<守岩칼럼>규제 풀다 또 집값 뛸라…尹의 ‘부동산 딜레마’
尹, LTV완화 주문 "생애 첫 주택 국민에 숨통 틔워 줘야"…인수위 “다주택 양도세 중과 1년간 한시 배제 방침”
윤석열 대통령 당선인은 3월31일 대통령직 인수위 경제분과 보고를 받고 “국민들의 내집마련 문턱을 낮추고, 과도한 세금 부담을 덜어드릴 수 있도록 힘써 달라”고 당부했다. 김은혜 대통령 당선인 대변인은 이날 서면 브리핑을 통해 “윤석열 당선인은 인수위원들에게 ‘LTV(주택담보인정비율) 등으로 생애 첫 주택을 마련하고자 하는 국민에게 정부가 숨통을 틔워 주어야 한다. 청년들의 미래를 생각해 과감하게 접근하고 발상의 전환을 이뤄달라’고 주문했다”라고 했다.
인수위는 이사나 상속 등 불가피한 사유가 있는 일시적 2주택자에 대한 종합부동세(종부세) 완화가 필요하다는 입장도 밝혔다. 인수위 기간에 ‘부동산 정책 정상화 마스터플랜’을 마련하고 윤석열 정부 출범 즉시 주택공급에 대한 청사진을 제시하겠다고도 했다.
인수위 경제1분과 최상목 간사는 브리핑에서 다주택자에 대한 양도소독세(양도제) 중과(重課) 1년 유예 방침을 거론하며 “현 정부에서 조치가 안 되면 윤석열 정부 출범 즉시 시행령을 개정해 5월10일 이후 주택양도 건부터 양도세 중과를 면제하겠다”고 밝혔다.
인수위는 다주택자의 양도세 중과를 풀어 주면서 시장에 매물이 늘어나는 공급 효과를 노린 것으로 분석된다. 특히 다주택자로선 보유세 과세기준일인 6월1일 전에 주택을 매도하면 종부세 부담을 덜 수 있어 시장에 급매물이 나올 가능성이 높아진다. 인수위는 이날 일시적 2주택자에 대한 종부세 완화가 필요하다는 입장도 밝혔다. 최 간사는 “이사나 상속 등 불가피한 사유가 있는 일시적 2주택자에 대한 종부세 부담 완화 필요성이 제기되고 있다”고 밝혔다.
여야, 6월 지방선거 앞두고 양도세 완화 ‘속도전’
대통령직인수위원회가 윤석열 당선인의 공약을 바탕으로 부동산 세제(稅制) 전면개편에 본격 착수했다. 가장 먼저 꺼내든 카드는 ‘다주택자 양도세 중과 한시적 배제’다. 더불어민주당도 오는 6월1일 제8회 전국동시지방선거를 앞두고 다주택자 양도세 완화 논의에 속도를 내면서 세제 개편이 현실화할 가능성이 높아졌다.
세제 등을 담당하는 인수위 경제1분과의 최상목 간사는 3월31일 서울 종로구 통의동 인수위 사무실에서 브리핑을 열고 “부동산 세제 정상화 과제 중 첫째로 다주택자 양도세 중과세율을 4월부터 1년간 한시적 배제하기 위해 필요한 노력과 조치를 하기로 했다”고 발표했다. 중과 적용을 한시적으로 배제하는 것은 시행령 개정만으로도 가능하다. 인수위는 4월 중 소득세법 시행령을 개정해 달라고 문재인정부에 요청하고, 받아들여지지 않을 경우 윤석열 정부 출범 즉시 시행령을 개정해 5월10일 다음날(6월) 양도분부터 1년간 다주택자 양도세 중과를 하지 않겠다는 방침이다.
윤 당선인은 대선 때부터 각종 부동산 관련 세금 완화를 공언해왔다. 취득·양도·보유 전 과정의 세금을 높인 문재인정부의 정책과 정면 배치되는 기조다. 여러 공약 중 시급성과 시행 가능성, 시장 영향 등을 고려해 다주택자 양도세 중과 1년 배제가 첫 과제로 꼽힌 것으로 알려졌다. 다만 2년 미만 단기보유 주택 양도에 대해서는 60%(1년 이상 2년 미만)∼70%(1년 이상 2년 미만) 세율 중과가 법에 규정돼 있어 보유기간 2년 이상 주택에 대해서만 중과 적용이 배제된다. 2년 미만 주택양도에 대해서도 중과를 배제하거나 중과 제도 자체를 없애려면 법 개정이 필요하다. 즉, 172석 거대 야당이 될 민주당의 협조가 필수적이라는 뜻이다.
민주당도 양도세 중과 배제에 일단 긍정적인 입장을 내놨다. 이날 박홍근 원내대표 선출 후 첫 정책의원총회를 연 민주당은 종부세 및 취득세 완화 방안에 대한 당내 의견을 수렴했다. 이수진 원내대변인은 “국민의힘과 인수위에서 양도세 1년 유예 의견을 내놨다”며 “저희도 거기에 더해 추가로 이후에 보완할 만한 대책이 필요하지 않냐는 의견이 있었다”고 전했다. 여야가 양도세 중과 배제에 같은 목소리를 내면서 법 개정이 가능할 것으로 보인다.
종부세 등 다른 부동산 관련 세금 완화의 경우 조금 더 시간을 두고 추진될 것으로 예상된다. 다주택자 양도세를 완화하면서 보유세인 종부세를 함께 완화할 경우엔 다주택자 매물 출회 효과가 떨어지고 집값 잡기도 어려워진다는 우려 때문이다. 인수위는 취득세에 대해서는 ▲생애 최초 주택 구매자를 대상으로 세금을 면제하거나 1% 단일 세율을 적용하는 방안 ▲1주택자는 세율을 1∼3%로 단일화하거나 세율 적용구간을 단순화하는 방안 ▲조정지역 2주택 이상에 대한 누진 과세를 완화하는 방안 등을 검토할 계획이다. 생애 최초 주택 구매 가구는 LTV 상한을 80%로 인상하고, 다른 가구는 지역과 관계없이 70%로 단일화하는 방안도 논의되고 있다.
재건축 등 규제완화 기대 커져 강남·서초 오름세 전환…집값 과열땐 지방선거 악영향
서울 여의도에 있는 입주 46년차 서울아파트의 전용면적 139㎡(48평형)가 3월21일 42억5000만원에 거래된 것으로 확인됐다. 대출규제와 금리인상으로 아파트 거래가 극도로 위축된 상황이지만, 2021년 12월 최고가(40억5000만원)보다 2억원 올랐다. 인근의 공인중개사들은 “2000년대 초반부터 추진한 재건축 사업에 별 진척이 없었는데, 대선이 끝나자 ‘이젠 진짜 되겠다’는 기대감이 퍼지면서 가격이 올랐다”고 전했다.
성난 부동산 민심(不動産 民心)을 등에 업고 대선에서 승리한 윤석열 당선인의 부동산 정책이 시작도 하기 전에 시험대에 올랐다. 어떤 규제를 어떻게 풀겠다는 윤곽도 나오지 않았는데, 주요 지역에서 집값이 들썩일 조짐이 나타나고 있는 것이다.
‘부동산 민심’이 가른 이번 3·9 대선에서 승리한 윤 당선인에게 정부 출범 초 ‘집값 안정’은 결코 포기할 수 없는 과제이다. 공약대로 규제 완화를 밀어 붙이다 자칫 집값이 과열되면 곧바로 민심이 되돌아설 수 있기 때문이다. 부동산 가격의 과열은 6월1일 지방선거에서 치명타가 되고, 이는 부동산 정책은 물론 국정 전반의 동력(動力) 상실로 이어질 가능성이 크다.
윤 당선인이 3월25일 국토교통부의 인수위 업무보고에 직접 참석해 다주택자 규제 완화, 임대차 3법 재검토, 대출 규제 완화, 택지 공급 등을 언급한 것도 부동산 시장에선 ‘호재’로 받아들이기 때문이다. GTX(수도권광역급행철도) 확충 공약 역시 2021년 집값이 급등한 경기도와 인천의 주택시장을 다시 자극할 수 있다.
실제로 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 서울 강남권과 목동 등에선 집값 하락세가 멈췄다. 한국부동산원이 3월24일 발표한 주간 통계에서 서울 전체는 8주 연속 내렸지만, 재건축 수요가 많은 강남구와 서초구만 아파트값이 올랐다. 재건축 아파트가 많은 송파·양천구는 보합(0%)을 기록했다. 서울 25구(區) 중 집값이 내리지 않은 지역은 이들 4곳뿐이다. 한 부동산 전무가는 “윤 당선인은 부동산 공약을 강력하게 실행하는 진정성을 보여주고 싶겠지만, 이 과정에서 집값이 출렁이면 오히려 큰 부담을 떠안을 수 있다”고 했다.
인수위, 임대차 3법 보완… 부동산 세제개편도 서두르길
대통령직인수위원회가 전월세 시장 왜곡 원인으로 지목된 임대차 3법의 폐지·축소를 공식화했다. 윤 당선인이 예고한 부동산정책 공약을 감안하면 예견된 수순이다. 계약갱신청구권제(2+2년), 전월세상한제(5%), 전월세신고제를 핵심으로 하는 임대차 3법은 도입부터 논란이 컸던 부동산 ‘악법’이다. 2020년 7월 더불어민주당이 임대차 시장 세입자 보호 명목으로 밀어붙였지만 폐해가 더 많았다.
전세가 사라지는 매물잠김 현상으로 전셋값이 폭등하고 신규·갱신 계약 간 수억원씩 차이 나는 이중 가격 현상이 극심해졌다. 반전세 등 전세의 월세화가 가속화하는 것은 물론, 4년간 집주인이 제때 집을 매각하지 못하면서 재산권 침해 논란도 불거졌다.잘못된 입법은 보완하는 게 순리다. 다만 윤 당선인의 재건축 규제완화 관련 공약으로 집값이 들썩이는 상황에서 섣부른 임대차 3법의 폐지는 득보다 실이 많을지도 모른다. 실제 서울 강남·송파, 경기 성남 분당 등 일부 규제완화 기대감이 큰 재건축 단지를 중심으로 매물이 사라지고 호가가 오르는 등 시장불안 조짐이 커지고 있다. 시행 2년이 되는 오는 7월쯤 시장 상황을 살펴본 후 보완하는 것도 늦지 않다.
일찌감치 반대입장을 밝힌 172석의 거대 야당을 설득하는 것도 관건이다.임대차 3법의 보완·수정은 임시방편일 뿐이다. 부동산 정책의 최우선 과제는 집값 안정이다. 전셋값이 매매시장과 연동돼 있는 상황에서 시급한 건 부동산 세제의 합리적 개편이다. 문재인정부는 임기 내내 공급을 외면한 채 주택 보유자를 잠재적 투기꾼으로 몰면서 세금폭탄을 안겼다. 일일이 열거하기도 힘든 26차례의 각종 대책을 쏟아 내며 부동산 세제를 누더기로 만들었다. 최근 1주택자 보유세를 지난해 수준으로 동결한 것도 지방선거를 노린 꼼수다.
문재인 정부 5년간 늘어난 보유세는 7조원에 이른다. 2020년 기준 총조세 대비 보유세 비중은 경제협력개발기구(OECD) 평균 4.37%를 크게 웃도는 5.17%에 달한다. IMF(국제통화기금)도 어제 ‘2022년 연례협의 결과보고서’를 통해 현 정부에서 대폭 오른 종합부동산세와 양도소득세 등의 세제 효과를 재검토하라고 권고했다. 세금으로 집값을 잡으려다 민간의 주택 공급을 막았다는 경고다. 국민들이 버거워할 정도로 세 부담을 지우고도 집값을 잡지 못한 건 시장원리를 무시한 탓이다. 규제완화·공급확대 등과 더불어 ‘넓은 세원, 낮은 세율’이라는 조세원칙에 맞게 세제 정비를 서둘러야 한다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com |
