 내용도 담겼다.서울시는 광화문·종로 일대 도심이 고(故) 박원순 시장 시절의 보존 중심 정책 때문에 활력을 잃었다고 진단했다. 이를 개선하기 위해 남북 방향의 4대 축을 조성해 활성화 정책을 추진할 계획이다.
광화문~시청 일대는 ‘국가중심축’으로 도심 비즈니스 허브로 육성하고, 인사동~명동은 ‘역사문화관광축’으로 개발해 관광·상업 발달을 지원한다는 방침이다. ‘남북녹지축’(세운지구)과 ‘복합문화축’(동대문디자인플라자)은 각각 신산업과 패션·뷰티 허브로 조성한다. 여기에 4개 축을 동서 방향으로 관통하는 ‘글로벌 상업축’을 조성해 이른바 ‘4+1축’으로 서울 도심에 활력을 더한다는 구상이다. 오세훈 시장은 “다양한 인센티브를 통해 용적률을 상향하겠다”며 “소규모 필지 위주 개발에서 지역 여건에 맞는 체계적이고 규모 있는 개발로 전환할 것”이라고 했다.
여의도는 용산정비창 개발을 통한 국제업무 기능과 연계해 ‘글로벌 혁신코어’로 조성한다는 계획이다. 샛강 및 올림픽대로를 입체적으로 개발하고 노량진 일대 가용지 활용도 추진한다. 테헤란로를 따라 업무기능이 밀집된 강남은 경부간선도로 입체화, 국제교류복합지구 조성 등과 연계한 가용지를 마련해 중심 기능을 잠실·서초 등 동서 방향으로 확장한다.지상철 지하화도 추진한다.
서울의 지상 철도는 총 선로 길이가 101.2㎞이고, 총면적 4.6㎢에 달하는 차량기지가 있다. 서울시는 중심지를 관통하는 철로를 지하화해 지상 공간을 활용하기로 했다. 지하화에 드는 예산 규모가 크긴 하지만 지상 공간의 토지가치 등으로 해결할 수 있다고 서울시는 설명했다. 61개 하천을 중심으로 수변을 시민을 위한 공간으로 개발·활성화한다. 하천 크기와 위계에 따라 한강과 4대 지천(안양천·중랑천·홍제천·탄천), 소하천·지류 등으로 나눠 명소를 조성하고 접근성을 강화한다. 한강은 여의도, 압구정 등 한강변 대규모 정비사업과 연계해 일체화한 도시공간을 구현할 계획이다.
미래교통 인프라 구축을 위해 ▲자율주행 ▲서울형 도심항공모빌리티(UAM) ▲모빌리티 허브 ▲3차원 신물류네트워크 등을 조성한다. ‘보행 일상권’ 개념도 도입해 기존 주거 위주 공간에 일자리·여가·녹지·상업·교통 등을 접목, 지역별로 자립적인 생활공간을 조성한다.
서울시 “용도지역제 개편 추진”
주거·업무·상업공간 ‘복합’ 신설…주거·상업·공업·녹지 각각 한가지 용도로만 지정
서울시는 3월3일 발표한 ‘2040 서울 도시기본계획’에서 도시계획의 기본 틀인 용도지역 체계 전면개편을 추진하겠다고 했다. ‘용도지역제’는 도시 공간의 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도와 건물 높이, 용적률 등을 규제하는 제도다. 서울시는 미래 도시가 점차 주거와 업무, 상업 공간 등이 복합된 형태로 변화한다는 판단에 따라, 용도별 건축 규제를 완화하고 예외를 폭넓게 허용하는 방향으로 개편하겠다는 방침이다. 서울시는 용도지역제를 규정하고 있는 현행 ‘국토계획법’ 개정을 위해 국토교통부와 협의를 시작했다고 밝혔다.
서울에는 크게 주거·상업·공업·녹지지역이 있다. 2021년 기준으로 주거지역은 서울 전체 면적의 53.8%, 녹지지역 38.7%, 상업지역 4.2%, 공업지역 3.3% 순이다. 주거지역의 건폐율과 용적률은 법적으로 70%와 500%를 넘지 못한다. 반면 상업지역은 각각 90%와 1500%로 규제가 덜하다. 또 서울시 조례에 따라 주거지역은 제1·2종 전용 주거지역과 제1·2·3종 일반 주거지역, 준주거지역으로 다시 나뉘어 세부 용도지역별로 다른 규제가 적용된다.
시는 이 제도가 업무·여가·상업·주거 기능 등이 함께 있는 복합적 공간 구성에 제약이 된다고 보고, 새로운 용도지역 체계인 이른바 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’을 추진하기로 했다. 예를 들면 현재 주거지역으로 지정돼 주택 건축만 허용되는 아파트 단지 등에도 상업 시설이나 공업 시설이 들어설 수 있도록 한다는 뜻이다. 또 지역 특성을 감안해 건별로 용적률 등을 다르게 적용하는 방안도 검토한다.
오세훈 서울시장은 이날 “산업화가 시작된 1800년대 말에 (서구에서) 태동한 용도지역제는 (도시 공간의) 기능 구분이 사라지는 융·복합 시대에 변화하는 미래 도시 환경을 담아내기에 한계가 있다”며 “용도의 자율성을 부여하고 복합적 기능 배치를 가능하게 하는 새로운 체계를 준비할 것”이라고 했다. 서울시 관계자는 “국토교통부, 학계, 전문가 등과 공감대를 형성하고 공론화를 통해 국토계획법 개정 등 법제화를 추진할 것”이라고 했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com
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