2022년 공시가격 17% 상승…1주택 보유세 동결
정부 실수요자부담완화 방안 발표…6억 이하 1주택자 재산세 경감 예상…지역가입자 건보료 산정 과표도 동결
전국의 아파트와 연립주택, 다세대주택 등 공동주택의 2022년 공시가격이 17% 넘게 오른다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세, 건강보험료 등 각종 과세 기준자료로 활용되는 만큼 국민의 세 부담도 늘어나게 됐다. 다만 정부는 공시가격 급등에 따른 실수요자의 부담을 덜어 주기 위해 1가구 1주택자에 대한 보유세 과세표준은 지난해 공시가격을 적용하기로 했다.
국토교통부는 3월23일 ‘2022년도 공동주택 공시가격안’을 공개하며 24일부터 다음 달 12일까지 소유자와 지방자치단체 의견을 청취한다고 밝혔다. 올해 전국 평균 공동주택 공시가격 상승률은 17.22%로 집계됐다. 지난해 공시가격 상승률(19.05%)보다는 소폭 낮아졌지만, 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다. 공시가격을 한꺼번에 많이 올렸던 2007년(22.7%) 참여정부 시절 이후 2020년까지 13년간 누적 변동률은 33.34%였다. 최근 2년간 합산 상승률은 이보다 높은 36.27%다.
2022년 공동주택 공시가격을 산정할 때 정부는 2020년 발표한 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 적용했다. 하지만 로드맵보다는 아파트 등 공동주택 시세가 1년 사이 워낙 크게 올라 공시가격도 그만큼 많이 상승했다는 게 국토부의 설명이다. 정부 로드맵에 따르면, 공동주택 공시가격 현실화율은 2030년까지 90%로 올라간다. 국토부는 올해의 경우 현실화율을 1.3%포인트만 올렸다고 밝혔다.정부는 이날 공시가격 급등에 따른 재산세 급상승 우려에 대응해 세 부담 완화 방안도 함께 발표했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 부동산 시장 점검 관계장관회의를 열고 “정부는 공시가격 현실화 과정에서 1가구 1주택 실수요자 등의 부담이 급등해서는 안 된다는 일관된 원칙 아래 추가 완화 방안을 마련해 대응해 왔다”며 “종부세의 경우 1가구 1주택 60세 이상 고령자에 대해서는 납부유예 제도를 새로 도입, 적용할 방침”이라고 강조했다.
정부는 우선 전체 1가구 1주택자를 대상으로 올해 재산세와 종부세 과표 산정 시 지난해 공시가격을 적용하기로 했다. 지난해부터 적용된 재산세 특례세율의 효과로 지난해 공시가격 6억원 이하 주택 소유자 중 1가구 1주택자의 올해 재산세는 2020년보다 낮은 수준이 될 것으로 예상된다. 또 지역가입자 건보료 산정 시 활용되는 과표를 동결하고, 재산공제도 5000만원으로 확대하기로 했다.
공시가격안은 소유자와 지자체의 의견 개진 절차와 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 4월29일 확정·공시된다.
종부세 1주택자 46% 인하 효과…다주택자는 ‘세금 폭탄’
1주택 보유세 작년수준 동결…국회 처리과정서 수정 가능성 커…당분간 주택시장 혼선 불가피
2022년 공동주택 공시가격이 전년 대비 17%가량 올랐지만 정부의 보유세(재산세, 종부세) 부담 완화 방안에 따라 1가구 1주택자의 세 부담액은 지난해와 같거나 비슷한 수준일 것으로 예측된다. 올해 공시가격 상승분을 반영하지 않고 지난해 공시가격을 기준으로 보유세를 산정하겠다고 정부가 밝힌 데 따른 것이다. 하지만 지난해 공시가격이 19% 이상 급증한 탓에 보유세가 이미 높은 수준인 데다 다주택자의 경우 부담 완화 장치가 없어 논란이 예상된다.
아울러 향후 국회 논의 과정에서 이번 대책이 수정될 가능성도 높아 당분간 부동산 시장의 혼선은 불가피할 전망이다.3월23일 기획재정부 등에 따르면 정부는 올해 1가구 1주택자(올해 6월1일 기준)의 재산세와 종부세의 과표를 산정할 때 지난해 공시가격을 적용하기로 했다. 올해 공시가격 상승분이 반영되지 않기 때문에 재산세와 종부세는 지난해와 유사한 수준으로 유지된다고 정부는 설명했다. 세목별로 보면 1가구 1주택자의 재산세는 지난해 수준으로 동결된다.
정부는 지난해 시행된 재산세 특례세율(공시가격 9억원 이하 1가구 1주택자에 대해 구간별로 세율 0.05%포인트 감면)의 효과까지 감안하면 전체 주택의 93.1%에 해당하는 6억원 이하(지난해 6월 기준 1가구 1주택) 주택의 경우 올해 재산세가 2020년보다 낮아진다고 설명했다.
종부세 납부 대상 주택은 보유세가 소폭 증가할 것으로 전망됐다. 정부가 기준 공시가격을 지난해 수준으로 동결했지만 과세표준에 곱하는 공정시장가액비율이 지난해(95%)보다 5%포인트 오른 100%로 상향됐기 때문이다.신한은행 WM컨설팅센터 우병탁 부동산팀장의 시뮬레이션 결과에 따르면 서울 서초구 반포자이 전용 84㎡는 공시가격이 지난해 22억4500만원에서 올해 26억500만원으로 16.04% 오르지만 지난해 공시가격이 적용돼 올해 보유세는 1719만원 부과될 예정이다. 지난해 보유세(1653만원)보다 3.99% 정도 늘어나는 셈이다.
올해 공시가격을 그대로 적용할 경우(2414만원)와 비교하면 46.5%의 보유세 감세 효과가 나타난다.정부는 그밖에 총급여 7000만원(종합소득금액 6000만원) 이하, 세액 100만원 초과 조건을 충족하는 60세 이상, 1가구 1주택자의 경우 납세 담보 제공 시 양도·증여·상속 전까지 종부세 납부를 유예해 주기로 했다. 아울러 재산세 과표가 동결되면서 지역가입자의 건강보험료 역시 감소 또는 동결될 예정이라고 정부는 설명했다.다만 다주택자에겐 부담 완화 방안이 적용되지 않아 세 부담이 급증할 것으로 전망된다.
실제 반포자이 전용 84㎡와 광장현대 전용 84㎡ 2가구를 보유한 2주택자의 경우 지난해 보유세가 8814만원이었는데 올해 공시가격 상승으로 인해 1억1668만원의 보유세를 부담하게 될 것으로 보인다. 지난해 대비 보유세가 32.4% 오르는 셈이다. 정부의 이번 대책은 법 개정 사안인 만큼 국회 논의 과정에서 수정될 여지도 있다.
앞서 더불어민주당은 보유세 부담 완화를 위해 1가구 1주택 소유자에 대해선 2020년 공시가격을 활용해 과세표준을 산정하겠다는 입장을 밝힌 바 있다. 이에 맞서 윤석열 대통령 당선인은 다주택자와 고가 1주택자의 세 부담을 완화하는 방안을 공약으로 내건 바 있다. 국회 논의에 따라 보유세 적용 공시가격 기준 시점이 2020년으로 앞당겨질 수 있고 다주택자에 대한 세 부담 완화 방안이 추가될 수 있다.보유세 완화로 인한 주택시장 개선 효과는 제한적일 전망이다. 집값 고점 인식과 함께 기준금리 인상 및 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제, 러시아·우크라이나 사태 등에 따른 경기회복 둔화 우려가 주택 구매심리를 위축시키고 있기 때문이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해는 지난해보다 주택 매입 환경이 악화한 상황”이라며 “보유세 완화가 집값 안정에 영향을 주기보다는, 세 부담의 급격한 증가를 줄여 실수요자 주택보유 관련 심리적 부담을 낮추고 1주택 교체수요의 시장 진입 문턱을 낮추는 효과에 제한될 것”이라고 말했다. 감세 혜택이 1주택자에 한정되고, 고가 1주택인 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 보유심리가 강해지면서 다주택자들이 주택 수를 줄이는 흐름이 나타날 수 있다는 전망도 나온다.
토지·표준주택 공시가격 폭탄 수준에도…시장이 조용한 이유는?
3월23일 전국 공동주택 공시가격이 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록하며 다주택자에 대한 세금 폭탄을 예고한 가운데 토지와 단독주택 공시가격도 22일부터 개별 통보 중인 것으로 확인됐다.지난해 말 공개됐던 개별공시지가 단독주택 공시가격의 산정기준이 되는 표준지와 표준단독주택(‘표준주택’) 공시가격 상승률이 전년과 비슷하거나 높았던 점을 감안하면 또다른 세금 폭탄으로 작동할 가능성이 크다.이에 따라 적잖은 논란이 예상되지만 시장의 반응은 상대적으로 조용하다. 개별공시지가나 단독주택 공시가격을 산정하고 통보하는 업무를 책임진 지방자치단체가 6월 지방선거를 앞두고 관련 작업을 소극적으로 홍보하고 있기 때문이라는 분석이 나온다.
●3월22일부터 시작된 토지, 단독주택 공시가 열람
행정안전부와 서울시 등에 따르면 전국 226개 시군구는 22일부터 개별공시지가와 단독주택에 대한 공시가격 열람을 진행 중이다.서울 영등포구의 경우 24일 보도자료를 통해 “2022년 1월1일 기준 관내 3만 6550필지의 개별공시지가(㎡당 가격)에 대해 4월 11일까지 주민 열람을 실시하고 의견 제출을 받는다”고 밝혔다. 서울 종로구는 21일자 고시/공고를 통해 “표준주택을 기준으로 조사·산정한 개별주택가격(안)을 종로구청 세무1과 및 동·주민센터에 비치된 열람부와 인터넷 종로구 홈페이지, 부동산공시가격알리미를 통해 열람할 수 있다”며 “의견이 있다면 ‘개별주택가격 의견서’를 작성해 제출해 달라”고 알렸다.
또한 개별공시지가에 대해선 “표준지공시지가를 기준으로 조사한 2022년 1월1일 현재의 개별공시지가를 열람하고 있으니, 기간 내 열람하고 의견이 있다면 개별공시지가 의견제출서를 제출해 달라”고 소개했다.경기 파주시는 22일자 보도자료에서 “파주시는 4월 11일까지 2022년 1월 1일 기준 개별공시지가 총 30만8337필지에 대해 토지소유자와 이해관계인에게 열람 및 의견 제출을 받는다”고 발표했다.그밖에 대부분의 지자체가 보도자료나 고시/공고 등의 형태로 개별공시지가와 개별주택가격에 대한 열람 및 의견 접수 사실을 공개했다.
●토지, 단독주택 공시가도 대폭 상승
개별공시지가나 단독주택 공시가격의 상승폭은 확인하기는 쉽지 않다. 공시대상 범위가 많고 공동주택에 비해 편차도 크기 때문이다. 토지는 공시대상이 무려 3459만 필지이고, 단독주택은 414만 채에 달한다. 대신 산정기준이 되는 표준지나 표준주택 공시가 상승률로 그 수준을 짐작할 수 있다. 국토부가 지난해 말 발표한 2022년도 표준지 공시가 상승률은 10.16%로, 전년(10.35%)과 비슷한 수준이다.시도별로 보면 서울이 11.21%로 가장 높았고, 세종(10.76%) 대구(10.56%) 부산(10.40%) 등의 순으로 뒤를 이었다.
대부분의 시도가 지난해보다 상승폭을 줄였지만 울산(2021년·7.51%→2022년·7.76%) 경기(9.74%→9.85%) 충남(7.25%→8.17%) 경남(7.73%→7.83%) 제주(8.33%→9.85%)는 오히려 높아졌다.표준주택은 전국 평균이 7.76% 올라 지난해(6.80%)보다 상승폭이 커졌다. 이는 2019년(9.13%)에 이어 두 번째로 높은 수준이다. 이에 따라 광주(8.38%→7.24%) 세종(6.94%→6.69%) 전남(6.00%→5.86%) 등 3곳을 제외한 나머지 시도 모두 지난해보다 올랐다. 특히 제주는 4.62%에서 8.15%로 대폭 상승했다.이처럼 표준지와 표준주택 공시가격이 크게 상승함에 따라 이를 토대로 산정되는 개별지나 개별단독주택 공시가격도 오를 가능성이 커졌다. 파주시의 한 관계자는 “파주시 표준지공시지가가 전년보다 6.08% 상승해 개별공시지가 상승률도 상당히 오를 것으로 예상된다”고 말했다.
●또다른 세금 폭탄 가능성
개별공시지가와 개별단독주택 공시가격은 공동주택 공시가격과 마찬가지로 조세와 복지제도 등 67개 행정목적의 기초 자료로 활용된다. 상승폭만큼 국세 또는 지방세와 각종 부담금의 부담이 늘어날 수 있다는 뜻이다.이와 관련, 정부는 주택에 대해서는 2022년도 공시가격 대신 2021년도 공시가격을 적용해 세금 부담 등을 줄여준다는 방침을 밝혔다. 즉, 1주택자라면 재산세를 지난해 수준으로 동결한다는 것이다. 또 60세 이상 고령자에 대해서는 종합부동산세를 양도·증여·상속 때까지 늦춰주기로 했다.문제는 개별공시지가다.
토지 관련 각종 세금 등은 올해 공시가격이 적용될 예정이기 때문이다. 행안부 관계자는 “공동주택뿐만 아니라 단독주택에 대해서도 세 부담 완화 방안을 적용하지만, 토지는 올해 산정한 개별공시지가를 그대로 적용하기로 방침을 정했다”고 밝혔다.결국 올해 적용될 표준지가 10% 넘게 오른 점을 감안할 때 9월에 납부하게 될 토지분 재산세는 지난해에 이어 올해도 크게 오를 가능성이 높아졌다.
수암(守岩) 문 윤 홍 大記者/칼럼니스트 moon4758@naver.com |
